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物権的請求権の相手方（建物譲渡後の登記名義保有者）

重要度 A 民法物権的請求権の相手方最判平6.2.8　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

物権的請求権の相手方（最判平6.2.8）は、他人の土地に建つ建物を売った後も自分名義の登記を残していた者に対し、土地所有者が建物を取り壊して土地を明け渡すよう求められるかが問題になった判例です。最高裁は、自らの意思で所有権取得の登記をした者は、名義を持ち続ける限り、建物を売ったことを理由に義務を免れないとし、その理由に信義と公平を挙げました。建物収去土地明渡請求（建物を壊して土地を返せという請求）の相手方の原則と例外を整理する判例として短答で問われます。

事案

土地と建物の関係

他人の土地の上に、土地を使う権原のない建物が建っていると、土地所有者は所有権に基づいて建物を取り除き土地を返すよう求めることができる（建物収去土地明渡請求）。誰に請求するかが問題になるのは、建物が売られた場面である。民法では所有権は売買の意思表示だけで移るから（176条）、登記を見ても、その建物の現在の所有者が誰かは外から確実には分からない。売主名義の登記が残っていれば、土地所有者は、名義上の所有者と実際の所有者のどちらを相手にすべきか迷うことになる。

何が起きたか

本件建物はYの夫Dの所有であったが、Dは昭和58年5月4日に死亡し、Yが相続した。Yは同月17日、この建物をEに代金250万円で売り渡した。ところが、その後の同年12月2日、相続を原因とするYへの所有権移転登記がされ、Eへの移転登記はされないまま、登記簿上は今もY所有名義である。つまりYは、建物を売った後に、自分の名義の登記を備えたことになる。Xは平成2年11月5日、この建物の敷地を競売による売却で取得した。

訴えと下級審

Xは、建物の所有者は登記名義を持つYであり、Yは建物を所有することで土地を占有していると主張して、Yを被告に、土地所有権に基づく建物収去土地明渡しを求めた。Yは、Eへの売却で建物の所有権を失ったのだから土地を占有していないと反論した。第一審はXの請求を棄却し、原審（東京高判平3.12.17）も、Yが建物を所有して土地を占有しているとは認められないとしてXの控訴を棄却した。Xが上告した。

要点

建物収去の相手方は、原則として現実に建物を所有して土地を占拠している者である
自らの意思で所有権の登記をした者は、名義を持ち続ける限り、建物を売ったことを理由に収去義務を免れない
自分の意思によらない登記や、一度も所有したことのない名義人には、収去義務は及ばない
建物の賃借人は収去の相手方ではなく、建物退去土地明渡しの相手方になる

判旨

判旨は、建物収去土地明渡しの相手方は「現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者」であるという原則を確認した。そのうえで、「自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り」、土地所有者に所有権の喪失を主張して義務を免れることはできないとした。理由は、建物の所有は必ず土地の占有を伴うので、土地所有者と譲渡人の関係は「対抗関係にも似た関係」といえること、実質的所有者を相手方とすると土地所有者が探索の困難を強いられ、真に譲渡したなら登記を移すのは難しくないのに名義を残して所有権喪失を言うのは「信義にもとり、公平の見地に照らして許されない」ことである。原判決を破棄し、請求を認容した。

観点 1

建物収去の相手方は、原則として現実に建物を所有して土地を占拠している者である

土地所有権に基づく建物収去土地明渡請求の相手方は、建物を所有することでその敷地を占拠し、土地所有権を侵害している者である。建物が売られて所有権が移れば、買主が新たな侵害者になる。土地所有者が買主に請求するとき、買主への移転登記があるかどうかは関係がない。買主は現に建物の所有者であり、土地所有者に登記の欠缺を主張する立場にない。本判決はこの原則を前提にしており、例外（後記）は土地所有者の請求先を増やすものであって、買主への請求を妨げるものではない。土地所有者は、買主と名義人の譲渡人のどちらも相手方に選べる。なお、土地を譲り受けた者の側も、無権原の建物所有者は177条の第三者に当たらないから、土地の登記なしに請求できる（最判昭25.12.19）。

よくある誤り

買主への所有権移転登記がされていないときは、土地所有者は買主に建物収去を請求できない（×。現実の所有者だから登記の有無を問わず請求できる）
登記名義人に請求できる以上、土地所有者は登記名義人だけを相手にしなければならない（×。現実の所有者である買主にも請求できる）
土地の譲受人は、移転登記がなければ不法占拠者に建物収去を請求できない（×。不法占拠者は177条の第三者に当たらない。最判昭25.12.19）

短答での問われ方

予備 R3 第3問ウ・司法 R3 第6問ウ（同一の肢。買主Cに移転登記がなくても請求できる、○）、予備 H28 第4問 1・司法 H28 第6問 1（買主Cに請求できない、×）、司法 H20 第9問イ（買主Dに請求できない、×）。登記の有無が誰の側の問題なのかを取り違えさせる肢が多い。土地所有者側の登記不要（司法 H20 第9問ア）も同じ問題で並べて出る。

論文での書き方

物権的請求権の相手方は、現に侵害状態を生じさせ、それを取り除くことができる地位にある者だという原則から書き始める。建物の場合は建物所有者が収去すべき者であり、建物所有の事実で敷地の占有を認める。そのうえで、登記名義人を相手方にできるかを例外として論じる二段構えにする。

論証カードランク B

建物収去土地明渡請求の相手方（建物登記名義人の責任・最判平6.2.8）

他人の土地上に無権原で建物を所有する者が、建物を第三者に譲渡したのに自己名義の所有権登記を残している場合、土地所有者はこの登記名義人に建物収去土地明渡しを請求できるかが問題となる。土地所有権に基づく妨害排除請求の相手方は

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この観点で解ける過去問（6肢）

予備試験 2021年第3問ウ直接

Aは，Bが所有する甲土地上に何の権原もなく乙建物を建築し，その所有権保存登記がされた。その後，Aが乙建物をCに売却して所有権を移転した場合，Cヘの所有権移転登記がされていなくても，Bは，Cに対して所有権に基づき乙建物の収去を請求することができる。

司法試験 2021年第6問ウ直接

予備試験 2016年第4問 1直接

A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却した場合において，CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときは，Aは，Cに対し，乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。

司法試験 2016年第6問 1直接

司法試験 2008年第9問イ直接

Aが所有する甲土地の上に権原なく乙建物を所有しているBから乙建物を譲り受けたDに対し，Aは，DがBからの乙建物の所有権移転登記を経由していない場合，Dが乙建物の所有者であることを主張して乙建物の収去を請求することができない。

司法試験 2008年第9問ア対比

Aが所有する甲土地の上に権原なく乙建物を所有しているBに対し，Aから甲土地を譲り受けたCは，AからCへの所有権移転登記をしなければ，甲土地の所有権を主張して乙建物の収去を請求することができない。

観点 2

自らの意思で所有権の登記をした者は、名義を持ち続ける限り、建物を売ったことを理由に収去義務を免れない

他人の土地上の建物の所有権を取得し、自分の意思で所有権取得の登記をした者は、建物を他人に売っても、その登記名義を保有している限り、土地所有者に対して所有権を失ったと主張できない。したがって土地所有者は、名義人である売主に建物収去土地明渡しを請求できる。根拠は、土地所有者と売主の関係が所有権の喪失を争う点で対抗関係に似ていること、実質的な所有者の探索を土地所有者に強いるのは不合理であること、真に売ったなら登記を移せばよいのに名義を残して義務を否定するのは信義則・公平に反することである。本件の登記は売買の後にされた相続登記であったが、判決はYを自らの意思で登記を経由した者として扱い、義務を認めた。転売で買主が登記を備えた後にさらに売った場合も、登記を持ち続けるその買主が同じ扱いを受ける。

よくある誤り

売主は、買主への移転登記をする前でも、所有権を失ったことを理由に建物収去の請求を拒むことができる（×）
土地所有者は、移転登記未了でも、登記名義人の売主に建物収去土地明渡しを求めることはできない（×）
登記を備えた買主がさらに建物を転売すれば、転得者が未登記でも、土地所有者はその買主に請求できない（×。名義を保有する限り義務を免れない）

短答での問われ方

予備 R2 第3問ア（名義人Bに請求できる、○）、予備 H26 第4問ウ（所有権喪失を理由に拒める、×）、司法 R7 第7問エ（名義人Bに求めることができない、×）、司法 H23 第7問 2（拒めない、○）、予備 H28 第4問 2・司法 H28 第6問 2（登記した買主Cが未登記の転得者Dに売った場合、Cに求められない、×）。主語を売主にするか土地所有者にするかで裏返しの形が出るので、結論を一文で覚える。

論文での書き方

原則を述べた後、例外の規範として、自らの意思で所有権取得登記を経由し、引き続き名義を保有する者は所有権喪失を主張して義務を免れないと立てる。理由は対抗関係類似、探索の困難、登記移転の容易さと信義則の三点を短く挙げる。あてはめでは、登記が本人の申請（相続登記を含む）によるか、譲渡後も名義が残っているかを拾う。

論証カードランク B

建物収去土地明渡請求の相手方（建物登記名義人の責任・最判平6.2.8）

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この観点で解ける過去問（6肢）

予備試験 2020年第3問ア直接

Aが所有する甲土地上に，Bが無権原で乙建物を所有している。Bは，自ら乙建物の所有権保存登記をした後，乙建物をCに売却してその所有権を移転した。この場合において，BからCへの乙建物の所有権移転登記がされていないときは，Aは，Bに対し，所有権に基づき乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができる。

予備試験 2014年第4問ウ直接

Aは，B所有の甲土地上に，勝手に乙建物を建築して所有権保存登記をした上，乙建物をCに売却した。その後，Bが，Aに対し，甲土地の所有権に基づき乙建物の収去を請求した場合，Aは，乙建物についてAからCへの所有権移転登記をする前であっても，乙建物の所有権を失ったことを理由としてBの請求を拒むことができる。

司法試験 2025年第7問エ直接

A所有の甲土地に、BがAに無断で乙建物を築造し、所有権保存登記を備えた場合において、その後、Bが乙建物をCに譲渡したときは、Aは、乙建物についてBからCへの所有権移転登記がされていないときであっても、Bに対し、乙建物を収去して甲土地を明け渡すよう求めることができない。

司法試験 2011年第7問 2直接

Aは，占有権原なく土地上に建物を建築して自己名義で所有権保存登記をした後，これをBに売り渡したが，所有権移転登記がされる前に，土地所有者であるCから建物収去土地明渡の請求を受けた。その場合において，Aは，Bに所有権移転登記をしていない以上は，その請求を拒むことができない。

予備試験 2016年第4問 2応用

A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却し，CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由した後，CがDに乙建物を売却した場合には，DがCからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときであっても，Aは，Cに対し，乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。

司法試験 2016年第6問 2応用

観点 3

自分の意思によらない登記や、一度も所有したことのない名義人には、収去義務は及ばない

例外が働くのは、建物の所有者だった者が自分の意思で登記をした場合に限られる。未登記の建物を未登記のまま売れば売主は確定的に所有権を失い、その後に売主の意思によらず売主名義の登記がされても、売主は所有権喪失を主張できる（最判昭35.6.17）。また、名義人が実際には一度も建物を所有したことがなく、通謀などで自分名義の登記を持つにすぎない場合も、収去の義務を負わない（最判昭47.12.7）。本判決はこの二つを維持したうえで例外を示した。根拠も177条を直接当てはめたのではなく、「対抗関係にも似た関係」と信義則・公平である。なお、所有権留保で登録名義を持つ者の撤去義務（最判平21.3.10）は、名義を残すことに担保上の理由があるので、本判決の理屈ではなく弁済期の前後で決まる。

よくある誤り

通謀により一度も建物を所有したことのない者に移転登記をした場合でも、その名義人は建物収去土地明渡しの義務を負う（×）
本判決は、土地所有者が177条の第三者に当たるとして、登記の欠缺を主張できるとした（×。対抗関係に似た関係と信義則が根拠）
登記名義人であれば、その登記が本人の意思によらずにされたものでも収去義務を負う（×）

短答での問われ方

司法 H29 第7問エ（仮装の名義人Cが義務を負う、×）が典型で、本判決と最判昭47.12.7を並べて解かせる。要件の「自らの意思に基づいて」と「所有権を取得した者」を外した肢を切れるようにする。根拠を純粋な対抗問題と説明する選択肢にも注意する。

論文での書き方

規範には必ず「自らの意思に基づいて」の要件を入れる。射程として、①未登記建物の譲渡後に意思によらない登記がされた場合、②もともと無権利の仮装名義人の場合には及ばないことを付け加える。177条の直接適用ではなく類似の関係にとどまることを明示し、名義を残す合理的理由がある場合（所有権留保）との区別にも触れると厚くなる。

論証カードランク B

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この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2017年第7問エ直接

Aは，B所有の土地上に権原なく建物を建築して居住しているが，Cと通謀してその建物についてAからCへの所有権移転登記をした。Cが実際にはその建物を所有したことがない場合でも，Cは，Bに対し，建物収去土地明渡の義務を負う。

観点 4

建物の賃借人は収去の相手方ではなく、建物退去土地明渡しの相手方になる

建物を取り壊す権能を持つのは建物所有者だから、建物収去土地明渡しの相手方は所有者（または本判決の例外にあたる名義人）である。建物を借りて住んでいる者は、建物の占有を通じて敷地を使っているにすぎず、自分で建物を取り壊すことはできない。そこで土地所有者は、賃借人には建物から出て土地を明け渡すこと（建物退去土地明渡し）を求め、収去は所有者に求める。所有者が建物を貸していても、所有者に収去を求められなくなるわけではない。本判決の「誰が収去義務者か」という問いと、占有者に何を求めるかという問いを区別して押さえる。

よくある誤り

無権原の建物所有者が建物を賃貸していれば、占有しているのは賃借人だから、所有者に建物収去を求めることはできない（×）
土地所有者は、建物の賃借人に対しても建物を収去して土地を明け渡すよう求めることができる（×。賃借人には退去を求める）

短答での問われ方

予備 H24 第4問 3・司法 H24 第11問 3（賃貸中なので所有者に収去を請求できない、×）、司法 H21 第7問 4（所有者に収去、賃借人に退去、○）、司法 R7 第7問イ（賃借人Cに収去を求められる、×）。本判決の肢と同じ大問で並んで出る。

論文での書き方

請求を立てるとき、建物所有者（本判決の例外に当たる名義人を含む）には建物収去土地明渡し、建物を借りて占有する者には建物退去土地明渡しと書き分ける。理由は、収去は建物を処分できる所有者にしかできず、賃借人は建物の占有を通じて敷地を占めているにとどまることである。占有者がいる事案では、所有者だけを相手にしても明渡しは実現しないので、両者への請求をそろえて検討する。

この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2012年第4問 3対比

Aは，B所有の土地に何らの権原なく建物を建て，この建物をCに賃貸した。この場合，建物を占有しているのはCであるから，Bは，Aに対して，建物を収去して土地を明け渡すことを請求することはできない。

司法試験 2012年第11問 3対比

司法試験 2009年第7問 4対比

Aが所有する土地上にその土地を利用する権原なくBが建物を所有し，Cがその建物をBC間の賃貸借契約に基づいて占有する場合，Aは所有権に基づく物権的請求権として，Bに対して建物収去土地明渡しを求めることができ，Cに対して建物退去土地明渡しを求めることができる。

司法試験 2025年第7問イ対比

A所有の甲土地に、BがAに無断で乙建物を築造し、これをCに対し賃貸し、引き渡したときは、Aは、Cに対し、乙建物を収去して甲土地を明け渡すよう求めることができる。