判例集／民法／抵当権の設定と再度の時効取得

抵当権の設定と再度の時効取得

重要度 A 民法時効取得と登記最判平24.3.16　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約11分

抵当権の設定と再度の時効取得（最判平24.3.16）は、取得時効（一定期間の占有で所有権を得る制度）が完成した後に抵当権が登記され、その後さらに時効に必要な期間占有が続いたとき、抵当権が消えるかが問題になった判例です。最高裁は、長く占有しても負担のない所有権を得られないのは時効制度の趣旨に合わないことなどから、抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情がない限り、占有者は土地を時効取得し抵当権は消滅するとしました。時効と登記の判例の中で、相手が抵当権者の場合を扱った判例です。

事案

時効取得と登記をめぐる従来の準則

不動産の取得時効が完成した場合、時効完成前に現れた第三者に対しては、占有者は登記がなくても時効取得を主張できる。これに対し、時効完成後に原所有者から権利を得て登記を備えた第三者との関係は177条の対抗問題となり、占有者は登記がなければ負ける。そして時効の起算点は実際に占有を始めた時に固定され、占有者が都合のよい時点を選び直すことは許されない（最判昭35.7.27）。もっとも、時効完成後の譲受人が登記をした後、占有者がさらに時効取得に必要な期間占有を続けたときは、その譲受人にも登記なしに時効取得を対抗できる（最判昭36.7.20）。本件は、完成後に現れたのが譲受人ではなく抵当権者であった場合に、この最後の準則が及ぶかが問われた。

何が起きたか

Aは昭和45年3月、所有する土地をXに売ったが、移転登記はされなかった。Xは遅くとも同月31日から占有を始め、サトウキビ畑として耕作を続けた（土地は平成17年に換地されたが、耕作は前後を通じて続いた）。昭和55年3月31日の経過によりXの取得時効が完成した。その後、Aの子Bが昭和57年に相続を原因とする移転登記を経由し、昭和59年4月19日、Yのために抵当権を設定して同日その登記がされた。Xはこれらの事実を知らないまま耕作を続け、抵当権設定登記の時点で土地を自分の物と信じることに善意無過失であった。登記時からさらに10年を超えて占有が続いた。

訴えと下級審

Yは抵当権の実行として競売を申し立て、平成18年9月29日に鹿児島地方裁判所名瀬支部で競売開始決定を得た。Xは競売の不許を求めて第三者異議の訴えを起こし、競売手続は平成20年7月31日に停止された。Xは同年8月9日、Bに対して所有権の取得時効を援用した。Yは、時効完成後に抵当権を得た者との関係は対抗問題であり、Xは抵当権の負担つきの土地を取得するにすぎないと争った。第一審も原審（福岡高等裁判所宮崎支部、平成21年11月27日判決）もXの請求を認め、Yが上告受理を申し立てた。

要点

時効完成後の第三者には登記なしに対抗できないが、その登記後さらに時効期間を占有すれば登記なしに対抗できる
時効完成後に抵当権設定登記がされても、その後引き続き時効期間を占有して援用すれば抵当権は消滅する
占有者が抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情があれば、抵当権は消滅しない
短期取得時効の善意無過失は所有権の帰属についてのものであり、抵当権の存在を知っていても時効取得できる
対抗要件のない賃借権を抵当権設定登記後に時効取得しても、競売の買受人には対抗できない

判旨

最高裁は、時効完成後に抵当権を得た者との関係が対抗問題になることは認めつつ、その登記後に占有者が「引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは」、占有者が「抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り」、不動産を時効取得し、その結果抵当権は消滅すると判断した。理由は、いくら長く占有しても負担のない所有権を得られないのは時効制度の趣旨に合わないこと、抵当権設定登記の時から実行されれば所有権を失う立場に置かれる点で譲渡・登記の場合と同列に扱えること、所有権を得た第三者は失権しうるのに抵当権者だけ守られるのは釣り合わないことである。Xは登記の日を起算点として時効取得したとされ、上告は棄却された。

観点 1

時効完成後の第三者には登記なしに対抗できないが、その登記後さらに時効期間を占有すれば登記なしに対抗できる

取得時効を主張する者と第三者の関係は、第三者が現れたのが時効完成の前か後かで決まる。完成前に原所有者から権利を得た者は、登記の時期を問わず時効取得の当事者側に立つから、占有者は登記なしに対抗できる。完成後に権利を得て登記した者とは対抗関係に立ち、登記のない占有者は負ける。この区別を骨抜きにしないため、起算点は占有開始時に固定され、援用者が任意に選ぶことはできない。ただし完成後の譲受人の登記後、占有者がなお時効期間占有を続ければ、新たな時効の完成によりその譲受人に登記なしに対抗できる（最判昭36.7.20）。本判決はこの最後の準則を前提にしている。

よくある誤り

不動産を時効取得した者は、時効完成後の譲受人に対しても登記なしに所有権の取得を対抗できる（×。対抗問題となり登記が必要）
取得時効の援用者は、占有開始以後の任意の時点を起算点として選ぶことができる（×。起算点は占有開始時に固定）
時効完成前に土地を譲り受けた者が時効完成後に登記をしたときは、占有者はその者に時効取得を主張できない（×。完成前の第三者には登記の時期を問わず対抗できる）
時効完成後の譲受人が登記を備えた以上、占有者がその後いかに占有を続けても所有権を取得できない（×。登記後さらに時効期間占有すれば対抗できる）
時効完成前に第三者が譲り受けて登記を備えたときは、取得時効の期間はその登記の時から起算する（×。起算点は占有開始時のまま動かない。登記の時から数え直すのは、当初の時効が完成した後に第三者が登記した場合の再度の時効である）

短答での問われ方

完成後の譲受人と対抗関係になることは、司法2019問5イ（登記なしで対抗できるとして×）、予備2014問3エ・司法2014問5エ（登記しなければ対抗できないとして○）で問われた。完成前の譲受人に登記なしで対抗できることは、予備2015問4エ・司法2015問7エ、司法2009問11エ（いずれも○）、予備2015問4オ・司法2015問7オ（完成前に譲り受け完成後に登記した場合）、司法2011問7肢3、司法2020問7エ（いずれも主張できないとして×）で出る。起算点は司法2008問7ウ（任意に選べるとして×）、予備2025問4ア・司法2025問8ア（完成前の譲受人の登記時から起算するとして×）。再度の時効は司法2013問10イ・司法2007問5肢5で、いずれも○である。本判決の肢はこれらの準則を前提に組まれる。

論文での書き方

論文では、まず完成後の第三者との関係は対抗問題であり起算点は動かせないという原則を立て、そのうえで第三者の登記後に新たな時効が進行しうるという例外（最判昭36.7.20）を示し、本判決がそれを抵当権者にも及ぼした、という順に書く。

この観点で解ける過去問（15肢）

司法試験 2013年第10問イ応用

AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。

司法試験 2007年第5問 5応用

A所有の不動産についてBの取得時効が完成した後，AからCに譲渡がなされCが対抗要件を備えたとしても，Bは，その後も引き続き当該不動産の占有を継続し，時効取得に必要な期間が経過すれば，新たに当該不動産を時効取得できる。

司法試験 2019年第5問イ対比

不動産の所有権を時効により取得した者は，時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し，登記をしなくてもその所有権の取得を対抗することができる。

司法試験 2008年第7問ウ応用

取得時効を主張する時効援用権者は，占有を開始した以後の任意の時点を時効の起算点として選択することができる。

予備試験 2015年第4問オ対比

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。

司法試験 2015年第7問オ対比

予備試験 2014年第3問エ対比

Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。

司法試験 2014年第5問エ対比

予備試験 2015年第4問エ対比

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。

司法試験 2015年第7問エ対比

司法試験 2009年第11問エ対比

Aは時効により甲不動産の所有権を取得したが，時効完成前に，旧所有者BがCに対し甲不動産を売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，Cに対し所有権の取得を対抗することができる。

司法試験 2011年第7問 3対比

Aが平穏かつ公然と所有の意思をもってB所有の不動産の占有を開始してから5年が経過した時点で，Bがその不動産をCに譲渡してその旨の所有権移転登記がされた場合，Aは，その後もその不動産について占有を続けて当初の占有の開始時から22年が経過したときでも，所有権移転登記を有しているCに対して，当該不動産について時効取得をしたことを主張することができない。

司法試験 2020年第7問エ対比

A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされた場合において，その後，これより前から所有の意思をもって甲土地を占有していたCについて取得時効が完成したときは，Cは，Bに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

予備試験 2025年第4問ア応用

AがA所有の甲土地をBに売却し、Bがその引渡しを受けた時から1年を経過した後、Aが甲土地をCに売却し、Cが所有権移転登記を備えたときは、Bが主張する所有権の取得時効の期間は、Cが所有権移転登記を備えた時から起算する。

司法試験 2025年第8問ア応用

観点 2

時効完成後に抵当権設定登記がされても、その後引き続き時効期間を占有して援用すれば抵当権は消滅する

本判決は、完成後の譲受人に関する上の例外を抵当権者にも及ぼした。抵当権が登記されると、占有者は時効で所有権を得ても、実行されれば買受人に負ける立場に置かれる。この時点で抵当権者との利害の対立が生じるから、譲渡の登記と同列に扱えるとした。所有権を得た者さえ失権しうるのに抵当権者だけ守られるのは均衡を欠く、という点も理由である。新たな時効の起算点は抵当権設定登記の日で、善意無過失もその時点で判断され、本件では10年の時効が認められた。抵当権は占有者が時効取得する結果として消える。もっとも、債務者や抵当権設定者は、時効取得に必要な占有を続けても抵当権を消滅させられない（397条）。162条・177条・397条は債権法改正で変わっておらず、本判決は現行法でも通用する。

よくある誤り

時効完成後に抵当権の設定登記を備えた者に対しては、占有者がその後いくら占有を続けても抵当権の負担のない所有権を取得できない（×）
占有者が抵当権設定の事実を知らずに占有を続け、登記時から時効期間経過後に援用しても、抵当権の消滅は主張できない（×）
再度の時効の起算点は当初の占有開始時である（×。本判決は抵当権設定登記の日を起算点とした）
債務者が所有し抵当権を設定した不動産を10年間占有を続ければ、債務者は抵当権の負担のない所有権を時効取得したとして設定登記の抹消を請求できる（×。397条は債務者・抵当権設定者の占有による消滅を認めない）
被担保債権の債務者が抵当不動産の所有権を時効取得したときは、抵当権は消滅する（×。設定者でなくても債務者である以上、397条により消滅しない）

短答での問われ方

司法2018問10オは本判決の事案そのもので、抵当権の設定を知らずに登記後も時効期間占有して援用すれば抵当権の消滅を主張できるとして○。予備2021問6エ・司法2021問13エも同じ事案を下敷きにしており、規範の骨格（登記後引き続き時効期間の占有→援用→消滅）自体は正しい。占有者が債務者や設定者である場合は別で、予備2013問7肢2・司法2013問15肢2（債務者兼設定者が10年占有しても設定登記の抹消を請求できないとして○）、司法2025問14ア（債務者が時効取得すれば抵当権が消滅するとして×）は397条から解ける。

論文での書き方

規範は、時効完成後に抵当権設定登記がされても、占有者がその後引き続き時効取得に必要な期間占有を続けたときは、抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情がない限り、時効取得の結果として抵当権は消滅する、というものである。理由は時効制度の趣旨、登記時に対立関係が生じ譲渡と同列に扱えること、所有権取得者との均衡の三つを挙げる。あてはめでは登記時の善意無過失と、登記の日から10年（悪意・有過失なら20年）の経過を確認する。射程として、占有者が債務者・設定者であれば397条により消滅を主張できないことに触れる。なお、当初の占有開始から20年の経過を主張できる事案では、抵当権者を時効完成前の第三者と構成する道もあるとの指摘がある。

論証カードランク A

取得時効完成後に設定された抵当権と再度の取得時効（397条・最判平24.3.16）

不動産の取得時効が完成した後、登記未了の間に原所有者から抵当権の設定を受けた者が設定登記を了した場合、占有者がその後も占有を続けて再び時効取得に必要な期間が経過したとき、再度の取得時効の援用により抵当権を消滅させられるか

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この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2018年第10問オ直接

BがA所有のA名義の甲土地を占有し，取得時効が完成した後，CがAから甲土地について抵当権の設定を受けて抵当権設定登記がされた場合において，Bがその抵当権の設定の事実を知らずにその後引き続き時効取得に必要な期間甲土地を占有し，その期間経過後に取得時効を援用したときは，Bは，Cに対し，抵当権の消滅を主張することができる。

予備試験 2013年第7問 2対比

債務者が所有する不動産に抵当権が設定され，その登記がされている場合，その債務者が当該不動産を10年間継続して占有したとしても，その債務者は，抵当権者に対し，抵当権の負担のない所有権を時効により取得したとして，抵当権設定登記の抹消登記手続を請求することはできない。

司法試験 2013年第15問 2対比

司法試験 2025年第14問ア対比

Bの抵当権の被担保債権の債務者Cが甲土地の所有権を時効により取得したときは、Bの抵当権は、消滅する。

観点 3

占有者が抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情があれば、抵当権は消滅しない

本判決は抵当権の消滅に留保を付け、占有者が抵当権の存在を容認していたなど、消滅を妨げる特段の事情があればこの限りでないとした。本件のXは設定登記がされたことすら知らずに耕作を続けていたので、特段の事情はうかがわれないとされた。この留保との関係で押さえるのが最判平15.10.31である。当初の起算点による時効をいったん援用して所有権移転登記を経た占有者が、のちに起算点を後にずらして再び時効を援用し、抵当権の消滅を主張したが、認められなかった。本件でYは原判決がこの平成15年判決に反すると主張したが、上告は棄却されている。両判決は、当初の時効の援用と登記の有無、抵当権を認識していたかという事案の違いで区別できる。

よくある誤り

占有者が抵当権の存在を容認していたときであっても、抵当権設定登記後に引き続き時効期間占有して援用すれば抵当権は消滅する（×。容認は消滅を妨げる特段の事情に当たる）
当初の時効を援用して所有権移転登記を備えた者も、起算点を抵当権設定登記時にずらして再度援用し、抵当権を消滅させることが常にできる（×。最判平15.10.31は再援用を否定）

短答での問われ方

予備2021問6エ・司法2021問13エは、事案は本判決と同じにして「抵当権の存在を容認していたときであっても消滅する」と特段の事情の留保を外したもので、×。肢を読むときは、規範の骨格が合っていても、留保（容認その他の特段の事情）が落ちていないかを必ず確かめる。

論文での書き方

あてはめでは、占有者が抵当権を知っていたか、知ったうえで受け入れる言動があったか（被担保債務の弁済への関与、当初の時効を援用して登記を経た事実など）を拾い、特段の事情の有無を評価する。抵当権を知っていたにとどまる場合に容認といえるかは本判決からは明らかでないので、結論を決めつけず、拾った事実の評価として書く。

論証カードランク A

取得時効完成後に設定された抵当権と再度の取得時効（397条・最判平24.3.16）

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2021年第6問エ直接

AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。

司法試験 2021年第13問エ直接

観点 4

短期取得時効の善意無過失は所有権の帰属についてのものであり、抵当権の存在を知っていても時効取得できる

162条2項の善意無過失は、自分に所有権があると信じ、そう信じたことに過失がないことをいう。目的物に抵当権が設定され登記されていると知っていた、あるいは不注意で知らなかったとしても、所有権について善意無過失であれば短期取得時効は妨げられない（最判昭43.12.24）。本判決が抵当権設定登記時の善意無過失を「所有すると信ずるにつき」と認定したのも、この理解に沿う。したがって、抵当権を知っていたという事情は、時効取得の成否ではなく、本判決のいう容認（特段の事情）に当たるかという別の段階で意味を持つ。なお補足意見は、再度の時効取得を介さず、時効期間の占有が続いたこと自体で抵当権が消えると397条から説明する余地を示している。

よくある誤り

自己に所有権があると過失なく信じて10年間占有した者でも、抵当権の存在につき悪意であれば、所有権を時効取得できない（×）
162条2項の善意無過失は、目的物に抵当権などの負担が付いていないと過失なく信じたことをいう（×。自分に所有権があると信じたことについて判断する）

短答での問われ方

予備2021問6イ・司法2021問13イは「抵当権の存在につき悪意であったときは時効取得できない」として×。本判決のエと同じ大問に並ぶので、所有権についての善意無過失と、抵当権の容認（特段の事情）とを混同しないことが得点の分かれ目になる。

論文での書き方

占有者の善意無過失を論じるときは、対象が所有権の帰属であることを明示する。抵当権を知っていたという事情は、善意無過失の要件ではなく、本判決の特段の事情（容認）の評価で使う、と置き場所を分けて書く。

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2021年第6問イ応用

甲土地の所有権が自己にあると過失なく信じて10年間その占有を継続した者は，甲土地上の抵当権の存在につき悪意であったときは，甲土地の所有権を時効取得することができない。

司法試験 2021年第13問イ応用

観点 5

対抗要件のない賃借権を抵当権設定登記後に時効取得しても、競売の買受人には対抗できない

本判決と対比されるのが最判平23.1.21である。賃借権の対抗要件を備えないうちに抵当権が登記された場合、その後賃借権の時効取得に必要な期間土地を用益しても、競売や公売による買受人に時効取得した賃借権を対抗できない。抵当権に後れる賃借権は売却で消えるのが原則であり、時効取得でもそれは変わらない。抵当権は用益を内容とせず賃借権と両立するから、賃借権の時効取得で抵当権者が権利を失う関係にはなく、所有権の時効取得と同じ扱いはできない。所有権を時効取得すれば抵当権は消えうるが、賃借権を時効取得しても抵当権に勝てない、という対比で覚える。

よくある誤り

賃借権の対抗要件を備えないうちに抵当権設定登記がされても、その後賃借権の時効取得に必要な期間継続して用益すれば、競売の買受人に賃借権を対抗できる（×）

短答での問われ方

予備2021問6ウ・司法2021問13ウは平成23年判決の結論どおりで○。本判決のエ、昭和43年判決のイと同じ大問に置かれ、時効取得と抵当権の関係を三つの角度から問う構成になっている。

論文での書き方

賃借権の時効取得を主張する事案では、本判決の準則を持ち出さず、抵当権設定登記より前に賃借権の対抗要件（605条、借地借家法10条1項・31条）を備えていたかで決まる、と書く。

論証カードランク B

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗（最判平23.1.21）

抵当権設定登記の後に土地の賃借権を時効取得したと主張する者は、抵当権実行による買受人に対し、対抗要件を具備しなくても賃借権を主張できるかが問題となる。まず、賃借権も民法163条により時効取得の対象となるが、その要件として

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2021年第6問ウ対比

Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。

司法試験 2021年第13問ウ対比