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民法177条の第三者の範囲――不法占拠者

重要度 A 民法 177条の第三者最判昭25.12.19　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

民法177条の第三者の範囲――不法占拠者（最判昭25.12.19）は、建物を買ったものの登記をしていない所有者が、何の権原（占有を正当化する法的な根拠）もなく居座る者に明渡しを求められるかが問題になった判例です。最高裁は、不法占有者は177条の「第三者」に当たらないから、所有者は登記がなくても所有権の取得を対抗でき、明渡しを求められるとしました。177条の第三者を絞る判例の一つで、二重譲渡や未登記の新築建物と組み合わせて問われます。

事案

民法176条と177条の関係

民法176条によれば、不動産の所有権は売買などの意思表示だけで移転し、登記をしなくても当事者間では効力を生ずる。他方、177条は、登記をしなければ物権の得喪変更を「第三者」に対抗できないとする。そのため、未登記の取得者が権利を主張する場面では、相手方が177条の「第三者」に当たるかどうかで登記の要否が決まる。条文の文言だけを見ると当事者以外の者はすべて第三者になりそうだが、判例は古くからこの範囲を絞ってきた。本件は、建物に何の権原もなく居座る者がこの「第三者」に入るかが争われた事件である。

賃貸借の終了と占有の継続

本件建物はもとAの所有で、昭和19年12月にAがY1に賃貸し、引き渡した。昭和21年頃からY1は内縁関係にあるY2とともに建物を使い、Y2は事業にも利用していた。昭和23年4月25日、AはXに建物を売却し、賃貸人の地位もAからXに移った。同年5月3日、XとY1は賃貸借を合意で終了させ、Y1はいったん退去した。ところがその後、Y1・Y2は建物を占有するに至り、原審の口頭弁論終結時にも現に占有していた。A・X間の売買について所有権移転登記がされた事実は認められない。

訴えと下級審・上告

XはY1・Y2に対し、所有権に基づいて建物の明渡しを求めた。原審（大阪高判昭24.10.10）は、Yらに占有の権原は無いとして、登記の点には触れないまま請求を認容した。Yらは上告し、所有権移転登記を経ていないXは所有権の取得を対抗できず、所有権に基づく返還請求はできないと主張した。登記の有無は事実審でほとんど争われず、上告理由で初めて正面から持ち出された論点である。

要点

不法占拠者は177条の第三者に当たらず、所有者は登記がなくても明渡しを請求できる
177条の第三者は、当事者・包括承継人以外で登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ者に限られる
権原を持つ賃借人は第三者に当たり、新所有者は登記がなければ賃料請求も明渡請求もできない
土地所有者は登記なく不法占拠者を訴えられ、建物の登記名義を残した譲渡人は譲渡を理由に収去義務を免れない

判旨

最高裁は上告を棄却した。原審の認定によれば、Yらは「結局何等の権原なくして」X所有の建物を占有する不法占有者であり、「不法占有者は民法第一七七条にいう『第三者』に該当せず、これに対しては登記がなくても所有権の取得を対抗し得る」とし、これは大審院以来の判例で当審も是認すると述べた。判決自身は理由を詳しく述べていないが、177条の第三者は登記が無いことを主張する正当な利益を持つ者に限られ、何の権原も無い占有者は、Xの登記の欠缺を言い立てても自分の占有を法的に保てる立場に無い、という大審院以来の考え方に立つものである。よって登記の点を判断せずに明渡請求を認めた原審は結論において正当とされた。

観点 1

不法占拠者は177条の第三者に当たらず、所有者は登記がなくても明渡しを請求できる

何の権原もなく不動産を占有する者に対しては、所有者は登記を備えていなくても所有権を対抗でき、所有権に基づく返還・明渡し・妨害排除を請求できる。これは二重譲渡でどちらの買主も未登記の段階でも同じで、各買主は登記を経ないまま占拠者を追い出せる。登記が勝敗を決めるのは買主同士の関係にとどまる。未登記建物を新築した所有者が不法占有者を訴える場合も、保存登記をしていなくてよい。もと賃借人でも、賃貸借が終了した後に居座れば権原を欠き、同じ扱いになる。

よくある誤り

二重譲渡でいずれの買主も未登記のとき、買主は登記をするまで不法占拠者に明渡しを請求できない（×）
新築した未登記建物を不法に占有する者に対し、所有者は登記をしなければ所有権の取得を対抗できない（×）
所有権の取得を第三者に対抗できない者は、権原なく占有する者に対しても物権的請求権を行使できない（×）
土地の譲受人は、移転登記をしなければ、権原なく土地上に建物を所有する者に建物収去を請求できない（×）

短答での問われ方

予備2014年問4イ（二重譲渡に占拠者を紛れ込ませる型）、司法2019年問6オ（未登記の新築建物）、司法2009年問7の3（対抗できない所有者と物権的請求権）、司法2008年問9ア（土地譲受人と無権原の建物所有者）がいずれも×の肢として出ている。「登記がなければ」「登記をするまでは」という限定が付いていたら、相手が権原の無い者かどうかをまず確かめる。

論文での書き方

所有権に基づく明渡請求で被告が登記の欠缺を言う場面では、177条の第三者の規範を示したうえで、被告が占有権原を持たないこと（賃貸借の終了など）を事実から拾い、正当な利益を欠くから第三者に当たらない、と短く当てはめる。現行法でも結論は変わらず、そのまま使える。

この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2014年第4問イ直接

Aが，A所有の甲建物をBとCに二重に売却し，AからBへの所有権移転登記も，AからCへの所有権移転登記もされていない時に，Dが甲建物を勝手に占拠した場合，Bは，AからBへの所有権移転登記をするまでは，Dに対し，所有権に基づき甲建物の明渡しを請求することはできない。

司法試験 2019年第6問オ直接

Aが新築して所有する未登記の甲建物をBが不法に占有している場合，Aは，Bに対し，登記をしなければ甲建物の所有権の取得を対抗することができない。

司法試験 2008年第9問ア直接

Aが所有する甲土地の上に権原なく乙建物を所有しているBに対し，Aから甲土地を譲り受けたCは，AからCへの所有権移転登記をしなければ，甲土地の所有権を主張して乙建物の収去を請求することができない。

司法試験 2009年第7問 3直接

土地の所有権を有するが，その所有権の取得を第三者に対抗することができない者は，その土地を権原なく占有する者に対して，所有権に基づく物権的請求権を行使することができない。

観点 2

177条の第三者は、当事者・包括承継人以外で登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ者に限られる

判例は、177条の第三者を、当事者とその包括承継人以外の者で、登記が無いことを主張するにつき正当な利益を有する者に限っている（大連判明41.12.15）。この絞り込みが無いと、登記を偽造した無権利者に対してさえ真の所有者が負けかねない。正当な利益の無い者の例が、不法占拠者・無権利者・不法行為者であり、他方で当事者の側に立つ者も第三者ではない。順次売買の前々主は当事者に近い立場で、最終の買主は登記なく所有権を主張できる。なお、背信的悪意者の排除は、この客観的な範囲に入る者について主観面から信義則で除く別の段階の問題である。

よくある誤り

177条の第三者とは、当事者及びその包括承継人以外のすべての者をいう（×）
A→B→Cと順次売却された場合、Cは前々主Aに対しても登記がなければ所有権の取得を対抗できない（×）
不法占拠者が背信的悪意者に当たらない限り、所有者は登記なく対抗できない（×。不法占拠者は悪意・背信性を問う前に第三者から外れる）

短答での問われ方

司法2019年問6は、オ（不法占有者）とア（順次売買の前々主・○）を同じ問で並べ、どちらも「第三者ではない者」として処理させる。不動産物権変動の総合問題では、相手方が客観的に第三者の範囲に入るかを先に判断し、入る場合だけ背信的悪意者かどうかを考える、という二段の順序で肢を切る。

論文での書き方

規範は「当事者若しくはその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する者」と書く。理由として、177条は取引の安全のために登記を基準に優劣を決める規定であり、権利を争う立場に無い者まで保護する必要は無いことを添える。背信的悪意者論は主観的要件として別項目で論じ、混ぜない。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2019年第6問ア応用

AがA所有の甲建物をBに売却し，さらにBがこれをCに売却した場合，Cは，Aに対し，登記をしなくても売買による甲建物の所有権の取得を対抗することができる。

観点 3

権原を持つ賃借人は第三者に当たり、新所有者は登記がなければ賃料請求も明渡請求もできない

本件のY1も、賃貸借が続いていればXと有効な取引関係に立つ者であった。権原を持つ賃借人は177条の第三者に当たる。そのため、不動産の譲受人が賃貸人として賃料を請求したり解除したりするには、所有権移転登記を備える必要がある。判例がこう解してきたところ、平成29年改正で605条の2第3項が置かれ、賃貸人たる地位の移転は所有権移転の登記をしなければ賃借人に対抗できないと明文化された。賃借人が賃借権の対抗要件を備えていない場合でも同じで、譲受人は登記を備えるまで所有権を主張して明渡しを求めることができない（大判昭6.3.31）。本件の結論を分けたのは、賃貸借が合意で終わり、Yらが占有を正当化する権原を失っていた点である。

よくある誤り

土地の譲受人は、移転登記をしなくても、建物所有目的の賃借人に賃料の支払を請求できる（×）
賃借権の登記が無い賃借人は、移転登記を経ていない譲受人からの明渡請求を拒めない（×。譲受人の側に登記が要る）
もと賃借人であった者は、賃貸借が終了した後も177条の第三者に当たる（×。権原を失えば不法占拠者と同じ）

短答での問われ方

司法2008年問9は、ア（無権原の建物所有者・×）とウ（建物所有目的の賃借人への賃料請求には登記が要る・○）を並べ、相手方が権原を持つかどうかで登記の要否が逆転することを問う。予備2016年問4の3は、賃借権の登記が無い駐車場の賃借人でも、未登記の譲受人からの明渡請求を拒めるとする肢で○である。現行法では賃料請求について605条の2第3項を根拠に挙げられるようにする。

論文での書き方

被告が賃借権などの占有権原を主張してきたら、それが存続しているかを先に検討する。存続していれば被告は第三者に当たり、原告は登記を要する（賃料請求なら605条の2第3項）。終了していれば不法占拠者として本判決の処理になる。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2008年第9問ウ対比

Aが所有する甲土地の上に建物所有目的の賃借権の設定を受けたEに対し，Aから甲土地を譲り受けたCは，AからCへの所有権移転登記をしなければ，Eに対し賃料の支払を請求することができない。

予備試験 2016年第4問 3対比

Aがその所有する甲土地をBに賃貸し，Bが甲土地を自動車の駐車場として利用していたところ，甲土地の賃借権の登記がされない間に，AがCに対し甲土地を売却した場合において，CがAからの甲土地の所有権移転登記を経由していないときは，Bは，Cからの甲土地の明渡請求を拒むことができる。

観点 4

土地所有者は登記なく不法占拠者を訴えられ、建物の登記名義を残した譲渡人は譲渡を理由に収去義務を免れない

他人の土地に無権原で建物を置く者がいる場合、土地所有者は自分の土地の登記がなくても建物収去土地明渡しを請求できる（本判決の考え方）。相手方は原則として現に建物を所有して土地を占拠している者であり、建物を譲り受けた者は移転登記を受けていなくても相手方になる。ただし、自らの意思で建物の所有権取得登記をした者が建物を譲渡しても、登記名義を保有し続ける限り、譲渡による所有権喪失を土地所有者に主張して収去義務を免れることはできない（最判平6.2.8）。こちらは土地所有者の側ではなく建物の譲渡人の側の登記が問題になる点で、本判決と向きが逆である。

よくある誤り

無権原で建てた建物を売却した登記名義人は、移転登記前でも所有権喪失を理由に土地所有者の収去請求を拒める（×）
無権原の建物を譲り受けた者が未登記なら、土地所有者はその譲受人に建物収去を請求できない（×）

短答での問われ方

予備2014年問4はイ（本判決）とウ（最判平6.2.8）を同じ問に置く。司法2011年問7の2、予備2020年問3アも建物登記名義人の責任を問う。未登記の建物譲受人に収去を請求できないとする肢（司法2008年問9イ、予備2016年問4の1）、登記名義を残した譲渡人に請求できないとする肢（予備2016年問4の2）はどちらも×である。土地所有者の登記は不要、建物側は現在の所有者と名義を残した譲渡人の双方が相手方になる、と区別して覚える。

論文での書き方

建物収去土地明渡請求では、まず原告の土地所有権について被告が第三者に当たらないこと（本判決）を一言で済ませ、本題である相手方の特定（現在の建物所有者か、登記名義人か）に紙幅を割く。

論証カードランク B

建物収去土地明渡請求の相手方（建物登記名義人の責任・最判平6.2.8）

他人の土地上に無権原で建物を所有する者が、建物を第三者に譲渡したのに自己名義の所有権登記を残している場合、土地所有者はこの登記名義人に建物収去土地明渡しを請求できるかが問題となる。土地所有権に基づく妨害排除請求の相手方は

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この観点で解ける過去問（8肢）

予備試験 2014年第4問ウ対比

Aは，B所有の甲土地上に，勝手に乙建物を建築して所有権保存登記をした上，乙建物をCに売却した。その後，Bが，Aに対し，甲土地の所有権に基づき乙建物の収去を請求した場合，Aは，乙建物についてAからCへの所有権移転登記をする前であっても，乙建物の所有権を失ったことを理由としてBの請求を拒むことができる。

司法試験 2011年第7問 2対比

Aは，占有権原なく土地上に建物を建築して自己名義で所有権保存登記をした後，これをBに売り渡したが，所有権移転登記がされる前に，土地所有者であるCから建物収去土地明渡の請求を受けた。その場合において，Aは，Bに所有権移転登記をしていない以上は，その請求を拒むことができない。

予備試験 2020年第3問ア対比

Aが所有する甲土地上に，Bが無権原で乙建物を所有している。Bは，自ら乙建物の所有権保存登記をした後，乙建物をCに売却してその所有権を移転した。この場合において，BからCへの乙建物の所有権移転登記がされていないときは，Aは，Bに対し，所有権に基づき乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができる。

司法試験 2008年第9問イ対比

Aが所有する甲土地の上に権原なく乙建物を所有しているBから乙建物を譲り受けたDに対し，Aは，DがBからの乙建物の所有権移転登記を経由していない場合，Dが乙建物の所有者であることを主張して乙建物の収去を請求することができない。

予備試験 2016年第4問 1対比

A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却した場合において，CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときは，Aは，Cに対し，乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。

予備試験 2016年第4問 2対比

A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却し，CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由した後，CがDに乙建物を売却した場合には，DがCからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときであっても，Aは，Cに対し，乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。

司法試験 2016年第6問 1対比

司法試験 2016年第6問 2対比