177条の「第三者」の範囲（制限説・不法占拠者・前主・賃借人・差押債権者）とは
ひゃくななじゅうななじょうのだいさんしゃのはんい
177条の「第三者」とは、当事者及びその包括承継人以外の者で、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者をいいます（制限説）。二重譲受人・差押債権者・賃借人・抵当権者などは第三者に当たり、不法占拠者・前主・相続人は当たりません。
土地を買ったのに登記をまだしていない人は、誰に対しても「自分の土地だ」と言えないわけではありません。登記がないことを理由に買主の権利を否定してよいのは、その土地について両立しない権利を争う正当な立場にある人だけです。同じ土地を二重に買った人や、土地を借りている人、土地を差し押さえた債権者は、誰が所有者かで自分の権利が左右されるので、登記を基準に決めるのが公平です。他方、勝手に住み着いた人や、売った本人やその相続人に登記を求める理由はありません。
177条の第三者は登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者に限られ、二重譲受人は自分が未登記でも第三者に当たります
177条は、不動産に関する物権の得喪及び変更は登記をしなければ第三者に対抗することができないと定めています。判例は、ここでいう第三者を、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者に限っています（大連判明治41年12月15日）。同じ売主から二重に買い受けた者同士は、互いに相手の登記がないことを主張でき、先に登記した方が優先します。どちらも登記していなければ、どちらも相手に対抗できず、「Bは，甲土地の所有権の取得を第三者Cに対抗することができる」という肢は誤りです。未登記の不動産でも177条は適用され、取得者は登記を経なければ取得後に権利を得た第三者に対抗できません（最判昭和57年2月18日）。「甲建物の保存登記が未了であったときは，Bは，自己名義の登記がなくても，所有権の取得を第三者に対抗することができる」という肢は誤りで、未登記建物を買った後に売主名義で保存登記がされ別の買主に移転登記がされた場合に「Aは，Cに対しその所有権を取得したことを対抗することができない」という肢は正しいです。
不法占拠者は第三者に当たらないので、登記のない所有者も明渡しを求めることができます
判例は、不法占有者は177条にいう第三者に該当せず、これに対しては登記がなくても所有権の取得を対抗できるとしています（最判昭和25年12月19日）。何の権原もない者は、誰が所有者であっても自分の権利を失うわけではなく、登記の欠缺を主張する利益がないからです。二重譲受人のどちらも未登記のうちに建物を占拠した者に対して、「AからBへの所有権移転登記をするまでは，Dに対し，所有権に基づき甲建物の明渡しを請求することはできない」という肢、新築した未登記建物の不法占有者に「登記をしなければ甲建物の所有権の取得を対抗することができない」という肢、無権原で建物を所有する者に対し土地の譲受人が「所有権移転登記をしなければ，甲土地の所有権を主張して乙建物の収去を請求することができない」という肢は、いずれも誤りです。袋地の所有権を取得した者も、所有権取得登記を経ていなくても、囲繞地の所有者に対して囲繞地通行権を主張できます（最判昭和47年4月14日）。袋地の買主は「所有権移転登記を経ないうちは」囲繞地の通行権を主張できないとする肢は誤りです。
順次売買の前主や売主の相続人は当事者の立場にあるので、登記なしに対抗できますが、相続人から買った者とは対抗関係になります
A→B→Cと順に売られた場合、AはCとの関係では単に不動産を譲渡した前所有者にすぎず、登記の欠缺を主張する正当の利益を有しません（最判昭和39年2月13日）。「Cは，Aに対し，登記をしなくても売買による甲建物の所有権の取得を対抗することができる」という肢は正しいです。相続人は被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する包括承継人（896条）なので、売主の唯一の相続人は売主と同じ当事者の立場にあり、相続を原因とする登記をしても結論は変わりません。「Cが相続により甲土地の所有権を取得した旨の登記がされたときは，Bは，甲土地の所有権の取得をCに対抗することができない」という肢と、Bは「所有権移転登記をしていない以上は，所有権を主張することができない」という肢は誤りです。これに対し、相続人がさらに第三者に売った場合は、売主の地位から二重に譲渡されたのと同じ関係になり、Bは登記がなければその買主に対抗できません。「Bは，登記を備えないで，甲土地の所有権の取得を第三者Dに対抗することができる」という肢は誤りです。相続人の債権者が代位で相続登記をして差し押さえた場合も、差押債権者は第三者なので、被相続人からの買主は登記がなければ対抗できず、「登記がなくても，甲の所有権取得をYに対抗することができる」という肢は誤りです。
賃借人は第三者に当たり、譲受人は所有権移転登記をしなければ賃貸人の地位を主張して賃料や明渡しを求められません
賃借人にとって誰が賃貸人かは賃料の二重払いや使用の可否に直結するので、賃借人は登記の欠缺を主張する正当の利益を有します。対抗要件を備えた賃借権のある不動産が譲渡されると賃貸人たる地位は譲受人に移転しますが（605条の2第1項）、その移転は所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できません（605条の2第3項。最判昭和49年3月19日を明文化したものです）。「当該土地に関する所有権移転登記を受けたCは，Bに対して当該土地の賃料の請求をすることができる」という肢と、登記をしなければ「Eに対し賃料の支払を請求することができない」という肢、「Cが所有権移転登記をしていない場合は，BはCに対して賃料の支払を拒むことができる」という肢は正しく、登記を経由しなくても「Bは，Cからの賃料の支払請求を拒むことができない」という肢は誤りです。対抗力のない賃借人も、土地の譲受人が未登記の間は明渡請求を拒むことができ、「Bは，Cからの甲土地の明渡請求を拒むことができる」という肢は正しいです。
差押債権者・共有者・抵当権者・地上権者も第三者に当たり、94条2項で保護される第三者と仮装譲渡人からの譲受人も登記で優劣が決まります
不動産を差し押さえた債権者は第三者に当たります（最判昭和39年3月6日）。共有者の一人が持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します（255条）が、この持分の移転も物権変動なので、登記の前に放棄者の債権者が持分を差し押さえれば、他の共有者は持分の取得を対抗できません（最判昭和44年3月27日）。「Bは，Aの共有持分の取得を第三者Cに対抗することができない」という肢は正しいです。共有者の一人から持分を譲り受けた者は、他の共有者に対しても登記が要り（最判昭和46年6月18日）、「その持分の取得につき登記を経由しないでB及びCに対抗することができる」という肢は誤りです。抵当権の設定も、所有権の譲受人に対抗するには登記が要り、「その抵当権設定の登記がなければその抵当権の取得をCに対抗することができない」という肢は正しいです。所有権の譲受人と後から地上権の設定を受けて引渡しを受けた者がどちらも未登記なら、所有権の譲受人は地上権者に引渡しを求められず、「Bは，Cに対して所有権に基づいて当該不動産の引渡しを請求することができない」という肢は正しいです。仮装譲受人から善意で買った者は94条2項で保護されますが、仮装譲渡人から買った者とは対抗関係に立つとされ（最判昭和42年10月31日）、登記をしていない善意の転得者は「所有権の取得をDに対抗することができる」とはいえないので、この肢は誤りです。
民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
民法605条の2第3項
第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
論文ではこう使う
論文では、登記のない者が権利を主張する場面で、まず相手方が177条の第三者に当たるかを、当事者及び包括承継人以外の者で登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者という基準で判断します。相手方が不法占拠者・前主・相続人なら登記は不要と結論づけ、二重譲受人・差押債権者・賃借人なら登記の先後で決めます。相手方が悪意であっても単なる悪意者は第三者に含まれ、信義に反する事情がある背信的悪意者だけが除かれることは、続けて背信的悪意者排除論で検討します。
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