判例集／民法／不動産譲渡担保の実行

不動産譲渡担保の実行

重要度 A 民法譲渡担保の処分権能最判平6.2.22　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

不動産譲渡担保の実行（最判平6.2.22）は、借金の担保に所有権を移す譲渡担保で、返済が止まった後に担保権者が目的物を第三者に贈与したとき、設定者が残債務を払って取り戻せるかが問題になった判例です。最高裁は、弁済期に返済がなければ清算の型を問わず担保権者は処分権能を得るので、譲受人が背信的悪意者でも所有権を確定的に取得し、設定者は清算金を求めうるだけだとしました。譲渡担保の受戻し（取り戻し）の限界を示す判例で、短答では帰属清算型でも処分できるかという形で問われます。

事案

譲渡担保の設定と返済の滞り

設定者は昭和32年3月ころまでに52万円を借り入れた。返済は月5000円の分割で、最終の期限は昭和40年10月21日とされていた。設定者はこの借入れの担保として、自分の土地と建物の所有権を貸主に移し、登記原因を贈与とする所有権移転登記もした。担保のために所有権を移す形をとる、いわゆる不動産譲渡担保である。ところが設定者は昭和38年5月から返済をしなくなり、最終弁済期も過ぎた。担保の実行(清算)はされないまま、長い年月が経った。

弁済期後の贈与と、設定者の供託

弁済期から10年以上経った昭和54年8月29日、譲渡担保権者は土地と建物を第三者に贈与し、同月31日に移転登記をした。当時の残債務は約26万円にすぎず、目的物の時価は990万円を下らなかった。原審の認定では、この第三者は、設定者がいずれ弁済して取り戻すのを封じ、清算金を受け取れなくすることをねらって贈与を受けた者であり、背信的悪意者に当たるとされた。その後の昭和56年8月20日、設定者は残元金と遅延損害金にあたる額を供託した。

明渡請求と下級審の判断

譲受人は、贈与で所有権を得たとして、設定者側に建物の明渡しを求めて訴えた。第1審は請求を認めた。これに対し原審は、弁済期後に第三者へ譲渡されても、譲受人が背信的悪意者なら清算が済むまでは債務者はなお弁済して受け戻せ、受け戻した所有権を登記なしに譲受人に対抗できるとした。そのうえで、譲受人は背信的悪意者に当たり、設定者は供託によって建物を受け戻したとして、建物の明渡請求を棄却した。譲受人が上告した。

要点

債務者が弁済期に弁済しなければ、帰属清算型の合意があっても譲渡担保権者は目的物を処分する権能を取得する
弁済期後に譲渡担保権者が目的物を第三者に譲渡すると、譲受人は確定的に所有権を取得し、設定者は受け戻せなくなる
譲受人が背信的悪意者であっても、弁済期後の譲渡による受戻権の消滅という結論は変わらない
受戻しができなくなっても設定者には清算金支払請求権が残り、譲受人からの明渡請求には留置権で対抗できる
弁済期後に譲渡担保権者の債権者が目的物を差し押さえて登記した場合も、その後の弁済では設定者は執行を止められない

判旨

最高裁は原判決を破棄して差し戻した。不動産譲渡担保で債務者が弁済期に弁済しないときは、債権者は、契約が帰属清算型か処分清算型かに関係なく「目的物を処分する権能を取得する」。この権能に基づいて第三者に譲渡すれば、原則として譲受人は所有権を確定的に取得し、債務者は清算金があればその支払を求めうるだけで、残債務を弁済して受け戻すことはできない。この理は譲受人が「いわゆる背信的悪意者に当たる場合であっても異なるところはない」。理由は、権利関係が不確定な状態が続くことと、譲受人の主観を知りうるとは限らない債権者に「不測の損害を被らせるおそれ」があることである。清算金との引換給付の抗弁を審理させるため差し戻された。

観点 1

債務者が弁済期に弁済しなければ、帰属清算型の合意があっても譲渡担保権者は目的物を処分する権能を取得する

譲渡担保の実行方法には、目的物を自分のものとして評価し差額を払う帰属清算と、第三者に売るなどして代金等で回収する処分清算がある。当事者が帰属清算を予定していた場合に、担保権者が第三者へ処分できるかが問題になるが、本判決は、債務者が弁済期に弁済しなければ、清算の型を問わず担保権者は処分権能を取得するとした。帰属清算型でも処分清算を認めるのは最判昭62.2.12以来の判例の流れであり、本判決はこれを確認した。しかも本件の処分は売却ではなく無償の贈与であり、それでも処分権能の行使として扱われている。

よくある誤り

帰属清算の合意がある以上、譲渡担保権者は目的物を第三者に処分する権限を取得しない（×）
譲渡担保権者が処分権能を取得するのは、清算金を支払った後に限られる（×）
弁済期前であっても、譲渡担保権者は目的物を処分する権能を有する（×。弁済期前は債権担保に必要な範囲の所有権しかない）

短答での問われ方

司法試験2011年問16エ、2023年問16オ、予備試験2023年問7オがほぼ同じ文言で○肢として出ている。「帰属清算の合意がされていたとしても」「帰属清算型であっても」という譲歩の言い回しに惑わされないこと。

論文での書き方

論文では、まず譲渡担保の法的構成（債権担保に必要な範囲で所有権が移る）を示し、弁済期の徒過によって担保権者が処分権能を取得する、という順に規範を立てる。あてはめでは、弁済期の到来と不履行の事実、清算の型の約定を拾う。弁済期前の処分は処分権能がない段階の行為なので、別の枠組みで論じる。

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譲渡担保の法律構成と清算義務・受戻権

譲渡担保において目的物の所有権が誰に帰属するかが問題となる。当事者の目的は債権担保にあるから、所有権が譲渡担保権者に移転するのは債権担保の目的を達するのに必要な範囲に限られ、設定者には受戻しにより所有権を回復する権利が留

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この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2011年第16問エ直接

債務者が債務の履行を遅滞したときは，帰属清算型の譲渡担保であっても，譲渡担保権者は，目的不動産を処分する権限を取得する。

予備試験 2023年第7問オ直接

譲渡担保権者は、被担保債権について不履行があったときは、設定者との間で帰属清算の合意がされていたとしても、目的物を処分する権限を取得する。

司法試験 2023年第16問オ直接

観点 2

弁済期後に譲渡担保権者が目的物を第三者に譲渡すると、譲受人は確定的に所有権を取得し、設定者は受け戻せなくなる

設定者は弁済期を過ぎても、担保権者が実行を終えるまでは、債務全額を弁済して所有権を取り戻す受戻権をもつ。帰属清算なら清算金の支払・提供か清算金がない旨の通知まで、処分清算なら第三者への処分までがその期限である。本判決は、処分権能に基づく第三者への譲渡によって譲受人が確定的に所有権を取得し、設定者は以後、清算金があればその支払を担保権者に求めうるにとどまると判示した。本件では贈与の約2年後に供託がされたが、受戻しの効果は生じない。なお、受戻権と清算金請求権は別個の権利であり、設定者が受戻権を放棄しても清算金を請求できるようにはならない（最判平8.11.22）。

よくある誤り

弁済期後に第三者へ譲渡されても、清算金が支払われるまでは設定者は残債務を弁済して受け戻すことができる（×）
弁済期を過ぎれば、担保権の実行が完了する前であっても、設定者は受け戻すことができない（×。実行完了までは受戻権がある）
設定者は、弁済期後は受戻権を放棄することで清算金の支払を請求できる（×）

短答での問われ方

司法試験2015年問14ウが本判決そのままの○肢。逆方向から、予備試験2020年問6ア・司法試験2020年問14ア（実行完了前でも受け戻せないとする×肢）が出ている。受戻権放棄による清算金請求（司法試験2011年問16イ・2019年問16イ・2023年問16ア、予備試験2023年問7ア、いずれも×）とセットで出やすい。

論文での書き方

受戻権は「弁済期後も実行完了まで存続し、処分清算では第三者への処分時に消滅する」と時点で書き分ける。あてはめでは、弁済期・処分（譲渡や登記）・弁済や供託の日付を時系列に並べ、処分が弁済より先かどうかで結論を出す。受戻しが否定されても設定者には清算金請求権が残ることまで書くと答案が締まる。

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譲渡担保の法律構成と清算義務・受戻権

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この観点で解ける過去問（7肢）

司法試験 2015年第14問ウ直接

不動産の譲渡担保において，債務者が弁済期にその譲渡担保権に係る債務を弁済しない場合，譲渡担保権者がその不動産を譲渡したときは，譲受人は確定的にその不動産の所有権を取得し，債務者は債務を弁済してその不動産を受け戻すことができない。

予備試験 2020年第6問ア応用

所有する土地に譲渡担保権を設定した債務者は，債務の弁済期が経過した後は，債権者が担保権の実行を完了する前であっても，債務の全額を弁済して目的物を受け戻すことはできない。

司法試験 2020年第14問ア応用

予備試験 2023年第7問ア対比

設定者は、被担保債権について不履行があった後は、譲渡担保権者に対し、受戻権を放棄することにより、清算金の支払を請求することができる。

司法試験 2023年第16問ア対比

設定者は、被担保債権について不履行があった後は、譲渡担保権者に対し、受戻権を放棄することにより、清算金の支払を請求することができる。

司法試験 2011年第16問イ対比

譲渡担保権の設定者は，被担保債権が弁済期を経過した後においては，譲渡担保の目的物についての受戻権を放棄し，譲渡担保権者に対し，譲渡担保の目的物の評価額から被担保債権の額を控除した金額の清算金を請求することができる。

司法試験 2019年第16問イ対比

債務者は，被担保債権の弁済期後は，譲渡担保の目的物の受戻権を放棄することにより，譲渡担保権者に対し清算金の支払を請求することができる。

観点 3

譲受人が背信的悪意者であっても、弁済期後の譲渡による受戻権の消滅という結論は変わらない

原審は、譲受人が背信的悪意者なら設定者はなお受け戻せ、その所有権を登記なしに対抗できるとしたが、最高裁はこれを否定した。理由は二つで、主観で結論が動くと権利関係がいつまでも確定しないこと、担保権者は譲受人の主観を知りうる立場にあるとは限らず不測の損害を受けかねないことである。弁済期後の譲渡は処分権能の正当な行使であり、受戻しによる物権変動がそもそも生じない以上、177条の対抗問題として第三者の背信性を問う場面ではない。これに対し、弁済によって譲渡担保権が消滅した後に担保権者が譲渡した場合は、設定者への復帰と譲受人への譲渡が二重譲渡類似の関係になり、背信的悪意者でない限り設定者は登記なしに対抗できない（最判昭62.11.12）。

よくある誤り

弁済期後に譲渡された場合でも、譲受人が背信的悪意者であれば、設定者は残債務を弁済して受け戻し、所有権を主張できる（×）
弁済後に担保権者が第三者へ譲渡した場合、設定者は登記がなくても常に所有権を対抗できる（×。背信的悪意者でない限り登記が必要）
弁済後の譲渡では、第三者が善意無過失のときに限り所有権を取得する（×。対抗問題として処理する）

短答での問われ方

司法試験2019年問16ア（○）、2009年問16ア（背信的悪意者なら受け戻せるとする×肢）が直接の出題。同じ問題の中で、弁済後の譲渡を対抗問題とする最判昭62.11.12の肢（2009年問16イ・2015年問14エが○、2011年問16オが×）と並べて問われることが多く、弁済と譲渡の前後で区別させる作りになっている。

論文での書き方

「弁済期→処分→弁済」の順なら受戻しは不可で譲受人の主観は問わない、「弁済→処分」の順なら177条の対抗問題、と前後関係で整理して書く。背信的悪意者排除論をここで持ち出すのは筋違いだという点を、権利関係の早期確定と担保権者の地位の安定という理由とともに示す。

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譲渡担保の法律構成と清算義務・受戻権

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この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2019年第16問ア直接

債務者が弁済期に債務の弁済をしなかった場合において，不動産の譲渡担保権者が目的不動産を譲渡したときは，譲受人がいわゆる背信的悪意者に当たるときであっても，債務者は，残債務を弁済して目的不動産を受け戻すことができない。

司法試験 2009年第16問ア直接

Aが弁済期に債務を弁済しないため，Bが目的不動産を第三者に譲渡し所有権移転登記がされた場合，譲受人がいわゆる背信的悪意者であるときは，Aは残債務を弁済して目的不動産を受け戻し，譲受人に対し，所有権の回復を主張することができる。

司法試験 2009年第16問イ対比

Aが弁済期に債務を弁済し，譲渡担保権が消滅した後に，Bが目的不動産を第三者に譲渡した場合，譲受人がいわゆる背信的悪意者でない限り，Aは，登記をしなければ不動産の所有権を譲受人に対抗することができない。

司法試験 2015年第14問エ対比

不動産が譲渡担保の目的とされ，譲渡担保権の設定者から譲渡担保権者への所有権移転登記がされた場合において，その譲渡担保権に係る債務の弁済により譲渡担保権が消滅した後にその不動産が譲渡担保権者から第三者に譲渡されたときは，譲渡担保権の設定者は，登記がなければ，その所有権をその不動産を譲り受けた第三者に対抗することができない。

司法試験 2011年第16問オ対比

被担保債権の弁済期が到来し，債務者が被担保債権を弁済した後に，譲渡担保権者が目的不動産を第三者に売却した場合には，当該第三者は，被担保債権が弁済されていることについて知らないで，かつ，知らないことに過失がないときに限り，目的不動産の所有権を取得する。

観点 4

受戻しができなくなっても設定者には清算金支払請求権が残り、譲受人からの明渡請求には留置権で対抗できる

本判決は、受戻しを否定しつつ、清算金があれば担保権者にその支払を求めうるとし、清算金との引換給付の抗弁を審理させるため差し戻した。残債務約26万円、時価990万円以上の事案である。その後、譲受人や転得者からの明渡請求に対し、設定者は、担保権者に対してもつ清算金の請求権を被担保債権として留置権を行使できるとされた（最判平9.4.11）。ただし本件の第二次上告審（最判平11.2.26）は、譲受人による清算金支払請求権の消滅時効の援用を認め、明渡請求を無条件で認容した。担保権者自身の引渡請求は、清算金の支払と引換えになる（最判昭46.3.25）。帰属清算型では、清算金の有無と額は、清算金の支払・提供の時か、目的物の評価額が債務額を上回らない旨の通知の時を基準に決まる（最判昭62.2.12）。

よくある誤り

設定者は、譲受人からの明渡請求に対し、担保権者に対する清算金支払請求権を被担保債権とする留置権を主張できない（×）
弁済期後に目的物を譲り受けた第三者は、設定者の清算金支払請求権の消滅時効を援用できない（×）
担保権者からの引渡請求に対し、設定者は清算金支払との同時履行を主張できない（×）

短答での問われ方

留置権の肢は司法試験2019年問16ウ・2023年問16エ、予備試験2023年問7エ（いずれも×肢）。清算金支払請求権の消滅時効の援用は司法試験2016年問5エ・予備試験2016年問3エ（○）で、これは本件の第二次上告審の判断である。帰属清算型の清算金の基準時と引換給付判決は司法試験2009年問16ウ・エで問われた。

論文での書き方

受戻しが否定される場合でも、清算金の有無を検討し、明渡請求に対しては留置権（295条）による引換給付を主張させる流れで設定者側の反論を組み立てる。清算金支払請求権と目的物との牽連性を示し、譲受人に対しても主張できる物権である点を指摘する。時効期間の経過があれば、譲受人が援用権者になる点も検討する。

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この観点で解ける過去問（7肢）

司法試験 2019年第16問ウ応用

債務者が弁済期に債務の弁済をしなかった場合において，不動産の譲渡担保権者が目的不動産を譲渡したときは，債務者は，譲受人からの明渡請求に対し，譲渡担保権者に対する清算金支払請求権を被担保債権とする留置権を主張することができない。

予備試験 2023年第7問エ応用

被担保債権について不履行があった後、譲渡担保権者が譲渡担保権の実行として目的物を譲渡したときは、設定者は、譲受人からの明渡請求に対し、譲渡担保権者に対する清算金支払請求権を被担保債権とする留置権を主張することができない。

司法試験 2023年第16問エ応用

司法試験 2016年第5問エ応用

譲渡担保権者が被担保債権の弁済期後に譲渡担保の目的物を第三者に譲渡したときは，その第三者は譲渡担保権設定者が譲渡担保権者に対し有する清算金支払請求権の消滅時効を援用することができる。

予備試験 2016年第3問エ応用

司法試験 2009年第16問ウ対比

譲渡担保が帰属清算型の場合は，清算金の有無及びその額は，BがAに対し，清算金の支払若しくはその提供をした時，又は目的不動産の適正評価額が債務額を上回らない旨を通知した時を基準として確定される。

司法試験 2009年第16問エ対比

Bが，譲渡担保権の実行として，Aに対し目的不動産の引渡しを求める訴えを提起したのに対し，Aが清算金の支払と引換えにその履行をすべき旨を主張したときは，特段の事情のある場合を除き，Bの請求は，Aへの清算金の支払と引換えにのみ認容される。

観点 5

弁済期後に譲渡担保権者の債権者が目的物を差し押さえて登記した場合も、その後の弁済では設定者は執行を止められない

本判決の考え方は、担保権者自身による譲渡だけでなく、担保権者の債権者による強制執行にも及ぶとされた。最判平18.10.20は、弁済期後に担保権者の債権者が目的不動産を差し押さえ、その登記がされたときは、設定者が差押登記後に債務全額を弁済しても、第三者異議の訴えで執行の不許を求めることはできないとした。弁済期後は担保権者が処分権能を取得し、設定者は換価処分を受忍すべき立場にあるからである。逆に、弁済期前の処分や差押えは処分権能がない段階のものであり、設定者が弁済期までに全額を弁済すれば受戻しは妨げられない。射程は「弁済期を過ぎたか」「処分・差押えが弁済より先か」で切り分ける。

よくある誤り