判例集／民法／時効取得と登記（2）―時効完成後の譲受人と背信的悪意者

時効取得と登記（2）―時効完成後の譲受人と背信的悪意者

重要度 A 民法時効取得と背信的悪意者最判平18.1.17　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約10分

時効取得と背信的悪意者に関する判決（最判平18.1.17）は、時効完成後に土地を買って登記した者が、通路を長年使ってきた時効取得者との関係で「背信的悪意者」（登記がないと主張するのが信義に反する者）に当たるかが問題になった判例です。最高裁は、時効の要件を全部知る必要はないが、少なくとも多年の占有の事実を知っていることが必要で、調べれば容易に知り得たというだけでは足りないとして差し戻しました。取得時効と登記の枠組みの中で、背信的悪意者の「悪意」の中身を示した判例です。

事案

取得時効と登記をめぐる判例の枠組み

民法162条により所有権を時効取得した者が、原所有者から土地を買って登記を備えた者に権利を主張できるかは、177条との関係で問題となる。判例は時効完成の前後で第三者を分けて扱う。時効完成前に原所有者から譲り受けた者は、時効取得の反射として権利を失う立場にあり、物権変動の当事者と同じに見られるから、時効取得者は登記なしに対抗できる。これに対し、時効完成後の譲受人とは、原所有者を起点とする二重譲渡に似た関係になり、登記の先後で決着する。そのうえで、完成後の譲受人が背信的悪意者であれば177条の第三者から外れる。本件は、時効取得の場面で背信的悪意者と言えるための「悪意」の中身が争われた。

通路の占有と土地の購入

Yは自己の土地の上に建物を持ち、公道（国道）からその建物へはコンクリート舗装の通路を使って出入りしていた。この通路は、前々主Hが昭和48年3月ころから、自分の土地の一部だと信じて建物の専用進入路として使い始めたもので、昭和61年4月にIら10名が土地と建物を買い受けて約3か月後に舗装し、平成3年7月にYが現物出資を受けて使用を引き継いだ。他方Xらは鮮魚店を開くため平成7年10月に近くの土地を買ったが、融資元の銀行から公道に面する間口が狭いと指摘され、間口を広げる目的で平成8年2月6日、隣の本件土地（地目ため池、52㎡）を代金80万円で買い、同月13日に所有権移転登記を受けた。ところが通路の大部分は本件土地と重なっていた。

訴えと下級審の判断

Xらは、本件土地の所有権確認と通路の舗装の撤去を求めた。Yは、通路部分はもともと自分の土地である、前々主以来20年の自主占有で所有権または通行地役権を時効取得した、などと争い、反訴で所有権等の確認を求めた。Xらは時効取得に対して登記の欠缺を主張し、Yは、Xらが背信的悪意者に当たると反論した。第1審はXらの本訴請求を認め、Yの反訴請求を退けた（Yの土地に属する一部分だけは第1審でYの所有権が認められ確定した）。原審（高松高判平16.10.28）は、時効は平成5年3月に完成しており、Xらは完成後の譲受人であるが、Yが通路を専用進入路として舗装して使っていること、これを使えなければ公道に出るのが著しく難しくなることを知っており、Yを困らせる目的は認められないものの、調べればYの時効取得を容易に知り得たとして、登記の欠缺を主張する正当な利益がないとし、Yの反訴を認めた。Xらが上告受理を申し立てた。

要点

時効完成前の譲受人には登記なしで対抗でき、完成後の譲受人とは登記の先後で決まる
時効の起算点は占有開始時に固定されるが、完成後の譲受人の登記から再び時効期間が経過すれば登記なしで対抗できる
時効取得の場面で背信的悪意者の「悪意」は、多年にわたる占有継続の事実の認識で足り、時効要件のすべてを知っている必要はない
悪意が認められても背信性は別に要り、「調べれば容易に知り得た」というだけで登記の欠缺を主張する正当な利益は失われない

判旨

最高裁は、時効完成後の譲受人に対しては特段の事情がない限り時効取得を登記なしに対抗できないこと、背信的悪意者は177条の第三者に当たらないことを確認した。そのうえで、譲受人が譲受け時に「甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており」、登記の欠缺を主張することが信義に反する事情があれば背信的悪意者に当たるとした。時効の要件充足は外から判断しにくいので要件の全部を具体的に知っている必要はないが、「少なくとも」多年の占有継続の事実の認識は必要である。原審はこの認識を確定せず、調べれば容易に知り得たことで足りるとしたから違法であり、その部分を破棄して差し戻した。

観点 1

時効完成前の譲受人には登記なしで対抗でき、完成後の譲受人とは登記の先後で決まる

時効取得者と原所有者からの譲受人の優劣は、譲受人が現れた時期と時効完成時の先後で決まる。時効完成前に原所有者から譲り受けた者は、時効完成の時点で所有者であり、時効取得によって権利を失う当事者の立場にあるから、時効取得者は登記なしに対抗できる。譲受人の登記が完成前か後かは関係なく、完成前に譲り受けていれば同じである。これに対し、時効完成後の譲受人とは二重譲渡に似た対抗関係となり、先に登記を備えた方が勝つ。本判決はこの枠組みを冒頭で確認し、完成後の譲受人にも背信的悪意者の排除が働くことを前提にした。地上権など所有権以外の権利の時効取得でも同じ枠組みが使われる。

よくある誤り

時効取得者は、時効完成後に原所有者から譲り受けて登記をした者にも、登記なしに所有権を対抗できる（×。完成後の譲受人とは対抗関係）
時効完成前に譲り受けた者が時効完成後に登記をした場合、時効取得者は登記なしには対抗できない（×。基準は譲受けの時期で、完成前の譲受人には登記なしで対抗できる）
時効完成前に譲受人が登記をしていれば、時効取得者は所有権を主張できない（×。完成前の譲受人は当事者と同じに扱われる）
地上権の時効取得であれば、完成後の譲受人にも登記なしで対抗できる（×。所有権と同じく登記が必要）

短答での問われ方

予備・司法とも頻出の基本論点である。予備H26第3問エ（司法H26第5問エ）と司法R1第5問イは完成後の譲受人との関係、司法H21第11問エ・司法H23第7問3・司法R2第7問エは完成前の譲受人との関係を問う。予備H27第4問エ・オ（司法H27第7問エ・オ）は、完成前に譲り受け完成後に登記した場合の扱いを問うひっかけである。予備R5第3問ア（司法R5第9問ア）は地上権の時効取得で同じ枠組みを使わせる。

論文での書き方

時効による権利取得は原始取得だが、その反射として原所有者が権利を失う関係は物権変動と同視できる、と述べてから、完成前の第三者は当事者類似、完成後の第三者は原所有者を起点とする二重譲渡類似と区別する。あてはめの出発点は占有開始、時効完成、第三者の譲受けと登記の時期を時系列で確定することである。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から

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この観点で解ける過去問（12肢）

予備試験 2014年第3問エ直接

Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。

司法試験 2014年第5問エ直接

司法試験 2019年第5問イ直接

不動産の所有権を時効により取得した者は，時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し，登記をしなくてもその所有権の取得を対抗することができる。

予備試験 2015年第4問エ応用

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。

予備試験 2015年第4問オ応用

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。

司法試験 2015年第7問エ応用

司法試験 2015年第7問オ応用

司法試験 2009年第11問エ応用

Aは時効により甲不動産の所有権を取得したが，時効完成前に，旧所有者BがCに対し甲不動産を売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，Cに対し所有権の取得を対抗することができる。

司法試験 2011年第7問 3応用

Aが平穏かつ公然と所有の意思をもってB所有の不動産の占有を開始してから5年が経過した時点で，Bがその不動産をCに譲渡してその旨の所有権移転登記がされた場合，Aは，その後もその不動産について占有を続けて当初の占有の開始時から22年が経過したときでも，所有権移転登記を有しているCに対して，当該不動産について時効取得をしたことを主張することができない。

司法試験 2020年第7問エ応用

A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされた場合において，その後，これより前から所有の意思をもって甲土地を占有していたCについて取得時効が完成したときは，Cは，Bに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

予備試験 2023年第3問ア応用

竹木所有のための地上権を時効取得した者は、登記をしなくても、その後にその地上権の目的土地を購入しその旨の登記をした者に地上権の取得を対抗することができる。

司法試験 2023年第9問ア応用

観点 2

時効の起算点は占有開始時に固定されるが、完成後の譲受人の登記から再び時効期間が経過すれば登記なしで対抗できる

完成前か後かで結論が逆になるため、起算点を後ろにずらすことは許されず、起算点は占有開始時に固定される（最判昭35.7.27）。二重譲渡の第一買主が引渡しを受けて占有した場合も、起算点は占有取得時であり、第二買主の登記時ではない（最判昭46.11.5）。他方、完成後の譲受人が登記を備えた後も占有者が占有を続け、その登記時から再び時効期間が経過すれば、占有者は登記なしに対抗できる（最判昭36.7.20）。完成後に抵当権が設定登記された場合も、その後引き続き時効期間占有すれば、抵当権を容認していたなどの特段の事情がない限り抵当権は消滅する（最判平24.3.16）。これに対し、抵当権設定登記の後に賃借権の時効取得に必要な期間土地を用益しても、その賃借権は競売の買受人に対抗できない（最判平23.1.21）。

よくある誤り

二重譲渡の第一買主の取得時効は、第二買主が登記を備えた時から起算する（×。占有取得時から起算する）
時効完成後の譲受人が登記をした以上、占有者がその後いくら占有を続けても、その譲受人には対抗できない（×。登記時から再度時効期間が経過すれば対抗できる）
完成後の抵当権設定登記の後、時効期間占有を続ければ、占有者が抵当権を容認していたときでも抵当権は消滅する（×。容認などの特段の事情があれば消滅しない）
占有開始から5年後に譲受人が登記をし、当初から22年経過しても、その譲受人には時効取得を主張できない（×。譲受人は完成前の第三者）
抵当権設定登記の後に賃借権の時効取得に必要な期間用益を続ければ、その賃借権を競売の買受人に対抗できる（×。所有権の再度の時効取得とは扱いが異なる）

短答での問われ方

起算点は予備R7第4問ア（司法R7第8問ア）が二重譲渡の第一買主の事案で問う。再度の時効取得は司法H19第5問5・司法H25第10問イ、抵当権との関係は予備R3第6問エ（司法R3第13問エ）と司法H30第10問オ、賃借権の時効取得との違いは予備R3第6問ウ（司法R3第13問ウ）で出題されている。いずれも本判決の前提となる完成前後の区別を理解していれば解ける。

論文での書き方

起算点の任意選択を否定する理由は、選択を許すと完成前後で区別する規律が骨抜きになることにある、と一文で書く。再度の時効取得は、完成後の譲受人の登記によってそれまでの占有が時効の根拠として意味を失い、新たな占有が始まると構成し、その譲受人は新たな時効との関係では完成前の第三者になると論じる。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（9肢）

予備試験 2025年第4問ア対比

AがA所有の甲土地をBに売却し、Bがその引渡しを受けた時から1年を経過した後、Aが甲土地をCに売却し、Cが所有権移転登記を備えたときは、Bが主張する所有権の取得時効の期間は、Cが所有権移転登記を備えた時から起算する。

司法試験 2025年第8問ア対比

司法試験 2007年第5問 5応用

A所有の不動産についてBの取得時効が完成した後，AからCに譲渡がなされCが対抗要件を備えたとしても，Bは，その後も引き続き当該不動産の占有を継続し，時効取得に必要な期間が経過すれば，新たに当該不動産を時効取得できる。

司法試験 2013年第10問イ応用

AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。

予備試験 2021年第6問エ対比

AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。

司法試験 2021年第13問エ対比

司法試験 2018年第10問オ対比

BがA所有のA名義の甲土地を占有し，取得時効が完成した後，CがAから甲土地について抵当権の設定を受けて抵当権設定登記がされた場合において，Bがその抵当権の設定の事実を知らずにその後引き続き時効取得に必要な期間甲土地を占有し，その期間経過後に取得時効を援用したときは，Bは，Cに対し，抵当権の消滅を主張することができる。

予備試験 2021年第6問ウ対比

Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。

司法試験 2021年第13問ウ対比

観点 3

時効取得の場面で背信的悪意者の「悪意」は、多年にわたる占有継続の事実の認識で足り、時効要件のすべてを知っている必要はない

背信的悪意者は、物権変動の事実を知っていること（悪意）と、登記の欠缺を主張することが信義に反する事情（背信性）の二つから成る。時効取得の場合、所有の意思、平穏・公然、善意無過失の有無、期間の計算といった要件が満たされているかは、外から見て容易に判断できない。そこで本判決は、譲受人が時効の成立要件をすべて具体的に知っていなくても背信的悪意者になりうるとして、悪意の対象を緩めた。ただし「少なくとも」占有者が多年にわたり占有を続けている事実の認識は必要であり、認識の有無は土地を譲り受けた時点で判断する。本判決は時効による所有権取得の対抗問題について述べたもので、悪意の中身を緩めた点が一般の二重譲渡にどこまで及ぶかは残された問題である。

よくある誤り

時効完成後の譲受人が背信的悪意者に当たるには、時効取得者が時効の成立要件をすべて満たしていることを具体的に知っている必要がある（×）
時効取得者の占有を知っていたかどうかは、訴訟で登記の欠缺を主張した時点で判断する（×。譲受け時点の認識）
時効取得の場面では、占有継続の認識がなくても、通路の利用状況を知っていれば背信的悪意者に当たる（×。多年の占有継続の認識は最低限必要）

短答での問われ方

本判決の判旨そのものを問う肢は、これまでの予備・司法の短答には見当たらない。出るとすれば「時効要件の全部の具体的認識が必要」とする誤りの型である。時効と登記の問題（予備H26第3問、司法R1第5問など）の周辺知識として、完成後の譲受人も背信的悪意者なら負けること、その悪意は多年の占有の認識で足りることを押さえておく。

論文での書き方

完成後の第三者は177条の第三者に当たるとしたうえで、背信的悪意者は自由競争の範囲を逸脱するので除外されると述べ、時効の要件充足は容易に判断できないことを理由に、多年にわたる占有継続の事実の認識があれば悪意の要件を満たすと規範化する。あてはめでは、譲受けの時に占有の期間・態様（舗装された専用通路、建物の存在）をどこまで知っていたかを拾う。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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観点 4

悪意が認められても背信性は別に要り、「調べれば容易に知り得た」というだけで登記の欠缺を主張する正当な利益は失われない

本判決は、悪意を緩めた一方で、背信的悪意者と認めるにはこれとは別に、登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情が必要だという枠組みを守った。原審は、Xらが通路の利用状況と進入路確保の困難を知っていたこと、調査すれば時効取得を容易に知り得たことを理由に、Xらは正当な利益を欠くとした。しかしこれは多年の占有継続の認識を確定しないまま、実質的には知らなかったことに過失がある者を除外したに等しい。最高裁はこれを違法とし、背信的悪意者に当たるか等を審理させるため差し戻した。したがって本判決は、Xらを背信的悪意者と認めたものでも、Yの時効取得を否定したものでもない。対比として、未登記の通行地役権については、承役地が通路として継続的に使われていることが物理的状況から客観的に明らかで、譲受人がそれを認識できた場合には、地役権の存在を知らなくても譲受人は登記の欠缺を主張する正当な利益を持たないとされる（最判平10.2.13）。

よくある誤り

時効完成後の譲受人が、調査すれば時効取得を容易に知り得たときは、それだけで登記の欠缺を主張する正当な利益を欠く（×。本判決はこの原審の判断を破棄した）
時効取得者の多年の占有を知って譲り受けた者は、それだけで背信的悪意者に当たる（×。信義に反する事情が別に要る）
本判決は、譲受人を背信的悪意者と認めて時効取得者を勝たせた（×。認識の有無等を審理させるため差し戻した）
未登記の通行地役権の承役地の譲受人は、通路の使用が客観的に明らかでも、地役権の存在を知らなければ登記の欠缺を主張できる（×。最判平10.2.13は認識可能性で足りるとする）

短答での問われ方

背信的悪意者の一般論は予備・司法で繰り返し問われ、本判決もその一般論（悪意＋信義則違反）を前提にしている。対比で覚える通行地役権の判例は、司法H24第13問5（×）と予備R3第4問ア（○）で出題されている。時効取得では「悪意」が必要で、通行地役権では客観的な認識可能性で足りるという違いを並べて覚える。

論文での書き方

背信性のあてはめでは、購入の目的（間口を広げる必要という正当な動機か、占有者を困らせる目的か）、代金の相当性、占有の外形、取引の経緯、占有者が受ける不利益の大きさを拾う。時効取得の主張で負けても、通行地役権の時効取得や対抗の問題が別に立つことがあるので、事案に通路が出てきたら両方を検討する。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2012年第13問 5対比

通行地役権の承役地がAに譲渡された場合において，譲渡の時に要役地の所有者Bによって承役地が継続的に通路として使用されていることがその位置，形状，構造等の物理的状況からして客観的に明らかであったとしても，Aが通行地役権の存在を認識していなかったときは，Aは，通行地役権につき，地役権設定登記の不存在を主張する正当な利益を有する第三者に当たる。

予備試験 2021年第4問ア対比

Aは，Bから通行地役権の設定を受けていたが，未登記であった。Aによる通路の利用を認識していたものの通行地役権の存在は知らなかったCがBから乙土地を譲り受けた場合，Aは，Cに通行地役権を対抗することができる。