時効完成後の第三者と登記
時効完成後の第三者と登記（最判昭33.8.28）は、登記をしていない時効取得者が、時効の完成後に元の所有者から土地を譲り受けて登記をした者に対し、時効による所有権の取得を主張できるかが問題になった判例です。最高裁は、時効取得者は登記がなければ、時効完成後の第三者に対して、その者が善意か悪意かを問わず所有権の取得を対抗できない（主張できない）としました。時効完成の前と後で第三者の扱いを分ける「取得時効と登記」の論点の基本となる判例として、短答で問われます。
事案
取得時効と登記をめぐる法の仕組み
他人の物を所有の意思をもって平穏かつ公然と占有し続けた者は、20年（占有開始時に善意無過失なら10年）で所有権を時効取得する（162条）。時効取得は前の所有者から権利を譲り受けるのではなく、新たに権利を得る原始取得と説明され、その効力は起算日にさかのぼる（144条）。他方、不動産に関する物権の得喪変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。そこで、登記を備えていない時効取得者が、もとの所有者からその不動産を譲り受けて登記した者に対して所有権を主張できるかが問題となる。大審院は、時効による不動産所有権の取得にも177条の適用があるとし、登記がなければ時効完成後に現れた第三者に対抗できないとしていた（大連判大14.7.8）。本判決はこの立場を最高裁として引き継いだものである。
何が起きたか
土地の明渡しを求める訴えである。被上告人Bが原告となり、上告人Aほか10名に対して土地の明渡しを請求した。上告人らは上告理由の第三点で時効による所有権の取得に関する主張をし、最高裁は、時効完成後に旧所有者から所有権を取得して登記を経た第三者との関係を論じてこれに答えている。問題は、登記のない時効取得者がこのような第三者に時効取得を対抗できるか、第三者が善意か悪意かで結論が変わるかである。占有の開始時期、時効期間、Bが権利を取得した経緯などの具体的な事実は、判決文には書かれていない。
訴えと下級審・最高裁の判断
原審の高松高裁（昭29.10.1）は、第一審判決のうちBが勝訴した部分を除いてその余を取り消し、上告人らに対して図面上の二つの区画の土地の明渡しを命じた。最高裁は、そのうち一方の区画の明渡しを命じた部分と、上告人らの控訴を棄却した部分については、図面上の点が現地で特定されておらず判決の内容が不明であるとして、審理不尽・理由不備を理由に破棄し、高松高裁に差し戻した。現地が特定されているもう一方の区画の明渡しについては上告を棄却した。時効取得に関する上告理由第三点は、採用できないとして退けている。
要点
- 時効完成後に旧所有者から譲り受けて登記した者には、時効取得者は登記がなければ対抗できない
- 時効完成前に旧所有者から譲り受けた者には、時効取得者は登記がなくても対抗できる
- 取得時効の起算点は占有開始時に固定され、任意に選ぶことはできない
- 完成後の第三者が登記した後も占有を続けて時効期間が経過すれば、再び時効取得を対抗できる
- 完成後の第三者でも背信的悪意者に当たれば、時効取得者は登記なしに対抗できる
判旨
判旨は、「取得時効による不動産の所有権の取得についても、登記なくしては、時効完成後当該不動産につき旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対して、その善意たると否とを問わず、時効による所有権の取得を対抗し得ない」とし、大審院の大正14年7月8日判決を参照した。判決自体は理由を詳しく述べていないが、旧所有者を起点として、時効取得者への権利の移転と第三者への譲渡とが二重譲渡と同様に競合するから、177条の対抗問題として登記の先後で決まる、と説明される。第三者が時効取得の事実を知っていたというだけでは結論は変わらない。
観点 1
時効完成後に旧所有者から譲り受けて登記した者には、時効取得者は登記がなければ対抗できない
時効が完成すると、旧所有者から時効取得者へ権利が移ったのと同じ状態になる。その後に旧所有者が第三者へ譲渡すれば、旧所有者を起点とする二重譲渡と同じ構図となり、177条により登記の先後で優劣が決まる。本判決は、この場合に第三者の善意・悪意を問わないとした。時効取得者は時効完成後なら登記を求めることができるのに放置したのだから、その不利益を負うべきだという実質的な理由も挙げられる。所有権以外の物権、たとえば竹木所有のための地上権を時効取得した場合も同じ枠組みで処理される。
よくある誤り
- 不動産を時効取得した者は、時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し、登記をしなくても所有権の取得を対抗できる（×）
- 時効取得は原始取得であるから、177条の適用はなく、時効完成後の第三者にも登記なしで対抗できる（×）
- 地上権を時効取得した者は、その後に目的土地を買って登記した者にも、登記なしで地上権を対抗できる（×。所有権と同じく対抗問題になる）
- 時効完成後の第三者が時効取得の事実を知っていた場合には、それだけで時効取得者は登記なしに対抗できる（×。単なる悪意では足りない）
短答での問われ方
予備2014年第3問エ・司法2014年第5問エ（同一の肢）は、完成後の取得者には登記がなければ対抗できないとして○。司法2019年第5問イは、登記なしで対抗できるとして×。予備2023年第3問ア・司法2023年第9問アは、地上権の時効取得に置き換えた形で×となる。権利の種類を変えたり、第三者の主観を書き加えたりして結論を揺さぶる肢が多いので、まず「第三者の権利取得が時効完成の前か後か」を確認する癖をつけたい。
論文での書き方
時効取得が原始取得であることを確認したうえで、旧所有者からの物権変動と同視できること、完成後は時効取得者が登記をすることができたことを理由に、完成後の譲受人は177条の「第三者」に当たると論じる。あてはめでは、時効完成時期と第三者の取得・登記時期の先後を時系列で確定する。射程として、第三者の単なる悪意は結論を左右しないが、背信的悪意者は除かれること、第三者の登記後に再び時効期間が経過すれば結論が逆転することまで目を配る。
論証カードランク A
取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）
時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から
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予備試験 2014年 第3問 エ直接
Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。
司法試験 2014年 第5問 エ直接
Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。
司法試験 2019年 第5問 イ直接
不動産の所有権を時効により取得した者は，時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し，登記をしなくてもその所有権の取得を対抗することができる。
予備試験 2023年 第3問 ア応用
竹木所有のための地上権を時効取得した者は、登記をしなくても、その後にその地上権の目的土地を購入しその旨の登記をした者に地上権の取得を対抗することができる。
司法試験 2023年 第9問 ア応用
竹木所有のための地上権を時効取得した者は、登記をしなくても、その後にその地上権の目的土地を購入しその旨の登記をした者に地上権の取得を対抗することができる。
観点 2
時効完成前に旧所有者から譲り受けた者には、時効取得者は登記がなくても対抗できる
時効完成前に原所有者から不動産を譲り受けた者は、時効が完成した時点での所有者そのものであり、時効によって権利を失う側、すなわち物権変動の当事者に当たる（最判昭41.11.22）。当事者には登記なしで権利取得を主張できるから、時効取得者は登記なしに対抗できる。この者が時効完成後に登記を備えても結論は変わらない（最判昭42.7.21）。基準は第三者の登記の時期ではなく、第三者が権利を取得した時期が時効完成の前か後かである。
よくある誤り
- 時効完成前に原所有者から譲り受けて登記した者に対しては、時効取得者は登記がなければ時効取得を主張できない（×）
- 時効完成前に譲り受けた者が時効完成後に登記をした場合には、時効取得者は登記がなければその者に対抗できない（×。完成時の所有者であり当事者の立場に立つ）
- 占有開始から5年後に原所有者が譲渡・登記した場合、占有者はその後占有開始から22年が経過しても、登記を持つ譲受人に時効取得を主張できない（×）
短答での問われ方
予備2015年第4問エ・司法2015年第7問エ（同一の肢）、司法2009年第11問エは、完成前に譲り受けて登記した者に対し主張できるとして○。司法2020年第7問エ・司法2011年第7問3は、完成前の登記名義人に主張できないとして×。予備2015年第4問オ・司法2015年第7問オは、完成前に取得し完成後に登記した者に主張できないとして×。本判決と組にして「前なら当事者、後なら第三者」と覚える。
論文での書き方
完成前の譲受人は、時効完成時の所有者として物権変動の当事者の立場にあるから177条の「第三者」に当たらない、と書く。あてはめでは、占有開始日から完成日を計算し、譲受人が旧所有者から権利を取得した日がそれより前であることを示す。区別の基準は登記の時期ではなく権利取得の時期であり、完成前に取得した者が完成後に登記しても結論は動かないことを明示する。
論証カードランク A
取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）
時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から
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予備試験 2015年 第4問 エ対比
AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。
司法試験 2015年 第7問 エ対比
AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。
予備試験 2015年 第4問 オ対比
AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。
司法試験 2015年 第7問 オ対比
AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。
司法試験 2020年 第7問 エ対比
A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされた場合において，その後，これより前から所有の意思をもって甲土地を占有していたCについて取得時効が完成したときは，Cは，Bに対し，甲土地の所有権を主張することができない。
司法試験 2009年 第11問 エ対比
Aは時効により甲不動産の所有権を取得したが，時効完成前に，旧所有者BがCに対し甲不動産を売り渡し，その所有権移転登記がされた。この場合，Aは，Cに対し所有権の取得を対抗することができる。
司法試験 2011年 第7問 3対比
Aが平穏かつ公然と所有の意思をもってB所有の不動産の占有を開始してから5年が経過した時点で，Bがその不動産をCに譲渡してその旨の所有権移転登記がされた場合，Aは，その後もその不動産について占有を続けて当初の占有の開始時から22年が経過したときでも，所有権移転登記を有しているCに対して，当該不動産について時効取得をしたことを主張することができない。
観点 3
取得時効の起算点は占有開始時に固定され、任意に選ぶことはできない
完成前か後かで結論が分かれる以上、時効取得者が起算点を後ろへずらせば、どんな第三者も「完成前の譲受人」に仕立てられてしまう。そこで判例は、時効の基礎となる事実が開始した時を起算点とし、時効を援用する者が任意に起算点を選んで完成時期を動かすことは許されないとした（最判昭35.7.27）。二重譲渡の第一買主が引渡しを受けて占有した場合も、第二買主の登記時ではなく、第一買主の占有開始時から起算する（最判昭46.11.5）。
よくある誤り
- 取得時効を援用する者は、占有開始以後の任意の時点を起算点として選択できる（×）
- 二重譲渡で第一買主が占有を始めた後に第二買主が登記を備えたときは、第一買主の取得時効は第二買主の登記時から起算する（×。占有開始時から起算する）
短答での問われ方
司法2008年第7問ウは任意選択を認めるとして×。予備2025年第4問アは、二重譲渡の第一買主の時効期間を第二買主の登記時から起算するとして×。起算点は事例問題の時系列を確定する前提となるので、完成前・完成後の区別とセットで押さえる。
論文での書き方
起算点の任意選択を認めると完成後の第三者保護が骨抜きになることを理由に、起算点は占有開始時に固定されると一言添える。あてはめでは占有開始日を確定してから完成日を計算する。
論証カードランク A
取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）
時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から
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司法試験 2008年 第7問 ウ応用
取得時効を主張する時効援用権者は，占有を開始した以後の任意の時点を時効の起算点として選択することができる。
予備試験 2025年 第4問 ア応用
AがA所有の甲土地をBに売却し、Bがその引渡しを受けた時から1年を経過した後、Aが甲土地をCに売却し、Cが所有権移転登記を備えたときは、Bが主張する所有権の取得時効の期間は、Cが所有権移転登記を備えた時から起算する。
観点 4
完成後の第三者が登記した後も占有を続けて時効期間が経過すれば、再び時効取得を対抗できる
完成後の第三者に登記で負けた占有者も、その登記の時からさらに時効取得に必要な期間占有を続ければ、新たな時効が完成し、その第三者は新しい時効の当事者となるから、登記なしに時効取得を主張できる（最判昭36.7.20）。時効完成後に原所有者が抵当権を設定し登記した場合も同様で、占有者がその後引き続き時効期間占有して援用すれば、抵当権の存在を容認していたなどの特段の事情がない限り、抵当権は消滅する（最判平24.3.16）。これに対し、抵当権設定登記の後に賃借権を時効取得しても、競売の買受人には対抗できない（最判平23.1.21）。
よくある誤り
- 時効完成後に第三者が登記を備えた以上、占有者がその後いくら占有を続けても、その第三者に時効取得を主張することはできない（×）
- 時効完成後に設定登記された抵当権は、占有者が抵当権の存在を容認していた場合でも、再度の時効取得によって消滅する（×。容認は特段の事情に当たる）
短答での問われ方
司法2013年第10問イ・司法2007年第5問5は、第三者の登記後に再び時効期間が経過すれば主張できるとして○。司法2018年第10問オは、抵当権の設定を知らずに占有を続けて援用すれば抵当権の消滅を主張できるとして○。予備2021年第6問エ・司法2021年第13問エは、抵当権の存在を容認していた場合も消滅するとして×。同じ問の肢ウ（賃借権の時効取得は買受人に対抗できない）を対比で覚える。
論文での書き方
完成後の第三者に負ける場面でも、第三者の登記時を新たな起算点とする再度の時効取得を検討できる。抵当権の場面では「容認していたなどの特段の事情」の有無をあてはめる。いずれも時効制度が長期の占有を保護する趣旨に照らした帰結だと説明する。
論証カードランク A
取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）
時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から
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司法試験 2013年 第10問 イ応用
AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。
司法試験 2007年 第5問 5応用
A所有の不動産についてBの取得時効が完成した後，AからCに譲渡がなされCが対抗要件を備えたとしても，Bは，その後も引き続き当該不動産の占有を継続し，時効取得に必要な期間が経過すれば，新たに当該不動産を時効取得できる。
司法試験 2018年 第10問 オ応用
BがA所有のA名義の甲土地を占有し，取得時効が完成した後，CがAから甲土地について抵当権の設定を受けて抵当権設定登記がされた場合において，Bがその抵当権の設定の事実を知らずにその後引き続き時効取得に必要な期間甲土地を占有し，その期間経過後に取得時効を援用したときは，Bは，Cに対し，抵当権の消滅を主張することができる。
予備試験 2021年 第6問 エ応用
AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。
司法試験 2021年 第13問 エ応用
AがB所有の甲土地を占有して取得時効が完成した後，所有権移転登記がされることのないまま，甲土地にCのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aがその後引き続き時効取得に必要とされる期間，甲土地の占有を継続し，その期間の経過後に取得時効を援用した場合は，AがCの抵当権の存在を容認していたときであっても，Cの抵当権は消滅する。
予備試験 2021年 第6問 ウ対比
Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。
司法試験 2021年 第13問 ウ対比
Aが甲土地を賃借したが，その対抗要件を具備しない間に，甲土地にBのための抵当権が設定されてその登記がされた。Aは，この登記がされた後，賃借権の時効取得に必要とされる期間，甲土地を継続的に用益したとしても，競売により甲土地を買い受けたCに対し，賃借権を時効により取得したと主張して，これを対抗することができない。
観点 5
完成後の第三者でも背信的悪意者に当たれば、時効取得者は登記なしに対抗できる
本判決は第三者の善意・悪意を問わないとしたが、それは単なる悪意では足りないという意味であり、背信的悪意者を177条の「第三者」から外す一般理論は時効取得にも及ぶ。最判平18.1.17は、第三者が譲受けの時点で、占有者が多年にわたり占有している事実を認識しており、登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情があれば背信的悪意者に当たるとし、取得時効の要件の充足をすべて具体的に知っている必要はないとした。
よくある誤り
- 時効完成後の第三者は、善意・悪意を問わないとされている以上、背信的悪意者であっても時効取得者は登記なしに対抗できない（×）
- 時効取得について背信的悪意者とされるには、第三者が取得時効の成立要件をすべて具体的に認識していたことが必要である（×。多年の占有の認識で足りる）
短答での問われ方
時効取得と背信的悪意者を正面から組み合わせた肢は、これまでの短答には見当たらない。背信的悪意者そのものは、二重譲渡で背信的悪意者から買った転得者の扱い（司法2020年第7問ア）などで繰り返し問われているので、時効取得の場面に置き換えて出されても対応できるようにしておく。本判決の「善意たると否とを問わず」を、背信的悪意者まで保護する趣旨と読み違えない。
論文での書き方
完成後の第三者として177条の問題になると述べた後、その第三者が占有者の多年の占有を知りつつ取得した等の事情があれば背信的悪意者に当たるかを検討する。認識の対象が要件充足ではなく多年の占有の事実で足りる点、信義に反する事情の有無をあてはめる。
論証カードランク A
取得時効と登記（完成前後の第三者・起算点・再度の取得時効）
時効取得者と原所有者からの譲受人との優劣は、民法177条の対抗問題として処理されるが、時効完成の前後で結論が分かれる。時効完成前に原所有者から所有権を取得した第三者は、時効完成時には自らが所有者であるから、時効取得者から
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- 第三者の登記後の時効完成最判昭41.11.22対比時効完成前の譲受人には登記なしで対抗できるとした判例で、本判決と完成前後で対をなす。
- 自己の物の時効取得最判昭42.7.21対比完成前に取得し完成後に登記した者にも登記なしで対抗できるとし、自己の物の時効取得も認めた。
- 取得時効の起算点最判昭35.7.27同旨起算点を占有開始時に固定し任意の選択を否定して、本判決の完成前後の区別を支える。
- 再度の取得時効最判昭36.7.20同旨完成後の第三者の登記後に再び時効期間が経過すれば、登記なしで対抗できるとした。
- 時効取得と登記（2）―時効完成後の譲受人と背信的悪意者最判平18.1.17同旨完成後の第三者でも、多年の占有を認識し信義に反する事情があれば背信的悪意者として排除される。
- 抵当権の設定と再度の時効取得最判平24.3.16同旨完成後に設定登記された抵当権も、再度の時効取得により特段の事情がない限り消滅するとした。
- 時効取得と登記―時効完成前の譲受人最判昭46.11.5同旨二重譲渡の第一買主の取得時効は占有開始時から起算し、完成時の所有者には登記なしで対抗できるとした。
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