判例集／民法／土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗

重要度 A 民法賃借権の時効取得最判平23.1.21　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗（最判平23.1.21）は、対抗要件（第三者に権利を主張するための登記など）のない借地人が、抵当権の登記後に10年間土地を使い賃借権を時効取得したとして、公売で土地を買った者に対抗できるかが問題になった判例です。最高裁は、抵当権の登記より前に対抗要件を備えない賃借権は買受人に対抗できないのが原則で、登記後に時効取得した場合も異ならないとしました。優劣の原則を時効取得の場面で確かめた判例で、所有権の時効取得と並べて問われます。

事案

借地の承継と対抗要件の欠如

Aは昭和16年10月5日、本件土地の当時の所有者Bから土地を借りる契約を結んだ。昭和27年4月15日にAが亡くなり、妻のY1がこの借地権を引き継いだ。Y1はその後も土地の所有者に地代を払い続けて土地を使い、昭和30年代に土地の上に建物を新しく建てて所有した。ただし借地権について賃借権の登記はなく、建物の所有権保存登記も長く備えていなかった。借地借家法10条1項の「登記されている建物」による対抗力も、この時点では生じていなかったことになる。

抵当権の設定登記から公売まで

本件土地は国税の担保に供され、平成8年12月20日、財務省（旧大蔵省）を権利者とする抵当権の設定登記がされた。Y1が建物の所有権保存登記をしたのは、その後の平成14年8月13日である。平成18年4月3日、担保物処分のための差押えの登記がされ、同年12月11日、Xがこの抵当権の実行としての公売で土地を取得し、同月25日に所有権移転登記を受けた。建物にはY1から部屋を借りたY2〜Y4が住んでいた。

訴えと下級審の判断

Xは土地の所有権に基づき、Y1には建物を取り壊して土地を明け渡すことなどを、Y2〜Y4には建物から出て土地を明け渡すことを求めて訴えた。Y1は、抵当権の設定登記の時から10年間、平穏・公然・善意無過失で借地権に基づき土地を占有したので、平成18年12月20日の経過で借地権の取得時効が完成したと主張し、時効を援用した。第一審（東京地判平20.6.19）は、Y1は時効で得た借地権を登記なしに抵当権者にもXにも対抗できるとしてXの請求を退けたが、原審（東京高判平21.1.15）はこれを取り消してXの請求をすべて認めた。Y1らは最判昭36.7.20を引いて上告受理を申し立てた。

要点

抵当権設定登記より前に対抗要件を備えていない賃借人は、登記後に時効期間用益しても買受人に賃借権を対抗できない
所有権の時効取得の準則（最判昭36.7.20・最判平24.3.16）は、抵当権者と賃借人の関係には持ち込めない
土地賃借権も時効取得の対象になり、継続的用益と賃借意思の客観的表現が要件となる
本判決の結論は現行法でもそのまま妥当し、土地の抵当権では建物の賃借人も明渡猶予を受けない

判旨

上告棄却。最高裁は、抵当不動産の賃借人は抵当権の設定登記より前に対抗要件を備えていなければ、抵当権を消滅させる競売・公売の買受人に賃借権を対抗できないのが原則であり、登記後に賃借権を時効取得した者があっても「異なるところはない」とした。そのため、対抗要件のないまま抵当権設定登記がされた後に時効期間だけ用益を続けても、買受人に時効取得を対抗できない。Y1らが引いた最判昭36.7.20は「相容れない権利の得喪」に関する事案で、そうした関係に立たない抵当権者と賃借人の関係とは「事案を異にする」として退けた。

観点 1

抵当権設定登記より前に対抗要件を備えていない賃借人は、登記後に時効期間用益しても買受人に賃借権を対抗できない

抵当不動産の賃借権が買受人に対抗できるかは、最先順位の抵当権の設定登記と賃借権の対抗要件（民法605条、借地借家法10条1項・31条）の先後で決まる。登記に後れる賃借権は売却により効力を失い（民事執行法59条2項）、買受人に対抗できない。本判決は、この原則は抵当権設定登記の後に賃借権の取得時効が完成した場合でも変わらないとした。時効期間の起算点を抵当権設定登記時にずらしても結論は同じである。国税の担保物処分による公売にも同じ規律が及ぶことを前提にしている。

よくある誤り

抵当権設定登記の時から賃借権の時効期間が経過すれば、賃借人は登記なしに買受人に賃借権の時効取得を対抗できる（×）
賃借権の設定が抵当権設定より先であれば、対抗要件を備えていなくても買受人に対抗できる（×。基準は対抗要件と抵当権設定登記の先後）
買受人の所有権移転登記より先に対抗要件を備えれば、抵当権に後れる賃借権でも買受人に対抗できる（×。売却で消滅する）

短答での問われ方

予備2021問6ウ・司法2021問13ウ（共通問題）が判旨そのままの○肢である。同じ問ではエで所有権の再度の取得時効と抵当権の消滅（最判平24.3.16）を問うており、賃借権と所有権の結論の違いを並べて判断させる構成になっている。肢の事情（対抗要件なし→抵当権登記→登記後に時効期間の用益→競売の買受人）を見たら、すぐ「対抗できない」と判断できるようにしておく。

論文での書き方

問題提起は「抵当権設定登記後に賃借権を時効取得した者は、対抗要件なしにその取得を買受人に対抗できるか」とする。規範は、抵当権に後れる賃借権は売却で消滅するのが原則であり、時効取得でもこれは変わらない、とする。あてはめでは、借地の登記や建物の保存登記がいつされたか、抵当権設定登記とどちらが先か、を日付で拾う。本件では建物の保存登記が抵当権設定登記の約6年後だった点が決め手になる。

論証カードランク B

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗（最判平23.1.21）

抵当権設定登記の後に土地の賃借権を時効取得したと主張する者は、抵当権実行による買受人に対し、対抗要件を具備しなくても賃借権を主張できるかが問題となる。まず、賃借権も民法163条により時効取得の対象となるが、その要件として

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2021年第6問ウ直接

Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。

司法試験 2021年第13問ウ直接

観点 2

所有権の時効取得の準則（最判昭36.7.20・最判平24.3.16）は、抵当権者と賃借人の関係には持ち込めない

所有権の時効取得では、時効完成前に登記をした第三者に対し時効取得者は登記なしに対抗でき、時効完成後に登記をした第三者には対抗できないが、その登記の時から再び時効期間占有すれば登記なしに対抗できる（最判昭36.7.20）。抵当権についても、時効完成後に設定登記がされた場合、その後さらに時効期間占有すれば、占有者が抵当権を容認していたなどの特段の事情がない限り抵当権は消滅する（最判平24.3.16）。これらは一方が権利を得れば他方が失う関係にある。本判決は、最判昭36.7.20をそのような「相容れない権利の得喪」の事案と位置づけ、抵当権者と賃借権者は「そのような関係にない」として準則を適用しなかった。抵当権は用益を内容とせず賃借権と両立するから、と説明される。

よくある誤り

所有権の時効取得者は登記後に再び時効期間占有すれば登記を経た第三者に対抗できるから、賃借権の時効取得者も同じく抵当権設定登記から時効期間用益すれば買受人に対抗できる（×）
時効完成後に抵当権設定登記がされた場合、占有者がその後時効期間占有を続ければ、抵当権を容認していたときでも抵当権は消滅する（×。容認は消滅を妨げる特段の事情）
時効完成後に原所有者から土地を譲り受けて登記をした者がいれば、時効取得者はその後どれだけ占有を続けても、その者に対抗できない（×。登記時から再度の時効完成で対抗できる）

短答での問われ方

司法2013問10イ（最判昭36.7.20、○）、司法2018問10オ（最判平24.3.16、○）、予備2021問6エ・司法2021問13エ（最判平24.3.16の特段の事情、×）が対比の肢である。所有権では再度の時効で勝てるが、賃借権では勝てない、という分岐を一つの表として覚えておくと、同じ問の中で並べられても迷わない。

論文での書き方

反論として所有権の再度の取得時効の判例を示し、それとの区別で結論を固める。所有権の時効取得では取得者が権利を得ることの裏返しとして相手方が権利を失い、物権変動の当事者に準じた関係になる。抵当権と賃借権は両立するため、そのような関係は生じない、と書く。射程として、抵当権者が当事者になり得ないという理由からは、最初の時効完成前に抵当権設定登記がされた場合も同じ結論になると解されている。

論証カードランク B

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗（最判平23.1.21）

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この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2021年第6問エ対比

AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。

司法試験 2021年第13問エ対比

司法試験 2018年第10問オ対比

BがA所有のA名義の甲土地を占有し，取得時効が完成した後，CがAから甲土地について抵当権の設定を受けて抵当権設定登記がされた場合において，Bがその抵当権の設定の事実を知らずにその後引き続き時効取得に必要な期間甲土地を占有し，その期間経過後に取得時効を援用したときは，Bは，Cに対し，抵当権の消滅を主張することができる。

司法試験 2013年第10問イ対比

AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。

観点 3

土地賃借権も時効取得の対象になり、継続的用益と賃借意思の客観的表現が要件となる

賃借権は債権だが、「所有権以外の財産権」（民法163条）として時効取得できる。判例は、「土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているとき」は土地賃借権を時効取得できるとする（最判昭43.10.8）。賃料の継続的な支払がその典型的な表れである。本判決も賃借権の時効取得そのものを否定したのではなく、時効で取得した賃借権を抵当権の買受人に対抗できるかという対抗の場面で否定したにとどまる。

よくある誤り

地上権は時効により取得できるが、土地賃借権は債権であるから時効により取得できない（×）
本判決は、抵当権が設定された土地については賃借権の時効取得がおよそ成立しないとした（×。否定したのは買受人への対抗）

短答での問われ方

司法2008問7ア（○）、予備2024問2ウ・司法2024問6ウ（○）が最判昭43.10.8の要件をそのまま問う。予備2025問15ウ・司法2025問37ウ、司法2016問35エ（いずれも×）は「土地賃借権は時効取得できない」とする誤り。本判決の肢と並べて、成立の問題と対抗の問題を分けて読む。

論文での書き方

論証の冒頭で、賃借権も163条により時効取得の対象となり、継続的用益と賃借意思の客観的表現を要件とする（最判昭43.10.8）と一文で置く。そのうえで、時効による取得を誰に対抗できるかという本題に進む。成立の段階では、地代の継続的な支払や賃貸借契約の存在をあてはめで拾う。

論証カードランク B

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗（最判平23.1.21）

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この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2008年第7問ア応用

土地の継続的な用益という外形的事実が存在し，かつ，それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは，土地賃借権の時効取得が可能である。

予備試験 2024年第2問ウ応用

土地の賃借権の取得時効が成立するためには、土地の継続的用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることが必要である。

司法試験 2024年第6問ウ応用

土地の賃借権の取得時効が成立するためには、土地の継続的用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることが必要である。

予備試験 2025年第15問ウ応用

地上権は、時効によって取得することができるが、土地賃借権は、時効によって取得することができない。

司法試験 2025年第37問ウ応用

地上権は、時効によって取得することができるが、土地賃借権は、時効によって取得することができない。

司法試験 2016年第35問エ応用

判例によれば，地上権は時効により取得できるが，土地賃借権は時効により取得できない。

観点 4

本判決の結論は現行法でもそのまま妥当し、土地の抵当権では建物の賃借人も明渡猶予を受けない

平成29年改正で民法605条の文言は改められたが、賃借権の登記をすれば後から物権を取得した者などに対抗できるという内容は変わらず、163条も実質は同じである。抵当権に後れる賃借権が売却で消滅する民事執行法59条2項の規律も維持されており、本判決の結論は現行法でもそのまま通用する。抵当権者に対抗できない賃借人の保護としては明渡猶予（民法395条）がある。抵当権の目的である建物を競売手続の開始前から使用する者は、買受けの時から6か月間引渡しを猶予されるが、その間の使用の対価は買受人に支払わなければならない。本件で抵当権の目的は土地であるから、建物の賃借人Y2〜Y4はこの猶予を受けず、土地の明渡請求を拒めない。

よくある誤り

平成29年改正により、抵当権設定登記後に賃借権を時効取得した者は対抗要件なしに買受人に対抗できることになった（×）
土地の抵当権が実行された場合、その土地上の建物の賃借人は民法395条により6か月間明渡しを猶予される（×。395条は抵当権の目的が建物の場合）
建物の抵当権が実行された場合、競売手続の開始前から建物を使用する者は、使用の対価を支払うことなく6か月間明渡しを猶予される（×。対価の支払は必要）

短答での問われ方

本判決の時点と現行法の違いを問う肢は見当たらない。明渡猶予は、司法2007問16の1（建物の抵当権で、競売手続開始前から使用していれば買受けから6か月猶予される、○）と司法2012問15の4（使用の対価を支払うことなく猶予される、×）で問われている。いずれも抵当権の目的が建物の事例であり、本件のような土地の抵当権では建物の賃借人に猶予が無いことまで言えるようにしておく。

論文での書き方

結論部分で、時効取得を対抗できない以上、賃借権は売却により消滅し、買受人の明渡請求を拒めないと締める。建物の賃借人が登場する事案では、395条の適用は抵当権の目的が建物であることが前提だと一言添えると、土地抵当の事案での帰結を正確に示せる。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2007年第16問 1応用

抵当権が設定された建物を，抵当権者に対抗することができない賃貸借に基づいて使用する者は，競売手続開始前から使用していれば，建物の買受人が買い受けた時から6か月を経過するまでは，その建物の買受人への引渡しを猶予される。

司法試験 2012年第15問 4応用

建物に設定された抵当権が実行された場合において，抵当権の設定登記後であって競売手続の開始前からその建物の引渡しを受けて占有し使用している者が存在するときは，その建物の占有者は，買受人による建物買受けの時から6か月間，買受人に対する使用の対価を支払うことなく建物の明渡しを猶予される。