判例集／民法／解除条件付売買契約に基づく占有と所有の意思

解除条件付売買契約に基づく占有と所有の意思

重要度 A 民法所有の意思最判昭60.3.28　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

解除条件付売買契約に基づく占有と所有の意思（最判昭60.3.28）は、代金不払なら当然に解除されるという条件付きの売買で始まった占有が、取得時効に必要な「所有の意思」のある占有（自主占有）といえるかが問題になった判例です。最高裁は、売買に基づく占有は条件が付いていても自主占有であり、条件が成就して契約が失効しても、それだけでは他主占有に変わらないとしました。所有の意思は占有を始めた原因から客観的に決まるという、取得時効の基本を確認できる判例です。

事案

取得時効と「所有の意思」の仕組み

所有権の取得時効（民法162条）は、所有の意思をもって平穏・公然に他人の物を占有し続けることを要件とする。所有の意思のある占有を自主占有、ない占有を他主占有と呼ぶ。占有者には所有の意思が推定され（186条1項）、時効を争う側がこれを崩さなければならない。もともと他主占有であったものが自主占有に変わるのは、占有させた者に所有の意思を表示するか、新たな権原によって所有の意思をもって占有を始めた場合に限られる（185条）。他方、解除条件付の法律行為は、条件が成就した時から効力を失うのが原則であり（127条2項）、遡らせるには当事者の意思表示が要る（同条3項）。

解除条件付の売買と引渡し

本件では、土地の売買契約が結ばれ、買主はこの契約に基づいて占有を始めた。契約には、残代金を約定の期限までに支払わないときは契約は当然に解除されたものとする旨の条件が付されていた。売主が解除の意思表示をしなくても、不払という事実だけで契約が効力を失うという解除条件である。判決文によれば、この条件はその後現に成就し、売買契約は失効した。訴訟では、この売買に基づいて始まった占有が民法162条の所有の意思をもってする占有に当たるかが争われた。問いは二つある。解除条件付の売買で始まった占有はそもそも自主占有といえるか。いえるとして、条件が成就して契約が失効すると他主占有に変わるのか。

訴えと下級審

事件は土地所有権移転登記手続を求める訴訟として争われた。原審の広島高裁（昭和55年12月26日判決）は、最高裁が後に示した解釈と同じ結論に帰する判断をしていた。これを不服とする上告人らは、上告理由の第一点でこの占有の評価を争った。最高裁第一小法廷は昭和60年3月28日、原審の判断を正当として是認し、上告を棄却した。裁判官全員一致の判決である。

要点

売買契約に基づいて始まった占有は、解除条件が付いていても自主占有である
解除条件が成就して売買が失効しても、それだけでは他主占有に変わらない
所有の意思は推定され、争う側が他主占有権原か他主占有事情を立証して覆す
他主占有が自主占有に変わるのは、所有の意思を表示したときか、新たな権原で占有を始めたときだけである
相続人は被相続人の占有を性質ごと引き継ぎ、独自の自主占有を主張するなら自分で所有の意思を立証する

判旨

最高裁は、売買契約に基づいて開始された占有は、残代金を期限までに払わないと契約が当然に解除されたものとする解除条件が付いていても、民法162条の「所有の意思をもつてする占有であるというを妨げ」ないとした。さらに、条件が現に成就して契約が失効しても、「それだけでは」所有の意思のある占有でなくなるものではないと判示した。所有の意思は占有を始めた原因の性質から客観的に決まり、売買は所有権を得るための権原である。契約が後から効力を失っても、185条の転換事由がない限り、占有の性質は変わらない。

観点 1

売買契約に基づいて始まった占有は、解除条件が付いていても自主占有である

所有の意思の有無は占有者の内心ではなく、占有を取得した原因（権原）の客観的な性質で決まる（最判昭45.6.18、最判昭58.3.24）。売買は所有権を移転させることを目的とする契約であるから、それに基づいて引渡しを受けた買主の占有は性質上自主占有である。代金不払で当然に効力を失うという解除条件が付いていても、契約の目的が所有権の移転であることは変わらないので、本判決は所有の意思のある占有であることを妨げないとした。賃貸借や寄託のように返還を予定する権原による占有とは区別される。

よくある誤り

解除条件付の売買は所有権の帰属が確定していないから、買主の占有は当初から他主占有である（×）
買主が内心で売主の所有権を認めていれば、売買に基づく占有でも自主占有にならない（×。内心ではなく権原の性質で決まる）

短答での問われ方

予備H30第3問ウ・司法H30第8問ウ（同一の肢）が、解除条件付売買と自主占有を直接問う。正答率は低めで、条件付であることや契約失効を所有の意思の否定に結び付けさせるのがひっかけである。権原の性質で決まるという一般論は予備H26第3問ウ・司法H26第5問ウ・司法R5第7問イでも問われる。

論文での書き方

取得時効の要件検討で、所有の意思は権原の客観的性質により外形的に決まるという規範を立て、占有開始の原因が売買であることを指摘して自主占有と認定する。解除条件が付いている事情は、所有権の移転を目的とするという権原の性質を変えないと一言で処理する。本判決が直接扱ったのは代金不払で当然に失効する型の解除条件であるが、権原の性質で決めるという理由づけからすれば、解除や取消しで売買が後に効力を失う場面でも同じ筋で論じられる。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2023年第7問イ応用

占有取得の原因である権原又は占有に関する事情によって外形的客観的に所有の意思があるといえない場合であっても、占有者が内心において他人の所有権を排斥して占有する意思を有していたときは、所有の意思があると認められる。

観点 2

解除条件が成就して売買が失効しても、それだけでは他主占有に変わらない

本判決の第二の判示である。いったん自主占有として始まった占有は、後に契約が条件成就で失効しても、それだけで他主占有に切り替わるわけではない。解除条件の成就は原則として成就時から効力を失わせるにとどまり（127条2項。合意があれば遡らせることもできる。同条3項）、占有を始めた原因が売買であった事実は消えない。失効後に占有者が自分に所有権がないと知っても、それは善意か悪意かの問題であって、所有の意思の有無とは別である。もっとも、失効後に所有者でない者としてふるまった事情があれば、他主占有事情として考慮される余地はある。判旨の「それだけでは」はその含みを残している。

よくある誤り

解除条件が成就して売買契約が失効した時点で、買主の占有は自主占有でなくなる（×）
契約失効後の占有は悪意であるから、所有の意思をもってする占有とはいえない（×。悪意と所有の意思は別の要件）

短答での問われ方

予備H30第3問ウ・司法H30第8問ウはまさにこの判示で×となる。解除条件そのものの効力は、条件成就の効果を合意で遡らせることができるか（司法R7第5問オ、127条3項により可能なので×）という形で条文問題としても出るので、127条2項・3項もあわせて押さえる。

論文での書き方

契約の無効・取消し・解除が後に生じた事案では、占有開始時の権原で自主占有を認定したうえで、後発的な失効は占有の性質を当然には変えないと本判決を引いて書く。時効取得を争う側は、失効後の具体的な他主占有事情を主張する必要がある、と展開する。

この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2018年第3問ウ直接

Aは，Bが所有する甲土地を解除条件付でBから買い受ける旨の売買契約を締結し，当該売買契約に基づいてBから甲土地の引渡しを受けた。その後，解除条件が成就した場合，Aの甲土地に対する占有は自主占有でなくなる。

司法試験 2018年第8問ウ直接

司法試験 2025年第5問オ応用

解除条件付きの契約は、当事者の合意によって、条件が成就した場合の効果をその成就した時以前にさかのぼらせることができない。

観点 3

所有の意思は推定され、争う側が他主占有権原か他主占有事情を立証して覆す

186条1項により、占有者は所有の意思をもって、善意で、平穏かつ公然に占有するものと推定される。前後二時点の占有があれば継続も推定される（同条2項）。推定されないのは無過失だけである。したがって時効を主張する者は所有の意思を立証しなくてよく、争う側が、性質上所有の意思のない権原で占有を取得した事実（他主占有権原）か、所有者なら通常とらない態度を示したなど外形的客観的に他人の所有権を排斥する意思がなかったとみられる事情（他主占有事情）を証明して覆す（最判昭58.3.24）。本件は権原が売買であるから前者は成り立たず、条件成就の一事だけでは後者にもならない。

よくある誤り

占有者には善意・平穏・公然は推定されるが、所有の意思は推定されない（×。186条1項で推定される）
外形的客観的に所有の意思がないといえる場合でも、占有者が内心で他人の所有権を排斥する意思を持っていれば所有の意思が認められる（×）
10年の取得時効を主張する者は、占有開始時の無過失まで推定されるので立証不要である（×。無過失は推定されない）

短答での問われ方

司法H23第10問3（所有の意思も推定されるので×）、予備H26第3問ウ・司法H26第5問ウ（外形的客観的な事情の証明で否定できる○）、司法R5第7問イ（内心の意思では決まらない×）、予備H26第3問ア・司法H26第5問ア（無過失は推定されないので×）。本判決の肢と同じ問題群で並べて出される。

論文での書き方

要件事実の配分として、時効を主張する側は占有の二時点と援用（10年の時効ではさらに無過失を基礎づける事実）を、争う側は他主占有権原または他主占有事情を主張立証する、と書く。本判決を使う場面では、争う側の「契約が失効した」という主張は、それだけでは他主占有権原にも他主占有事情にも当たらないと評価する。失効後に占有者が賃料を払い始めた、返還を約束したといった事実が加われば結論が変わりうる、と射程を示す。

この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2014年第3問ウ応用

外形的客観的にみて占有者が他人の所有権を排斥して占有する意思を有していなかったと解される事情を証明すれば，所有の意思を否定することができる。

司法試験 2014年第5問ウ応用

予備試験 2014年第3問ア応用

10年の取得時効を援用して所有権の取得を主張する者は，占有を開始した時及びその時から10年を経過した時の2つの時点の占有を主張・立証すれば足り，所有の意思をもって，平穏に，かつ，公然と物を占有したこと，占有の開始時に善意無過失であったことについて主張・立証する必要はない。

司法試験 2014年第5問ア応用

司法試験 2011年第10問 3応用

占有者は，善意で，平穏に，かつ，公然と占有するものと推定されるが，所有の意思は推定されない。

観点 4

他主占有が自主占有に変わるのは、所有の意思を表示したときか、新たな権原で占有を始めたときだけである

本判決が自主占有から他主占有への変化を否定したのと対になるのが、逆向きの変化である。185条は、権原の性質上所有の意思がない占有は、占有者が自分に占有させた者に対して所有の意思があることを表示するか、新たな権原によって更に所有の意思をもって占有を始めない限り、性質が変わらないと定める。賃借人が賃貸人から目的物を買い受ければ、売買が新たな権原となり、その時から自主占有になる。動産であれば現実に物を動かす必要はなく、合意だけで足りる（簡易の引渡し、182条2項）。内心で自分の物だと思い始めただけでは、占有の性質は変わらない。

よくある誤り

賃借人が内心で所有者としてふるまおうと決めれば、その時から自主占有になる（×。表示か新権原が要る）
賃借人が目的物を買い受けても、占有を始めた原因が賃貸借である以上、他主占有のままである（×。売買が新権原となる）

短答での問われ方

司法H23第10問4（新権原で所有の意思をもって占有を始めれば自主占有に変わる。○）、司法R3第8問オ（動産の賃借人が所有者から買い受け、占有権を譲り受ける合意をすれば自主占有となる。○）。本判決の肢（予備H30第3問ウ・司法H30第8問ウ）とは変化の向きが逆であり、どちらの向きの話かを見分けて解く。

論文での書き方

占有の性質が途中で変わったかが問題になる事案では、向きを分けて論じる。自主から他主への後発的な変化は本判決により当然には生じない。他主から自主への変化は185条の二つの事由のどちらに当たるかを認定し、新権原であれば、その権原が所有権の取得を目的とするものかを権原の性質から判断する。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2011年第10問 4対比

権原の性質上占有者に所有の意思がないものとされる場合において，占有者が新たな権原により更に所有の意思をもって占有を始めたときは，その占有の性質は，所有の意思をもってする占有に変更される。

司法試験 2021年第8問オ対比

動産甲をその所有者Aから賃借して占有していたBが，Aとの間で，Aから甲を買い受けてAの占有権を譲り受ける旨の合意をしたときは，Bの占有は，自主占有となる。

観点 5

相続人は被相続人の占有を性質ごと引き継ぎ、独自の自主占有を主張するなら自分で所有の意思を立証する

占有は相続によって当然に相続人に移り、自主占有か他主占有かという性質もそのまま引き継がれる。被相続人が自主占有をしていれば、相続人が事情を知っているかどうかにかかわらず、相続人の占有は初めから自主占有である。被相続人が他主占有であった場合でも、相続人が新たに相続財産を事実上支配して占有を始め、その占有に所有の意思があるとみられるときは、相続人は新権原により自主占有を始めたものといえる（最判昭46.11.30）。ただしこの場合には186条1項の推定は働かず、相続人の側が、事実的支配が外形的客観的にみて独自の所有の意思に基づくといえる事情を証明しなければならない（最判平8.11.12）。

よくある誤り

他主占有の相続人が独自の占有による時効取得を主張するときは、所有の意思がないことを争う側が立証しなければならない（×。相続人側が立証する）
自主占有をしていた被相続人を相続した者は、被相続人に所有の意思があったと知った時から自主占有となる（×。知っているかどうかで決まらない）
被相続人の占有が他主占有であれば、相続人が新たに事実上支配しても自主占有になる余地はない（×）

短答での問われ方

司法H20第7問エ（相続人が新たに事実上支配し所有の意思があるとみられれば新権原による自主占有。○）、司法H22第7問イ（立証責任を争う側に負わせており×）、司法H23第10問5（相続人が知った時に自主占有になるとしており×）。通常の占有者は推定を受け、他主占有の相続人だけは自ら立証するという違いが狙われる。

論文での書き方

相続人の時効取得が問題になる事案では、まず被相続人の占有の性質を確定する。他主占有であれば、相続人固有の占有について、新たな事実的支配の開始と所有の意思を185条の新権原として論じ、立証責任が相続人側にあることを示す。あてはめでは、登記済証の所持、固定資産税の納付、賃料の収受、所有者側が異議を述べなかったことなどの事実を拾う。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2011年第10問 5対比

所有の意思をもって物を占有していた被相続人から相続人が相続により占有を承継した場合，被相続人が所有の意思をもって占有していたことをその相続人が知った時に，その相続人の占有は，所有の意思のある占有となる。

司法試験 2008年第7問エ対比

相続人が，被相続人の死亡により，相続財産の占有を承継したばかりでなく，新たに相続財産を事実上支配することによって占有を開始して，その占有に所有の意思があるとみられる場合においては，被相続人の占有が所有の意思のないものであったときでも，相続人は新権原により所有の意思をもって占有を始めたものといえる。

司法試験 2010年第7問イ対比

他主占有の相続人が独自の占有に基づく取得時効の成立を主張する場合，その占有が所有の意思に基づくものでないことについて，取得時効の成立を争う者が主張立証しなければならない。