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時効取得と登記―時効完成前の譲受人

重要度 A 民法時効取得と登記最判昭46.11.5　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約10分

時効取得と登記―時効完成前の譲受人（最判昭46.11.5）は、不動産が二重に売られ、後の買主が先に登記を備えた場合に、先に引渡しを受けた最初の買主の取得時効がいつから進むかが問題になった判例です。最高裁は、後の買主が登記をすると最初の買主ははじめから所有権を得なかったことになるから、その時効は登記の時ではなく、買って占有を始めた時から数えるとしました。二重譲渡と取得時効が重なる場面で、時効の起算点（数え始め）を問う短答の肢としてそのまま出される判例です。

事案

二重売買と取得時効の仕組み

不動産の売買では、所有権は特約がなければ契約の時点で買主に移るが、登記を備えるまでは、登記の欠缺を主張する正当な利益をもつ第三者にその取得を主張できない（民法177条）。売主が同じ土地をもう一人に売って先に登記をさせると、引渡しを受けて住んでいる第一の買主は、登記をした第二の買主に負ける。この第一の買主を救う道として残るのが取得時効である。民法162条は、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を占有した者に、20年、占有の開始時に善意無過失であれば10年で所有権を与える。問題は、登記で負けた第一の買主の占有について、どの時点から時効期間を数えるかであった。

何が起きたか

Xは昭和27年1月26日、所有者Aの代理人から本件各土地を買い受け、同年2月6日に引渡しを受けて以後占有を続けたが、登記はしていなかった。Aの死亡後、昭和33年12月17日にBがAの相続人2名から同じ土地を買い受け、同月27日に移転登記を経た。Bは昭和34年6月頃、買掛代金債務の代物弁済としてCに土地を譲渡し、Yは同月9日にCから買い受けて、翌10日に中間省略登記によりBから直接移転登記を受けた。Xの占有開始から数えると、10年が満ちるのは昭和37年2月であり、Yはそれより前に所有者となって登記を備えていたことになる。

訴えと下級審の判断

XはYに対し、土地の所有権確認と所有権に基づく移転登記手続などを求めて訴えを起こし、Yは建物の収去と土地の明渡しを求める反訴を起こした。Xはまず、相続人とBとの売買が公序良俗に反して無効であると主張し、それが認められない場合に備えて、昭和27年2月6日の引渡しから10年が経過したことによる時効取得を主張した。第1審は時効取得を認めてXを勝たせた。しかし控訴審（大阪高判昭42.1.26）は、第二の買主が登記をするまでは第一の買主は実質的に自分の物を占有しているにすぎず、時効は進まないとして、起算点をBの登記の日（昭和33年12月27日）とし、時効は完成していないとしてXの請求を退けた。Xが上告した。

要点

二重譲渡で登記に負けた第一買主の取得時効は、引渡しを受けて占有を始めた時から起算する
第二買主が登記を備えると所有権は売主から直接移り、第一買主は当初から他人の物を占有していたことになる
時効完成時の所有者は物権変動の当事者であり、時効完成前に所有者から譲り受けた者には登記なしで時効取得を対抗できる
取得時効の起算点は占有を始めた時に固定され、援用者が有利な時点を選んで起算することはできない
所有の意思と善意は推定されるが無過失は推定されず、10年の取得時効を主張する者が無過失を立証する

判旨

最高裁は、原判決のうちX敗訴の部分を破棄し、過失の有無と時効中断事由の存否を審理させるため大阪高裁に差し戻した。理由はこうである。二重売買で第二の買主が登記を備えると、第二の買主は登記の時に完全に所有権を取得するが、その所有権は売主から直接移るのであって、第一の買主を経由するのではなく、「第一の買主は当初から全く所有権を取得しなかつたことになる」。したがって、第一の買主の時効は、買い受けて占有を取得した時から起算する。その占有は、二重売買がまだ起きていない当時に始まったものだから、所有の意思と善意が推定され、無過失であれば10年で時効取得する。さらに、時効完成当時の所有者Yは「物権変動の当事者」であるから、XはYに登記なしで時効取得を対抗できると付言した。

観点 1

二重譲渡で登記に負けた第一買主の取得時効は、引渡しを受けて占有を始めた時から起算する

不動産が二重に売られ、第二の買主が先に登記をした場合でも、第一の買主の取得時効は、第二の買主の登記の時ではなく、第一の買主自身が占有を取得した時から進行する。控訴審は、第二の買主の登記までは第一の買主は自分の物を占有しているにすぎないとして登記時を起算点としたが、最高裁はこれを誤りとした。結論として、第一の買主の占有が長く続いていれば、第二の買主の登記から時効期間が経っていなくても時効取得はありうる。善意無過失であれば10年、そうでなければ20年で、起算点は占有開始時である。

よくある誤り

第一買主の取得時効の期間は、第二買主が所有権移転登記を備えた時から起算する（×。占有を取得した時から起算する）
第二買主が登記を備えるまでは第一買主は自分の物を占有しているので、取得時効は進行しない（×。控訴審の見解であり最高裁は否定した）

短答での問われ方

予備 R7 第4問ア・司法 R7 第8問アが同じ肢で、「Cが所有権移転登記を備えた時から起算する」を誤りとさせる。設例では引渡しから1年後に二重売買が起きており、起算点が引渡し時か第二買主の登記時かだけを問う形である。今後は「Bの引渡し時から起算する」として○を問う形も想定しておく。

論文での書き方

二重譲渡で登記を得られなかった第一買主側の答案では、177条で負けた後の救済として取得時効を検討する。問題提起は、第一買主の占有が「他人の物」の占有となるのは第二買主の登記の時ではないか、である。第二買主は売主から直接所有権を得るから第一買主は当初から無権利であったことになると示し、起算点は占有開始時と結ぶ。あてはめでは、引渡しの日、占有の継続、第二買主の登記の日と時効完成日の前後を日付で拾う。

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2025年第4問ア直接

AがA所有の甲土地をBに売却し、Bがその引渡しを受けた時から1年を経過した後、Aが甲土地をCに売却し、Cが所有権移転登記を備えたときは、Bが主張する所有権の取得時効の期間は、Cが所有権移転登記を備えた時から起算する。

司法試験 2025年第8問ア直接

観点 2

第二買主が登記を備えると所有権は売主から直接移り、第一買主は当初から他人の物を占有していたことになる

起算点の結論を支える理屈である。売買の当事者間では所有権は直ちに移るが、登記がないうちは正当な利益をもつ第三者との関係で、売主は所有権を失わず、買主も取得しない。第二の買主が登記をすれば、所有権は売主から第二の買主へ直接移ったことになり、第一の買主は初めから所有者でなかったと扱われる。だから第一の買主の占有は始めから「他人の物」の占有であり、162条の文言とも衝突しない。あわせて最判昭42.7.21を引用しており、自己の物であっても取得時効は成立しうるという判例の立場と整合している。

よくある誤り

自己の所有物を占有する者は、取得時効を援用することができない（×。最判昭42.7.21により自己物でも成立しうる）
所有権に基づいて不動産を占有していた場合には、「他人の物」の要件を欠くので取得時効は成立しない（×）
第二買主の所有権は、売主から第一買主を経由して第二買主に移転する（×。売主から直接移転する）

短答での問われ方

自己物の時効取得の可否は、司法 H19 第5問 1、司法 R1 第5問エ、予備 R7 第3問オで繰り返し出題され、いずれも「援用できない」「成立しない」とする肢が誤りである。本判決の、所有権が売主から直接移るという理屈そのものを問う肢は確認できなかったが、起算点の肢の理由づけとして押さえておく。

論文での書き方

162条の「他人の物」の文言との関係を問題提起し、まず制度趣旨（永続した占有の尊重と、所有者が取得の証明に窮する場合の救済）から自己物の時効取得も認められると論じる。そのうえで二重譲渡の場面では、本判決の直接移転の理屈により第一買主の占有はそもそも他人物の占有であったと補強できる。両判例は対立せず、同じ結論を別の角度から支えるものとして並べて書く。

論証カードランク B

自己の物の時効取得の可否（162条「他人の物」・最判昭42.7.21）

民法162条は取得時効の客体を「他人の物」と定めているところ、すでに自己の所有に属する物についても取得時効が成立し得るかが問題となる。取得時効制度は、長く続いた占有という事実状態を権利関係にまで高めることで法的安定を図る

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この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2025年第3問オ応用

自己の所有物については、所有権の取得時効を援用することができない。

司法試験 2019年第5問エ応用

自己の所有物を占有する者は，その物について取得時効を援用することができない。

司法試験 2007年第5問 1応用

他人の物を占有することが取得時効の要件であるので，所有権に基づいて不動産を占有していた場合には，取得時効は成立しない。

観点 3

時効完成時の所有者は物権変動の当事者であり、時効完成前に所有者から譲り受けた者には登記なしで時効取得を対抗できる

本判決は、時効完成当時の所有者Yは時効による物権変動の当事者であるから、XはYに登記なしで対抗できると付言した。Yは時効完成前に譲り受け、登記も完成前に済ませていたが、それでも当事者として扱われる。判例は時効取得にも177条の適用を認めつつ、完成前に現れた者は当事者、完成後に現れた者は二重譲渡の第二買主と同様の第三者として、登記がなければ対抗できないと区別する。完成前に譲り受けた者が完成後に登記をした場合も当事者であり、登記なしで対抗できる。

よくある誤り

時効完成前に所有者から土地を譲り受けて登記をした者に対しては、占有者は登記がなければ時効取得を主張できない（×。完成時の所有者は当事者）
時効完成前に譲り受け、時効完成後に登記をした者に対しては、占有者は時効取得を主張できない（×）
時効完成後に所有者から譲り受けて登記をした者に対しても、占有者は登記なしで時効取得を対抗できる（×。完成後の第三者とは対抗関係）

短答での問われ方

予備 H27 第4問エ・司法 H27 第7問エは、完成前に譲り受けて同時に登記した者に時効取得を主張できるとする肢で正しい。同じ問のオは、完成前に譲り受けて完成後に登記した者には主張できないとする肢で誤りである。司法 R2 第7問エは売買と登記の後に時効が完成した例、司法 H23 第7問 3 は占有開始の5年後に譲渡と登記があり占有開始から22年が経った例で、どちらも「主張することができない」とする誤りの肢である。対比として、完成後の譲受人には登記がなければ対抗できないこと（予備 H26 第3問エ・司法 H26 第5問エ・司法 R1 第5問イ）と、その登記後にさらに時効期間占有すれば再び時効取得できること（司法 H19 第5問 5・司法 H25 第10問イ）が出る。

論文での書き方

取得時効と登記の答案では、時効取得も177条の物権変動であることを確認し、第三者の登場が時効完成の前か後かで処理を分ける。完成前の者は時効により直接権利を失う当事者であるから登記不要、完成後の者は二重譲渡類似の対抗関係となる。時効完成の日を特定するため起算点の確定が先に必要であり、本判決はその前提を固めたものとして位置づける。完成後の第三者の場面では、背信的悪意者の問題と再度の時効取得に進む。

この観点で解ける過去問（11肢）

予備試験 2015年第4問エ応用

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受けると同時に乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができる。

予備試験 2015年第4問オ応用

AがB所有の乙土地を占有し，取得時効が完成した場合において，その取得時効が完成する前に，Cが乙土地をBから譲り受け，その取得時効の完成後にCが乙土地の所有権移転登記をしたときは，Aは，Cに対し，乙土地の所有権を時効取得したことを主張することができない。

司法試験 2015年第7問エ応用

司法試験 2015年第7問オ応用

司法試験 2020年第7問エ応用

A所有の甲土地をAがBに売却し，その旨の登記がされた場合において，その後，これより前から所有の意思をもって甲土地を占有していたCについて取得時効が完成したときは，Cは，Bに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

予備試験 2014年第3問エ対比

Aが所有する不動産についてBが占有を継続したことにより取得時効が完成しても，Bは，その登記をしなければ，その後にAからその不動産を取得したCに対しては，時効による権利の取得を対抗することができない。

司法試験 2014年第5問エ対比

司法試験 2007年第5問 5対比

A所有の不動産についてBの取得時効が完成した後，AからCに譲渡がなされCが対抗要件を備えたとしても，Bは，その後も引き続き当該不動産の占有を継続し，時効取得に必要な期間が経過すれば，新たに当該不動産を時効取得できる。

司法試験 2013年第10問イ対比

AがB所有の甲土地を占有し，取得時効が完成した後BからAへの所有権移転登記が未了の間に，CがBから甲土地を譲り受けて登記をした場合であっても，Aがその後さらに占有を継続し，Cが登記をした時から再度取得時効の期間が経過したときは，Aは，Cに対し，所有権移転登記をしなくても時効による所有権取得を主張することができる。

司法試験 2011年第7問 3応用

Aが平穏かつ公然と所有の意思をもってB所有の不動産の占有を開始してから5年が経過した時点で，Bがその不動産をCに譲渡してその旨の所有権移転登記がされた場合，Aは，その後もその不動産について占有を続けて当初の占有の開始時から22年が経過したときでも，所有権移転登記を有しているCに対して，当該不動産について時効取得をしたことを主張することができない。

司法試験 2019年第5問イ対比

不動産の所有権を時効により取得した者は，時効完成後にその不動産を譲り受けた者に対し，登記をしなくてもその所有権の取得を対抗することができる。

観点 4

取得時効の起算点は占有を始めた時に固定され、援用者が有利な時点を選んで起算することはできない

判例は、時効完成の前に現れた譲受人には登記なしで対抗でき、完成の後に現れた譲受人には登記がなければ対抗できないと区別する。この区別は、時効がいつ完成したかが一つに決まらなければ成り立たない。そこで最判昭35.7.27は、時効期間は必ず占有を始めた時から数えるものとし、援用者が起算点をずらして完成の時期を早めたり遅らせたりすることを認めなかった。本判決が、第二買主の登記時ではなく第一買主の占有取得時を起算点としたのも、この固定の考え方に沿う。占有が時効期間より長く続いていても、現在から逆算して期間を満たすという主張はできない。

よくある誤り

取得時効を主張する時効援用権者は、占有を開始した以後の任意の時点を時効の起算点として選択することができる（×。必ず占有開始時から起算する）
占有が20年を超えて続いているときは、援用の時から逆算した20年間の占有を主張して、その間に現れた譲受人を完成前の者として扱える（×。起算点は動かせない）

短答での問われ方

司法 H20 第7問ウが「占有を開始した以後の任意の時点を時効の起算点として選択することができる」とする肢で、誤りである。起算点の固定は単独でも問われるが、完成の前後で結論を分ける事例の肢（司法 H23 第7問 3 など）でも、占有開始時から数えて完成日を出す作業の前提になっている。

論文での書き方

完成の前後で譲受人の扱いを分ける規範を示した直後に、その前提として起算点は占有開始時に固定されると一言添える。あてはめでは、占有開始日に10年または20年を足して完成日を特定し、相手方の譲受けがその前か後かを判定する。占有者が、完成後に現れた相手を完成前の者として扱わせるために起算点を遅らせる主張をしたときは、この準則で退ける。完成後の第三者の登記の時から新たに時効期間を数える再度の時効取得（最判昭36.7.20）は、起算点の任意選択とは別の問題である点に注意する。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2008年第7問ウ応用

取得時効を主張する時効援用権者は，占有を開始した以後の任意の時点を時効の起算点として選択することができる。

観点 5

所有の意思と善意は推定されるが無過失は推定されず、10年の取得時効を主張する者が無過失を立証する

本判決は、二重売買の問題が起きる前に始まった第一買主の占有は、特段の事情がない限り、所有の意思をもって善意で始められたものと推定されるとした。186条1項が占有者の所有の意思・善意・平穏・公然を推定し、同条2項が前後2つの時点の占有からその間の占有の継続を推定するからである。しかし無過失はこの推定に含まれないので、10年の時効（162条2項）を主張する者が自ら立証しなければならない。本判決が「無過失であるかぎり」と条件を付け、過失の有無などを審理させるために差し戻したのはこのためである。無過失を立証できなければ、20年の占有が必要になる。

よくある誤り

10年の取得時効を主張する者は、占有の開始時と10年経過時の占有を立証すれば足り、善意無過失を立証する必要はない（×。無過失は援用者が立証する）
占有者は、所有の意思をもって、善意かつ無過失で占有するものと推定される（×。無過失は推定されない）

短答での問われ方

予備 H26 第3問ア・司法 H26 第5問アは、占有開始時と10年経過時の2時点の占有さえ立証すれば足り、善意無過失の立証は要らないとする肢で、無過失の立証が要るので誤りである。司法 R5 第7問ウは、無過失の立証責任を時効を主張する者が負うとする肢で正しい。所有の意思・平穏・公然・善意と占有の継続は推定される、無過失だけは推定されない、と切り分けて解く。

論文での書き方

取得時効の要件を検討するときは、186条1項により所有の意思・平穏・公然・善意が推定され、無過失は援用者が評価根拠事実を主張立証すると整理する。二重譲渡の第一買主は、売主から買って引渡しを受けているので、登記簿上の所有者と売主が同じであることなどを示して無過失を基礎づける。なお、判決文の「時効中断」は、平成29年改正後は「完成猶予・更新」として検討する。162条の要件は改正で変わっておらず、本判決の起算点の判断は現行法でもそのまま妥当する。

この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2014年第3問ア応用

10年の取得時効を援用して所有権の取得を主張する者は，占有を開始した時及びその時から10年を経過した時の2つの時点の占有を主張・立証すれば足り，所有の意思をもって，平穏に，かつ，公然と物を占有したこと，占有の開始時に善意無過失であったことについて主張・立証する必要はない。

司法試験 2014年第5問ア応用

司法試験 2023年第7問ウ応用

10年の取得時効によって不動産の所有権を取得したと主張する者は、当該不動産を自己の所有と信じたことにつき無過失であったことの立証責任を負う。