判例集／民法／賃貸人の地位の承継と敷金

賃貸人の地位の承継と敷金

重要度 B 民法敷金の承継最判昭44.7.17　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

賃貸人の地位の承継と敷金（最判昭44.7.17）は、賃貸中の建物が売られて大家（賃貸人）が替わったとき、賃料の滞納があった賃借人の敷金がどの範囲で新しい大家に引き継がれるかが問題になった判例です。最高裁は、敷金は賃料の不払いに当然充てられる性質のものだから、前の大家への未払賃料に当然充てられ、残額についてだけ新しい大家に引き継がれるとしました。605条の2第4項が定めない承継額の根拠として今も使われる判例で、短答では全額か残額かの言葉の入れ替えで問われます。

事案

敷金と賃貸人の交替という仕組み

建物の賃借人は、契約のはじめに敷金を賃貸人に預けるのが通例である。敷金は、賃料の不払いや建物を傷めたことによる損害賠償など、賃貸借から生じる賃借人の債務を担保するための金銭で、契約が終わって建物が返されたとき、未払いの債務を差し引いた残りが賃借人に戻される。他方、引渡しを受けた建物賃借人は借家法（現在の借地借家法31条）により賃借権を新所有者に対抗できるので、賃貸中の建物が売られると、賃借人の承諾がなくても賃貸人の地位は買主に移るとするのが判例であった。そうすると、旧賃貸人に預けた敷金が新賃貸人との関係でどう扱われるか、とくに旧賃貸人の時代に賃料の滞納があった場合に敷金がどの範囲で引き継がれるかが問題になる。

何が起きたか

上告人は、この建物を当初の賃貸人Dから借り受け、そのときDに敷金を差し入れていた。Dが死亡して相続人Eらが賃貸人の地位を引き継ぎ、その後、被上告人がEらから建物を買い受けて新たな賃貸人となった。上告人は昭和33年3月分以降の賃料を支払っておらず、この点は上告人自身も原審で認めていた。原審の認定では、昭和33年3月1日から昭和39年3月15日までの未払賃料は合計54万3750円である。こうして、旧賃貸人の時代から続く滞納賃料と、旧賃貸人に預けた敷金との関係が争点になった。

訴えと下級審・上告

事件名は家賃金請求であり、建物を買い受けて賃貸人となった被上告人が、賃借人である上告人に滞納賃料の支払を求めた事件である。原審の大阪高裁（昭和43年2月16日判決）は、当初の賃貸人に差し入れられた敷金についての権利義務は、旧賃貸人に対する未払賃料に充てられた残りの限度で被上告人に引き継がれるという立場で判断した。上告人は、原判決の未払額の計算に誤りがあること、賃料を免除する特約があったことを主張して上告した。最高裁第一小法廷は、計算の点は原判決の期間の誤記にすぎず、免除特約を認めなかった原審の認定も是認できるとしたうえで、敷金の承継についての原審の判断も正当として上告を棄却した（裁判官全員一致）。

要点

賃貸人の地位が移転すると、旧賃貸人への未払債務に敷金が当然充当され、その残額だけが新賃貸人に承継される
敷金は賃借人の債務に当然に充当される担保であり、充当の意思表示は要らない
賃貸人の地位の移転後の賃料や費用償還債務は新賃貸人に移るが、移転前に発生した延滞賃料債権は旧賃貸人に残る
賃借権が譲渡された場合や賃貸借の終了後に建物が譲渡された場合は、敷金関係は当然には承継されない

判旨

最高裁は、敷金は賃貸借終了の際に賃借人の賃料債務の不履行があれば「その弁済として当然これに充当される性質のもの」であることを理由に、建物の所有権移転に伴って賃貸人の地位が承継された場合、旧賃貸人に差し入れられた敷金は「賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継される」とした。充当に当事者の意思表示は要らず、敷金全額がそのまま新賃貸人に移るわけではない。新賃貸人は滞納分を差し引いた残額についてだけ返還義務を負う。現行法は605条の2第4項で敷金返還債務が譲受人に承継されることを明文化したが、承継される額を充当後の残額とする点は条文に書かれておらず、いまも本判決による。

観点 1

賃貸人の地位が移転すると、旧賃貸人への未払債務に敷金が当然充当され、その残額だけが新賃貸人に承継される

賃貸中の建物の譲渡により賃貸人の地位が移ると、敷金関係も新賃貸人に引き継がれる。ただし、引き継がれるのは敷金の全額ではない。賃借人が旧賃貸人に対して未払賃料などの債務を負っていれば、敷金はその弁済に自動的に充てられ、その分だけ返還請求権は消える。新賃貸人が承継するのは差し引き後の残額の返還債務である。理由は、敷金がもともと賃借人の不払いに当然充てられることを予定した担保だからである。賃借人は、賃貸借が終わって建物を明け渡したとき、この残額の返還を新賃貸人に求めることになる。現行法の605条の2第4項は、賃貸人の地位が移転したとき敷金返還債務が譲受人に承継されると定めるが、承継額は定めていないので、残額承継という結論は現在も本判決が根拠になる。

よくある誤り

旧賃貸人に対する未払賃料があっても、敷金全額についての権利義務が新賃貸人に承継される（×。未払分に当然充当された残額だけが承継される）
敷金を未払賃料に充てるには、旧賃貸人が賃借人に充当（相殺）の意思表示をしなければならない（×。当然充当であり意思表示は不要）
賃貸人の地位が移転しても、敷金返還債務は旧賃貸人に残り、賃借人は旧賃貸人に返還を求めるほかない（×。返還債務は新賃貸人に承継される）

短答での問われ方

この判例の判旨そのものを問う肢が繰り返し出ている。司法H20第25問1（○）、司法H22第23問イ（○）、司法H26第26問1（○）、司法H28第25問オ（×。「敷金全額」が承継されるとする誤り）、予備R4第12問オ・司法R4第26問オ（○。605条の2第4項とあわせて）。「全額」「当然に」「残額」の言葉の入れ替えで正誤をつくるので、残額承継の一点を確実に押さえる。

論文での書き方

賃貸不動産の譲渡で賃貸人の地位が移転した事案では、605条の2第1項で地位の移転を認めたうえ、同条4項により敷金返還債務が承継されることを示す。承継額は、敷金が賃借人の債務に当然充当される担保であることを理由に、旧賃貸人に対する未払債務へ充当した後の残額である（最判昭44.7.17）と書く。あてはめでは、移転時点の未払賃料の額と敷金額を対比して承継額を示す。射程は賃貸借の継続中に賃貸人側が交替した場面であり、賃借権の譲渡や賃貸借終了後の譲渡には及ばない。

論証カードランク B

敷金返還請求権の発生時期・明渡しとの先後関係と敷金関係の承継（622条の2・605条の2）

賃貸借が終了した場合、賃借人は敷金の返還を受けるまで目的物の明渡しを拒めるか、また賃貸人の交替・賃借人の交替があったときに敷金関係が承継されるかが問題となる。敷金は、賃料債権のほか目的物の損傷に基づく損害賠償債権など、賃

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この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2022年第12問オ直接

BがCに甲建物を譲渡し、Cが賃貸人たる地位を承継した場合において、AがBに対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときは、敷金はその債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還に係る債務がCに承継される。

司法試験 2022年第26問オ直接

司法試験 2016年第25問オ直接

建物賃貸借契約において，当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位の承継があった場合は，承継の時点で旧賃貸人に対する未払の賃料債務があっても，旧賃貸人に差し入れられた敷金全額についての権利義務関係が新賃貸人に承継される。

司法試験 2008年第25問 1直接

建物賃貸借契約において，当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には，旧賃貸人に差し入れられた敷金は，未払賃料債務があればこれに当然充当され，残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。

司法試験 2010年第23問イ直接

判例によれば，賃貸借の目的物が譲渡され，その譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合において，その承継前に，賃借人が従前の賃貸人に対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときには，敷金は従前の賃貸人に対する上記債務の弁済に充当され，残額があれば，その返還債務が譲受人に承継される。

司法試験 2014年第26問 1直接

建物の賃貸借契約において，目的建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合，敷金は譲渡人に対する賃貸借契約上の債務があればこれに充当された上で譲受人に承継されるため，賃借人は，賃貸借契約が終了し目的建物を明け渡したときは，譲受人に対し，敷金の返還を請求することができる。

司法試験 2013年第25問エ直接

甲建物の売却が平成23年10月31日に行われた後，平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した場合，Aは，甲建物をCに明け渡した上で，Cに対し，敷金の返還請求権を行使することができる。

観点 2

敷金は賃借人の債務に当然に充当される担保であり、充当の意思表示は要らない

この判例が当然充当を導く根拠は敷金の性質にある。敷金は賃料債務など賃貸借から生じる賃借人の債務を担保するために交付されるもので、契約終了の際に不払いがあれば当事者の意思表示を待たずにその弁済に充てられる。現行法の622条の2第1項は、賃貸借が終わり目的物が返還されたときに、受け取った敷金から賃借人の債務を控除した残額を返還すべきことを定め、同じ発想に立つ。他方、賃貸借の継続中は、賃貸人は敷金を債務に充てることができるが、賃借人の側から充当を求めることはできない（622条の2第2項）。担保の性質上、充当の主導権は賃貸人にある。

よくある誤り

契約終了・明渡し後に未払賃料があっても、賃貸人が相殺の意思表示をしなければ敷金から差し引かれない（×。当然に充当される）
賃借人は、賃貸借の存続中、賃貸人に対して敷金を賃料債務に充てるよう請求できる（×。622条の2第2項後段）
賃借人は、敷金の額に達するまで未払賃料の支払を拒むことができる（×。敷金は賃貸人のための担保であり、賃借人から充当を主張することはできない）

短答での問われ方

司法H26第26問3（○。明渡し後の当然充当に相殺の意思表示は不要）、同4（×。敷金を理由に賃料支払を拒めない）、予備R4第12問イ・司法R4第26問イ（×。存続中に賃借人から充当を請求できない）で問われた。本判決の理由づけ部分（当然充当される性質）と622条の2の条文を結びつけて覚える。

論文での書き方

敷金の法的性質を、賃貸借から生じる賃借人の一切の債務を担保する金銭と定義し、返還請求権は終了・明渡し時に未払債務を控除した残額について生じる（622条の2第1項1号）と書く。その性質から当然充当を導き、本判決の承継額の議論につなげる。

論証カードランク B

敷金返還請求権の発生時期・明渡しとの先後関係と敷金関係の承継（622条の2・605条の2）

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この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2014年第26問 3応用

建物の賃貸借契約において，契約が終了し目的建物が明け渡された後に敷金の返還請求がされた場合，賃料の未払があるときは，敷金が当然に充当されるため，賃貸人が賃借人に相殺の意思表示をする必要はない。

司法試験 2014年第26問 4応用

敷金は賃借人が賃貸借期間中に負担する債務を担保するものであるから，賃借人は，賃料の未払がある場合であっても，差し入れてある敷金をもって賃料債務に充当する旨を主張することにより，敷金の額に満つるまでは，未払賃料の支払を拒むことができる。

予備試験 2022年第12問イ応用

Aは、賃貸借契約の存続中、Bに対して、賃料債務の弁済に敷金を充てるよう請求することができる。

司法試験 2022年第26問イ応用

Aは、賃貸借契約の存続中、Bに対して、賃料債務の弁済に敷金を充てるよう請求することができる。

観点 3

賃貸人の地位の移転後の賃料や費用償還債務は新賃貸人に移るが、移転前に発生した延滞賃料債権は旧賃貸人に残る

対抗力のある建物賃借権の目的物が譲渡されると、賃貸人の地位は賃借人の承諾も譲渡当事者間の特別の合意もなく譲受人に移る（605条の2第1項、最判昭39.8.28）。譲受人が賃料を請求するには所有権移転登記が必要である（同条3項、最判昭49.3.19）。移転後に弁済期が来る賃料は新賃貸人が請求できるが、移転前にすでに発生していた延滞賃料債権は独立の債権として旧賃貸人に残り、当然には新賃貸人に移らない。この延滞分こそが本判決で敷金に当然充当される対象である。これに対し、608条の必要費・有益費の償還債務は新賃貸人に承継される（605条の2第4項、最判昭46.2.19）。

よくある誤り

建物の譲受人は、譲渡前に発生していた延滞賃料も当然に賃借人に請求できる（×。旧賃貸人に帰属する）
賃借人が譲渡前に有益費を支出していた場合、償還を請求できる相手は旧賃貸人だけである（×。終了時の賃貸人である新賃貸人に請求できる）
賃貸人の地位の移転には、旧所有者と新所有者の間で地位を譲渡する旨の合意が必要である（×）

短答での問われ方

司法H25第25問は同じ事例で、ア（○。移転後の賃料は新賃貸人が請求）、イ（○。移転前の延滞賃料は新賃貸人が請求できない）、ウ（×。有益費は新賃貸人に請求できる）、エ（○。敷金返還は新賃貸人に請求）を並べて問う。予備R2第11問ア・司法R2第25問ア（○。費用償還債務の承継）、司法H28第25問イ（×。地位移転に合意は不要）、同エ（×。登記のない譲受人には賃料の支払を拒める）も同じ枠組みで解ける。

論文での書き方

賃貸人の地位の移転では、何が新賃貸人に移り何が旧賃貸人に残るかを区別して書く。移転時点で具体的に発生済みの賃料債権は旧賃貸人に残り敷金への充当の対象となる、移転後の賃料・費用償還債務・敷金返還債務（残額）は新賃貸人に移る、という順で整理する。

この観点で解ける過去問（7肢）

司法試験 2013年第25問イ応用

甲建物の売却が平成23年10月31日に行われたが，その時点でAの延滞賃料が発生していた場合，Cは，Aに対し，その延滞賃料を請求することができない。

司法試験 2013年第25問ア応用

甲建物の売却が平成23年10月31日に行われた場合，Cは，Aに対し，平成23年11月1日以降の賃料を請求することができる。

司法試験 2013年第25問ウ応用

甲建物の売却が平成23年10月31日に行われたが，Aが甲建物について有益費を支出したのがそれ以前の平成23年9月30日であった場合には，平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した時点でその価格の増加が現存するときであっても，Aは，Cに対し，その有益費の償還を請求することはできない。

予備試験 2020年第11問ア応用

賃貸不動産が譲渡され，その不動産の賃貸人たる地位がその譲受人に移転したときは，譲渡人が負っていた賃借人に対する費用の償還に係る債務は，譲受人が承継する。

司法試験 2020年第25問ア応用

司法試験 2016年第25問イ応用

自己の所有建物を賃貸して賃借人に引き渡した者が，賃貸借契約継続中に当該建物を第三者に譲渡してその所有権を移転した場合には，賃貸人たる地位を譲渡する旨の旧所有者と新所有者間の合意がなければ，賃貸人の地位は新所有者に移転しない。

司法試験 2016年第25問エ応用

土地賃貸借の賃借人は，当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し，当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として，賃料の支払請求を拒むことができない。

観点 4

賃借権が譲渡された場合や賃貸借の終了後に建物が譲渡された場合は、敷金関係は当然には承継されない

本判決は賃貸借が続いている間に賃貸人側が交替した場面の判断である。賃借人側が交替した場合は逆で、賃貸人の承諾を得て賃借権が譲渡されても、敷金は旧賃借人の債務を担保するために差し入れたものだから、新賃借人の債務まで担保させる合意や返還請求権の譲渡などの特段の事情がない限り、敷金関係は新賃借人に移らない（最判昭53.12.22、622条の2第1項2号）。旧賃借人は譲渡の時点で賃貸人に敷金の返還を請求できる。また、賃貸借が終わった後、明渡し前に建物が譲渡された場合は、賃貸借自体が新所有者に承継されないので、敷金関係だけが当然に移ることもない（最判昭48.2.2）。

よくある誤り

賃貸借終了後、明渡し前に建物が売却された場合も、賃借人は明渡しの後に買主に敷金の返還を請求できる（×。最判昭48.2.2）
土地賃借権が賃貸人の承諾を得て譲渡されると、敷金の権利関係も当然に譲受人に移る（×。最判昭53.12.22）
賃借権が適法に譲渡されても、旧賃借人は賃貸人に敷金の返還を請求できない（×。622条の2第1項2号）

短答での問われ方

本判決と並べて正誤を分ける形で出る。司法H25第25問オ（×。終了後の譲渡では新所有者に請求できない）、司法H20第25問3（○。賃借権譲渡では特段の事情のない限り承継されない）、司法H26第26問2（×。賃借権譲渡で敷金関係は移らない）、予備R4第12問エ・司法R4第26問エ（○。適法な賃借権譲渡で旧賃借人は返還を請求できる）。賃貸人側の交替か賃借人側の交替か、賃貸借の継続中か終了後かの二つの軸で判断する。

論文での書き方

敷金関係の承継は、賃貸借に付随する関係として賃貸借とともに移るかという観点から論じる。賃貸人側の交替では賃貸借が一体として移るので承継を肯定し、賃借人側の交替では担保の提供者が変わるため否定し、終了後の譲渡では承継すべき賃貸借自体がないため否定する、と対比させる。

論証カードランク B

敷金返還請求権の発生時期・明渡しとの先後関係と敷金関係の承継（622条の2・605条の2）

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

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この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2013年第25問オ対比

平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した後，Aが甲建物を明け渡す前に甲建物が売却された場合，Aは，甲建物をCに明け渡した上で，Cに対し，敷金の返還請求権を行使することができる。

司法試験 2014年第26問 2対比

土地の賃貸借契約において，目的土地上の建物の所有権が土地賃借権とともに譲渡され，その土地賃借権の譲渡について賃貸人の承諾がある場合，敷金についての権利関係も土地賃借権とともに移転するため，土地賃借権の譲受人は，契約が終了し目的土地を明け渡したときは，賃貸人に対し，譲渡人が差し入れていた敷金の返還を請求することができる。

予備試験 2022年第12問エ対比

Aが賃借権をCに適法に譲渡したときは、AはBに対して敷金の返還を請求することができる。

司法試験 2022年第26問エ対比

Aが賃借権をCに適法に譲渡したときは、AはBに対して敷金の返還を請求することができる。

司法試験 2008年第25問 3対比

土地賃借権が賃貸人の承諾を得て旧賃借人から新賃借人に移転された場合であっても，敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は，敷金交付者において賃貸人との間で敷金をもって新賃借人の債務の担保とすることを約し又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなど特段の事情のない限り，新賃借人に承継されない。