宅地建物取引業者の報酬請求権
宅地建物取引業者の報酬請求権（最判昭44.6.26）は、買主である県から頼まれて土地の買受けを仲介した宅建業者が、依頼のない売主にも報酬を請求できるかが問題になった判例です。最高裁は、宅建業者は商行為の仲介をする商事仲立人でなく民事仲立人だが商人ではあるとしたうえで、もっぱら買主のために仲介した以上、売主に対する商法512条の報酬請求権は生じないとしました。仲立人の種類と商人の報酬請求権を整理する判例で、短答では民事仲立人か商事仲立人かの区別が問われます。
事案
宅建業者の地位と報酬の根拠
宅地建物の売買の仲介を業とする者が商法上どのような地位に立つかが、報酬請求の前提として問題となる。商法543条の仲立人（商事仲立人）は「他人間の商行為」の媒介を業とする者であり、商行為でない行為を媒介する者はこれに当たらない（民事仲立人）。他方、502条11号は仲立ちに関する行為を営業的商行為とし、これを自己の名をもって業とする者は商人となる（4条1項）。商人が営業の範囲内で他人のために行為をしたときは、約定がなくても相当な報酬を請求できる（512条）。商事仲立人の報酬は当事者双方が等しい割合で負担する（550条2項）。宅地建物取引業法（当時の17条）は業者が受ける報酬額の上限を定めていた。
何が起きたか
兵庫県は、県営住宅を建てるため、本件土地を含む周辺一帯約5、6万坪を買収して宅地を造成する計画を立て、宅地建物取引業者Xに用地買受けの媒介を委託した。Xは、本件土地の所有者Yの代理人Dが用地の一部の売買をあっせんしているとの噂を聞き、Dに対し、他の地主との買受交渉に協力してほしいと頼み、Dもこれを了承した。しかし、Dが本件土地の売却の媒介をXに委託したことはなく、Xが売却を説得しても強硬に拒み続けた。Dは結局、土地収用法による収用などをおそれて売却を承諾し、県を買主、Yを売主とする本件売買が成立した。
訴えと下級審
Xは、本件売買を媒介したとして、売主Yに報酬金の支払を求めた。原審の大阪高判昭42.9.26はXの請求を退けた。Xは、原審の事実認定を争い、媒介の委託は準委任ではないなどと主張して上告した。
要点
- 宅建業者は民事仲立人であるが、仲立ちに関する行為を営業とするから商人である
- 512条の報酬請求には、相手方からの委託か相手方のためにする意思が必要である
- 非委託者に550条2項の平分負担は及ばず、宅建業法の報酬規定も請求の根拠にならない
判旨
最高裁は上告を棄却した。まず、宅地建物取引業者は一般に、商法543条にいう他人間の商行為の媒介を業とする者ではないから商事仲立人ではなく「民事仲立人ではあるが」、502条11号の仲立ちに関する行為を営業とするから4条1項により「商人であることはいうまでもなく」とした。そのうえで、Xは売主Yの委託により、またはYのためにする意思をもって媒介したのではなく、買主である県の委託により「もつぱら同県のためにする意思をもつて」媒介したのであるから、Yに対し512条による報酬請求権を取得せず、550条の「適用をみる余地はない」とした。宅地建物取引業法17条は報酬額の最高限度の定めであり、報酬請求権の「発生の根拠となるものではない」とも述べた。
観点 1
宅建業者は民事仲立人であるが、仲立ちに関する行為を営業とするから商人である
商事仲立人（543条）は他人間の商行為の媒介を業とする者をいう。媒介する行為が商行為であれば、委託を当事者の一方からしか受けていなくても仲立人に当たる。これに対し、商行為でない行為を媒介する者は民事仲立人であり、本判決は宅建業者を一般にこちらに位置づけた。もっとも、502条11号の仲立ちに関する行為には民事仲立ち（不動産の仲介、結婚の媒介など）も含まれるので、これを営業とする宅建業者は4条1項の商人となる。したがって、512条など商人一般の規定は宅建業者にも及ぶが、結約書の交付義務（546条）など仲立営業の章の規定は民事仲立人には当然には及ばない。なお、媒介の委託は法律行為でない事務の委託であり、準委任（民法656条）の性質をもつ。
よくある誤り
- 宅建業者は宅地建物の売買の媒介を業とするから、商法上の仲立人（商事仲立人）にあたる（×。他人間の商行為の媒介ではないから民事仲立人）
- 宅建業者は民事仲立人であるから商人ではない（×。502条11号の行為を営業とする者として4条1項の商人）
- 商行為以外の行為の媒介を業とする民事仲立人も、結約書の交付義務を負う（×。546条は商事仲立人の規定）
- 仲立人というには、媒介する行為の当事者双方から委託を受けていなければならない（×。一方からの委託でも、他人間の商行為の媒介を業とすれば仲立人に当たる）
- 結婚の媒介は商取引ではないから、営業としてしても商行為にならない（×。502条11号の仲立ちには民事仲立ちも含まれる）
短答での問われ方
商人・商行為の分野で、仲立人の定義と商人性を組み合わせて問われる。司法 H22 第52問 肢1 は民事仲立人に結約書の交付義務がないことを問う（義務ありとする肢が×）。司法 H23 第52問 ウ は、商人でない旅行者だけから委託を受けて宿泊契約を媒介する者について、相手方のホテル会社から委託を受けていなくても仲立人に当たることを問う（当たらないとする肢が×）。司法 H18 第51問 肢3、予備 R5 第28問 肢3 は、結婚の媒介を営業としてすれば商行為になることを問い（○）、民事仲立ちも502条11号に含まれるという本判決の前提で解ける。
論文での書き方
論文で正面から問われることは少ないが、報酬請求の前提として、請求者が商人であることを示す場面で使う。宅建業者であれば「民事仲立人であるが、502条11号の行為を営業とするから4条1項により商人である」と一文で認定し、543条以下の仲立営業の規定ではなく商人一般の規定（512条）を根拠に検討する流れを示す。
この観点で解ける過去問（4肢）
司法試験 2010年 第52問 1応用
商行為以外の行為の媒介をすることを業とする民事仲立人は，当事者間で行為が成立したときは，当事者の氏名又は商号，行為の年月日及びその要領を記載した書面を各当事者に交付しなければならない。
司法試験 2011年 第52問 ウ対比
AがBから委託を受けてBのために宿泊契約の締結を媒介する場合において，Aが宿泊契約の相手方であるホテル会社からその媒介の委託を受けていないときは，Aは，仲立人に該当しない。
予備試験 2023年 第28問 3応用
自己の営業として婚姻の媒介をする行為は、商行為となる。
司法試験 2006年 第51問 3応用
結婚の媒介を引き受ける行為は，営業としてするときは，商行為となる。
観点 2
512条の報酬請求には、相手方からの委託か相手方のためにする意思が必要である
512条は、商人が営業の範囲内で「他人のために」行為をしたとき、報酬の約定がなくても相当な報酬を請求できるとする。本判決は、宅建業者が売主の委託を受けず、売主のためにする意思もなく、買主の委託によりもっぱら買主のために媒介した場合には、媒介の結果として売買が成立しても、売主に対する512条の報酬請求権は生じないとした。媒介が結果的に売主の役に立ったというだけでは「他人のために」した行為とはいえないということである。他方、512条は請求する側が商人であれば足り、相手方が商人であることは要しない。民法の委任が特約のない限り無償であるのと対照的に、商人の行為は有償が原則である。
よくある誤り
- 宅建業者が買主の委託でもっぱら買主のために媒介した場合でも、売買が成立すれば売主に相当な報酬を請求できる（×）
- 512条の報酬請求は、当事者双方が商人である場合に限り認められる（×。相手方が商人である必要はない）
- 商人が委託を受けて営業の範囲内で行為をしても、報酬の合意がなければ報酬を請求できない（×。512条により相当な報酬を請求できる）
短答での問われ方
司法 H21 第51問 肢2 が本判決そのものの結論を問う（×）。予備 H23 第28問 イ、予備 H27 第28問 ウ、予備 H30 第28問 肢4、予備 R5 第28問 肢1 は512条の要件（相手方が商人でなくてよい・合意がなくてよい）を問う。民法の委任・寄託の無償原則（予備 H28 第12問 オ、司法 H28 第26問 オ）と対比で出る。
論文での書き方
規範は「512条の報酬請求には、商人が営業の範囲内で、相手方の委託により、または相手方のためにする意思をもって行為をしたことを要する」。あてはめでは、誰から委託を受けたか、相手方と接触した目的が誰の利益のためだったか（本件では他の地主との交渉への協力を頼んだにとどまり、売主は売却を拒み続けた）を拾う。売買が成立したという結果だけでは足りないことを明示する。
この観点で解ける過去問（7肢）
司法試験 2009年 第51問 2直接
宅地建物取引業者は，買主からの委託によって土地の売買の媒介をした場合であって，売主からの委託によるものでなく，かつ，売主のためにする意思をもってしたものでないときでも，当該売主に対し，相当な報酬を請求することができる。
予備試験 2011年 第28問 イ応用
商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは，その他人に対し，相当な報酬を請求することができるとの規律
予備試験 2015年 第28問 ウ応用
商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは，その他人が商人であるか否かにかかわらず，相当な報酬を請求することができる。
予備試験 2018年 第28問 4応用
委託を受けた商人がその営業の範囲内において委託者のために行為をした場合には，委託者との間で報酬についての合意がないときであっても，その委託者に対し，相当な報酬を請求することができる。
予備試験 2023年 第28問 1応用
商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。
予備試験 2016年 第12問 オ対比
受任者は，特約がなくとも，委任者に対して報酬を請求することができる。
司法試験 2016年 第26問 オ対比
受任者は，特約がなくとも，委任者に対して報酬を請求することができる。
観点 3
非委託者に550条2項の平分負担は及ばず、宅建業法の報酬規定も請求の根拠にならない
商事仲立人については、報酬は当事者双方が等しい割合で負担する（550条2項）とされ、委託していない当事者も半額の支払義務を負う。本判決は、宅建業者が売主の委託を受けず売主のためにする意思で媒介したのでもない以上、550条の適用の余地はないとした。宅建業者は民事仲立人であるから仲立営業の章の規定が当然に及ぶわけでもない。また、宅地建物取引業法の報酬規定（当時の17条）は業者が受ける報酬額の上限を定めるものにすぎず、報酬請求権を発生させる根拠にはならないとした。
よくある誤り
- 仲立人の報酬は、最初に媒介を依頼した者が全額負担する（×。550条2項により当事者双方が等しい割合で負担）
- 宅建業者は、売主から委託を受けていなくても、550条2項により売主に報酬の半額を請求できる（×）
- 宅地建物取引業法の報酬規定は、業者に報酬請求権を与える根拠規定である（×。上限の定めにすぎない）
短答での問われ方
仲立営業の問題で550条2項の平分負担が単独で問われる（予備 R7 第28問 ウ、司法 H22 第52問 肢2）。本判決はその適用範囲を絞った例として、非委託者・民事仲立人には当然には及ばないことと結び付けて覚える。
論文での書き方
報酬請求の根拠を検討するときは、①512条（委託または相手方のためにする意思）、②550条2項（商事仲立人の平分負担）、③個別の業法、の順に可能性をつぶす。本判決は②③をいずれも否定しているので、委託をしていない当事者への請求は原則として認められないと結論づける。請求が通るのは、委託がなくても相手方のためにする意思をもって媒介したと事実から認定できる場合に限られる。
この観点で解ける過去問（2肢）
予備試験 2025年 第28問 ウ対比
仲立人の報酬は、当事者双方が等しい割合で負担する。
司法試験 2010年 第52問 2対比
仲立人の報酬は，最初に行為の媒介を依頼した者が負担する。
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