解除と登記
解除と登記（最判昭35.11.29）は、代金不払で売買契約が解除された後に買主から土地を取得した第三者に対し、売主が登記なしに所有権を取り戻したと主張できるかが問題になった判例です。最高裁は、解除による所有権の復帰も物権変動であり、売主は登記をしなければ解除後の第三者に対抗できず、第三者が善意か悪意かにも左右されないとしました。解除後の第三者との優劣を177条の登記の先後で決める枠組みの判例で、短答では第三者が解除の前後どちらに現れたかの読み分けが問われます。
事案
解除と登記の仕組み、そして代金不払による解除
売買契約が解除されると、当事者は互いに受け取ったものを返して元の状態に戻す義務を負うが、第三者の権利を害することはできない（545条1項）。他方、不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。解除で売主に戻ってくる所有権にもこの登記が要るのかが、本件の問題である。Xは昭和24年1月28日、本件土地を他の土地と合わせて代金255万円でAに売り、引渡しと所有権移転登記まで済ませた。ところがAは、同年3月31日が期限の残代金75万円を払わなかった。Xは数十回にわたって支払を求めたが応じてもらえず、売買契約は昭和27年10月22日をもって解除された。Xは続いてAを相手に移転登記の抹消と土地の引渡しを求める訴えを起こし、同年12月27日には、登記原因の無効を理由に抹消を求める訴訟が係属していることを示す予告登記がされた。この訴訟では昭和30年11月21日、Aが土地はXの所有であると認め、1週間以内に移転登記を抹消すると約する裁判上の和解が成立している。
解除の後に第三者の登記が次々に入った
Xが登記名義を取り戻さないでいる間に、解除後の本件土地には、AからY1への所有権移転登記（昭和28年10月19日）、Y1からY2への所有権移転登記（昭和29年7月12日）、Y3を権利者とする抵当権設定登記と、代物弁済予約に基づく所有権移転請求権保全の仮登記（いずれも昭和30年8月22日）が順に入った。Xは、解除で所有権が遡ってXに戻った後の登記だから無効である、Y1は解除を知って買ったのだから545条1項ただし書の第三者に当たらない、などと主張し、Yらに各登記の抹消を、土地を占有するY2に明渡しを求めて提訴した。
一審・原審の判断と上告
第一審・原審（大阪高判昭33.6.9）とも、Xの請求を棄却した。原審は、不動産の所有権取得は登記を経なければ第三者に対抗できず、このことは第三者が善意か悪意か、予告登記があるかないかに関わらないと判断した。Xは、この判断は177条と当時の不動産登記法3条に反するとして上告した。
要点
- 解除後に現れた第三者と解除者とは177条の対抗関係に立ち、登記の先後で優劣が決まる
- 解除により契約は遡って消え、買主に移った所有権は当然に売主へ戻る
- 解除前に現れた第三者は545条1項ただし書で保護され、善意は要らないが登記は必要である
- 取消し後の第三者や合意解除でも、所有権の復帰は登記がなければ第三者に対抗できない
判旨
上告棄却。最高裁は、売買契約に基づいて買主に移転登記がされた後に契約が解除され、所有権が売主に戻った場合でも、売主は「その所有権取得の登記を了しなければ」、解除後に買主から不動産を取得した第三者に「所有権の復帰を以つて対抗し得ない」とした。そして、その結論は第三者が善意かどうか、予告登記がされていたかどうかに左右されないとし、これが大審院の繰り返し示してきた立場であって改める必要はないと述べた。解除による所有権の復帰を買主から売主への物権変動とみて、解除後の第三者との優劣を177条の登記の先後で決める枠組みを最高裁として確認した判決である。
観点 1
解除後に現れた第三者と解除者とは177条の対抗関係に立ち、登記の先後で優劣が決まる
解除によって所有権は売主に戻るが、その復帰は買主から売主への物権変動とみる。そうすると、解除後に買主から同じ不動産を取得した第三者との関係は、買主を起点に売主と第三者へ二重に譲渡されたのと同じ形になり、177条により先に登記を備えた側が勝つ。解除した売主はいつでも名義を取り戻す手続を取れたのだから、これを放置して第三者に先を越された以上は負けてもやむを得ない、というのが実質的な理由である。第三者の善意・悪意は問わず、予告登記があっても結論は変わらない（予告登記の制度は現在は廃止されている）。ただし177条の一般論として、背信的悪意者は第三者から外れる。
よくある誤り
- 解除後に買主から買い受けて登記を備えた第三者に対し、売主は登記なくして所有権を主張できる（×）
- 解除後の第三者も545条1項ただし書の第三者として保護される（×。ただし書は解除前の第三者の規定で、解除後は177条の問題）
- 解除後の第三者が登記をしていなければ、登記名義が買主に残っていても売主が優先する（×。対抗関係なので、売主も登記がなければ第三者に対抗できない）
- 解除後の第三者が解除の事実を知っていれば、売主は登記なしに対抗できる（×。単なる悪意は問題にならない）
- 予告登記がされていれば、売主は登記なしに解除後の第三者に対抗できる（×）
短答での問われ方
事例の時系列から「解除の後」に第三者が出てきたと読み取れるかが勝負である。司法 H25 第10問 ア、司法 H31 第6問 エ、司法 H21 第11問 ウ は、解除後の第三者が登記を備えた事案で売主は対抗できないとして○。司法 H26 第9問 ア は売主から第三者への抹消登記請求を認める形で×。司法 H18 第12問 イ は、直接効果説でも解除後は対抗関係だから、買主に名義が残る状態で売主が優先するとはいえない、として×になる。
論文での書き方
直接効果説を前提にしても、解除による所有権の復帰を買主から売主への物権変動と擬制し、解除者と解除後の第三者は二重譲渡に似た関係に立つから177条で処理する、と規範を立てる。理由として、解除後は解除者が登記を回復できる立場にあったことを一言添える。あてはめでは解除の意思表示の日、第三者の権利取得の日、双方の登記の有無と時期を拾い、悪意の主張には背信的悪意者に当たる事情があるかで応じる。
論証カードランク A
解除後の第三者と177条（復帰的物権変動・解除前の第三者との対比）
契約が解除された後に、解除された相手方から目的物につき権利を取得した第三者と解除者との優劣はどのように決すべきかが問題となる。解除により契約は遡及的に消滅し、いったん相手方に移転した所有権は解除者に復帰する（直接効果説）
規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。
無料で登録して読むこの観点で解ける過去問（5肢）
司法試験 2019年 第6問 エ直接
A所有の甲土地をAからBが買い受けた後，Bの代金未払を理由にAB間の売買契約が解除された場合において，その後にBがCに甲土地を売却しその旨の登記がされたときは，Aは，Cに対し，解除による甲土地の所有権の復帰を対抗することができない。
司法試験 2014年 第9問 ア直接
AがBから売買によってB所有の甲土地を取得し，BからAへの所有権移転登記がされた後に，AB間の売買契約が解除され，その後，AからCへ甲土地が譲渡され，AからCへの所有権移転登記がされた場合，Bは，Cに対し，AからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。
司法試験 2013年 第10問 ア直接
AがBに甲土地を売却し，所有権移転登記がされた後，Aは，Bの代金不払を理由に売買契約を解除した。その後BがCに甲土地を売却し，所有権移転登記がされた場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権を主張することができない。
司法試験 2009年 第11問 ウ直接
AがBに甲不動産を売り渡した後，Bの債務不履行を理由に当該売買契約を解除して甲不動産の所有権がAに復帰した場合，Aは，その旨の登記をしなければ，当該解除後にBから甲不動産を取得したCに対し，所有権の復帰を対抗することができない。
司法試験 2006年 第12問 イ直接
直接効果説によると，Cが解除後に登場した場合，AとCは対抗関係に立つから，Cは登記をしなければAに対抗することができず，Bに登記名義が残っていれば，Aが優先する。
観点 2
解除により契約は遡って消え、買主に移った所有権は当然に売主へ戻る
判例は、解除の効果について、契約上の債権債務が遡って消滅し、すでに移転した所有権も当然に売主へ戻ると解している（直接効果説。最判昭34.9.22）。したがって、売主は買主に対し、所有権に基づいて買主名義の移転登記の抹消を求めることができる。本判決も、解除によって所有権が売主に戻ることを前提に、そのうえで第三者との関係を登記で処理した。平成29年改正後も545条1項の規律は変わっておらず、原状回復として金銭には受領時からの利息（同条2項）、物には受領後の果実（同条3項）を付ける。解除しても損害賠償の請求はできる（同条4項）。
よくある誤り
- 債務不履行による解除がされても、所有権は将来に向かって売主に戻るにすぎない（×。判例は遡及的復帰）
- 解除後も買主名義の登記は実体に合っているので、売主は買主に抹消登記手続を請求できない（×）
- 間接効果説に立つと、解除前に登場した第三者も解除後に登場した第三者も、545条1項ただし書により特別に保護される（×。間接効果説では前後を問わず対抗問題となり、ただし書は注意規定にとどまる）
短答での問われ方
予備 R7 第10問 ウ・司法 R7 第24問 ウ は、解除により所有権が遡って売主に戻るとして○。同じ問のイ（代金の返還には受領の時からの利息を付ける）とエ（解除しても履行に代わる損害賠償を請求できる）は、545条2項・4項の知識で○。司法 H28 第7問 ア は、解除後の売主から買主への抹消登記請求を認めて○。学説の対比として、司法 H18 第12問 エ が間接効果説では解除の前後を問わず対抗関係になり、ただし書は注意規定にすぎないとして○。
論文での書き方
解除の効果は条文に明示がないので、545条1項本文が原状回復を定めていることと、ただし書が第三者の権利を害さないとわざわざ定めていることから、契約は遡って消滅すると解する（直接効果説）と短く示す。そのうえで、遡及効を貫くと第三者を害するので、第三者が解除の前か後かで処理を分ける、という流れにつなげる。
論証カードランク S
解除の効果の法的性質と545条1項但書の「第三者」
契約が解除された場合の法律関係をどう構成するかが問題となる。民法545条1項本文が原状回復義務を定め、同項但書が第三者の権利を害さないとしていることから、解除によって契約は遡及的に消滅し、既に移転した権利は当然に復帰する
規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。
無料で登録して読むこの観点で解ける過去問（8肢）
予備試験 2025年 第10問 ウ直接
Aが本件契約をBの債務不履行により解除したときは、甲建物の所有権は、遡及的にAに復帰する。
司法試験 2025年 第24問 ウ直接
Aが本件契約をBの債務不履行により解除したときは、甲建物の所有権は、遡及的にAに復帰する。
司法試験 2016年 第7問 ア応用
AがB所有の甲土地をBから買い受け，BからAへの所有権移転登記を経由した後に，AB間の売買契約が解除された場合，Bは，Aに対し，甲土地の所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。
司法試験 2006年 第12問 エ対比
間接効果説によると，解除の前後を問わず，AとCは対抗関係に立ち，民法第545条第1項ただし書は注意規定としての意味しかない。
予備試験 2025年 第10問 イ応用
Bが本件契約をAの債務不履行により解除した場合において、AがBに対し代金の返還義務を負うときは、Aは、代金の受領の時から利息を付さなければならない。
司法試験 2025年 第24問 イ応用
Bが本件契約をAの債務不履行により解除した場合において、AがBに対し代金の返還義務を負うときは、Aは、代金の受領の時から利息を付さなければならない。
予備試験 2025年 第10問 エ応用
Aが本件契約をBの債務不履行により解除したときは、Aは、Bに対し、代金債務の履行に代わる損害賠償を請求することができる。
司法試験 2025年 第24問 エ応用
Aが本件契約をBの債務不履行により解除したときは、Aは、Bに対し、代金債務の履行に代わる損害賠償を請求することができる。
観点 3
解除前に現れた第三者は545条1項ただし書で保護され、善意は要らないが登記は必要である
本判決が扱ったのは解除後の第三者だが、短答では解除前の第三者との対比で問われることが多い。直接効果説からは、解除前に買主から権利を得た者は本来なら無権利者からの譲受人になってしまうので、545条1項ただし書がこれを保護するために遡及効を制限したと説明される。保護には第三者の善意は要らない。契約は有効に成立しており、解除されるかどうかも分からない段階で利害関係に入るからである。他方、落ち度のない解除者の犠牲で保護する以上、第三者は登記を備えていなければならない（大判大10.5.17）。学説はこれを権利保護資格要件と説明する。なお、ここでいう第三者は目的物について新たな権利を得た者であり、解除される契約上の債権そのものを譲り受けた者は含まれない（大判明42.5.14）。
よくある誤り
- 解除前に買主から買い受け登記を備えた第三者でも、買主の代金未払を知っていたときは保護されない（×。善意は要件でない）
- 解除前の第三者は、登記がなくても545条1項ただし書で保護される（×。登記を要する）
- 直接効果説では、解除前に登記をした第三者が債務不履行を知っていれば解除者が優先する（×。直接効果説でも悪意は問わない）
- 売主から代金債権を譲り受けて対抗要件を備えた者は、その後に買主が契約を解除しても代金債権を失わない（×。契約上の債権の譲受人は545条1項ただし書の第三者に当たらない）
短答での問われ方
司法 H30 第10問 イ は、代金未払を知っている第三者でも解除前に登記を備えていれば保護されるので×。司法 R2 第7問 ウ は、解除前に登記を備えた善意の第三者に売主は所有権を主張できないとして○。司法 H23 第28問 2 は、保護に登記を要するとして○。司法 H18 第12問 ア（○）・オ（×）は、直接効果説から解除前の第三者は登記で保護され、悪意でも結論が変わらないことを問う。予備 R7 第10問 オ・司法 R7 第24問 オ は、代金債権の譲受人は解除されても債権を失わないとする肢で、譲受人は第三者に当たらないから×。
論文での書き方
「第三者」は解除された契約から生じた法律関係を前提に、解除前に新たな権利を取得した者をいう、と定義する。主観的要件は不要とし、登記は解除者との利益調整のための権利保護資格要件として要求する。解除後の第三者（177条）と並べて、第三者の登場時期で規範が分かれることを明示すると答案の骨格がはっきりする。
論証カードランク S
解除の効果の法的性質と545条1項但書の「第三者」
契約が解除された場合の法律関係をどう構成するかが問題となる。民法545条1項本文が原状回復義務を定め、同項但書が第三者の権利を害さないとしていることから、解除によって契約は遡及的に消滅し、既に移転した権利は当然に復帰する
規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。
無料で登録して読むこの観点で解ける過去問（7肢）
司法試験 2018年 第10問 イ対比
AがA所有の甲土地をBに売却し，その代金が未払である間に，AからBへ所有権移転登記がされた後，Bが，Bの代金未払の事実を知っているCに甲土地を売却し，その旨の所有権移転登記がされた場合において，AがBの履行遅滞によりAB間の売買契約を解除したときは，Cは，Aに対し，甲土地の所有権の取得を主張することができない。
司法試験 2006年 第12問 ア対比
直接効果説によると，Cが解除前に登場した場合，民法第545条第1項ただし書によって解除の遡及効が制限される結果，Cは登記名義を得れば保護される。
司法試験 2006年 第12問 オ対比
解除前に登場し登記をしたCが，Bとの間の売買契約締結時にBの債務不履行を知っていた場合，間接効果説では，原則としてCが優先するが，直接効果説では，逆にAが優先する。
司法試験 2011年 第28問 2対比
AがBに不動産を売却し，さらにBがCに当該不動産を売却した後，AB間の売買契約をAが解除した場合において，Cが保護されるためには，Cは，自己の権利の取得について登記を備えていることを要する。
司法試験 2020年 第7問 ウ対比
A所有の甲土地をAがBに売却し，更にBがCに売却し，それぞれその旨の登記がされた場合において，その後，AがAB間の売買契約をBの甲土地の代金不払を理由に解除したときは，Aは，Bの代金不払の事実を知らないCに対し，甲土地の所有権を主張することができない。
予備試験 2025年 第10問 オ対比
Aが本件契約に基づく代金債権をCに譲渡し、その譲渡について第三者対抗要件が備えられたときは、Cは、その後にBが本件契約をAの債務不履行により解除したとしても、代金債権を失わない。
司法試験 2025年 第24問 オ対比
Aが本件契約に基づく代金債権をCに譲渡し、その譲渡について第三者対抗要件が備えられたときは、Cは、その後にBが本件契約をAの債務不履行により解除したとしても、代金債権を失わない。
観点 4
取消し後の第三者や合意解除でも、所有権の復帰は登記がなければ第三者に対抗できない
所有権がいったん移った後に元の権利者に戻る場面は、解除に限られない。詐欺による取消しの後に買主から買った第三者との関係も、取消しによる復帰を物権変動とみて177条で処理され、取り消した者は登記がなければ対抗できない（大判昭17.9.30）。合意解除でも、契約の時に遡って効力を失わせる趣旨であれば第三者の権利を害することはできないが、不動産の所有権を得た第三者は登記を備えていなければ保護されない（最判昭33.6.14）。立木だけが売買されて解除された場合も、売主は明認方法によって所有権の復帰を示すことができる。いずれも、戻った権利を外に示す手段を取らない者は第三者に負けるという同じ発想である。
よくある誤り
- 詐欺取消しの後に買主から買い受けて登記をした第三者に対し、取り消した売主は登記なしに所有権の復帰を対抗できる（×）
- 順次売却の後に最初の売買が合意解除された場合、転得者は登記がなくても所有権取得を売主に主張できる（×）
- 合意解除なら、第三者が解除前に現れたか後に現れたかで結論が分かれる（×。合意解除ではいずれも登記で決まる）
短答での問われ方
取消し後の第三者は、予備 H27 第4問 イ・司法 H27 第7問 イ、司法 H21 第11問 イ、司法 R2 第7問 イ、予備 R6 第3問 ウ・司法 R6 第7問 ウ と繰り返し出る。合意解除は司法 H19 第11問 1、司法 H25 第10問 エ、司法 H18 第12問 ウ。立木の明認方法による復帰の公示は司法 R6 第8問 ア。解除と取消しを同じ問の中に並べて、時系列の読み取りを試す出題が多い。
論文での書き方
取消し後の第三者と解除後の第三者は、いずれも遡及効を前提にしつつ復帰的物権変動を観念して177条で処理する、という並行関係で書くと論証を使い回せる。ただし、解除前の第三者には善意が不要で、詐欺取消し前の第三者には善意無過失が要る（96条3項）という違いは必ず書き分ける。
この観点で解ける過去問（11肢）
司法試験 2006年 第12問 ウ応用
AがBとの契約を債務不履行による解除ではなく合意解除した場合，どちらの説に立っても，Aは，登記名義を得なければ，甲土地の所有権の復帰をCに対抗することができず，この結論は，Cの登場時期が解除の前後のいずれであっても同じである。
司法試験 2013年 第10問 エ応用
甲土地がAからB，BからCに順次売却された後，AB間の売買契約が合意により解除された場合，Cは，Aに対し，所有権移転登記をしなくても甲土地の所有権取得を主張することができる。
司法試験 2007年 第11問 1応用
AからB，BからCへ土地が順次売却された後，AB間の売買契約が合意解除された場合，Cは，所有権移転登記を経由していなくても，その所有権の取得をAに対し主張することができる。
司法試験 2007年 第11問 2応用
Aは，Bの詐欺により，その所有する土地をBに売り渡し，所有権移転登記をした場合，Aが売買契約を取り消す意思表示をした後，BがこれをCに転売し登記を経由したとしても，Cは，Aに対し，所有権の取得を対抗することができない。
司法試験 2009年 第11問 イ応用
AがBの詐欺によりBに対し甲不動産を売り渡し，甲不動産の所有権移転登記がされた。その後，AはBの詐欺を理由に当該売買契約を取り消したが，Bはその取消し後に甲不動産をCに売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，登記をしなくてもCに対し，所有権の復帰を対抗することができる。
司法試験 2020年 第7問 イ応用
A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされたが，AがBの詐欺を理由としてAB間の売買契約を取り消した後，この取消しについて善意無過失のCに対しBが甲土地を売却し，その旨の登記がされた場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権を登記がなくても主張することができる。
予備試験 2024年 第3問 ウ応用
AがA所有の甲土地をBに売却し、AからBへの所有権移転登記がされた後、Aは、詐欺を理由に甲土地の売買契約を取り消した。Bは、その取消し後に甲土地をCに売却した。この場合、Aは、甲土地の所有権がAに復帰した旨の登記を備えなければ、そのことを第三者Cに対抗することができない。
司法試験 2024年 第7問 ウ応用
AがA所有の甲土地をBに売却し、AからBへの所有権移転登記がされた後、Aは、詐欺を理由に甲土地の売買契約を取り消した。Bは、その取消し後に甲土地をCに売却した。この場合、Aは、甲土地の所有権がAに復帰した旨の登記を備えなければ、そのことを第三者Cに対抗することができない。
予備試験 2015年 第4問 イ応用
AがA所有の甲土地をBに売却し，その旨の所有権移転登記がされた後，Aは，Bの詐欺を理由としてBに対する売買の意思表示を取り消した。その後，BがCに甲土地を売却し，Cへの所有権移転登記をした場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権がBからAに復帰したことを主張することができない。
司法試験 2015年 第7問 イ応用
AがA所有の甲土地をBに売却し，その旨の所有権移転登記がされた後，Aは，Bの詐欺を理由としてBに対する売買の意思表示を取り消した。その後，BがCに甲土地を売却し，Cへの所有権移転登記をした場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権がBからAに復帰したことを主張することができない。
司法試験 2024年 第8問 ア応用
AがBに乙立木のみを売却した場合において、AがAB間の売買契約を解除したときは、Aは、乙立木について明認方法を施すことにより、乙立木の所有権の復帰を公示することができる。
関連する判例
- 大判昭14.7.7同旨解除後の第三者との関係を177条で処理した大審院判例で、本判決はこれを最高裁として踏襲した。
- 解除前の第三者と登記大判大10.5.17対比解除前の第三者は545条1項ただし書で保護されるが登記を要するとした判例で、第三者の登場時期による対比で覚える。
- 和解と錯誤最判昭33.6.14対比遡及効のある合意解除でも第三者の権利は害されないが、不動産の所有権を得た第三者は登記がなければ保護されないとした判例である。
- 法律行為の取消しと登記大判昭17.9.30同旨詐欺取消し後の第三者との関係を177条で処理した判例で、本判決と同じ構造に立つ。
司法試験・予備試験AIブートラボ
短答も論文も、
スマホひとつで対策する。
過去問の肢別演習、論証カード、条文と判例の原文、用語集。司法試験・予備試験の勉強に使う教材をひとつのアプリにまとめました。
