判例集／民法／第三者の登記後の時効完成

第三者の登記後の時効完成

重要度 A 民法取得時効と登記最判昭41.11.22　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

第三者の登記後の時効完成（最判昭41.11.22）は、取得時効の進行中に元の所有者が土地を他人に譲って登記をし、その後に時効が完成した場合に、占有者が登記なしにその譲受人へ時効取得を主張できるかが問題になった判例です。最高裁は、第三者の登記の後に時効が完成した場合は、時効取得者は登記なしにその第三者に時効取得を対抗できるとする従来の判例を確認しました。取得時効と登記で完成前の第三者の扱いを示す判例であり、短答では譲受けと登記が完成の前か後かの時系列で問われます。

事案

取得時効と登記をめぐる判例の枠組み

民法162条は、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した者に所有権の取得を認める。他方、177条は不動産物権の得喪を登記なしに第三者へ対抗できないとする。判例は早くから、時効による所有権取得にも177条が及ぶことを前提にしつつ、誰が「第三者」に当たるかを時効完成の時点を基準に区別してきた。時効完成時の所有者は時効によって権利を失う者であり、時効取得者から見れば物権変動の当事者そのものである。これに対し、時効が完成した後に原所有者から不動産を譲り受けた者は、原所有者を起点として時効取得者と二重に権利を取得した関係に立つ。本判決が引用する最判昭35.7.27、最判昭36.7.20は、この区別を前提とする先例である。

何が起きたか

本件で問題となったのは、不動産の占有者について取得時効が進行している途中で、原権利者がその不動産を他人に譲渡し、譲受人への移転登記がされ、その後に時効期間が満了したという場面である。上告人は、係争不動産について時効による所有権取得を主張していた。譲受人の登記は時効完成より前にされているから、時効完成後に登記を得た第三者の場合とは時間の順序が逆になる。占有者は時効取得の登記を得ていなくても、先に登記を備えた譲受人に時効取得を主張できるのかが争点となった。

訴えと下級審

事件名は所有権確認等請求事件である。原審の福岡高等裁判所は、昭和38年1月31日の判決で、上告人の時効取得に関する主張を失当として退けた。上告を受けた最高裁第三小法廷は、第三者の登記後に時効が完成した場合にはその第三者に登記なしで時効取得を対抗できるという判例を確認し、原審はこれと異なる見解に立った点で違法であるとした。そのうえで、時効取得の主張についてさらに審理を尽くさせるため、原判決を破棄して事件を福岡高等裁判所に差し戻した。

要点

時効完成前に原所有者から譲り受けて登記した者に対しては、時効取得者は登記なしに所有権を主張できる
時効完成前に譲り受けた者が時効完成後に登記をしても、時効取得者は登記なしに所有権を主張できる
時効完成後に原所有者から譲り受けた者とは対抗関係に立ち、時効取得者は登記がなければ時効取得を対抗できない
取得時効の起算点は占有開始時に固定され、時効取得者が任意に選ぶことも、第三者の登記時に移すこともできない
時効完成後の第三者が登記した後も占有を続けて時効期間が経過すれば、時効取得者はその第三者に登記なしに対抗できる

判旨

本判決は、時効取得の有無を考えるには第三者との関係も考慮しなければならず、「いかなる時期に何人によつて登記がなされたかが問題となる」としたうえで、時効が完成しても登記がなければ「その後に登記を経由した第三者」には対抗できないが、「第三者のなした登記後に時効が完成した場合」には、その第三者に対し「登記を経由しなくても時効取得をもつてこれに対抗することができる」とする従前の判例（最判昭35.7.27、最判昭36.7.20）を確認し、変更の必要はないとした。判決自体は理由を詳しく述べないが、完成前の譲受人は時効完成時の所有者として時効で権利を失う立場にあり、物権変動の当事者に当たるからだと説明される。原審はこれと異なる見解に立ったため、破棄差戻しとなった。

観点 1

時効完成前に原所有者から譲り受けて登記した者に対しては、時効取得者は登記なしに所有権を主張できる

時効完成前の譲受人は、時効が完成した時点での所有者である。時効によって権利を失うのはこの者自身であり、時効取得者との関係は、時効完成時の所有者と時効取得者という物権変動の当事者の関係に当たる。当事者間では登記は対抗要件として問題にならないから、時効取得者は登記を備えていなくても、その譲受人に時効取得を主張できる。譲受人が先に登記を得ていても結論は変わらない。登記の先後で決まるのではなく、譲受けが時効完成の前か後かで決まる点が核心である。

よくある誤り

（×）時効完成前に原所有者から譲り受けて登記をした者は177条の第三者であり、時効取得者は登記がなければ時効取得を対抗できない
（×）譲受人が先に登記を備えた以上、後から時効が完成しても、時効取得者は譲受人に所有権を主張することができない

短答での問われ方

司法2015問7エ・予備2015問4エ（完成前の譲受けと同時登記→主張できる、○）、司法2020問7エ（売買登記後に時効完成→主張できないとする×）、司法2009問11エ（完成前の譲受人に対抗できる、○）、司法2011問7の3（占有開始5年後の譲受け登記、22年経過で主張できないとする×）。事例の時系列を読み、登記が時効完成の前か後かを確認させる出題が中心である。

論文での書き方

時効取得者と原所有者からの譲受人の優劣を論じる冒頭で、時効完成前の譲受人は時効完成時の所有者であり物権変動の当事者に当たるから、登記なくして対抗できると規範を示す。あてはめでは占有開始時、譲受けと登記の時期、時効完成時を日付で並べ、譲受けが完成前であることを示す。善意か悪意かで占有期間（10年・20年）が変わり、完成時期が動く点にも注意する。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から

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この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2015年第4問エ直接

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。

司法試験 2015年第7問エ直接

司法試験 2020年第7問エ直接

A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされた場合において，その後，これより前から所有の意思をもって甲土地を占有していたCについて取得時効が完成したときは，Cは，Bに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

司法試験 2009年第11問エ直接

Aは時効により甲不動産の所有権を取得したが，時効完成前に，旧所有者BがCに対し甲不動産を売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，Cに対し所有権の取得を対抗することができる。

司法試験 2011年第7問 3直接

Aが平穏かつ公然と所有の意思をもってB所有の不動産の占有を開始してから5年が経過した時点で，Bがその不動産をCに譲渡してその旨の所有権移転登記がされた場合，Aは，その後もその不動産について占有を続けて当初の占有の開始時から22年が経過したときでも，所有権移転登記を有しているCに対して，当該不動産について時効取得をしたことを主張することができない。

観点 2

時効完成前に譲り受けた者が時効完成後に登記をしても、時効取得者は登記なしに所有権を主張できる

時効完成前に原所有者から所有権を取得した者は、登記をいつ備えたかにかかわらず、時効完成時の所有者である。そのため、譲受けが時効完成前であれば、移転登記が時効完成後にされたとしても、時効取得者との関係は当事者の関係のままであり、時効取得者は登記なしに時効取得を主張できる（最判昭42.7.21）。本判決は「第三者のなした登記後に時効が完成した」場面を扱うが、基準となるのは権利取得の時期であり、登記の時期ではないことを押さえる。

よくある誤り

（×）時効完成前に譲り受けた者でも、時効完成後に登記をしたときは時効完成後の第三者と同じに扱われ、時効取得者は登記がなければ主張できない

短答での問われ方

司法2015問7オ・予備2015問4オ（完成前に譲受け、完成後に登記→主張できないとする×）。同じ問のエ（完成前に譲受けと同時登記）と並べて出され、登記の時期に目を奪われるかを試している。

論文での書き方

譲受人の登記が時効完成後である事案では、譲受けの時期と登記の時期を分けて認定し、所有権を取得した時点が時効完成前であれば当事者関係になると述べる。登記の時期だけで完成後の第三者と扱う誤りを避けたい。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2015年第4問オ応用

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。

司法試験 2015年第7問オ応用

観点 3

時効完成後に原所有者から譲り受けた者とは対抗関係に立ち、時効取得者は登記がなければ時効取得を対抗できない

時効が完成した後に原所有者が不動産を譲渡すると、原所有者から時効取得者と譲受人へ二重に権利が移ったのと同じ関係が生じる。そのため両者は対抗関係に立ち、177条により登記の先後で優劣が決まる（大連判大14.7.8、最判昭33.8.28）。本判決は、この完成後の第三者との場面と対比する形で判例法理を確認したものである。所有権だけでなく、地上権など他の物権を時効取得した場合も同じであり、時効完成後に土地を買って登記した者には、登記のない地上権者は対抗できない。

よくある誤り

（×）不動産を時効取得した者は、時効完成後に譲り受けた者に対しても登記なしに所有権を対抗できる
（×）地上権を時効取得した者は、その後に土地を購入して登記した者に対して、登記なしに地上権を対抗できる

短答での問われ方

司法2019問5イ（完成後の譲受人に登記なしで対抗できるとする×）、予備2014問3エ・司法2014問5エ（登記がなければ完成後の取得者に対抗できない、○）、予備2023問3ア・司法2023問9ア（地上権の時効取得、登記なしに後の譲受人に対抗できるとする×）。

論文での書き方

完成前の第三者と対にして論証する。完成後の譲受人は二重譲渡の第2譲受人と同視でき、177条の第三者に当たるから登記が必要と述べる。ただし、譲受人が長年の占有を知りつつ取得したなどの事情があれば、背信的悪意者として第三者から排除される可能性を検討する（最判平18.1.17）。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2019年第5問イ対比

不動産の所有権を時効により取得した者は，時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し，登記をしなくてもその所有権の取得を対抗することができる。

予備試験 2014年第3問エ対比

Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。

司法試験 2014年第5問エ対比

予備試験 2023年第3問ア対比

竹木所有のための地上権を時効取得した者は、登記をしなくても、その後にその地上権の目的土地を購入しその旨の登記をした者に地上権の取得を対抗することができる。

司法試験 2023年第9問ア対比

観点 4

取得時効の起算点は占有開始時に固定され、時効取得者が任意に選ぶことも、第三者の登記時に移すこともできない

時効期間は現実に占有を始めた時から数える。時効取得者が起算点を後ろへずらして、譲受人を常に完成前の第三者として扱うことは許されない（最判昭35.7.27）。逆に、二重譲渡で第1買主が引渡しを受けて占有し、後に第2買主が登記を得た場合でも、第1買主の時効は第2買主の登記時ではなく、引渡しを受けて占有を始めた時から起算する（最判昭46.11.5）。この場合、第2買主は時効完成時の所有者に当たるから、本判決の枠組みにより、第1買主は時効完成後に登記なしで対抗できる。

よくある誤り

（×）二重譲渡の第1買主の取得時効は、第2買主が所有権移転登記を備えた時から起算する
（×）時効取得者は、占有期間内の任意の時点を起算点に選んで、譲受人を時効完成前の第三者とすることができる

短答での問われ方

予備2025問4ア・司法2025問8ア（引渡しから1年後にCが登記、時効期間はCの登記時から起算するとする×）。起算点の問題と完成前後の区別は組み合わせて問われる。

論文での書き方

あてはめの出発点として、起算点は占有開始時と確定させてから、時効完成時と譲受人の取得時期を比べる。起算点の任意選択を許すと完成後の第三者を保護する177条の枠組みが崩れる、という理由を一言添える。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2025年第4問ア応用

AがA所有の甲土地をBに売却し、Bがその引渡しを受けた時から1年を経過した後、Aが甲土地をCに売却し、Cが所有権移転登記を備えたときは、Bが主張する所有権の取得時効の期間は、Cが所有権移転登記を備えた時から起算する。

司法試験 2025年第8問ア応用

観点 5

時効完成後の第三者が登記した後も占有を続けて時効期間が経過すれば、時効取得者はその第三者に登記なしに対抗できる

時効完成後の譲受人に先に登記されると、時効取得者はその者に対抗できなくなる。しかし、その登記の時から改めて時効取得に必要な期間占有を続ければ、登記した譲受人は新たな時効の完成時の所有者となり、本判決の枠組みどおり登記なしに対抗できる（最判昭36.7.20。本判決もこれを先例として引く）。時効完成後に抵当権が設定登記された場合も、その後さらに時効期間占有して援用すれば、抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情がない限り、抵当権は消滅する（最判平24.3.16）。

よくある誤り

（×）時効完成後の譲受人が登記をした以上、時効取得者がその後さらに時効期間占有を続けても、登記なしにその譲受人に所有権を主張することはできない
（×）時効完成後に設定登記された抵当権は、占有者がその存在を容認していた場合でも、再度の時効期間経過後の援用により消滅する

短答での問われ方

司法2007問5の5（完成後に譲受人が対抗要件を備えても、その後さらに必要な期間占有すれば新たに時効取得できる、○）、司法2013問10イ（譲受人の登記時から再度期間経過→登記なしに主張できる、○）、司法2018問10オ（抵当権設定を知らずに再度期間占有→抵当権消滅を主張できる、○）、予備2021問6エ・司法2021問13エ（抵当権を容認していても消滅するとする×）。

論文での書き方

完成後の第三者に負ける事案でも、第三者の登記時を新たな起算点とする再度の取得時効を検討する。登記時から改めて期間を数え、その間の占有継続と所有の意思を拾う。抵当権の場合は特段の事情（抵当権の容認）の有無を必ずあてはめる。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2013年第10問イ対比

AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。

司法試験 2018年第10問オ対比

BがA所有のA名義の甲土地を占有し，取得時効が完成した後，CがAから甲土地について抵当権の設定を受けて抵当権設定登記がされた場合において，Bがその抵当権の設定の事実を知らずにその後引き続き時効取得に必要な期間甲土地を占有し，その期間経過後に取得時効を援用したときは，Bは，Cに対し，抵当権の消滅を主張することができる。

予備試験 2021年第6問エ対比

AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。

司法試験 2021年第13問エ対比

司法試験 2007年第5問 5対比

A所有の不動産についてBの取得時効が完成した後，AからCに譲渡がなされCが対抗要件を備えたとしても，Bは，その後も引き続き当該不動産の占有を継続し，時効取得に必要な期間が経過すれば，新たに当該不動産を時効取得できる。