解除と登記（解除前の第三者・解除後の第三者）とは
かいじょととうき
解除と登記とは、不動産の売買契約が解除された場合に、解除者が所有権の復帰を第三者に主張するのに登記が要るかという問題です。判例は、解除前の第三者は545条1項ただし書で保護されるが権利保護要件として登記を要し、解除後の第三者とは対抗関係に立つとして177条で処理します。
代金を払わない買主との売買を解除すると、売主は土地を取り戻せます。しかし、買主がすでにその土地を他人に転売していた場合、転売を受けた人の立場も考えなければなりません。解除の前に買った人は、解除されるかどうか分からない段階で取引に入ったので、登記まで備えていれば守る価値があります。解除の後に買った人との関係では、売主は登記を取り戻せたのに放置したのですから、登記の早い方を勝たせるのが公平です。取消しと登記と同じく、第三者が現れたのが解除の前か後かで扱いが分かれます。
解除前の第三者は545条1項ただし書で保護され、債務不履行を知っていても、登記を備えていれば解除者に優先します
545条1項は、解除権を行使したときは各当事者は相手方を原状に復させる義務を負うが、第三者の権利を害することはできないと定めています。判例は解除によって契約が遡って消滅すると考え（直接効果説）、ただし書の第三者を、解除された契約から生じた法律効果を基礎として解除前に新たな権利を取得した者と解しています。解除するかどうかは解除権者が決めることなので、第三者が債務不履行の事実を知っていても保護は否定されません。もっとも、第三者が保護されるには、その権利について登記を経ていることが必要です（大判大正10年5月17日）。この登記は、対抗要件というより、解除者の犠牲で保護を受けるための権利保護要件と説明されます。「Bの代金未払の事実を知っているCに甲土地を売却し，その旨の所有権移転登記がされた」場合に「Cは，Aに対し，甲土地の所有権の取得を主張することができない」という肢は誤りで、「Aは，Bの代金不払の事実を知らないCに対し，甲土地の所有権を主張することができない」という肢は正しいです。
解除後の第三者とは、解除による所有権の復帰と第三者への譲渡が対抗関係になり、解除者は登記がなければ対抗できません
判例は、不動産の売買契約に基づき買主のため所有権移転登記があった後、売買契約が解除されて所有権が売主に復帰した場合でも、売主はその所有権取得の登記を了しなければ、契約解除後に買主から不動産を取得した第三者に対し所有権の復帰を対抗できないとしました（最判昭和35年11月29日）。解除後の第三者は545条1項ただし書の問題ではなく、買主を起点とする二重譲渡と同じ関係として177条で処理されます。「Aは，その旨の登記をしなければ，当該解除後にBから甲不動産を取得したCに対し，所有権の復帰を対抗することができない」という肢、解除後の転売で登記がされた場合に「Aは，Cに対し，甲土地の所有権を主張することができない」という肢、「Aは，Cに対し，解除による甲土地の所有権の復帰を対抗することができない」という肢は正しいです。買主の立場から解除後に売主が別の者に譲渡して登記した場合も同じで、「Bは，Cに対し，AからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる」という肢は誤りです。
合意解除の場合も、解除前の第三者は登記を備えていなければ保護されません
当事者が合意で契約を解消した場合も、当事者の合意で第三者の既得の地位を奪うことはできないので、法定解除と同じ扱いになります。判例は、合意解除の場合でも、第三者が不動産の所有権を取得したときはその所有権について登記を経由していることを要し、登記を経由していないときは第三者として保護できないとしています（最判昭和33年6月14日）。A→B→Cと順次売却された後にAB間の売買が合意解除された場合に、Cは「所有権移転登記を経由していなくても，その所有権の取得をAに対し主張することができる」という肢と、「所有権移転登記をしなくても甲土地の所有権取得を主張することができる」という肢は誤りです。
直接効果説では545条1項ただし書は遡及効を制限する規定で、間接効果説では注意規定にすぎないと説明されます
解除により契約が遡って消滅するとする直接効果説によると、解除前の第三者はただし書によって遡及効が制限される結果として保護され、登記名義を得ていれば足ります。解除後の第三者とは対抗関係に立つので、Bに登記名義が残っている段階ではAもCも相手に優先せず、直接効果説からAが優先するという帰結にはなりません。解除で契約は将来に向かって効力を失うにすぎないとする間接効果説によると、解除の前後を問わずAとCは対抗関係に立ち、ただし書は注意規定の意味しか持ちません。合意解除の場合は、どちらの説に立っても、Aは登記を得なければCに対抗できず、Cの登場が解除の前か後かでも変わりません。解除前に登記をしたCが債務不履行を知っていた場合も、直接効果説ではただし書の第三者に善意は要らず、間接効果説では対抗関係で登記を備えたCが優先するので、どちらの説でもCが優先し、両説で結論が逆になることはありません。判例は直接効果説をとっています。
民法545条1項
当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
最判昭和35年11月29日
不動産を目的とする売買契約に基き買主のため所有権移転登記があつた後、右売買契約が解除せられ、不動産の所有権が売主に復帰した場合でも、売主は、その所有権取得の登記を了しなければ、右契約解除後において買主から不動産を取得した第三者に対し、所有権の復帰を以つて対抗し得ない
論文ではこう使う
論文では、解除者が転得者に所有権を主張する場面で、まず転得者が解除の前に現れたか後に現れたかを分けます。解除前なら545条1項ただし書の第三者に当たるかを検討し、主観は問わないが権利保護要件として登記を要すると述べて当てはめます。解除後なら、解除による復帰的物権変動と転得者への譲渡が対抗関係に立つとして177条で処理します。取消しと登記と並べて、遡及効のある制度で第三者の登場時期により処理を分ける判例の枠組みを示すと分かりやすくなります。
この用語が出た過去問の肢を、正誤を選んで解説で確かめられます。