判例集／民法／土地賃借権の時効取得

土地賃借権の時効取得

重要度 A 民法賃借権の時効取得最判昭43.10.8　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

土地賃借権の時効取得（最判昭43.10.8）は、土地を借りて使っている人が、契約で借りたと認められない部分について、長く使い続けたことを理由に賃借権を取得できるか（時効取得）が問題になった判例です。最高裁は、土地を継続して使う外形があり、それが借りる意思に基づくことが賃料の支払などで客観的に表れているときは、民法163条により土地賃借権を時効取得できるとしました。債権である賃借権も時効取得の対象になることと、その要件を示した判例で、短答では地上権と比べる形でよく問われます。

事案

賃借権は時効で取得できる権利か

民法163条は、所有権以外の財産権についても、自己のためにする意思をもって平穏・公然に行使を続けた者は、162条の区別に従い20年（行使開始時に善意無過失なら10年）で時効取得すると定める。地上権や永小作権のような用益物権がこれに当たることに争いはない。しかし賃借権は賃貸人に使用収益させることを求める債権であり、債権一般は物の支配を伴わないので、そもそも時効取得の対象になるのかが問題となる。しかも他人の土地を長く使っている者が、所有者として使っているのか、タダで借りているのか、賃料を払って借りているのかは、外から見ただけでは区別しにくい。

何が起きたか

上告人は、被上告人の所有地の一部（第一(一)土地）を借り、土地使用の対価として賃料を払ってきた。ところが上告人は、これに続く第一(二)土地、第二土地、第三土地も自分の借地だと主張し、第一(二)土地には建物を置いていた。原審の認定によれば、第二土地の占有は、賃貸借が成立した第一(一)土地と同時に昭和22年4月頃に始まり、その後も続いていた。賃料を払ってきたこと自体は、対象となる土地の範囲を別にすれば当事者間に争いがなかった。他方、被上告人は、第一(二)土地と第二土地の一部の占有が始まったのは昭和25年12月以降だと争っていた。つまり本件は、無権利者から借りた事案ではなく、所有者自身から借りた土地の周りのどこまでが借地なのかという、境界をめぐる紛争である。

訴えと下級審の判断

上告人は賃借権の確認を求め（事件名は借地権確認等請求）、契約による賃借が認められない部分については、仮定的に賃借権の時効取得を主張した。原審の名古屋高裁（昭42.4.28）は、第一(一)土地については賃貸借の成立を認めたが、第一(二)土地については賃貸借の成立を否定しながら時効取得の主張には何も判断せず、第二土地と第三土地については時効取得を否定した。そのうえで、上告人に建物を収去して第一(二)土地を明け渡すこと、昭和40年2月27日以降の金員を支払うことを命じた。上告人が上告した。

要点

土地賃借権は民法163条の「所有権以外の財産権」に当たり、時効取得の対象になる
賃借権の時効取得には、継続的な用益の外形と、それが賃借の意思に基づくことの客観的な表現の両方が要る
抵当権設定登記より前に対抗要件を備えていない限り、その後に賃借権を時効取得しても競売の買受人には対抗できない
地役権は継続的に行使され外形上認識できるものに限り時効取得でき、通行地役権では要役地所有者自身による通路の開設が要る

判旨

最高裁は、土地賃借権の時効取得について、「土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは、民法一六三条に従い土地賃借権の時効取得が可能である」との一般論を示した。そのうえで、原審が第一(二)土地について時効取得の主張に答えなかった点を判断遺脱とし、第二土地については、賃貸借が成立した土地と同時に占有を始め、対価として賃料を払ってきたことに争いがないのに、賃借の意思を否定した理由を示していないとして審理不尽・理由不備とした。これらの部分を破棄して名古屋高裁に差し戻し、第三土地については上告理由の記載がないとして上告を退けた。

観点 1

土地賃借権は民法163条の「所有権以外の財産権」に当たり、時効取得の対象になる

債権は一般に物の占有を伴わず、継続して行使するという状態を観念しにくいので、金銭債権などは取得時効の対象にならない。しかし不動産賃借権は、目的物を占有し続けて使用収益することを内容とする点で地上権と働きが近く、継続的な権利行使の外形が生じる。そこで判例は、土地賃借権も163条により時効取得できるとした。債権だから一律に否定されるわけではないこと、地上権と賃借権の間で可否が分かれるわけではないことが要点である。平成29年改正後も163条・162条の内容は変わっておらず、本判決の一般論はそのまま妥当する。建物賃借権についても時効取得を認めた最高裁判決がある。

よくある誤り

地上権は時効取得できるが、土地賃借権は時効取得できない（×）
債権には占有を観念できないから、賃借権を含め債権は一切時効取得の対象にならない（×）
物権は時効により取得できるが、債権は時効により取得できない（×。不動産賃借権は債権だが時効取得できる）

短答での問われ方

予備2025問15ウ・司法2025問37ウ、司法2016問35エは「地上権は可、土地賃借権は不可」という同じ型の×肢。司法2007問5の肢4は「債権には占有を観念できないので時効取得しない」、司法2012問9の肢5は「物権は時効取得できるが債権はできない」と言い切る×肢で、どちらも不動産賃借権という例外を思い出せば切れる。予備2024問2オ・司法2024問6オは163条の文言そのものの○肢。

論文での書き方

答案では、まず163条の財産権に債権が含まれるかという問題を立て、不動産賃借権は占有を伴う継続的な用益を内容とし地上権と機能が近いことを理由に対象性を肯定する。ここは2〜3行で足り、本題は次の要件論に置く。

論証カードランク S

不動産賃借権の時効取得（163条）

民法163条は所有権以外の財産権の取得時効を認めるところ、賃借権のような債権が時効取得の対象となるかが問題となる。債権は一般に占有を要素とせず継続的な権利行使になじまないが、不動産賃借権は目的物の占有を伴って継続的に用益

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この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2025年第15問ウ直接

地上権は、時効によって取得することができるが、土地賃借権は、時効によって取得することができない。

司法試験 2025年第37問ウ直接

地上権は、時効によって取得することができるが、土地賃借権は、時効によって取得することができない。

司法試験 2016年第35問エ直接

判例によれば，地上権は時効により取得できるが，土地賃借権は時効により取得できない。

司法試験 2007年第5問 4応用

所有権以外の財産権についても時効取得は可能であるが，財産権のうち債権に関しては占有を観念できないので，時効取得することはない。

予備試験 2024年第2問オ応用

所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、法定の期間を経過した後、その権利を時効によって取得する。

司法試験 2024年第6問オ応用

司法試験 2012年第9問 5応用

物権は時効により取得することができるが，債権は時効により取得することはできない。

観点 2

賃借権の時効取得には、継続的な用益の外形と、それが賃借の意思に基づくことの客観的な表現の両方が要る

他人の土地を長く使っているだけでは、所有の意思による占有なのか、使用貸借なのか、賃借なのかが外からは分からない。そこで判例は、①土地の継続的な用益という外形的事実に加え、②その用益が「賃借の意思に基づくことが客観的に表現されている」ことを求めた。②の典型は、賃料を継続して支払い相手方がこれを受け取っていることである。賃借人としての使用であることが外から分かるので、所有者には時効の完成を止める機会が確保される。本件でも、賃料支払に争いがない第二土地について賃借意思を否定するなら理由が要るとされた。のちの最判昭62.6.5は、所有者と称する無権利者から借りて平穏公然に用益し賃料を払い続けた者も、真の所有者との関係で賃借権を時効取得するとした。

よくある誤り

土地を継続して占有・使用していれば、賃料の支払などがなくても賃借権を時効取得できる（×）
賃借権の時効取得は、真の所有者との間で賃貸借契約を結んでいた場合に限られる（×）

短答での問われ方

予備2024問2ウ・司法2024問6ウ、司法2008問7アは本判決の要件をそのまま述べた○肢。逆に「継続使用だけで足りる」とする肢は×になる。他人物賃貸借の事案でも時効取得が認められる点（最判昭62.6.5）も併せて押さえる。

論文での書き方

規範は「①継続的な用益という外形的事実、②それが賃借の意思に基づくことの客観的表現」と二つに分けて書く。あてはめでは、使用開始の経緯、建物所有などによる継続使用、賃料の額と支払の継続、受領した者と所有者の関係、所有者が使用を知り得たかを拾い、所有の意思による占有と区別する。

論証カードランク S

不動産賃借権の時効取得（163条）

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この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2024年第2問ウ直接

土地の賃借権の取得時効が成立するためには、土地の継続的用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることが必要である。

司法試験 2024年第6問ウ直接

土地の賃借権の取得時効が成立するためには、土地の継続的用益が賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていることが必要である。

司法試験 2008年第7問ア直接

土地の継続的な用益という外形的事実が存在し，かつ，それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは，土地賃借権の時効取得が可能である。

観点 3

抵当権設定登記より前に対抗要件を備えていない限り、その後に賃借権を時効取得しても競売の買受人には対抗できない

時効取得した賃借権を第三者に主張できるかは、時効取得の可否とは別の問題である。最判平23.1.21は、対抗要件を備えないうちに抵当権設定登記がされ、その後に時効期間の用益が続いた事案で、賃借権を競売・公売の買受人に対抗できないとした。所有権については、第三者の登記の後にさらに時効期間占有を続ければ登記なしに時効取得を対抗できるとされるが（最判昭36.7.20）、これは「相容れない権利の得喪」の場面である。抵当権と賃借権は両立し、賃借権の時効取得で抵当権者が権利を失うわけではないから、この準則は持ち込めない。結局、賃借権の対抗要件（605条、借地借家法10条1項）と抵当権設定登記の先後で決まる。

よくある誤り

抵当権設定登記の後に賃借権の時効取得に必要な期間用益を続ければ、対抗要件がなくても、競売の買受人に賃借権を対抗できる（×）
所有権の場合と同じく、登記後に改めて時効期間が経過すれば、賃借権の時効取得も登記した抵当権者や買受人に当然に対抗できる（×。抵当権と賃借権は相容れない権利の得喪の関係にない）

短答での問われ方

予備2021問6ウ・司法2021問13ウは「対抗することができない」とする○肢。本判決の要件論と組み合わされて出るので、時効取得の成否と対抗の問題を分けて読む。

論文での書き方

時効取得を肯定したうえで、抵当権者・買受人への対抗が問題になると段を分ける。所有権について登記後の再度の時効取得を登記なしに対抗できるとする準則（最判昭36.7.20）を挙げ、それは一方が得れば他方が失う関係を前提にすること、抵当権者は賃借権の時効取得により権利を失う関係にないことを示して、対抗要件の具備と抵当権設定登記の先後で処理する。射程は、抵当権設定登記より後に時効期間が進んだ場合である。

論証カードランク B

土地賃借権の時効取得と抵当不動産の買受人への対抗（最判平23.1.21）

抵当権設定登記の後に土地の賃借権を時効取得したと主張する者は、抵当権実行による買受人に対し、対抗要件を具備しなくても賃借権を主張できるかが問題となる。まず、賃借権も民法163条により時効取得の対象となるが、その要件として

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2021年第6問ウ対比

Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。

司法試験 2021年第13問ウ対比

観点 4

地役権は継続的に行使され外形上認識できるものに限り時効取得でき、通行地役権では要役地所有者自身による通路の開設が要る

所有権以外の財産権の時効取得は、権利ごとに外形の要件が加わる。地役権は283条により、継続的に行使され、かつ外形上認識できるものに限って時効取得できる。通行地役権では、要役地の所有者が自ら承役地に通路を開設したことが必要とされる。承役地の所有者が開設した通路である必要はなく、逆に要役地の賃借人が開設した通路を所有者が通ってきただけでは足りない。賃借権の「賃借意思の客観的表現」と同じく、権利者に気づく機会を与える外形を求める発想である。ただし地役権は無償でも成り立つので、対価の支払は要件ではなく、賃料の支払が決め手になる賃借権とはこの点が違う。

よくある誤り

通行地役権は、承役地の所有者が通路を開設したときでなければ時効取得できない（×）
要役地の賃借人が開設した通路でも、要役地の所有者が20年間利用を続ければ通行地役権を時効取得できる（×。所有者自身の開設が要る）
通行の対価を支払っていなければ、通行地役権を時効取得できない（×。賃借権と違い対価の支払は要件でない）

短答での問われ方

司法2023問7オは283条の文言の○肢、司法2012問13の肢4は要役地所有者自身による通路開設を求める○肢。予備2024問5オ・司法2024問12オは開設者を承役地所有者に限る×肢、司法2016問10ウは賃借人が開設した通路で足りるとする×肢、予備2021問4ウは対価の支払を要件とする×肢である。賃借権の時効取得と同じ問題の中で並ぶことがある。

論文での書き方

論文で地役権の時効取得を書く場合は、283条の「継続」と「外形上認識」の要件を示し、通路開設者が要役地側であることをあてはめる。賃借権の時効取得と同じく、権利者に認識の機会を与える外形が要るという理由づけで並べると説得的になる。

この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2023年第7問オ対比

地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

司法試験 2012年第13問 4対比

要役地の所有者が，他人所有の土地を承役地とする通行地役権を時効により取得するためには，自ら通路を開設して継続的に通行の用に供することが必要である。

予備試験 2024年第5問オ対比

通行地役権は、承役地となる土地の所有者によってその土地の上に通路が開設されたときでなければ、時効によって取得することができない。

司法試験 2024年第12問オ対比

通行地役権は、承役地となる土地の所有者によってその土地の上に通路が開設されたときでなければ、時効によって取得することができない。

司法試験 2016年第10問ウ対比