判例集／民法／転貸賃料債権への物上代位

転貸賃料債権への物上代位

重要度 B 民法物上代位最決平12.4.14　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約7分

転貸賃料債権への物上代位（最決平12.4.14）は、抵当権者が、抵当不動産を借りた人が又貸し先から受け取る賃料（転貸賃料）まで差し押さえられるかが問題になった判例です。最高裁は、賃借人は抵当不動産で債務の責任を負う立場になく条文の「債務者」に当たらないとして原則これを否定し、賃貸借を装うなど賃借人を所有者と同じに見るべき場合に限って認めるとしました。抵当権の物上代位の範囲を示した判例で、短答では原則と例外の向きを入れ替えた肢が繰り返し出ています。

事案

物上代位と賃料の位置づけ

抵当権は目的物の交換価値を把握する担保であり、民法372条が準用する304条1項により、目的物の売却・賃貸・滅失等によって「債務者」が受けるべき金銭にも効力が及ぶ。所有者が抵当不動産を人に貸して得る賃料債権に物上代位できることは、最判平元.10.27で既に認められていた。そこで、賃料への差押えを避けるため、所有者がいったん第三者に建物を貸し、その者が実際の利用者に又貸しして賃料を受け取る形をとった場合に、抵当権者が又貸し側の賃料（転貸賃料債権）まで差し押さえられるかが問題となった。条文上の「債務者」に、所有者でない賃借人（転貸人）が入るかという問いである。

根抵当権の設定から差押命令まで

相手方は、昭和63年、Dの銀行借入れについてDから保証の委託を受け（以下、相手方を「保証人」と呼ぶ）、Dらが共有する3階建ての店舗兼共同住宅に、求償債権等を担保する極度額1億9800万円の根抵当権の設定を受けて登記した。平成9年10月28日、保証人はDの銀行に対する債務約7216万円を代わりに弁済して求償債権を取得した。同じ日、GがDらから建物を買い受け、同月31日にこれを抗告人に賃貸し（翌月に賃借権設定の仮登記）、抗告人は建物の部屋のうち7室を第三債務者らに転貸した。保証人は平成10年9月、横浜地方裁判所川崎支部に、根抵当権に基づく物上代位として、抗告人が転借人らに対して持つ転貸賃料債権の差押命令を申し立て、同月16日に差押命令が発せられた。

執行抗告と原審の判断

抗告人は差押命令に対して執行抗告をしたが、東京高等裁判所はこれを棄却した。原審は、304条1項の「債務者」には、設定者と第三取得者（両者を合わせて所有者）だけでなく、抵当権設定後に抵当不動産を借りた者も含まれると解し、抵当権者はその賃借人が受けるべき転貸賃料債権にも物上代位できるとした。これに対し抗告人が、賃借人は「債務者」に当たらないと争って許可抗告を申し立てたのが本件である。

要点

抵当権者は原則として転貸賃料債権に物上代位できない
賃借人を所有者と同視できる場合に限り転貸賃料への物上代位が許される
所有者が受け取る賃料債権には物上代位でき、賃借人が受け取る転貸賃料には原則としてできない

判旨

最高裁は、372条で準用される304条1項の「債務者」には、原則として抵当不動産の賃借人（転貸人）は含まれないとした。所有者は抵当不動産をもって被担保債権の物的責任を負うが、賃借人はその責任を負わず、「自己に属する債権を被担保債権の弁済に供されるべき立場にはない」こと、条文の文言からも含められないこと、正常な取引で成立した転貸借の転貸人の利益を不当に害することが理由である。ただし、所有者の賃料を減らし又は抵当権の行使を妨げるため「法人格を濫用し、又は賃貸借を仮装した上で、転貸借関係を作出した」場合など、賃借人を所有者と同視することを相当とする場合には物上代位を許すとし、その点を審理させるため差し戻した。

観点 1

抵当権者は原則として転貸賃料債権に物上代位できない

372条・304条1項の「債務者」は、設定者と第三取得者という抵当不動産の所有者を指し、所有者から借りた賃借人（転貸人）は原則として含まれない。理由は三つある。所有者は抵当不動産で被担保債権の物的責任を負うのに、賃借人は何の責任も負っておらず、自分の債権を他人の債務の弁済に充てられる立場にないこと。文言上も賃借人を「債務者」と読めないこと。正常な転貸借の転貸人は、自分が払う賃料と受け取る転貸賃料の差で利益を得ており、それを奪うのは不当であること。原賃貸借が正常なら、抵当権者は所有者の賃料債権に物上代位すれば足りる。

よくある誤り

賃借人を所有者と同視することが相当であるときを除き、抵当権者は転貸賃料債権に物上代位できる（×。原則と例外が逆で、原則は「できない」）
賃貸人の承諾を得た適法な転貸であれば、抵当権者は建物から生じる果実として転貸人の転貸賃料債権を差し押さえられる（×。転貸の承諾の有無は基準にならず、原則は否定）
抵当権設定登記の後に抵当不動産を借りた賃借人は304条1項の「債務者」に含まれるから、その転貸賃料に物上代位できる（×。これは本件の原審の見解で、最高裁が退けた）

短答での問われ方

結論の「原則否定・例外肯定」の向きを入れ替えた肢が繰り返し出る。予備 R3 第5問ウと司法 R3 第11問ウ（同一の肢）は「同視が相当なときを除き行使できる」と逆転させた×肢、予備 H29 第6問イは物上保証人所有地の転貸の場面で正しい向きの○肢、司法 H19 第14問 4 は判旨そのままの○肢。司法 H18 第19問オは「承諾を得た転貸」「果実」という言葉で差押えを肯定させる×肢である。設問の事実に同視すべき事情が書かれていなければ、原則どおり否定で処理する。

論文での書き方

物上代位の対象論として、まず賃料債権が価値代替物として304条1項の対象となることを確認し（最判平元.10.27）、次に転貸賃料について「債務者」の文言、賃借人が物的責任を負わないこと、正常な転貸人の利益保護の三点から原則否定を導く。理由づけは物的責任の有無を軸に一文で示すとまとまる。射程は抵当権の賃料への物上代位一般に及び、設定者が物上保証人でも第三取得者でも、物的責任を負う所有者かどうかで線を引く。事案に仮装や法人格濫用をうかがわせる事情があれば、例外の検討に進む。

論証カードランク B

抵当不動産の転貸賃料債権への物上代位（372条・304条）

抵当権者は、抵当不動産の賃料債権に対して物上代位（民法372条・304条1項）をすることができるところ、設定者から賃借した者がさらに転貸している場合に、転借人に対する転貸賃料債権にまで物上代位が及ぶかが問題となる。物上代

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この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2021年第5問ウ直接

Bが甲建物をDに転貸した場合，Cは，BをAと同視することが相当であるときを除き，BのDに対する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができる。

司法試験 2021年第11問ウ直接

司法試験 2007年第14問 4直接

抵当権者は，抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き，その賃借人が取得する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができない。

司法試験 2006年第19問オ直接

Bの承諾を得てCがGに建物を転貸した場合，Aは，建物の賃貸借により生ずる果実であるCのGに対する賃料の債権を差し押さえることができる。

観点 2

賃借人を所有者と同視できる場合に限り転貸賃料への物上代位が許される

例外として、所有者の受け取るべき賃料を減らしたり抵当権の行使を妨げたりする目的で、法人格を濫用し、または賃貸借を仮装して転貸借の形を作り出した場合など、賃借人を所有者と同視することを相当とする場合には、転貸賃料債権への物上代位が許される。全面否定では、所有者がダミーの賃借人を挟むだけで賃料への物上代位を免れられ、執行妨害を許すからである。本件では、保証人が代位弁済をしたその日に建物が売られ、3日後に抗告人へ賃貸されていたが、最高裁は自ら同視の当否を判断せず、その点を審理させるため原審に差し戻した。

よくある誤り

転貸賃料債権への物上代位は、いかなる場合にも認められない（×。所有者と同視できる場合の例外がある）
最高裁は本件の抗告人を所有者と同視すべき者と認定し、差押命令を適法とした（×。原決定を破棄し、同視の当否の審理のため差し戻した）

短答での問われ方

短答では例外の存在そのものより、例外の位置（「〜を除き、できない」）が問われる。例外を示す言葉は「同視することを相当とする場合」で統一されているので、この語句が付いた肢は、それが「除き、できない」とつながっているかを確認すれば足りる。予備 H29 第6問イ・司法 H19 第14問 4 が正しい形。

論文での書き方

あてはめでは、賃借人と所有者の人的・資本的なつながり、賃借人に独立した事業実体があるか、賃貸借の締結時期（抵当権設定や代位弁済・差押えの直前か）、原賃料が転貸賃料に比べて不相当に低くないかを拾い、賃料の減少や抵当権行使の妨害を狙った作出といえるかを評価する。

論証カードランク B

抵当不動産の転貸賃料債権への物上代位（372条・304条）

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この観点で解ける過去問（1肢）

予備試験 2017年第6問イ直接

Cが甲土地をDに賃貸し，さらにDが甲土地をEに転貸したときは，DをCと同視することを相当とする場合を除き，Aは，Dが取得する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができない。

観点 3

所有者が受け取る賃料債権には物上代位でき、賃借人が受け取る転貸賃料には原則としてできない

抵当権者は、所有者が抵当不動産を賃貸して得る賃料債権には物上代位できる（最判平元.10.27）。本決定はこれを前提に、代位の対象を所有者の債権に限るという限界を示したもので、両者は一組で覚える。平成15年改正で371条が改められ、被担保債権の不履行後の果実に抵当権が及ぶとされ、担保不動産収益執行（民事執行法180条2号）も設けられたが、賃料への物上代位はこれと並んで存続しており、本決定の考え方は現行法でもなお妥当する。平成29年改正でも304条1項は変わっていない。

よくある誤り

抵当権は目的物の使用収益を設定者に委ねる担保であるから、抵当権者は賃料債権に物上代位できない（×。最判平元.10.27が肯定）
担保不動産収益執行の制度ができたので、賃料債権への物上代位は認められなくなった（×。両制度は並存する）

短答での問われ方

予備 R3 第5問・司法 R3 第11問は、所有者Aの賃料債権への物上代位を前提に、相殺（最判平13.3.13）、敷金充当（最判平14.3.28）、転付命令（最判平14.3.12）、一般債権者の差押えとの先後（最判平10.3.26）と並べて本決定を問う。各肢がどの判例の論点かを切り分けて読むと、本決定の肢はウだけだと分かる。

論文での書き方

賃料への物上代位を肯定する理由（賃料は交換価値のなし崩し的な実現であり、304条1項の「賃貸」の文言もある）を述べた後、対象の主体的限界として本決定を置く。差押えの意義（第三債務者保護、最判平10.1.30）や相殺・敷金との優劣は別の論点なので、答案では段落を分ける。

論証カードランク S

抵当権の物上代位（304条・372条）と差押えの意義

抵当権は目的物の交換価値を把握する権利であるから、目的物の売却・賃貸・滅失等によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても効力を及ぼす（民法372条・304条1項本文）。賃料債権も目的物の交換価値がなし崩し的に実現し

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