判例集／民法／抵当権の物上代位と相殺の優劣

抵当権の物上代位と相殺の優劣

重要度 A 民法物上代位と相殺最判平13.3.13　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約10分

抵当権の物上代位と相殺の優劣（最判平13.3.13）は、抵当権者が建物の賃料債権を差し押さえた（物上代位）後に、賃借人が賃貸人に対する保証金返還債権と賃料を差し引きして消せる（相殺）かが問題になった判例です。最高裁は、抵当権が賃料に及ぶことは登記で示されているから、差押え後は、登記の後に取得した債権による相殺を抵当権者に主張できないとしました。物上代位と相殺の優劣を登記の先後で決める判例で、一般債権者の差押えと相殺の場面や敷金の扱いと対比して押さえる位置づけです。

事案

賃料と物上代位の仕組み

抵当権は目的物の交換価値を押さえる担保であり、目的物から設定者が受け取るべき金銭にも効力を及ぼせる（民法372条・304条1項）。抵当不動産が貸されているときの賃料債権もその対象になることは、最判平元.10.27が認めている。ただし抵当権者は、賃料が払われる前に自分で差押えをしなければならない（同項ただし書）。他方、賃借人は賃貸人に対して別の金銭債権を持っていれば、賃料債務と差し引きして消すこと（相殺）を考える。差押えを受けた賃料債権を、賃借人が自分の債権と相殺して消せるかが本件の争点である。

保証金と相殺合意

X銀行は昭和60年9月27日、A所有の建物に極度額5000万円の根抵当権の設定を受け、同日登記した。その約1か月半後の同年11月14日、YはAから建物を借り、保証金3150万円を預けた。平成9年2月、AとYは同年9月から契約を結び直すことにし、新たな保証金を330万円として、残額2820万円をAが同年8月31日までに返すと約束したが、Aは払えなかった。そこで両者は同年9月27日、9月分の賃料等を返還債務と相殺したうえ、10月分から平成12年9月分までの賃料等（月31万5000円）も毎月前月末日に返還債務と対当額で相殺するとあらかじめ合意した。Yの保証金返還債権は、登記より後、差押えより前に生じたことになる。

差押えと取立訴訟

XはAに約3億2900万円の貸金債権を持っていたが、平成8年4月4日の返済期日を過ぎても回収できなかった。そこでXは根抵当権に基づく物上代位として、AがYに対して持つ賃料債権のうち、差押命令の送達以降に支払期が来るものを900万円に達するまで差し押さえた。差押命令は平成10年1月23日に発せられ、翌24日にYへ送達された。XがYに賃料の支払を求める取立訴訟を起こすと、Yは相殺合意によって賃料債務は消えていると反論した。第一審・原審（大阪高判平11.7.23）はいずれもXの請求を認めた。原審は、物上代位権は抵当権設定登記で公示されており、賃貸借が抵当権設定より後である本件では差押えが相殺に優先するとした。Yは、賃借人との関係で公示となるのは差押えであると主張して上告受理を申し立てた。

要点

差押え後は、抵当権設定登記の後に取得した債権による相殺を抵当権者に対抗できない。
差押え前に効力を生じた相殺は制限されないが、事前の相殺合意も差押え後に発生する賃料には効かない。
敷金は相殺ではなく当然充当なので、差押え後でも賃料債権の消滅を抵当権者に対抗できる。
物上代位と相殺の優劣は一般債権者の差押えと相殺（511条）とは別の基準で決まる。

判旨

上告棄却。「抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は、抵当不動産の賃借人は、抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって、抵当権者に対抗することはできない」。差押え前なら賃借人の相殺は「何ら制限されるものではない」が、差押え後は抵当権の効力が賃料債権に及び、そのことは「抵当権設定登記により公示されている」から、登記後に債権を得た賃借人の相殺期待を抵当権に優先させる理由はない、とした。事前の相殺合意があっても、差押え後に発生する賃料債権については抵当権者に対抗できない。

観点 1

差押え後は、抵当権設定登記の後に取得した債権による相殺を抵当権者に対抗できない。

物上代位による賃料差押えの後に賃借人が相殺を主張できるかは、自働債権を手に入れた時期と抵当権設定登記の先後で決まる（登記時基準）。抵当権が賃料にまで及ぶことは登記で示されているので、登記の後に賃貸人へ貸し付けたり保証金を預けたりした賃借人は、その債権で賃料を消せると期待しても保護されない。差押えの時点ではなく登記の時点が基準になる点が核心で、本件のように自働債権が登記後・差押え前に生じた場合でも相殺は対抗できない。逆に、登記より前から持っていた債権なら、相殺の期待は抵当権に先んじており、差押え後でも対抗できると解されている。

よくある誤り

登記後に取得した貸金債権でも、弁済期が来ていれば差押え後に相殺して抵当権者に対抗できる（×）
自働債権を差押えより前に取得していれば、登記との先後を問わず相殺を対抗できる（×。基準は登記）
登記より前に取得した債権でも、差押え後に弁済期が来るものは相殺を対抗できない（×）

短答での問われ方

司法2017年問12エは判旨をそのまま述べた肢で○である。予備2021年問5ア・司法2021年問11ア（同文）は、抵当権設定登記の後に賃借人が賃貸人へ金銭を貸し付け、その弁済期も到来したという事例に置き換え、差押え後でも相殺を対抗できるとするので×である。弁済期の到来を書き込んで相殺適状を強調するのが迷わせどころだが、結論を決めるのは自働債権の取得が登記の前か後かだけである。逆側から問うのが司法2006年問19エで、登記より前に貸し付けていれば、弁済期が差押えの後に来る債権でも相殺を対抗できるとして○である。日付を時系列に並べ、登記と自働債権の取得の先後を最初に確かめる。

論文での書き方

規範は「物上代位による差押えの後は、抵当権設定登記の後に取得した債権を自働債権とする相殺を抵当権者に対抗できない」と立てる。理由は、差押えによって抵当権の効力が賃料債権に及ぶこと、その効力は登記で公示されているから登記後に債権を得た賃借人の相殺期待を優先させる理由がないこと、の二つである。あてはめは登記日・自働債権の取得日・差押命令の送達日・相殺の効力発生日を順に並べる。射程として、登記より前に取得した債権なら相殺を対抗できること（最判平21.7.3が収益執行の場面で明示）、差押え前に済んだ相殺と敷金の充当は別に扱うことを添える。

論証カードランク A

賃料債権への物上代位と賃借人による相殺の優劣（372条・304条）

抵当権者が賃料債権に物上代位権を行使して差押えをした場合に、賃借人が賃貸人（抵当権設定者）に対して有する債権（保証金返還請求権や貸付金債権等）を自働債権とする相殺を抵当権者に対抗できるかが問題となる。まず、抵当権は目的不

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この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2021年第5問ア直接

Cのための抵当権の設定登記がされた後にBがAに対して金銭を貸し付け，その貸金債権の弁済期が到来した場合，AのBに対する賃料債権についてCが物上代位権を行使して差押えをした後であっても，Bは，Aに対する貸金債権を自働債権とし，Aの賃料債権を受働債権とする相殺をもって，Cに対抗することができる。

司法試験 2021年第11問ア直接

司法試験 2017年第12問エ直接

抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は，抵当不動産の賃借人は，抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって抵当権者に対抗することはできない。

司法試験 2006年第19問エ応用

Aのために抵当権設定登記がされるより前にCがBに対して金銭を貸し付けていた場合，Aが賃料債権を差し押さえたときは，Cは，その貸金債権の弁済期が差押え後に到来するものであっても，当該貸金債権と賃料債権との相殺をもってAに対抗することができる。

観点 2

差押え前に効力を生じた相殺は制限されないが、事前の相殺合意も差押え後に発生する賃料には効かない。

判旨は、物上代位の差押えがされる前の相殺は「何ら制限されるものではない」と述べる。差押えまでは抵当権の効力が賃料債権に現実には及んでいないから、自働債権が登記後に取得したものでも、賃借人は相殺で賃料を消せる。問題は、本件のように将来の賃料を毎月相殺していく合意を差押え前に結んでいた場合である。判例は、自働債権が登記後に取得したものであれば、差押え後に発生する賃料債権については相殺合意の効力を抵当権者に対抗できないとした。見るのは合意の日付ではなく、個々の賃料が差押えの前に発生し相殺で消えていたかどうかである。本件でも差押えの対象は送達後に支払期が来る賃料に限られていた。

よくある誤り

抵当権設定登記の後に取得した債権による相殺は、差押え前に行ったものでも抵当権者に対抗できない（×）
差押え前に将来の賃料と相殺する合意をしておけば、差押え後に発生する賃料についても抵当権者に対抗できる（×）

短答での問われ方

司法2017年問12エも予備2021年問5ア・司法2021年問11アも、「差押えをした後」の相殺であることを問題文に明示している。この前提を落として、登記後に取得した債権による相殺はおよそ対抗できないと覚えると、差押え前の相殺まで否定する肢を誤る。相殺合意を持ち出す肢はまだ出ていないが、事例に「差押え前に相殺の合意をしていた」と付け加えられても、差押え後に発生する賃料については結論が変わらない。差押え前の相殺が自由である点は、登記後の債権譲渡が差押え前にされても物上代位に劣後する最判平10.1.30との違いとして押さえる。

論文での書き方

相殺合意がある事案では、合意の存在だけで結論を出さず、どの月の賃料が差押えの前に発生して相殺で消え、どの月の賃料が差押えの後に発生するのかを特定する。前者は判旨前段により有効に消滅しており、後者は自働債権が登記後の取得である限り判旨後段により抵当権者に対抗できない、と分けて書く。差押え前の相殺が許されるのは、相殺による消滅が304条1項ただし書の「払渡し」に当たると見ることができるからである、と説明を一言添えると厚みが出る。

論証カードランク A

賃料債権への物上代位と賃借人による相殺の優劣（372条・304条）

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観点 3

敷金は相殺ではなく当然充当なので、差押え後でも賃料債権の消滅を抵当権者に対抗できる。

本判決を敷金返還請求権にそのまま当てはめると、敷金返還請求権は明渡し時に初めて発生する（最判昭48.2.2）ため、ほぼ常に登記の後の取得となり、賃借人は一切対抗できなくなる。最判平14.3.28はこれを避け、物上代位の差押え後に賃貸借が終わり目的物が明け渡されたときは、未払賃料は敷金の充当によって当然にその限度で消えるとし、これは意思表示を要する相殺ではないから抵当権者にも主張できるとした。現行法は民法622条の2第1項で敷金の定義と当然充当を明文化している。本判決の射程は敷金には及ばず、保証金や貸金のような通常の債権による相殺にとどまると整理する。

よくある誤り

物上代位による差押え後に賃貸借が終了し明け渡されても、差し押さえられた賃料債権は敷金の充当によって消滅しない（×）
敷金の充当も相殺の一種であるから、抵当権設定登記後に交付された敷金は抵当権者に対抗できない（×）

短答での問われ方

本判決と同じ大問に対比として並ぶのが定番である。予備2021年問5イ・司法2021年問11イ（同文）は、差押え後に賃貸借が終了して明け渡された場合、差し押さえられた賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅するとして○である。司法2017年問12オは充当による消滅を抵当権者に主張できないとし、司法2007年問14の5は敷金が未払賃料に充当されないとし、司法2008年問25の4は賃料債権が充当で消滅することはないとするので、いずれも×である。保証金・貸付金なら相殺で対抗できず、敷金なら当然充当で対抗できる、と一組で覚える。

論文での書き方

賃借人の主張する債権が敷金返還請求権か、保証金や貸金などの通常の債権かをまず分ける。敷金なら、賃貸借が終了し目的物が返還された時に未払賃料へ当然に充当され（622条の2第1項1号）、意思表示を要する相殺ではないから、本判決の登記基準の問題にならない。抵当権者は敷金による担保の負担が付いた賃料債権を差し押さえたにすぎず、不当に害されない、と理由を付ける。名目が保証金でも、未払賃料を担保する性質を持つかどうかを契約内容から認定する。

論証カードランク A

敷金充当と抵当権に基づく物上代位の優劣（622条の2・511条）

抵当権者が物上代位権の行使として賃料債権を差し押さえた後に、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された場合、賃借人は敷金の充当による賃料債権の消滅を抵当権者に対抗できるかが問題となる。敷金は、賃貸借契約から生ずる賃借人の一切

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この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2021年第5問イ対比

AのBに対する賃料債権についてCが物上代位権を行使して差押えをした場合において，BがCに賃料を支払わないままAB間の賃貸借契約が終了し，Bが甲建物をAに明け渡した。この場合において，BがAにあらかじめ敷金を預託していたときは，Cが差し押さえた賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅する。

司法試験 2021年第11問イ対比

司法試験 2017年第12問オ対比

抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした場合には，その後に賃貸借契約が終了し，抵当不動産が明け渡されたとしても，抵当不動産の賃借人は，抵当権者に対し，敷金の充当によって当該賃料債権が消滅したことを主張することはできない。

司法試験 2007年第14問 5対比

抵当権者が，物上代位権を行使して，抵当不動産の賃貸借契約に基づく未払の賃料債権の全額を差し押えた場合，当該不動産の賃借人と賃貸人の間で敷金が授受されていて，かつ，賃貸借契約が終了し，賃借人が不動産を明け渡したとしても，敷金は未払の賃料に充当されない。

司法試験 2008年第25問 4対比

敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたとしても，それまでに生じた賃料債権が，敷金の充当によって消滅することはない。

観点 4

物上代位と相殺の優劣は一般債権者の差押えと相殺（511条）とは別の基準で決まる。

一般債権者が債権を差し押さえた場面では、第三債務者は差押え前に取得した債権なら弁済期の先後を問わず相殺できる（最大判昭45.6.24、民法511条1項）。本判決はこれと異なり基準を登記に置いた。担保権者と一般債権者の争いであり、抵当権の効力が賃料に及ぶことはすでに登記で示されていたからである。この「登記による公示」の考え方は、登記後の債権譲渡に物上代位が優先するとした最判平10.1.30と共通する。その後、最判平21.7.3は担保不動産収益執行でも同じ登記基準を採った。平成29年改正で511条2項が新設され差押え前の原因に基づく債権による相殺が広がったため、本判決の基準がどこまで影響を受けるかは議論がある。

よくある誤り

物上代位による差押えも一般債権者の差押えと同じく511条で処理され、差押え前に取得した債権なら相殺を対抗できる（×）
抵当権設定登記の後に物上代位の目的債権が譲渡され対抗要件が備えられた場合、抵当権者はもはや物上代位権を行使できない（×。最判平10.1.30）

短答での問われ方

一般債権者の差押えについて、差押え前から持っていた債権なら弁済期の先後を問わず相殺できるとする予備2017年問9イ・司法2009年問22の4はいずれも○である。この結論を物上代位の肢に持ち込むと、予備2021年問5アのような肢を○と誤る。物上代位の大問では、登記後に債権譲渡がされても物上代位できるとする司法2017年問12ア・司法2006年問19イ（いずれも○、最判平10.1.30）、転付命令（最判平14.3.12）、転貸賃料（最決平12.4.14）と並べて出る。相殺は登記と自働債権の取得、債権譲渡は登記と対抗要件具備、転付命令は送達と差押え、と何と何の先後で決めるかで整理する。

論文での書き方

304条1項ただし書の差押えの趣旨は第三債務者を二重弁済の危険から守ることにあり、抵当権の効力が目的債権に及ぶことは登記で公示されている、とする最判平10.1.30を前提に置く。本判決はこの公示の論理を、賃借人が自働債権の回収をめぐって抵当権者と争う相殺の場面に及ぼしたものと位置づける。一般債権者同士の争いなら511条で差押えと債権取得の先後を見るが、ここは担保権者との優劣なので登記が基準になる、と対比して書く。相殺を対抗できなくても賃借人は二重に支払わされるわけではない点、改正で511条2項が置かれた点に触れると射程の理解を示せる。

論証カードランク S

抵当権の物上代位（304条・372条）と差押えの意義

抵当権は目的物の交換価値を把握する権利であるから、目的物の売却・賃貸・滅失等によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても効力を及ぼす（民法372条・304条1項本文）。賃料債権も目的物の交換価値がなし崩し的に実現し

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この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2017年第12問ア対比

抵当権者は，抵当権設定登記がされた後に物上代位の目的債権が譲渡されて第三者に対する対抗要件が備えられた場合においても，目的債権を差し押さえて物上代位権を行使することができる。

司法試験 2006年第19問イ対比

Aのために抵当権設定登記がされた後にCに対する賃料債権がBからEに譲渡されてその第三者対抗要件が具備された場合，Aは，同じ賃料債権を差し押さえて優先弁済を受けることができる。

予備試験 2017年第9問イ対比

債権者Aの債務者Bに対する甲債権がAの債権者Cに差し押さえられても，差押え前からBがAに対する乙債権を有していた場合，Bは，甲債権と乙債権の弁済期の先後を問わず，相殺適状にあれば，相殺をすることができる。