判例集／民法／賃借家屋明渡債務と敷金返還債務との同時履行

賃借家屋明渡債務と敷金返還債務との同時履行

重要度 A 民法敷金返還の時期最判昭49.9.2　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

賃借家屋明渡債務と敷金返還債務との同時履行（最判昭49.9.2）は、借主が建物の明渡しと敷金の返還を引き換えにするよう求められるかが問題になった判例です。最高裁は、敷金は明渡しまでに生じる貸主の一切の債権を担保するもので、明渡し時に未払分を差し引いた残りを返せば足りるから、両者は同時履行（引換えに行うこと）の関係になく、敷金を理由とする留置権も成り立たないとしました。敷金返還請求権は明渡しの時に生じるという考え方を示した判例で、現行の622条の2を理解する土台になります。

事案

敷金という仕組み

建物を借りる者は、契約のときに敷金を貸主に預けることが多い。敷金は、賃料の滞納や建物を傷めたことによる損害賠償など、借主が貸主に負うことになる金銭債務を担保するための金銭である。賃貸借が終わって建物が返されると、貸主はそこから未払分を差し引き、残りを借主に返す。平成29年改正前の民法には敷金の性質や返還時期を定めた規定がなく、返還請求権がいつ生じるかは解釈に委ねられていた。契約の終了時に生じるとみれば明渡しと引換えに返還を求める余地が出てくるし、建物の返還を受けた時に生じるとみれば明渡しが先になる。本判決の前年、最判昭48.2.2は後者の立場をとっていた。

競落と明渡請求

Yは昭和44年9月1日、Aから4階建てビルの1階の一部と3階を、期間2年・月額賃料16万8000円で借り、敷金800万円を差し入れた。ビルにはこの賃貸借より前の昭和43年に根抵当権が設定されており、昭和44年10月に競売が申し立てられた。Xは昭和45年10月16日に競落し、同年11月に代金を納めて所有権を取得し、移転登記も済ませたうえで、所有権に基づいてYに占有部分の明渡しを求めた。第一審（佐賀地判昭46.8.4）は、AY間の賃貸借はXに対抗できる短期賃貸借であるとしてXの請求を退けた。

控訴審と上告

Xが控訴した。控訴審では、賃貸借は約定の期間の満了により昭和46年8月31日限りで終わったとされ、Yもその後の占有権原は主張しなかった。代わりにYは、造作買取請求権と、前の所有者Aに差し入れた敷金の返還請求権を根拠に、留置権と同時履行の抗弁を主張して明渡しを拒んだ。福岡高判昭47.10.18は、敷金返還請求権は建物を返した後に生じるから、これを理由に留置権も同時履行も成り立たないとして、Xの請求を認容した。Yは、明渡しの際に敷金を返す慣行があるのに、返さずに明渡しを求めるのは社会通念上不当であるなどと主張して上告した。

要点

敷金返還請求権は賃貸借が終了し目的物が返還された時に残額について発生する
明渡債務と敷金返還債務は、特約がない限り同時履行の関係に立たず、明渡しが先履行となる
賃借人は敷金返還請求権を被担保債権として建物に留置権を行使できない
賃貸借の継続中に賃貸人の地位が移転すれば敷金関係は残額について新賃貸人に承継されるが、終了後の譲渡や賃借権の譲渡では承継されない

判旨

上告棄却。敷金は、賃貸借の終了後明渡しまでに生じる賃料相当額の損害金を含め、賃貸借契約により賃貸人が取得する一切の債権を担保するもので、賃貸人は明渡しがされた時にそれまでの被担保債権を差し引いた残額を返せば足りる。敷金契約は賃貸借に付随するが賃貸借そのものではないから、明渡債務と敷金返還債務は一個の双務契約から生じた対価関係にない。両債務の価値に大きな差がありうること、終了後の敷金関係では賃借人保護を強調すべきでないこと、同時履行を認めると敷金の担保の性質に合わないことも挙げ、特約がない限り同時履行の関係にないとした。終了原因が解除でも同じである。そして明渡しが先履行である以上、敷金返還請求権を被担保債権とする「留置権を取得する余地はない」とした。

観点 1

敷金返還請求権は賃貸借が終了し目的物が返還された時に残額について発生する

敷金が担保するのは、賃料債務だけでなく、終了後明渡しまでの賃料相当損害金や原状回復費用など、賃貸借から生じる賃借人の金銭債務の全部である。その額は建物が返されて点検を終えるまで確定しないから、返還請求権は明渡しの時に、未払分を当然に差し引いた残額について具体化する（明渡時説。最判昭48.2.2を本判決が踏襲）。現行法は622条の2第1項1号でこれを明文化した。控除は当然に行われ相殺の意思表示は不要であり、存続中は賃借人の側から充当を求められない（同条2項）。抵当権者が賃料債権を差し押さえても、明渡し時の当然充当で賃料債権は消滅する（最判平14.3.28）。

よくある誤り

敷金返還請求権は賃貸借の終了と同時に発生する（×。終了し、かつ目的物の返還を受けた時に発生する）
終了後明渡し前でも、敷金返還請求権を転付命令で取得できる（×。まだ具体的に発生していない）
未払賃料を敷金から差し引くには、賃貸人の相殺の意思表示が必要である（×。当然に充当される）
賃借人は存続中、未払賃料に敷金を充てるよう求めて支払を拒める（×。622条の2第2項）
賃料債権を物上代位で差し押さえられた後は、敷金の充当による消滅を主張できない（×。最判平14.3.28）

短答での問われ方

司法H20第25問2（判旨そのもの○）、司法H26第26問3（当然充当○）・4（賃借人からの充当主張×）・5（明渡し前の転付命令×の理由○）、予備R4第12問イ・司法R4第26問イ（存続中の充当請求×）。物上代位との関係は予備R3第5問イ・司法R3第11問イ（○）、司法H19第14問5・司法H29第12問オ（×）。司法H22第30問ウは明渡し後の敷金返還請求権が形成権でないことを問う。

論文での書き方

敷金の担保目的から被担保債権の範囲（明渡しまでの一切の金銭債務）を導き、その総額は明渡し時まで確定しないから、返還請求権は明渡し時に残額について発生すると規範化する（622条の2第1項1号）。同時履行・留置権の否定はこの規範から演繹する。

論証カードランク B

敷金返還請求権の発生時期・明渡しとの先後関係と敷金関係の承継（622条の2・605条の2）

賃貸借が終了した場合、賃借人は敷金の返還を受けるまで目的物の明渡しを拒めるか、また賃貸人の交替・賃借人の交替があったときに敷金関係が承継されるかが問題となる。敷金は、賃料債権のほか目的物の損傷に基づく損害賠償債権など、賃

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この観点で解ける過去問（11肢）

司法試験 2008年第25問 2直接

建物賃貸借における敷金は，賃貸借終了後建物明渡義務履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するものであり，敷金返還請求権は，賃貸借終了後建物明渡完了の時においてそれまでに生じた上記の一切の被担保債権を控除しなお残額がある場合に，その残額につき具体的に発生する。

司法試験 2014年第26問 5応用

建物の賃貸借契約において，敷金返還請求権は，賃貸借契約が終了し目的建物が明け渡された時点において，それまでに生じた被担保債権を控除した残額につき具体的に発生するものであるから，賃貸借契約が終了した後であっても，目的建物が明け渡される前においては，転付命令の対象とはならない。

司法試験 2014年第26問 3応用

建物の賃貸借契約において，契約が終了し目的建物が明け渡された後に敷金の返還請求がされた場合，賃料の未払があるときは，敷金が当然に充当されるため，賃貸人が賃借人に相殺の意思表示をする必要はない。

司法試験 2014年第26問 4応用

敷金は賃借人が賃貸借期間中に負担する債務を担保するものであるから，賃借人は，賃料の未払がある場合であっても，差し入れてある敷金をもって賃料債務に充当する旨を主張することにより，敷金の額に満つるまでは，未払賃料の支払を拒むことができる。

予備試験 2022年第12問イ応用

Aは、賃貸借契約の存続中、Bに対して、賃料債務の弁済に敷金を充てるよう請求することができる。

司法試験 2022年第26問イ応用

Aは、賃貸借契約の存続中、Bに対して、賃料債務の弁済に敷金を充てるよう請求することができる。

司法試験 2010年第30問ウ応用

建物の賃貸借が終了した後の敷金返還請求権

予備試験 2021年第5問イ応用

AのBに対する賃料債権についてCが物上代位権を行使して差押えをした場合において，BがCに賃料を支払わないままAB間の賃貸借契約が終了し，Bが甲建物をAに明け渡した。この場合において，BがAにあらかじめ敷金を預託していたときは，Cが差し押さえた賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅する。

司法試験 2021年第11問イ応用

司法試験 2007年第14問 5応用

抵当権者が，物上代位権を行使して，抵当不動産の賃貸借契約に基づく未払の賃料債権の全額を差し押えた場合，当該不動産の賃借人と賃貸人の間で敷金が授受されていて，かつ，賃貸借契約が終了し，賃借人が不動産を明け渡したとしても，敷金は未払の賃料に充当されない。

司法試験 2017年第12問オ応用

抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした場合には，その後に賃貸借契約が終了し，抵当不動産が明け渡されたとしても，抵当不動産の賃借人は，抵当権者に対し，敷金の充当によって当該賃料債権が消滅したことを主張することはできない。

観点 2

明渡債務と敷金返還債務は、特約がない限り同時履行の関係に立たず、明渡しが先履行となる

本判決は同時履行を否定する理由として、敷金契約は賃貸借に付随する別個の契約であり、両債務は一個の双務契約による対価関係にないこと、明渡しと敷金残額とでは価値に大きな差がありうること、賃借人保護が求められるのは利用関係についてであって終了後の敷金関係ではないこと、同時履行を認めると明渡しまでの債権を担保する敷金の性質に合わないこと、の四つを挙げた。対価関係がないと言うだけで終えず、公平の観点からも同時履行を否定した点が要である。終了原因が期間満了でも解除・解約でも結論は同じであり、特別の約定があれば別である。現行622条の2第1項1号の文言も明渡し先履行と読むのが自然である。

よくある誤り

賃貸借終了に伴う明渡債務と敷金返還債務は同時履行の関係にある（×）
期間満了の場合は同時履行にならないが、解除による終了の場合は同時履行となる（×。終了原因を問わない）
同時履行の関係にないから、特約で明渡しと敷金返還を引換えとすることもできない（×。特別の約定があれば別）

短答での問われ方

結論そのものが繰り返し出る。司法H27第21問ア（○）、司法R1第22問オ（×）、司法R5第23問イ（×）、司法H20第25問5（○）。同時履行の抗弁の総合問題で、解除による原状回復義務（546条。司法H27第21問エ）や取消しによる双方の返還義務（司法R1第22問エ、司法R5第23問エ）のように同時履行が認められる例、造作買取代金と建物明渡し（司法R1第22問ウ）や債権証書の返還（司法R5第23問オ）のように認められない例と並べて出される。

論文での書き方

賃借人が敷金未返還を理由に明渡しを拒む事案では、533条の直接適用は対価的牽連関係がないから否定し、類推適用も、価値の不均衡と敷金の担保の性質から否定する、と二段で書く。反対説（引換給付でも賃貸人に不利益はない）に一言触れて排斥すると厚くなる。

論証カードランク A

同時履行の抗弁の成否（原状回復・建物買取請求・弁済の提供の継続）

同時履行の抗弁（民法533条）は、双務契約上の対立する債務が対価的牽連関係に立つことを根拠とするから、双務契約上の債務そのものでなくても、当事者双方の債務が公平上同時に履行されるべき関係にあれば、同条又はその趣旨により同

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この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2015年第21問ア直接

判例によれば，家屋の賃貸借契約の締結時に敷金が差し入れられた場合，その賃貸借契約の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，同時履行の関係にない。

司法試験 2019年第22問オ直接

期間満了による建物の賃貸借契約終了に伴う賃借人の建物明渡義務と賃貸人の敷金返還義務とは，同時履行の関係にある。

司法試験 2023年第23問イ直接

賃貸借が終了した場合における敷金の返還義務と賃借物の返還義務とは、同時履行の関係にある。

司法試験 2008年第25問 5直接

建物賃貸借終了に伴う賃借人の建物明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，特別の約定のない限り，同時履行の関係に立たず，賃貸人は，賃借人から建物明渡しを受けた後に敷金残額を返還すれば足りる。

観点 3

賃借人は敷金返還請求権を被担保債権として建物に留置権を行使できない

留置権（295条）は、目的物に関して生じた債権が弁済期にあることを要する。本判決は、明渡しが敷金返還に対して先履行の関係に立つ以上、賃借人が敷金返還請求権によって建物の留置権を取得する余地はないとした。明渡しの時点ではまだ返還請求権が具体的に発生していないから、留置して返還を迫る前提を欠くと理解すればよい。同時履行の否定と留置権の否定は同じ根拠から導かれるので、セットで覚える。なお、本件で賃借人は造作買取請求権に基づく留置権・同時履行も主張したが、原審で排斥され、最高裁は敷金の点について判断を示している。

よくある誤り

賃借人は、敷金が返還されるまで建物を留置することができる（×）
同時履行の抗弁は否定されるが、留置権なら敷金返還まで建物を留置できる（×。留置権も否定される）

短答での問われ方

留置権の問題で同じ肢が繰り返し出る。予備H29第5問ア・司法H29第11問ア（×）、予備R4第12問ウ・司法R4第26問ウ（×）。予備H29第5問は留置権の総合問題で、契約解除後に支出した有益費では建物を留置できないこと（ウ）、建物買取請求権を行使した借地権者は代金の支払まで敷地の明渡しも拒めること（エ）と並べて出された。予備R4第12問は敷金だけを扱う問題の1肢である。

論文での書き方

留置権の要件のうち「その物に関して生じた債権」「弁済期」の検討で、明渡しが先履行であり返還請求権はまだ発生していないことを指摘して否定する。同時履行の抗弁と同じ理由で否定されると一文添える。

この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2022年第12問ウ直接

Aは、賃貸借契約が終了したときは、敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。

司法試験 2022年第26問ウ直接

Aは、賃貸借契約が終了したときは、敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。

予備試験 2017年第5問ア直接

AがBから甲建物を賃借し，Bに敷金を交付していた場合において，その賃貸借契約が終了したときは，Aは，敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。

司法試験 2017年第11問ア直接

観点 4

賃貸借の継続中に賃貸人の地位が移転すれば敷金関係は残額について新賃貸人に承継されるが、終了後の譲渡や賃借権の譲渡では承継されない

明渡し時に返還するという本判決の枠組みから、誰に敷金を請求するかが決まる。賃貸借の継続中に建物が譲渡され賃貸人の地位が移ると、未払賃料等に当然充当された残額について敷金返還債務が譲受人に移る（最判昭44.7.17、605条の2第4項）。賃借人は終了後、譲受人に明け渡したうえでその者に返還を請求する。これに対し、終了後明渡し前に建物が譲渡された場合は、譲受人は賃貸人の地位を承継しないから、賃借人の承諾がない限り敷金関係は移らない（最判昭48.2.2）。賃借権が適法に譲渡された場合も、特段の事情がない限り敷金は新賃借人に承継されず、旧賃借人が返還を請求する（最判昭53.12.22、622条の2第1項2号）。

よくある誤り

賃貸人の地位の承継時に未払賃料があっても、敷金全額が新賃貸人に承継される（×。当然充当後の残額）
賃貸借終了後明渡し前に建物が譲渡された場合も、賃借人は譲受人に敷金の返還を請求できる（×）
賃借権の譲渡に賃貸人の承諾があれば、敷金関係も新賃借人に移転する（×）

短答での問われ方

司法H25第25問エ（継続中の譲渡後に終了→新所有者に明渡し後請求○）とオ（終了後明渡し前の譲渡→新所有者に請求×）が対で出た。司法H22第23問イ・司法H20第25問1・司法H26第26問1（残額承継○）、司法H28第25問オ（全額承継×）、予備R4第12問オ・司法R4第26問オ（○）。賃借権譲渡は司法H20第25問3（○）、司法H26第26問2（×）、予備R4第12問エ・司法R4第26問エ（旧賃借人が返還請求○）。

論文での書き方

賃貸人の地位移転の論点（605条の2）に続けて、敷金は目的物の賃貸借関係と一体であるから残額について新賃貸人に当然承継されると書き、賃借人側の交替では旧賃借人の担保意思を理由に承継を否定する。いずれも明渡し時発生という本判決の規範を前提にする。

論証カードランク B

敷金返還請求権の発生時期・明渡しとの先後関係と敷金関係の承継（622条の2・605条の2）

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この観点で解ける過去問（12肢）

司法試験 2013年第25問エ直接

甲建物の売却が平成23年10月31日に行われた後，平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した場合，Aは，甲建物をCに明け渡した上で，Cに対し，敷金の返還請求権を行使することができる。

司法試験 2013年第25問オ対比

平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した後，Aが甲建物を明け渡す前に甲建物が売却された場合，Aは，甲建物をCに明け渡した上で，Cに対し，敷金の返還請求権を行使することができる。

司法試験 2010年第23問イ応用

判例によれば，賃貸借の目的物が譲渡され，その譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合において，その承継前に，賃借人が従前の賃貸人に対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときには，敷金は従前の賃貸人に対する上記債務の弁済に充当され，残額があれば，その返還債務が譲受人に承継される。

司法試験 2008年第25問 1応用

建物賃貸借契約において，当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には，旧賃貸人に差し入れられた敷金は，未払賃料債務があればこれに当然充当され，残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。

司法試験 2014年第26問 1応用

建物の賃貸借契約において，目的建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合，敷金は譲渡人に対する賃貸借契約上の債務があればこれに充当された上で譲受人に承継されるため，賃借人は，賃貸借契約が終了し目的建物を明け渡したときは，譲受人に対し，敷金の返還を請求することができる。

司法試験 2016年第25問オ応用

建物賃貸借契約において，当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位の承継があった場合は，承継の時点で旧賃貸人に対する未払の賃料債務があっても，旧賃貸人に差し入れられた敷金全額についての権利義務関係が新賃貸人に承継される。

予備試験 2022年第12問オ応用

BがCに甲建物を譲渡し、Cが賃貸人たる地位を承継した場合において、AがBに対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときは、敷金はその債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還に係る債務がCに承継される。

司法試験 2022年第26問オ応用

司法試験 2008年第25問 3対比

土地賃借権が賃貸人の承諾を得て旧賃借人から新賃借人に移転された場合であっても，敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は，敷金交付者において賃貸人との間で敷金をもって新賃借人の債務の担保とすることを約し又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなど特段の事情のない限り，新賃借人に承継されない。

司法試験 2014年第26問 2対比

土地の賃貸借契約において，目的土地上の建物の所有権が土地賃借権とともに譲渡され，その土地賃借権の譲渡について賃貸人の承諾がある場合，敷金についての権利関係も土地賃借権とともに移転するため，土地賃借権の譲受人は，契約が終了し目的土地を明け渡したときは，賃貸人に対し，譲渡人が差し入れていた敷金の返還を請求することができる。

予備試験 2022年第12問エ対比

Aが賃借権をCに適法に譲渡したときは、AはBに対して敷金の返還を請求することができる。

司法試験 2022年第26問エ対比

Aが賃借権をCに適法に譲渡したときは、AはBに対して敷金の返還を請求することができる。