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抵当権の物上代位―賃料債権

重要度 A 民法賃料への物上代位最判平1.10.27　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約7分

抵当権の物上代位―賃料債権（最判平1.10.27）は、抵当権者が、抵当に入っている建物の賃料（賃借人が供託したもの）を差し押さえて回収できるかが問題になった判例です。最高裁は、372条が準用する304条が「賃貸」を挙げていること、賃料を押さえても設定者自身の使用は妨げないことなどから物上代位（目的物に代わる金銭にも担保の効力を及ぼすこと）を認め、競売手続中でも行使できるとしました。賃料への物上代位を認めた判例で、転貸賃料や差押えとの優劣を問う問題の前提になります。

事案

物上代位の条文と争点

304条は、先取特権の目的物の売却・賃貸・滅失または損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても先取特権を行使できるとし、その払渡しまたは引渡しの前に差押えをすることを求めている。372条はこれを抵当権に準用するから、文言上は賃料も物上代位の対象に含まれる。しかし抵当権は目的物の占有を設定者に残す担保であり、使用収益の対価である賃料にまで効力を及ぼしてよいかについては、学説も下級審も肯定と否定に割れていた。判決当時の371条は、差押え後の果実に抵当権が及ぶと定めるにとどまっていた。

建物の賃貸・譲渡と供託賃料の差押え

Aは所有する建物の1階をBに、2階をCに賃貸していた。建物にはDの抵当権が設定登記され、その後にYのための根抵当権も設定登記された。続いてXがAから建物を買い受け、B・Cに対する賃貸人の地位を引き継いだ。昭和57年11月30日、Dの申立てに基づいて建物の競売開始決定が出ると、B・Cはそれ以降の賃料を供託するようになった。Yは競売手続で配当要求をする一方、昭和58年7月に根抵当権に基づく物上代位として、同57年11月から翌年7月までの供託賃料（Bの分405万円、Cの分127万8000円）の還付請求権を差し押さえ、転付命令を取得した。

Xの訴えと下級審

Xは、Yが転付命令で得た合計532万8000円は法律上の原因のない利得であるとして、Yに返還を求めた。主張の柱は二つで、抵当権は使用収益権限を伴わない担保だから利用の対価である賃料には物上代位できないこと、仮にできるとしても競売手続で配当を求めながら重ねて賃料を押さえるのは許されないことであった。一審も原審（名古屋高判昭60.7.18）もXの請求を退け、Xが上告した。

要点

抵当権者は、372条で準用される304条により、抵当不動産の賃料債権とそれが供託された場合の還付請求権に物上代位できる
抵当権の実行中であっても、その結果抵当権が消滅するまでは、抵当権者は賃料債権に物上代位できる
抵当権の効力は、被担保債権に不履行があったときに、その後に生じた賃料に及ぶ（現行371条）

判旨

最高裁は上告を棄却した。抵当不動産が賃貸されたときは、抵当権者は「民法三七二条、三〇四条の規定の趣旨に従い」、賃借人が供託した賃料の還付請求権にも抵当権を行使できる。根拠は、372条が304条を準用していること、目的物の占有を設定者に残すという性質は先取特権と同じであること、第三者に使わせて得た対価に効力を及ぼしても設定者の使用を妨げないことである。賃料が供託されれば、還付請求権は賃料債権に準じて扱われる。さらに、抵当権の実行中であっても「右実行の結果抵当権が消滅するまでは」賃料債権やこれに代わる還付請求権に抵当権を行使できるとし、競売手続への参加と物上代位の併用を認めた。

観点 1

抵当権者は、372条で準用される304条により、抵当不動産の賃料債権とそれが供託された場合の還付請求権に物上代位できる

本判決は、抵当権が非占有担保であることを理由に賃料への物上代位を否定する見解を退けた。理由は、372条が準用する304条が「賃貸」を明示していること、占有を設定者に残して使用収益を許す点は先取特権も同じであること、他人に貸して得た対価を押さえても設定者自身の使用は妨げられないことの三つである。賃料が供託されたときは、還付請求権が賃料債権に準じて対象になる。行使には払渡し前の差押えを要する（304条1項ただし書）。射程は所有者が受け取る賃料までで、賃借人が得る転貸賃料には、賃借人を所有者と同視すべき場合を除き物上代位できない（最決平12.4.14）。賃借人は抵当不動産で被担保債権の責任を負う立場にないからである。

よくある誤り

抵当権は目的物の使用収益権限を伴わない担保であるから、賃料債権には物上代位できない（×）
物上代位ができるのは目的物の滅失・損傷によって生じた損害賠償請求権や保険金請求権に限られる（×）
賃借人が賃料を供託した場合、賃料債権は消滅するので抵当権者は供託金還付請求権を差し押さえられない（×）
抵当権者は差押えをしなくても賃料から当然に優先弁済を受けられる（×）
抵当不動産が転貸された場合、抵当権者は、賃借人を所有者と同視できるときを除き、転貸賃料債権に物上代位できる（×。原則と例外が逆）

短答での問われ方

賃料に物上代位できること自体は、差押え・債権譲渡・相殺・敷金との優劣を問う問題の前提として置かれる（予備2021問5・司法2021問11、司法2006問19、司法2017問12）。射程を問う転貸賃料は繰り返し出ている。予備2017問6イと司法2007問14の4は「同視できる場合を除き行使できない」で○、予備2021問5ウ・司法2021問11ウは原則と例外を逆にして×、司法2006問19オは承諾を得た転貸の転貸賃料を差し押さえられるとして×である。

論文での書き方

抵当権者が賃料を押さえた事例では、まず372条・304条1項の「賃貸」を指摘し、非占有担保性から否定する反論に対して、使用収益自体は設定者に残ることを示して物上代位を肯定する。そのうえで差押えの有無と時期、競合する債権譲渡・差押え・相殺との優劣へ進む。転貸の事案では、賃借人は自己の債権を被担保債権の弁済に充てられる立場になく304条1項の「債務者」に当たらないとして原則否定し、法人格の濫用や賃貸借の仮装など所有者と同視すべき事情があれば例外的に肯定する。

この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2017年第6問イ対比

Cが甲土地をDに賃貸し，さらにDが甲土地をEに転貸したときは，DをCと同視することを相当とする場合を除き，Aは，Dが取得する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができない。

予備試験 2021年第5問ウ対比

Bが甲建物をDに転貸した場合，Cは，BをAと同視することが相当であるときを除き，BのDに対する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができる。

司法試験 2021年第11問ウ対比

司法試験 2007年第14問 4対比

抵当権者は，抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き，その賃借人が取得する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができない。

司法試験 2006年第19問オ対比

Bの承諾を得てCがGに建物を転貸した場合，Aは，建物の賃貸借により生ずる果実であるCのGに対する賃料の債権を差し押さえることができる。

観点 2

抵当権の実行中であっても、その結果抵当権が消滅するまでは、抵当権者は賃料債権に物上代位できる

Xは、競売手続で配当を求めながら賃料にも手を伸ばすのは二重取りだと主張した。本判決は、目的不動産に抵当権を実行できる場合でも代わりの金銭等に抵当権を行使できるとした最判昭45.7.16の趣旨を引き、競売が進行中であっても、売却・配当によって抵当権が消えるまでは賃料債権やそれに代わる還付請求権に抵当権を行使できると判断した。抵当権者は本体の実行と物上代位とを並行して使えるのであり、物上代位は目的物そのものに担保権を実行できなくなった場合に限る補充的な手段だとする考え方は採られていない。

よくある誤り

抵当権者が抵当不動産の競売を申し立てた後は、賃料債権に物上代位することはできない（×）
物上代位は、目的不動産に対して抵当権を実行できない場合に限って認められる（×）

短答での問われ方

この判示を正面から問う肢は手元の過去問には見当たらないが、競売開始後は賃料に及ばないとする誤りの型の根拠になる。賃料から回収した分は被担保債権が減るだけで、二重に満足を得るわけではないことも合わせて覚える。

論文での書き方

抵当権者が競売と賃料差押えを並行させている事案では、物上代位の補充性を否定した点を示し、抵当権が配当により消滅する時点までは賃料を押さえられると書く。消滅後に生じた賃料には及ばないことが限界となる。

観点 3

抵当権の効力は、被担保債権に不履行があったときに、その後に生じた賃料に及ぶ（現行371条）

平成15年改正で371条は、被担保債権に不履行があったときはその後に生じた抵当不動産の果実に抵当権が及ぶと改められ、法定果実である賃料もこれに含まれる。本判決は不履行の有無を条件にしていないが、現行法では賃料への物上代位をこの371条と合わせて理解する。したがって、不履行がない間に生じた賃料には及ばない。また、効力が及ぶといっても所有者が直ちに賃料を受け取れなくなるわけではなく、抵当権者が物上代位の差押えか担保不動産収益執行（民事執行法180条2号）に着手するまでは、所有者が収受しても不当利得にならない。物上代位と収益執行は併存し、抵当権者がどちらかを選べる。

よくある誤り

抵当不動産が賃貸されていれば、被担保債権の不履行がなくても抵当権の効力は賃料債権に及ぶ（×）
被担保債権に不履行があっても、抵当権の効力はその後に生じた抵当不動産の果実には及ばない（×）
被担保債権の不履行後に抵当不動産の所有者が果実を収受すれば、不当利得になる（×）

短答での問われ方

不履行後に生じた賃料・果実に及ぶとする肢は○（予備2011問6ウ・司法2011問15ウ、司法2012問15の1）。不履行があっても及ばないとする肢は×（予備2016問7の2・司法2016問14の2）、不履行がなくても賃料債権に及ぶとする肢も×（司法2019問15ア）。司法2007問16の5は、不履行後に所有者が果実を収受しても不当利得にならないとして○である。

論文での書き方

現行法の答案では、物上代位の根拠として372条・304条を挙げたうえ、371条により不履行後に生じた賃料であることを確認する。あてはめでは、差し押さえた賃料の発生時期と不履行の時期を対比する。差押えより前に所有者へ支払われた賃料は、払渡し前の差押えを欠くので抵当権者は取り戻せず、これが限界となる。

この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2011年第6問ウ直接

Bが抵当権を実行する前に，AがEとの間でこの土地の賃貸借契約を締結した場合において，その後抵当権の被担保債権について不履行があったとき，抵当権の効力は，Aが賃貸借契約に基づいてEに対して有する賃料債権で被担保債権について不履行があった後に生じたものに及ぶ。

司法試験 2011年第15問ウ直接

司法試験 2019年第15問ア応用

抵当権設定者が，抵当権の目的である土地を第三者に賃貸していた場合，その担保する債権について不履行がなくても，抵当権の効力は，その賃料債権に及ぶ。

司法試験 2012年第15問 1応用

抵当権は，その担保する債権について不履行があったときは，その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

予備試験 2016年第7問 2応用

抵当権の被担保債権について不履行があった場合であっても，抵当権の効力は，その後に生じた抵当不動産の果実には及ばない。