判例集／民法／賃借権の時効取得

賃借権の時効取得

重要度 A 民法賃借権の時効取得最判昭62.6.5　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

賃借権の時効取得（最判昭62.6.5）は、土地の所有者と称する別人から土地を借りて20年以上使い続け地代を払ってきた人が、真の所有者に対して賃借権を時効で取得したと主張できるかが問題になった判例です。最高裁は、平穏公然と継続して土地を使い賃料を払い続けていれば、借りる意思が外から見て表れているといえ、真の所有者との関係で賃借権を時効取得すると判断しました。債権である賃借権の時効取得の要件を具体化した判例として問われます。

事案

建物の購入と敷地の賃貸借

本件土地を含む一筆の土地は、もとXらの祖父の所有であり、祖父の死後、Xらはこれを相続した者たちから3分の1ずつ共有持分の贈与を受け、昭和43年4月に持分移転登記を備えた。他方、この土地の一部の上には、昭和3年頃に祖父から土地の提供を受けた者が建てた建物があり、その後家督相続を重ねてEが建物を所有していた。昭和25年5月12日、FはEから建物を買い、同時に敷地である本件土地を建物所有目的・年額1600円の約定でEから借りた。その際Eは、土地は先代が祖父から買ったものだがなお問題が残っており、Fに不利益が生じればEが責任を負うと約束していた。

30年に及ぶ居住と地代の支払

Fは建物に住み、その敷地として本件土地を使い続け、地代はEの姉を介してEに払ってきた。Fは昭和46年に死亡し、Yらが相続でその地位を継いだ。その後はYらの一人が建物に住み、同じ方法で昭和55年分まで地代を払い続けた。この間、FもYらも、Xらや前の所有者から明渡しを求められたことはなかった。一方、Eは昭和45年7月にXらを相手に土地の持分移転登記を求めて訴えたが、第一審で敗れ、控訴審で昭和55年12月、土地がXらの所有であることを認める和解をした。これを聞いたYらはXらに地代を送ったが返送されたため、昭和56年分・57年分の地代を供託した。

明渡請求と時効の援用

昭和56年3月、XらはYらに対し、土地の所有権に基づいて建物の収去と土地の明渡し、賃料相当の損害金の支払を求めて訴えた。Yらは昭和58年8月の第一審口頭弁論期日に、Fが用益を始めた昭和25年5月12日から20年が過ぎた昭和45年5月12日の経過により、土地の所有者に対抗できる賃借権を時効で取得したと主張して、時効を援用した。第一審と控訴審はいずれも、Fの20年の取得時効とYらによる相続承継を認め、Xらの請求を退けた。Xらが上告した。

要点

土地賃借権は債権であっても163条により時効取得できる
賃借権の時効取得には継続的な用益の外形と賃借意思の客観的な表現の両方が要る
所有者と称する者から借りた場合でも真の所有者との関係で賃借権を時効取得できる
無断譲渡の譲受人や抵当権設定後の未対抗賃借人には時効取得の主張が制限される

判旨

最高裁は上告を棄却した。まず、他人の土地の継続的な用益という外形的事実があり、その用益が「賃借の意思に基づくものであることが客観的に表現されている」ときは163条により土地賃借権を時効取得するという従来の判例（最判昭43.10.8、最判昭52.9.29）を確認した。そのうえで、「他人の土地の所有者と称する者との間で締結された賃貸借契約」に基づき、賃借人が平穏公然に継続して用益し、賃料の支払も続けていれば、この要件を満たし、時効期間の経過により「土地の所有者に対する関係において」賃借権を時効取得するとした。本件では、Fは20年が経った昭和45年5月12日の経過によりXらとの関係で賃借権を時効取得し、Yらは相続でこれを承継したと判断した。

観点 1

土地賃借権は債権であっても163条により時効取得できる

163条は所有権以外の財産権について取得時効を認める。賃借権は債権であるが、不動産賃借権は目的物を占有して継続的に使用収益することを内容とし、地上権と同じように土地を利用する権利として働くから、判例はこれを163条の対象に含めている（最判昭43.10.8、本判決）。したがって「地上権は時効取得できるが土地賃借権はできない」「債権は占有を観念できないから時効取得の対象にならない」という説明はどちらも誤りである。要件は、自己のためにする意思をもって平穏かつ公然にその権利を行使することで、期間は162条の区別に従い、行使の開始時に善意無過失なら10年、そうでなければ20年である、時効の利益を受けるには援用（145条）が必要である。本件では20年の時効が認められた。

よくある誤り

地上権は時効により取得できるが、土地賃借権は時効により取得できない（×）
債権は占有を観念できないので、賃借権を含め時効取得することはない（×）
物権は時効により取得できるが、債権は時効により取得できない（×）
賃借権の時効取得は、当事者の援用がなくても期間の経過で当然に効果が生ずる（×）

短答での問われ方

予備2025問15ウ・司法2025問37ウ・司法2016問35エで「土地賃借権は時効取得できない」という同じ誤りの肢が繰り返し出ている。司法2007問5肢4は「債権は占有を観念できないから時効取得しない」、司法2012問9肢5は「債権は時効取得できない」という形で同じ知識を問い、どちらも誤りである。予備2024問2オ・司法2024問6オは163条の条文どおりの正しい肢である。

論文での書き方

所有者からの明渡請求に対し、占有者側は占有権原の抗弁として賃借権の時効取得を主張する。答案では、まず賃借権が163条の「財産権」に当たるかを一言で論じ、占有を伴う継続的な用益権であることを理由に肯定してから要件の検討に入る。期間（10年か20年か）と援用の事実も落とさない。

論証カードランク S

不動産賃借権の時効取得（163条）

民法163条は所有権以外の財産権の取得時効を認めるところ、賃借権のような債権が時効取得の対象となるかが問題となる。債権は一般に占有を要素とせず継続的な権利行使になじまないが、不動産賃借権は目的物の占有を伴って継続的に用益

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この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2025年第15問ウ直接

地上権は、時効によって取得することができるが、土地賃借権は、時効によって取得することができない。

司法試験 2025年第37問ウ直接

地上権は、時効によって取得することができるが、土地賃借権は、時効によって取得することができない。

司法試験 2016年第35問エ直接

判例によれば，地上権は時効により取得できるが，土地賃借権は時効により取得できない。

司法試験 2007年第5問 4応用

所有権以外の財産権についても時効取得は可能であるが，財産権のうち債権に関しては占有を観念できないので，時効取得することはない。

司法試験 2012年第9問 5応用

物権は時効により取得することができるが，債権は時効により取得することはできない。

予備試験 2024年第2問オ応用

所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、法定の期間を経過した後、その権利を時効によって取得する。

司法試験 2024年第6問オ応用

観点 2

賃借権の時効取得には継続的な用益の外形と賃借意思の客観的な表現の両方が要る

判例は、土地賃借権の時効取得の要件として、①他人の土地を継続して用益しているという外形的事実と、②その用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることを求める。単に長く土地を使っているだけでは、所有者として使っているのか、無償で借りているのか、賃借しているのかが外からは分からず、所有者が時効の進行に気づいて止める手がかりもない。そこで②が加えられた。②を示す典型は、賃貸借契約を結んだうえで賃料を継続して支払っていることであり、本判決も契約に基づく平穏公然な用益と賃料の継続的支払からこれを認めた。

よくある誤り

他人の土地を賃借人として長期間使用していれば、賃料を支払っていなくても賃借権を時効取得できる（×）
賃借権の時効取得には、継続的な用益という外形的事実があれば足り、賃借意思の表現は不要である（×）

短答での問われ方

予備2024問2ウ・司法2024問6ウ（共通問題）は「賃借意思の客観的表現が必要」という正しい肢、司法2008問7アは二要件をそのまま述べた正しい肢である。要件の一方を落とした肢や、賃料支払のない事案で時効取得を認める肢に注意する。

論文での書き方

規範として二要件を立て、その趣旨（所有者に賃貸の事実を知らせ、時効を止める機会を与える）を添える。あてはめでは、契約書の有無、賃料額の定め、支払の継続と期間、建物所有・居住の態様、所有者側からの異議の有無を具体的に拾う。

論証カードランク S

不動産賃借権の時効取得（163条）

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この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2024年第2問ウ直接

土地の賃借権の取得時効が成立するためには、土地の継続的用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることが必要である。

司法試験 2024年第6問ウ直接

土地の賃借権の取得時効が成立するためには、土地の継続的用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることが必要である。

司法試験 2008年第7問ア直接

土地の継続的な用益という外形的事実が存在し，かつ，それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは，土地賃借権の時効取得が可能である。

観点 3

所有者と称する者から借りた場合でも真の所有者との関係で賃借権を時効取得できる

本判決は、土地の所有者と称するが実は権利のない者との間で賃貸借契約を結び、その者に賃料を払い続けてきた賃借人についても、二要件を満たすとして、真の所有者に対する関係で賃借権の時効取得を認めた。従来の判例の多くは、所有者自身が何らかの形で賃貸借に関わった事案であったが、本件では真の所有者は契約に一切関与しておらず、時効取得によって所有者と賃借人の間に初めて賃貸借関係が生ずることになる。賃料の支払先が真の所有者でなくても、外から見て賃借人として土地を使っていることが表れていれば足りるという立場を最高裁として示した点に意義がある。時効の起算点は用益を始めた時であり、取得した賃借権は相続によって承継される。なお163条の規律は債権法改正等の後も実質的に変わっておらず、この判断は現行法の下でもそのまま妥当する。

よくある誤り

賃料を真の所有者ではなく無権利者に支払っていた以上、賃借意思が客観的に表現されているとはいえず、賃借権の時効取得は認められない（×）
無権利者との賃貸借に基づく占有者は、無権利者との関係では賃借権を時効取得できるが、真の所有者には対抗できない（×）

短答での問われ方

他人物賃貸借の事案で時効取得を否定する方向の肢が考えられるが、これまで公表された肢で本判決の事案そのものを問うものは見当たらない。上の各肢と同じく、賃借権の時効取得を肯定するという結論の軸で判断する。

論文での書き方

所有者と称する者から借りた事例では、賃貸人が無権利者であることを理由に時効取得を否定する反論を想定し、賃料の支払先は真の所有者である必要はなく、外形上の賃借意思の表現で足りると論ずる。あてはめでは、契約時の事情、支払の継続期間、真の所有者が長期間異議を述べなかったこと、用益開始時点からの期間計算（善意無過失の主張がなければ20年）を示し、効果として真の所有者との間に賃貸借関係が生ずることまで書く。

論証カードランク S

不動産賃借権の時効取得（163条）

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観点 4

無断譲渡の譲受人や抵当権設定後の未対抗賃借人には時効取得の主張が制限される

賃借意思の客観的表現は、いつでも認められるわけではない。賃借権が所有者に無断で譲渡された事案では、譲受人の賃借意思が客観的に表現されていないとして時効取得が否定されている（最判昭53.12.14）。無断転貸の事案では、所有者が転借の事実を知りうる状態にあったかどうかが問題とされる。また、対抗要件を備えない賃借人の土地に抵当権が設定・登記された後、賃借人が時効取得に必要な期間用益を続けても、競売の買受人に対して時効取得した賃借権を主張することはできない（最判平23.1.21）。抵当権の登記に先立って対抗要件を備えなければ買受人に対抗できないという原則は、時効取得の場合も変わらないからである。

よくある誤り

対抗要件のない賃借人は、抵当権設定登記の後に時効期間を経過すれば、時効取得した賃借権を競売の買受人に対抗できる（×）
賃借権の無断譲受人も、譲受け後に賃料を支払って用益を続ければ、常に所有者に対抗できる賃借権を時効取得する（×）

短答での問われ方

予備2021問6ウ・司法2021問13ウ（共通問題）は、抵当権登記後に時効期間が経過しても買受人に対抗できないとする正しい肢である。賃借権の時効取得が認められる場合と、認められても対抗できない場合を区別して覚える。

論文での書き方

事例が無断譲渡・無断転貸・抵当権との競合のどれに当たるかを先に見極める。無断譲渡・転貸では、所有者に賃借意思が伝わる契機があったかを中心にあてはめる。抵当権との関係では、時効取得の成否と、取得した賃借権を誰に対抗できるかを分けて論ずる。

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2021年第6問ウ対比

Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。

司法試験 2021年第13問ウ対比