判例集／民法／造作買取代金の提供と建物の明渡し

造作買取代金の提供と建物の明渡し

重要度 B 民法造作代金と同時履行最判昭29.7.22　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約5分

造作買取代金の提供と建物の明渡し（最判昭29.7.22）は、借家人が取り付けた建具などの造作を家主に買い取らせたうえで、その代金が支払われるまで建物の明渡しを拒めるかが問題になった判例です。最高裁は、造作代金の債権は造作について生じた債権で建物について生じた債権ではないとして、建物の留置も、同時履行の抗弁による明渡しの拒絶もできないとしました。造作代金と建物明渡しは同時履行の関係にないという結論が、敷金返還などと並べて短答で問われる判例です。

事案

造作買取請求権という仕組み

借家人が家主の同意を得て建物に取り付けた建具や設備などの造作は、賃貸借が期間満了や解約申入れで終わるとき、家主に時価で買い取らせることができる。当時は借家法5条に定められ、現在は借地借家法33条が同じ権利を置いている。この権利は形成権であり、借家人が行使の意思表示をすれば、それだけで家主との間に造作の売買が成立し、家主は代金債務を負う。借家人が投じた費用を回収させるための制度である。

明渡し請求と借家人の抵抗

家主は賃貸借の更新を拒絶し、借家人らに家屋の明渡しを求めて訴えを起こした。原審の東京高裁（昭和27年10月28日判決）は、この更新拒絶に正当な理由があると判断し、借家人側が敗れた。借家人側は上告し、造作の買取りを請求した以上、その代金が支払われるか提供されるまでは家屋を明け渡す必要はない、つまり家屋の留置や同時履行の抗弁で明渡しを拒めるはずだと主張した。最高裁第一小法廷はこの上告を棄却した。

要点

造作代金の支払と建物の明渡しは同時履行の関係に立たない
造作代金債権を被担保債権として建物を留置することもできない
建物買取請求権では敷地まで留置でき、敷金返還では明渡しが先になる

判旨

判旨は、造作買取代金債権は「造作に関して生じた債権で、建物に関して生じた債権でない」とし、留置権を否定した最判昭29.1.14を引いて、借家人の主張を退けた。裁判要旨では、造作の買取りを請求した借家人は、代金の不払を理由に家屋を留置することも、代金の提供がないことを理由に同時履行の抗弁で家屋の明渡しを拒むこともできないとされる。造作と建物は別の物であり、価値の小さい造作の代金を盾に建物全体を押さえることを許すと、かえって当事者間の公平を損なうという考え方が背景にある。

観点 1

造作代金の支払と建物の明渡しは同時履行の関係に立たない

造作買取請求権を行使すると家主と借家人の間に造作の売買が成立するが、その代金債務と対価の関係にあるのは造作の引渡しであって、建物の明渡しではない。建物と造作の価値には通常大きな開きがあり、造作は取り外して建物だけを返すこともできるから、造作代金の未払を理由に建物全体の明渡しを止めさせると、公平を図る533条の趣旨に反する。そこで判例は、借家人は造作代金の提供がないことを理由に同時履行の抗弁で建物の明渡しを拒めないとした。拒めるのは造作の引渡しだけである（大判昭13.3.1は代金と造作の引渡しの同時履行を認める）。平成29年改正後の533条、借地借家法33条のもとでもなお妥当する。

よくある誤り

造作買取請求権を行使すれば、造作代金支払債務と建物明渡（引渡）債務は同時履行の関係にある（×）
借家人は造作代金が提供されるまで建物の明渡しを拒むことができる（×）
造作代金債務と同時履行に立つのは建物明渡債務である（×。対価関係にあるのは造作の引渡し）

短答での問われ方

「同時履行の関係にある」と言い切る形で×肢として出る。司法 H24 第24問エ、司法 R1 第22問ウがほぼ同文である。同じ問の中に、敷金返還と建物明渡し（同時履行にならない）、詐欺取消し・制限行為能力取消しによる相互の返還義務（同時履行になる）が並ぶので、組合せで覚える。

論文での書き方

造作買取請求権は形成権で、行使により造作の売買が成立すると述べたうえで、造作代金債務と建物明渡債務は対価関係になく、価値の差も大きいから、同時履行を認めると533条の公平の趣旨に反する、として否定する。借家人が拒めるのは造作の引渡しにとどまると結論を明示し、建物買取請求権では敷地の明渡しまで拒めることとの違いを一言添えると厚くなる。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2012年第24問エ直接

建物の賃借人が造作買取請求権の行使をした場合，賃貸人の造作代金支払債務と賃借人の建物引渡債務は，同時履行の関係にある。

司法試験 2019年第22問ウ直接

建物賃貸借契約が終了し賃借人が造作買取請求権を行使した場合，賃貸人の造作買取代金支払義務と賃借人の建物明渡義務とは，同時履行の関係にある。

観点 2

造作代金債権を被担保債権として建物を留置することもできない

留置権は「その物に関して生じた債権」を持つ者に認められる（295条1項）。造作代金債権は造作について生じた債権であり、建物について生じた債権ではないから、建物との牽連性を欠き、借家人は建物を留置できない（最判昭29.1.14）。本判決もこの先例を引き、代金の不払を理由とする家屋の留置と、同時履行の抗弁による明渡拒絶の両方を退けた。したがって短答では、留置権の問題として出ても同時履行の問題として出ても、「造作に関する債権で建物に関する債権ではない」という一つの理由で、どちらも否定と判断できる。留置できるのは造作そのものにとどまる。

よくある誤り

造作買取代金債権を被担保債権として建物について留置権を行使できる（×）
造作代金債権は建物に関して生じた債権である（×。造作に関して生じた債権）

短答での問われ方

留置権の牽連性の問題として、司法 R3 第10問エが「建物について留置権を行使できる」とする×肢を出している。必要費・有益費の償還請求権（建物について生じた債権なので留置できる）と並べて出るので、債権がどの物について生じたかで振り分ける。

論文での書き方

留置権の成否では、被担保債権が「その物に関して生じた」か（牽連性）を規範に置き、造作代金債権は造作について生じたもので建物とは牽連しないとあてはめる。同時履行の抗弁と留置権の両方を主張する設問では、本判決と最判昭29.1.14をまとめて示せば足りる。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2021年第10問エ直接

建物の賃借人は，造作買取請求権の行使によって生じた賃貸人に対する代金債権を被担保債権として，建物について留置権を行使することができる。

観点 3

建物買取請求権では敷地まで留置でき、敷金返還では明渡しが先になる

対比で覚える場面が二つある。一つは借地人の建物買取請求権で、行使すると建物代金の支払と建物の引渡しが同時履行となり、建物を占有し続けるにはその敷地も占有せざるを得ないので、敷地の明渡しも拒め、敷地の留置も認められる（大判昭18.2.18。借地権の譲受人が買取りを請求した場合につき大判昭14.8.24）。造作は取り外せば建物だけを返せるのに対し、建物を手元に置いたまま土地だけを返すことはできない点が、結論を分ける。もう一つは敷金で、建物の明渡しが先に履行されるべきものとされ、明渡しと敷金返還は同時履行にならず、敷金返還請求権で建物を留置することもできない（最判昭49.9.2、現行622条の2第1項1号）。

よくある誤り

建物買取請求権を行使しても、敷地について留置権は行使できない（×）
建物明渡債務と敷金返還債務は同時履行の関係にある（×）
賃借人は敷金が返還されるまで建物を留置できる（×）

短答での問われ方

予備 R6 第6問エは建物買取請求権による敷地の留置を○とする。敷金と明渡しの同時履行は、司法 H20 第25問 5（明渡しを受けた後に返せば足りる。○）、司法 H27 第21問ア（○）、司法 R1 第22問オ（×）、司法 R5 第23問イ（×）と繰り返し出ている。敷金による建物の留置は、司法 H29 第11問ア・予備 H29 第5問ア、司法 R4 第26問ウ・予備 R4 第12問ウがいずれも×である。造作・建物買取・敷金の三つを一覧にして結論を区別する。

論文での書き方

借地上の建物買取請求では、対価関係に立つのは建物代金と建物の引渡しであるとしたうえで、建物の引渡しを拒みながら敷地だけを明け渡すことはできないから、その反射として敷地の明渡しも拒めると論じる。造作買取の場面では、対価関係がなく、価値の差が大きく、造作を外して建物を返せるので同じ扱いをしない、と対比させる。敷金は条文（622条の2第1項1号）で明渡し先履行が決まっていると示す。

この観点で解ける過去問（9肢）

予備試験 2024年第6問エ対比

A所有の甲土地を建物所有目的で賃借し、その引渡しを受けていたBが甲土地上に存するB所有の建物につき建物買取請求権を行使したときは、Bは、Aからの甲土地の明渡請求に対し、その建物の代金債権を被担保債権として、留置権を行使することができる。

司法試験 2019年第22問オ対比

期間満了による建物の賃貸借契約終了に伴う賃借人の建物明渡義務と賃貸人の敷金返還義務とは，同時履行の関係にある。

司法試験 2015年第21問ア対比

判例によれば，家屋の賃貸借契約の締結時に敷金が差し入れられた場合，その賃貸借契約の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，同時履行の関係にない。

司法試験 2017年第11問ア対比

AがBから甲建物を賃借し，Bに敷金を交付していた場合において，その賃貸借契約が終了したときは，Aは，敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。

予備試験 2017年第5問ア対比

予備試験 2022年第12問ウ対比

Aは、賃貸借契約が終了したときは、敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。