判例集／民法／法律行為の取消しと登記

法律行為の取消しと登記

重要度 A 民法取消し後の第三者大判昭17.9.30　大審院更新 2026/11/12 読了約8分

法律行為の取消しと登記（大判昭17.9.30）は、詐欺で土地の売買を取り消した売主と、取消し後に買主から抵当権の設定登記を受けた者のどちらが優先するかが問題になった判例です。大審院は、96条3項の第三者は取消し前に利害関係に入った者に限られるとしつつ、取消しで所有権が売主に戻ることも177条により登記がなければ第三者に対抗できないとして、登記のない売主の請求を認めた原判決を破棄しました。取消し後の第三者は登記の先後で決まるとする判例として、短答で繰り返し問われます。

事案

取消しの効果と第三者の扱い

取り消された法律行為は初めから無効だったものとみなされる（121条）。不動産を買った相手方は遡って無権利者となり、その者から権利を得た者も本来は何も取得できない。この帰結を和らげるため、詐欺による取消しについては96条3項が第三者保護の規定を置く（当時の文言は「善意の第三者」、現行法は善意でかつ過失がない第三者）。本件で問われたのは、取消しの後に相手方から権利を得た者がこの規定の保護を受けるか、受けないとすれば取消権者は登記がなくても当然にその者に勝てるのか、という点である。

二つの抵当権と取消しの時期

Xは土地(1)(2)を所有していた。Y1は、代金は移転登記と同時に全額支払われるとXに誤信させ、昭和11年11月9日に両土地を買い受けて同日Y1名義の移転登記を得たが、代金は結局支払わなかった。以前からY1に貸金債権を持っていたY2は、同じ9日に追加の融資に応じて土地(1)に抵当権の設定を受け、10日にその登記をした。Xは11月21日、詐欺を理由に売買の意思表示を取り消す書面を発し、書面は即日Y1に届いた。その後の25日、Y2はY1にさらに5000円を貸して土地(2)に抵当権の設定を受け、12月2日にその登記をした。Y2が詐欺の事情を知ったのは12月1日である。Xは取消しによる所有権復帰の登記をしていなかった。

請求と原審の判断

XはY1に対して移転登記の抹消を、Y2に対して二つの抵当権設定登記の抹消を求めた。原審（東京控訴院）は、Y1への請求をすべて認めた。Y2については、96条3項で保護されるのは取消し前に権利を得た善意の第三者に限られ、取消し後に権利を得た者は取消しを知らなくても同項の保護を受けないとした。そのうえで、取消し前に設定された土地(1)の抵当権登記の抹消は認めず、取消し後に設定された土地(2)の抵当権登記の抹消を認めた。Y2が土地(2)の部分について上告した。

要点

取消し後に現れた第三者と取消権者は対抗関係に立ち、先に登記をした方が優先する
96条3項の第三者は取消し前に利害関係に入った者に限られ、その者は善意無過失なら登記がなくても保護される
取消し後の第三者との関係は取消し原因を問わず177条で決まるが、取消し前の第三者の保護は原因ごとに違う
解除後の第三者も取消し後と同じく177条で処理され、判例は94条2項類推適用の構成を採っていない

判旨

大審院は原判決のY2敗訴部分を破棄して差し戻した。96条3項は取消しの遡及効を制限する規定であるから、その第三者は「取消前より既に其の行為の効力に付利害関係を有せる第三者」に限られ、取消し後に初めて利害関係に入った者は事情を知らなくても同項の適用を受けない。この点は原審と同じである。しかし同項が使えないからといって、取消しの効果を無条件に対抗できるわけではない。取消しによって所有権がXに戻る変動も、177条により登記をしなければ第三者に対抗できないのが原則である。登記のないXが、取消し後に権利取得の登記をしたY2に対抗できる理由を示さずに抹消を認めた原判決は理由不備だとした。

観点 1

取消し後に現れた第三者と取消権者は対抗関係に立ち、先に登記をした方が優先する

取消しによって所有権は取消権者に戻るが、この復帰も一つの物権変動とみる。そうすると、相手方を起点として、取消権者への復帰と第三者への譲渡（抵当権設定）とが二重譲渡と同じ形で並ぶことになり、177条により登記の先後で優劣が決まる。取消権者は、復帰の登記をしていなければ、取消し後に登記を備えた第三者に所有権の復帰を主張できない。第三者が取消しの事実を知っていたかどうかは優劣を左右しない（背信的悪意者に当たる場合は別である）。取消権者は取消し後すぐに復帰の登記をすることができたのにしなかったのだから、登記を怠った不利益を負わせてよい、という価値判断がこの構成を支えている。

よくある誤り

取消し後の第三者に対しても、取消権者は登記なしに所有権の復帰を主張できる（×）
取消し後の第三者が善意無過失であれば、96条3項により登記がなくても保護される（×。96条3項は取消し前の第三者に限られ、取消し後は177条の問題）
取消し後に転売を受けた第三者は、登記を備えても取消権者に所有権の取得を対抗できない（×）

短答での問われ方

「詐欺取消し後にBがCに売却し登記した」という事例で、Aが登記なしにCに対抗できるかを問う肢が繰り返し出る。司法 H27 第7問イ（予備 H27 第4問イ）、司法 R2 第7問イ、司法 R6 第7問ウ（予備 R6 第3問ウ）、司法 H21 第11問イ、司法 H19 第11問 2 が典型。司法 H20 第8問 3 は、取消し後の買主が登記を得れば占有者である取消権者は引渡しを拒めない、という形で同じ知識を使わせる。第三者が「善意無過失」と書かれていても結論が変わらない点がひっかけになる。

論文での書き方

まず取消しの遡及効（121条）を確認し、96条3項の「第三者」が取消し前の者に限られることを述べる。そのうえで、遡及効は法的な擬制にすぎず、取消し時点で取消権者への復帰的物権変動が生じたとみて、相手方を起点とする二重譲渡類似の関係にあるから177条で処理する、と論じる。あてはめでは、第三者の権利取得が取消しの後であること、双方の登記の有無と先後を示す。

論証カードランク A

取消しと登記（取消前の第三者と96条3項・取消後の第三者と177条）

詐欺を理由に意思表示が取り消されると、法律行為は初めから無効であったものとみなされ（民法121条）、相手方は無権利者となる。そこで、相手方から目的物を取得した第三者をどのように保護するかが、第三者の登場時期に応じて問題と

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（8肢）

予備試験 2024年第3問ウ直接

AがA所有の甲土地をBに売却し、AからBへの所有権移転登記がされた後、Aは、詐欺を理由に甲土地の売買契約を取り消した。Bは、その取消し後に甲土地をCに売却した。この場合、Aは、甲土地の所有権がAに復帰した旨の登記を備えなければ、そのことを第三者Cに対抗することができない。

司法試験 2024年第7問ウ直接

予備試験 2015年第4問イ直接

AがA所有の甲土地をBに売却し，その旨の所有権移転登記がされた後，Aは，Bの詐欺を理由としてBに対する売買の意思表示を取り消した。その後，BがCに甲土地を売却し，Cへの所有権移転登記をした場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権がBからAに復帰したことを主張することができない。

司法試験 2015年第7問イ直接

司法試験 2020年第7問イ直接

A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされたが，AがBの詐欺を理由としてAB間の売買契約を取り消した後，この取消しについて善意無過失のCに対しBが甲土地を売却し，その旨の登記がされた場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権を登記がなくても主張することができる。

司法試験 2009年第11問イ直接

AがBの詐欺によりBに対し甲不動産を売り渡し，甲不動産の所有権移転登記がされた。その後，AはBの詐欺を理由に当該売買契約を取り消したが，Bはその取消し後に甲不動産をCに売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，登記をしなくてもCに対し，所有権の復帰を対抗することができる。

司法試験 2007年第11問 2直接

Aは，Bの詐欺により，その所有する土地をBに売り渡し，所有権移転登記をした場合，Aが売買契約を取り消す意思表示をした後，BがこれをCに転売し登記を経由したとしても，Cは，Aに対し，所有権の取得を対抗することができない。

司法試験 2008年第8問 3応用

土地を所有し占有するYは，Aに対し，同土地を売却して移転登記を行ったが，この売買にはAによる詐欺があったので，YはAに対して取消しの意思表示をした。その直後，Aは，同土地をXに売却して移転登記を行った。

観点 2

96条3項の第三者は取消し前に利害関係に入った者に限られ、その者は善意無過失なら登記がなくても保護される

本判決は、96条3項が取消しの遡及効を制限する趣旨の規定であることから、同項の第三者は取消しの遡及効によって影響を受ける者、すなわち取消し前から利害関係を持っていた者に限ると解した。取消し前の第三者は、取消権者と対抗関係に立つのではなく、遡及効がそのまま及ぶか同項で遮断されるかという関係にある。現行法では第三者が善意でかつ過失がないことが必要であり、登記を備えていることは要しないとするのが判例である（最判昭49.9.26）。平成29年改正で錯誤が取消し原因となり、95条4項に同じ形の第三者保護規定が置かれたので、錯誤取消しにも同じ枠組みが当てはまる。

よくある誤り

96条3項の第三者には、取消し後に利害関係に入った者も含まれる（×）
詐欺取消し前の第三者は、善意であれば過失があっても保護される（×。現行法は善意無過失を要求する）
錯誤による取消しは、取消し前の善意無過失の第三者にも対抗できる（×。95条4項）

短答での問われ方

取消し前の第三者が善意無過失なら取消しを対抗できないことを、詐欺（司法 R3 第7問イ）と錯誤（司法 R2 第3問エ、予備 R2 第1問エ）で問う。取消し後の第三者の肢と同じ大問に並べられ、第三者が現れた時期を読み違えさせる作りが多い。司法 H22 第3問イは、取消し前の第三者を「善意」とだけ書いた肢で、現行法では無過失まで要るので誤りになる。

論文での書き方

96条3項の趣旨を取消しの遡及効から第三者を守る点に置き、そこから「第三者」を取消し前に新たな独立の法律上の利害関係を持つに至った者と定義する。登記の要否は、表意者と取消し前の第三者は前主・後主の関係で対抗関係にないから対抗要件としての登記は不要、と論じる。

論証カードランク A

詐欺取消しと「第三者」（96条3項）・取消後の第三者

詐欺による意思表示が取り消されると、その意思表示は初めから無効であったものとみなされる（民法121条）ため、取消しの遡及効を前提とすると、取消し前に利害関係に入った者は権利を失うことになり、取引の安全が損なわれる。そこで

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2021年第7問イ応用

Aがその所有する甲土地をBに売却した後，Bが甲土地をCに転売し，それぞれその旨の登記がされた。その後，Aは詐欺を理由としてBとの売買契約を取り消した。Cは，Aの売買の意思表示が詐欺によることを過失なく知らなかった場合，甲土地の所有権の取得を妨げられない。

司法試験 2020年第3問エ応用

AのBに対する意思表示が錯誤を理由として取り消された場合，Aは，その取消し前に利害関係を有するに至った善意無過失のCに，その取消しを対抗することができない。

予備試験 2020年第1問エ応用

司法試験 2010年第3問イ応用

相手方の詐欺によって不動産の売却を承諾した者は，その承諾を取り消す前に善意の第三者がその不動産を譲り受けて登記を備えた場合において，取消しをその第三者に対抗することができない。

観点 3

取消し後の第三者との関係は取消し原因を問わず177条で決まるが、取消し前の第三者の保護は原因ごとに違う

本判決の構成は、取消しによる所有権の復帰を物権変動とみるものなので、取消しの原因が詐欺か強迫か錯誤か制限行為能力かで結論は変わらない。強迫を理由に取り消した場合でも、取消し後に相手方から買い受けて先に登記をした第三者には、復帰の登記のない取消権者は対抗できない。これに対し、取消し前の第三者については原因で扱いが分かれる。詐欺と錯誤には善意無過失の第三者を守る規定がある（96条3項・95条4項）が、強迫と制限行為能力による取消しには同種の規定がなく、取消権者は取消し前の第三者がたとえ善意無過失でも取消しの効果を主張できる。

よくある誤り

強迫による取消しの場合は、取消し後の第三者に対しても登記なしに対抗できる（×）
強迫による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない（×。取消し前の第三者を守る規定は詐欺・錯誤だけ）
未成年を理由とする取消しの前に善意無過失で転得した者は、所有権の取得を主張できる（×）

短答での問われ方

詐欺と強迫を対にして、取消し後の第三者の扱いが同じであることを問う肢が出る（司法 H26 第2問イ＝予備 H26 第1問イ、予備 H26 第4問ア）。取消し前の第三者については、強迫（司法 H27 第7問ア＝予備 H27 第4問ア、司法 R3 第2問オ）、制限行為能力（司法 H30 第10問ア）で保護規定がないことを問う。「取消しの前か後か」と「取消し原因は何か」の二つの軸で表を作って覚えるとよい。

論文での書き方

強迫の事例では、まず取消し前の第三者について96条3項の反対解釈から保護されないことを述べ、取消し後の第三者については詐欺と同じく復帰的物権変動と177条で処理する。強迫の被害者は帰責性が乏しいことは、取消し前の第三者の場面でだけ意味を持つ、と整理しておく。

この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2014年第1問イ直接

Aがその所有する不動産をBに売却する旨の契約が締結され，これに基づきAからBへの所有権移転登記がされた場合において，Aが詐欺を理由としてその意思表示を取り消したときには，その旨の登記をしなければ，その取消し後にBからその不動産を買い受けたCに対抗することができないが，Aが強迫を理由としてその意思表示を取り消したときには，その旨の登記をしなくても，その取消し後にBからその不動産を買い受けたCに対抗することができる。

司法試験 2014年第2問イ直接

予備試験 2014年第4問ア直接

Aは，A所有の甲土地をBに売却し，AからBへの所有権移転登記をした後，Bから強迫されたことを理由として，AB間の甲土地の売買契約を取り消した。その後，Cが，Bによる強迫の事実も，Aによる取消しの事実も知らずに，Bから甲土地を買い受け，BからCへの所有権移転登記をした場合，Cは，Aに対し，甲土地の所有権の取得を主張することができる。

予備試験 2015年第4問ア対比

AがA所有の甲土地をBに売却し，その旨の所有権移転登記がされた後，Bは，甲土地をCに売却し，その旨の所有権移転登記がされた。その後，AがBの強迫を理由としてBに対する売買の意思表示を取り消した場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権がAからBに移転していないことを主張することができる。

司法試験 2015年第7問ア対比

司法試験 2021年第2問オ対比

強迫による意思表示の取消しは，善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

司法試験 2018年第10問ア対比

未成年者AがA所有の甲土地をBに売却し，その旨の所有権移転登記がされた後，Bが，Aの未成年の事実を過失なく知らないCに甲土地を売却し，その旨の所有権移転登記がされた場合において，AがBに対する売買の意思表示を取り消したときは，Cは，Aに対し，甲土地の所有権の取得を主張することができない。

観点 4

解除後の第三者も取消し後と同じく177条で処理され、判例は94条2項類推適用の構成を採っていない

判例は、取消し前の第三者は遡及効と96条3項で、取消し後の第三者は177条で処理する。これに対しては、同じ取消しなのに第三者が現れた時期で構成を変えるのは一貫しないとの批判がある。有力な反対説は、遡及効を貫いて相手方を無権利者とみたうえで、取消し後に登記を放置した取消権者の帰責性と第三者の信頼を要件に、94条2項の類推適用で第三者を保護する。この説では第三者に善意（あるいは善意無過失）が求められ、悪意の第三者でも先に登記すれば勝つ判例の結論と分かれる。なお、契約の解除後に現れた第三者についても、判例は復帰的物権変動と177条で優劣を決めており（最判昭35.11.29）、本判決と並べて覚える。

よくある誤り