不動産質（356条〜361条）とは

お金を借りる代わりに、田畑や建物を貸主に引き渡して使わせる担保が不動産質です。貸主は不動産を使ったり人に貸したりして利益を得るので、その利益を利息の代わりと考え、利息は取れず、固定資産税などの負担は貸主が負います。とはいえ、これは当事者の損得の調整にすぎないので、契約で別の定めをすることもできます。長く他人に使わせると不動産が荒れるので、期間は10年に限られています。

不動産質権者は設定者の承諾がなくても目的不動産を用法に従い使用収益でき、果実も取得します

356条は、不動産質権者は、質権の目的である不動産の用法に従い、その使用及び収益をすることができると定めています。使用収益は不動産質権の内容なので、設定者の承諾は要りません。「不動産質権者は，設定者の承諾を得なければ，質権の目的である不動産の使用及び収益をすることができない」という肢は誤りです。収益には、不動産を賃貸して受け取る賃料などの果実も含まれます。「不動産から生じた果実を取得することはできない」という部分を含む肢は誤りです。質権の設定は引渡しで効力を生じますが（344条）、不動産質権を第三者に対抗するには登記が要ります（177条）。「不動産質権の設定は、現実の引渡しがあっても、登記をしなければ、第三者に対抗することができない」という肢は正しいです。登記が対抗要件なので、設定後に質権者が設定者に目的不動産を占有させても質権の効力に影響はありません（大判大正5年12月25日）。「不動産質権の設定後に質権者が質権設定者に目的不動産を占有させたとしても，質権の効力は影響を受けない」という肢は正しいです。

不動産質権者は管理の費用を負担し利息を請求できませんが、どちらも設定行為で別段の定めができます

不動産質権者は、管理の費用を支払い、その他不動産に関する負担を負い（357条）、その債権の利息を請求することができません（358条）。不動産から収益を得ることとの釣り合いをとる規定です。「不動産質権の目的である不動産の管理の費用は、設定行為に別段の定めがないときは、不動産質権者が負担する」という肢は正しいです。利息を取れないので、利息について最後の2年分を担保するという抵当権の375条の扱いも当てはまりません。「不動産質権は，担保する債権の元本のほか，利息その他の定期金のうち満期となった最後の2年分に限り，それらを担保する」という肢は誤りです。もっとも、356条から358条までは、設定行為に別段の定めがあるとき、又は担保不動産収益執行の開始があったときは適用されません（359条）。当事者の損得の調整のための規定だからです。「不動産質権者は，設定行為に定めがあるときは，その債権の利息を請求することができる」という肢は正しく、「当事者間で特約をしても利息を請求することはできない」という部分を含む肢は誤りです。使用収益しない旨を定めることもできます。「不動産質権については，質権者と質権設定者との間の特約で，質権者が目的物を使用収益しない旨を定めることができる」という肢は正しく、「その使用収益権を排除することはできない」という部分を含む肢は誤りです。

不動産質権の存続期間は10年を超えることができず、抵当権にはこの制限がありません

360条1項は、不動産質権の存続期間は10年を超えることができず、設定行為でこれより長い期間を定めても10年とすると定めています。更新もできますが、更新の時から10年を超えることはできません（同条2項）。他人に長く使わせると不動産の利用や改良がおろそかになりがちだからです。抵当権は設定者が自分で使い続けるので、存続期間の制限はありません。「抵当権の存続期間は，10年を超えることができない」という肢は誤りです。不動産質権には、この節の規定のほか、性質に反しない限り抵当権の規定が準用されます（361条）。

試験ではこう問われる

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