判例集／民法／再度の取得時効

再度の取得時効

重要度 B 民法時効取得と登記最判昭36.7.20　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

再度の取得時効（最判昭36.7.20）は、取得時効の完成後に原所有者から譲り受けた第三者に登記で先を越された占有者が、その後も占有を続けた場合に、登記なしで所有権を主張できるかが問題になった判例です。最高裁は、第三者の登記の時からさらに10年、善意無過失の占有が続いて新たに時効が完成したときは、その第三者に対して登記なしで時効取得を対抗できるとしました。時効取得と登記（177条）の論点で、時効完成後の第三者との関係を整理する場面に位置づけられる判例です。

事案

時効取得と登記の基本の枠組み

不動産を所有の意思をもって平穏・公然に占有した者は、占有開始時に善意無過失なら10年、そうでなければ20年で所有権を時効取得する（民法162条）。時効取得も物権変動であるから、第三者との関係では民法177条の登記が問題になる。判例は、時効完成前に原所有者から譲り受けた者は時効取得者にとって物権変動の当事者と同じ立場にあり登記なしで対抗できるが、時効完成後に譲り受けた者とは二重譲渡と同様の対抗関係に立ち、先に登記をした方が勝つとしていた。本件は、時効完成後の第三者に登記で先を越された占有者が、その後も占有を続けた場合をどう扱うかが問われた事件である。

山林をめぐる時系列

本件山林はもともとある部落の所有であった。神社（被上告人の前主）が明治38年5月29日から所有の意思をもって平穏・公然・善意無過失に占有を続け、10年後の大正4年5月29日に取得時効が完成した。しかし神社はその登記をしないまま時が過ぎ、大正15年8月26日、上告人が部落からこの山林の寄附を受けて所有権取得の登記をした。神社はその登記の日からさらに10年、昭和11年8月26日まで、同じく善意無過失の自主占有を続けた。なお、判決文は占有をした神社を「第一次」、後の神社を「第二次」と呼び分けているが、原審は両者が人格の同一性を保っていたと認定し、被上告人は第二次の神社の包括承継人とされた。

訴えと下級審の判断

被上告人は、時効による所有権取得を理由に、上告人に対して所有権移転登記手続を求めて訴えた。原告である被上告人が控訴人となった控訴審（仙台高判昭34.5.18）は被上告人の請求を認める結論をとったが、その理由の中で、上告人の登記によって最初の時効が中断されたという趣旨を述べていた。上告人は上告し、時効取得と登記の関係についての原審の判断と時効中断の判示を争ったほか、神社の占有の認定を非難し、被上告人との間では登記が問題になるはずだとも主張した。

要点

時効完成後の第三者が登記した後も占有者が時効期間の占有を続ければ、登記なしでその第三者に時効取得を対抗できる
時効完成前に原所有者から取得した者には登記なしで対抗できるが、完成後に取得した者とは登記の先後で優劣が決まる
時効の起算点は占有開始時に固定され、占有者が都合のよい時点を選んで起算することは許されない
時効完成後に設定登記された抵当権も、登記後さらに時効期間占有すれば、抵当権を容認していたなどの特段の事情がない限り消滅する

判旨

上告棄却。最高裁は、時効が完成しても登記がなければ「その後に登記を経由した第三者」には時効取得を対抗できないが、「第三者のなした登記後に時効が完成した場合」には登記なしで対抗できるという判例（最判昭35.7.27）を前提に、本件では上告人の登記の日から神社がさらに10年善意無過失の占有を続けているから、被上告人は登記なしで上告人に時効取得を対抗できるとした。登記を備えた第三者は、その後に進行した新たな時効との関係では完成前の第三者、すなわち時効の当事者の立場に立つと説明できる。原審が第三者の登記で時効が中断すると述べた点は誤りとしたが、結論は正当とした。

観点 1

時効完成後の第三者が登記した後も占有者が時効期間の占有を続ければ、登記なしでその第三者に時効取得を対抗できる

時効完成後に原所有者から譲り受けて先に登記をした第三者には、占有者は最初の時効取得を対抗できない。しかし占有者がその登記の時からさらに時効取得に必要な期間占有を続ければ、新たに時効が完成する。この新しい時効から見ると、第三者は完成前に権利を得た者、つまり時効によって権利を失う当事者に当たるので、占有者は登記なしで時効取得を主張できる。必要な期間は162条の通常の要件で判断し、本件では登記の時点でも善意無過失だったため10年で足りた。第三者の登記は時効を止める事由（現行法の完成猶予・更新）にはならず、原審の中断の判示はこの点で誤りとされた。

よくある誤り

（×）時効完成後の譲受人が先に登記した以上、占有者はその後どれだけ占有を続けても登記なしには対抗できない
（×）第三者が所有権移転登記をすると、それまでの占有による時効は中断（更新）される
（×）再度の時効は、最初の占有開始時から数えた期間が経過すれば足りる

短答での問われ方

司法2013問10イ（○）が本判決そのものを問う。完成後の譲受人Cが登記をした時から再度時効期間が経過すれば、Aは登記なしで主張できるという筋で出る。同じ考え方を抵当権に及ぼした最判平24.3.16は司法2018問10オ・予備2021問6エ（司法2021問13エ）で出ている。

論文での書き方

時効完成後の第三者は対抗関係に立つ、起算点の任意選択は許されない、と書いた後に「もっとも」で本判決を置く。理由は、第三者の登記時から新たに時効が進行し、その時効との関係では第三者が当事者に当たること、長期の占有を保護する時効制度の趣旨にある。あてはめでは第三者の登記日を起算点とし、その時点の善意無過失で10年か20年かを決める。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から

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この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2013年第10問イ直接

AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。

観点 2

時効完成前に原所有者から取得した者には登記なしで対抗できるが、完成後に取得した者とは登記の先後で優劣が決まる

本判決の前提となる枠組みである。時効完成前に原所有者から譲り受けた者は、完成時点では所有者として時効により権利を失う側にいるので、占有者から見れば当事者であり、占有者は登記なしで時効取得を主張できる（最判昭41.11.22）。その譲受人の登記が時効完成後になっても結論は変わらない（最判昭42.7.21）。これに対し時効完成後に原所有者から譲り受けた者とは、原所有者を起点とする二重譲渡と同じ関係になり、177条により先に登記をした方が優先する（最判昭33.8.28）。地上権など所有権以外の権利を時効取得した場合も同じで、完成後に土地を取得し登記した者には登記なしでは対抗できない。

よくある誤り

（×）不動産を時効取得した者は、時効完成後の譲受人にも登記なしで対抗できる
（×）完成前に譲り受けた者が時効完成後に登記をしたときは、占有者は登記なしには対抗できない
（×）原所有者が時効完成前に第三者へ売却し登記をしたときは、占有者はその第三者に時効取得を主張できない

短答での問われ方

完成後の第三者に登記が必要なことは予備2014問3エ・司法2014問5エ（○）、司法2019問5イ（×）。地上権の時効取得でも同じ扱いになるのが予備2023問3ア・司法2023問9ア（×）。完成前の譲受人には登記不要とするのが予備2015問4エ（○）・オ（×）、司法2015問7エ・オ、司法2009問11エ（○）、司法2020問7エ（×）。

論文での書き方

時効取得は原始取得だが、時効完成後の第三者との関係では原所有者からの二重譲渡と同視でき、時効完成によって登記できる地位にあったのに登記を怠った占有者が不利益を負うのはやむを得ない、という理由で177条の適用を肯定する。完成前の第三者は当事者として登記不要とする。答案ではまず占有開始時・時効完成時・第三者の取得時・登記時を時系列で並べる。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（11肢）

予備試験 2014年第3問エ応用

Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。

司法試験 2014年第5問エ応用

司法試験 2019年第5問イ応用

不動産の所有権を時効により取得した者は，時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し，登記をしなくてもその所有権の取得を対抗することができる。

予備試験 2023年第3問ア応用

竹木所有のための地上権を時効取得した者は、登記をしなくても、その後にその地上権の目的土地を購入しその旨の登記をした者に地上権の取得を対抗することができる。

司法試験 2023年第9問ア応用

予備試験 2015年第4問エ対比

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。

予備試験 2015年第4問オ対比

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。

司法試験 2015年第7問エ対比

司法試験 2015年第7問オ対比

司法試験 2009年第11問エ対比

Aは時効により甲不動産の所有権を取得したが，時効完成前に，旧所有者BがCに対し甲不動産を売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，Cに対し所有権の取得を対抗することができる。

司法試験 2020年第7問エ対比

A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされた場合において，その後，これより前から所有の意思をもって甲土地を占有していたCについて取得時効が完成したときは，Cは，Bに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

観点 3

時効の起算点は占有開始時に固定され、占有者が都合のよい時点を選んで起算することは許されない

完成前の第三者か完成後の第三者かで結論が分かれる以上、占有者が起算点をずらして第三者を常に完成前の者にすることを認めると、上の区別が無意味になる。そこで判例は起算点を時効の基礎となった占有の開始時に固定し、任意の選択を否定する（最判昭35.7.27）。本判決はこれと矛盾しない。最初の時効を占有開始時から数えて完成させ、そのうえで第三者の登記の時から新たな時効が進行すると見るもので、起算点を前後に動かしているのではない。したがって、第三者が時効完成前に登場した事案では、第三者の登記時から起算するのではなく、当初の占有開始時から数えて判断する。

よくある誤り

（×）占有開始後に原所有者からの譲受人が登記をしたときは、時効期間はその登記の時から起算する
（×）占有者は、第三者との関係で有利になるよう時効の起算点を自由に選べる

短答での問われ方

予備2025問4ア・司法2025問8ア（×）は、引渡しから1年後に原所有者が第三者に売却し登記した事案で、時効期間を登記の時から数えるとする点が誤り。司法2011問7肢3（×）は、占有開始5年後に譲受人が登記しても当初の占有開始時から数えて時効が完成すれば、完成前の第三者として主張できる。

論文での書き方

起算点の固定は、完成前後の第三者の区別を守るための規範として本判決と並べて書く。本判決の再度の時効はその例外ではなく、第三者の登記によって新たに権利が対立する状態が生じたことから別個の時効が進むという説明にする。一度援用して登記を得た後に起算点を後ろにずらして再び援用することは否定された（最判平15.10.31）点も対比しておく。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2025年第4問ア対比

AがA所有の甲土地をBに売却し、Bがその引渡しを受けた時から1年を経過した後、Aが甲土地をCに売却し、Cが所有権移転登記を備えたときは、Bが主張する所有権の取得時効の期間は、Cが所有権移転登記を備えた時から起算する。

司法試験 2025年第8問ア対比

司法試験 2011年第7問 3対比

Aが平穏かつ公然と所有の意思をもってB所有の不動産の占有を開始してから5年が経過した時点で，Bがその不動産をCに譲渡してその旨の所有権移転登記がされた場合，Aは，その後もその不動産について占有を続けて当初の占有の開始時から22年が経過したときでも，所有権移転登記を有しているCに対して，当該不動産について時効取得をしたことを主張することができない。

観点 4

時効完成後に設定登記された抵当権も、登記後さらに時効期間占有すれば、抵当権を容認していたなどの特段の事情がない限り消滅する

本判決の考え方は、時効完成後に原所有者から抵当権の設定を受けて登記した者との関係にも及ぶ（最判平24.3.16）。抵当権の設定登記がされると、実行されれば占有者が所有権を失う立場に置かれるので、譲渡と登記がされた場合と同じく、登記時から占有者と抵当権者の権利が対立する。占有者がその後引き続き時効取得に必要な期間占有して援用すれば、所有権を時効取得し抵当権は消滅する。ただし占有者が抵当権の存在を容認していたなど消滅を妨げる特段の事情があれば消滅しない。他方、対抗要件のない土地賃借人が抵当権設定登記後に賃借権を時効取得しても、抵当不動産の買受人には対抗できない（最判平23.1.21）。抵当権者と賃借権者は相容れない権利の得喪を争う関係にないため、本判決とは事案が異なるとされた。

よくある誤り

（×）占有者が抵当権の存在を容認していたときでも、再度の時効取得により抵当権は消滅する
（×）時効完成後に抵当権設定登記がされた以上、その後いかに占有を続けても抵当権の負担のない所有権は取得できない
（×）抵当権設定登記後に賃借権の時効取得に必要な期間用益した賃借人は、買受人に賃借権を対抗できる

短答での問われ方

予備2021問6エ・司法2021問13エ（×）は容認していた場合にも消滅するとした点が誤り。司法2018問10オ（○）は設定の事実を知らずに占有を続けた事案で消滅を主張できる。賃借権の時効取得と買受人の関係は予備2021問6ウ・司法2021問13ウ（○）で、同じ問題の中で並べて出る。

論文での書き方

所有権の再度の時効取得を述べた後、「この理は抵当権の場合にも妥当する」として、抵当権設定登記時に権利の対立が生じること、所有権さえ失わせる時効が部分的な権能にすぎない抵当権を消せないのは不均衡であることを理由に挙げる。特段の事情（抵当権の容認）の有無を必ずあてはめる。賃借権の時効取得の事案とは区別する。

論証カードランク A

取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）

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この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2018年第10問オ応用

BがA所有のA名義の甲土地を占有し，取得時効が完成した後，CがAから甲土地について抵当権の設定を受けて抵当権設定登記がされた場合において，Bがその抵当権の設定の事実を知らずにその後引き続き時効取得に必要な期間甲土地を占有し，その期間経過後に取得時効を援用したときは，Bは，Cに対し，抵当権の消滅を主張することができる。

予備試験 2021年第6問エ応用

AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。

司法試験 2021年第13問エ応用

予備試験 2021年第6問ウ対比

Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。

司法試験 2021年第13問ウ対比