賃借権の対抗力・妨害排除と賃貸人の地位の移転（605条〜605条の4）とは
ちんしゃくけんのたいこうりょくぼうがいはいじょとちんたいにんのちいのいてん
賃借権の対抗力とは、不動産賃借権を登記その他の対抗要件によって、その不動産を取得した第三者に主張できる効力のことで（605条、借地借家法10条・31条）、対抗要件を備えた賃借権の目的不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位は当然に譲受人に移転します（605条の2）。
住んでいるアパートが売られても、新しい大家さんから「出て行け」と言われずに住み続けられるのが賃借権の対抗力です。賃借権は本来、元の大家さんとの約束にすぎませんが、登記（借家なら引渡し、借地なら建物の登記）があれば、買主にも主張できます。その場合、大家さんの地位は買主へ自動的に移り、借主は誰に家賃を払うのかを、買主の所有権移転登記で確かめることになります。
不動産賃借権は登記などの対抗要件を備えれば、その不動産を取得した第三者に対抗できます
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗できます（605条）。もっとも賃借人は特約がなければ賃貸人に登記を請求できないので、借地借家法が、借地では借地上に借地権者名義で登記した建物があれば（同法10条1項）、借家では建物の引渡しがあれば（同法31条）対抗できるとしています。建物の登記の名義など借地借家法の対抗要件の細かい点は借地権・借家権の語で扱い、地上権との比較は地上権と土地賃借権の比較の語で扱います。
対抗要件を備えた賃借人は、占有を妨害する第三者に妨害の停止を、占有する第三者に返還を請求できます
不動産の賃借人は、対抗要件を備えた場合、その不動産の占有を第三者が妨害しているときは妨害の停止を、第三者が占有しているときは返還を請求できます（605条の4）。対抗力を備えた賃借権は物権に近い保護を受けるという判例（最判昭和28年12月18日）を明文にしたものです。「不動産賃貸借の対抗要件を備えた賃借人は，その不動産を第三者が正当な権原なく占有しているときには，その第三者に対して返還の請求をすることができる」という肢と、「不動産の賃借人が賃貸借について対抗要件を具備した場合には，賃借物を権原なく占有する第三者に対し，賃借権に基づき妨害排除請求権を行使することができる」という肢は正しいです。建物の引渡しを受けた建物賃借人は対抗要件を備えているので、占有権に基づく妨害排除のほか、賃借権に基づく妨害排除も求めることができます。「占有権に基づいて妨害排除を求めることはできるが，賃借権に基づいて妨害排除を求めることはできない」という肢は誤りです。
対抗要件を備えた賃借権の目的不動産が譲渡されれば、賃貸人の地位は合意なしに当然に譲受人へ移ります
605条の2第1項は、605条や借地借家法10条・31条などで賃貸借の対抗要件を備えた場合に、その不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転すると定めています。賃借人は譲受人にも賃借権を主張できる以上、賃貸借関係ごと譲受人に引き継がせるのが合理的だからで、譲渡人と譲受人の合意も賃借人への通知も要りません。「賃貸人たる地位を譲渡する旨の旧所有者と新所有者間の合意がなければ，賃貸人の地位は新所有者に移転しない」という肢と、「新所有者が旧所有者の賃貸人としての地位を承継するには，賃借人に対して承継の通知をしなければならない」という肢は誤りです（通知不要は最判昭和33年9月18日）。ただし、譲渡人と譲受人が、賃貸人の地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する合意をしたときは、賃貸人の地位は移転しません（同条2項）。対抗要件のない賃借権でも、譲渡人と譲受人の合意があれば、賃借人の承諾なしに賃貸人の地位を移転できます（605条の3）。賃貸人の債務は誰がしても履行の仕方が変わらず、承継を認めるほうが賃借人に有利だからです（最判昭和46年4月23日）。「対抗力のない賃借権が設定されている土地の所有権の譲渡において，新所有者が旧所有者の賃貸人としての地位を承継するには，賃借人の承諾は必要でない」という肢は正しく、「賃借人の承諾がなければ，賃貸人たる地位を譲受人に移転させることはできない」という肢は誤りです。
譲受人は所有権移転登記をしなければ、賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗できません
賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗できません（605条の2第3項・605条の3後段）。賃借人が二重に賃料を払う危険を避けるためで、平成29年改正前の判例（最判昭和49年3月19日）を明文にしたものです。「当該譲受人は、当該建物につき所有権移転登記を備えなければ、賃借人に賃貸人たる地位の移転を対抗することができない」という肢と、「Cが所有権移転登記を経ていないときは，Bは，Cに対し賃料支払を拒むことができる」という肢は正しく、「当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として，賃料の支払請求を拒むことができない」という肢は誤りです。逆に、所有権移転登記を受けた譲受人は賃料を請求でき、賃借人の承諾を主張立証する必要もありません。「当該土地に関する所有権移転登記を受けたCは，Bに対して当該土地の賃料の請求をすることができる」という肢、売却後で登記を経たCが「平成23年11月1日以降の賃料を請求することができる」という肢、「建物の譲受人は，建物所有権移転登記を了していれば，賃貸人の地位の移転につき賃借人の承諾があったことを主張立証する必要はない」という肢は正しいです。
費用償還債務と敷金返還債務は譲受人が承継しますが、移転前の延滞賃料は当然には移りません
賃貸人たる地位が移転したときは、608条の費用の償還に係る債務と、敷金の返還に係る債務は、譲受人が承継します（605条の2第4項）。賃貸人の地位の移転前に賃借人が支出した有益費も、賃貸借の終了時の賃貸人である譲受人に償還を請求できます（最判昭和46年2月19日）。「譲渡人が負っていた賃借人に対する費用の償還に係る債務は，譲受人が承継する」という肢は正しく、移転前に支出した有益費について「Aは，Cに対し，その有益費の償還を請求することはできない」という肢は誤りです。他方、移転前に既に発生していた延滞賃料債権は、旧賃貸人に帰属する独立の債権なので、当然には譲受人に移りません。「Cは，Aに対し，その延滞賃料を請求することができない」という肢は正しいです。敷金が延滞賃料に充当されて残額が承継されることは、敷金の語で扱います。
- 対抗要件あり・譲渡賃貸人の地位は合意なしに当然に移転します（605条の2第1項）。留保の合意があれば移転しません（同条2項）
- 対抗要件なし・譲渡譲渡人と譲受人の合意で、賃借人の承諾なく移転できます（605条の3）
- 賃借人への対抗所有権移転登記が要ります（605条の2第3項）
- 承継される債務費用償還債務と敷金返還債務です（605条の2第4項）
- 承継されない債権移転前に発生した延滞賃料です
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
民法605条の2第1項
前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
民法605条の2第3項
第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
民法605条の3
不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第三項及び第四項の規定を準用する。
論文ではこう使う
論文では、賃貸中の不動産が譲渡された場面で、譲受人が賃借人に明渡しや賃料を求める主張を検討します。まず賃借人が605条・借地借家法10条・31条の対抗要件を備えているかを確かめ、備えていれば譲受人は明渡しを求められず、賃貸人の地位は605条の2第1項で当然に譲受人へ移ると書きます。そのうえで譲受人が賃料を請求し、又は賃料不払で解除するには所有権移転登記が要ること（605条の2第3項）、費用償還・敷金返還の債務を承継すること（同条4項）を当てはめます。対抗要件がなければ、賃借人は譲受人に対抗できませんが、譲渡人と譲受人の合意で地位を移す余地（605条の3）も検討します。
この用語が出た過去問の肢を、正誤を選んで解説で確かめられます。