判例集／民法／造作買取代金債権と建物の留置

造作買取代金債権と建物の留置

重要度 B 民法留置権の牽連性最判昭29.1.14　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

造作買取代金債権と建物の留置（最判昭29.1.14）は、借家人が畳や建具などの造作を家主に時価で買い取らせたときの代金債権を理由に、留置権によって建物そのものの明渡しを拒めるかが問題になった判例です。最高裁は、造作買取代金債権は造作に関して生じた債権で、建物に関して生じた債権ではないとして、建物の留置を認めませんでした。留置権の要件である牽連性（債権と物とのつながり）の論点の判例で、建物代金債権で建物を留置できる建物買取請求権の場合と対比して押さえる位置づけです。

事案

造作買取請求権と留置権の仕組み

建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付け加えた畳・建具などの造作は、賃貸借が終わるときに賃貸人に時価で買い取るよう請求できる。当時は借家法5条が定め、現在は借地借家法33条1項が引き継いでいる。この請求権は形成権であり、行使すれば賃貸人との間で造作について売買と同様の関係が当然に生じ、賃借人は造作の代金債権を取得する。他方、民法295条1項は、他人の物を占有する者が「その物に関して生じた債権」を有するときに、弁済を受けるまでその物を留置できるとしている。そこで、造作の代金債権を被担保債権として、造作だけでなく建物そのものの明渡しまで拒めるかが問題となる。

何が起きたか

原審の認定によれば、家主は昭和19年中、借家人に対し、第一・第二の建物を、賃料1か月50円、毎月28日限りその月分を支払う約定で、期間を定めずに賃貸した。上告理由とこれに対する最高裁の応答からうかがえるところでは、借家人が賃借建物の一部に同居人を置いたことが民法612条の問題とされ、家主は契約を解除して建物の明渡しを求めた（事件名は家屋明渡請求である）。借家人は、同居人を置くのは借家権の利用方法にすぎず賃貸人の承諾は要らないと争い、さらに、造作の買取代金債権があることを理由に建物の明渡しを拒む趣旨の主張もした。

訴えと下級審・上告

原審の東京高裁は昭和28年6月30日に判決をし、借家人がこれに対して上告した。家主が控訴人、借家人が被控訴人であったから、控訴審で借家人が敗れたことになる。上告理由は四点あり、第一点は同居人を置くのに承諾を要するとした判例は民法612条の解釈を誤っているというもの、第二点は解除が民法1条に反するというもの、第三点は二つの建物について別々の賃貸借があったというもの、第四点が造作買取代金債権と建物との関係を問うものであった。最高裁第一小法廷は裁判官全員一致で、いずれの論旨も退けて上告を棄却した。

要点

造作買取代金債権は造作に関して生じた債権であり、これを被担保債権として建物を留置することはできない
同じ理由で、造作代金の支払と建物の明渡しは同時履行の関係に立たない
建物買取請求権の場合は逆に、建物代金債権で建物を留置でき、その反射として敷地の明渡しも拒める
牽連性は、物自体から生じた債権か、物の返還請求権と同一の法律関係から生じた債権かで判断する

判旨

上告棄却。最高裁は上告理由第四点に対し、「造作買取代金債権は造作に関して生じた債権で、建物に関して生じた債権ではないと解するを相当とする」と述べ、大審院昭和6年1月17日判決を参照するだけで主張を退けた。判決自身はこれ以上の理由を書いていない。民法295条1項の留置権は、債権が留置する「その物に関して生じた」こと（牽連性）を要件とするから、債権が造作に関するものにとどまる以上、留置できるのは造作であって建物ではない、という帰結になる。造作は建物から取り外せる別の物で、代金はその対価にすぎないことが実質的な理由と理解されている。同居人を置くには賃貸人の承諾が要るとする従来の判例も改める必要はないとされた。

観点 1

造作買取代金債権は造作に関して生じた債権であり、これを被担保債権として建物を留置することはできない

造作買取請求権を行使すると、賃貸人との間に造作についての売買と同じ関係が生じ、賃借人は代金債権を取得する。本判決は、この代金債権を造作に関して生じた債権と位置づけ、建物との牽連性を否定した。造作は建物に付け加えられていても建物とは別の物であり、代金はその造作の対価にとどまるからである。したがって、民法295条1項により留置できるのは造作だけで、建物の明渡しは拒めない。造作は取り外せるうえ、価値も建物よりずっと小さいのが通常で、小さな債権のために建物全体の返還を止めるのは均衡を失するという考慮が背後にある。根拠規定は旧借家法5条から借地借家法33条1項に移ったが、結論は現行法でも変わらない。

よくある誤り

造作買取代金債権を被担保債権として、建物について留置権を行使できる（×。留置できるのは造作だけである）
造作は建物に付加されて一体となっているから、造作代金債権は建物に関して生じた債権である（×）
借地借家法の制定で造作買取請求権の根拠条文が変わったので、本判決の結論は現行法では妥当しない（×）

短答での問われ方

司法試験2021年問10エが本判決そのものを問う。「造作買取請求権の行使によって生じた賃貸人に対する代金債権を被担保債権として，建物について留置権を行使することができる」とする肢で、×である。留置権だけを集めた問題の一肢として、必要費・有益費の償還請求権による留置の肢と並べて出る。「建物について」を「造作について」と読み替えれば正しくなるので、留置の対象が何かを必ず確かめる。

論文での書き方

まず造作買取請求権が成立するかを確かめる。賃借人の債務不履行で解除された場合には、そもそも造作買取請求権は認められない（最判昭31.4.6）。成立する場合は、民法295条1項の牽連性の定義を示し、造作代金は造作の対価であって、建物自体から生じた債権でも建物の返還請求権と同一の法律関係から生じた債権でもないとあてはめ、建物の留置を否定する。造作は取り外せること、建物との価値の差が大きいことを実質的な理由として添える。射程は建物の留置の否定にとどまり、造作そのものの留置や引渡拒絶まで否定するものではない。

論証カードランク B

留置権の成立要件（牽連性・債務者と所有者の同一性・二重譲渡と留置権）

留置権は、他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで物を留置し、弁済を間接的に強制する法定担保物権である（民法295条1項本文）。要件は、①他人の物の占有、②被担保債権がその物に関して生じたこと（牽連

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2021年第10問エ直接

建物の賃借人は，造作買取請求権の行使によって生じた賃貸人に対する代金債権を被担保債権として，建物について留置権を行使することができる。

観点 2

同じ理由で、造作代金の支払と建物の明渡しは同時履行の関係に立たない

本判決と同じ年の最判昭29.7.22は、造作代金の提供がないことを理由に同時履行の抗弁で建物の明渡しを拒むこともできないとした。理由は本判決と同じで、造作代金債権は建物に関して生じた債権ではないからである。造作の買取りによって成立するのは造作についての売買類似の関係なので、賃借人は代金の支払があるまで造作の引渡しを拒むことはできるが、建物の明渡し義務は造作代金と対価関係に立たない。短答では留置権と同時履行の抗弁権の両方で同じ結論になることを一組で覚えておけば、どちらの形で問われても迷わない。

よくある誤り

賃貸人の造作代金支払債務と賃借人の建物明渡債務は同時履行の関係にある（×）
造作代金が提供されるまで、賃借人は同時履行の抗弁により建物の明渡しを拒める（×）

短答での問われ方

司法試験2012年問24エは「賃貸人の造作代金支払債務と賃借人の建物引渡債務は，同時履行の関係にある」、司法試験2019年問22ウは「賃貸人の造作買取代金支払義務と賃借人の建物明渡義務とは，同時履行の関係にある」とし、いずれも×である。どちらも同時履行の抗弁権を集めた問題の一肢で、直接の根拠は最判昭29.7.22だが、理由づけは本判決と共通である。

論文での書き方

賃貸借終了に基づく明渡請求に対し、賃借人が造作買取請求をしたうえで抗弁を出す事例では、留置権と同時履行の抗弁権の双方を検討し、いずれも建物との関係では否定、造作の引渡しについてだけ同時履行が認められると整理する。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2019年第22問ウ応用

建物賃貸借契約が終了し賃借人が造作買取請求権を行使した場合，賃貸人の造作買取代金支払義務と賃借人の建物明渡義務とは，同時履行の関係にある。

司法試験 2012年第24問エ応用

建物の賃借人が造作買取請求権の行使をした場合，賃貸人の造作代金支払債務と賃借人の建物引渡債務は，同時履行の関係にある。

観点 3

建物買取請求権の場合は逆に、建物代金債権で建物を留置でき、その反射として敷地の明渡しも拒める

借地人が建物買取請求権を行使した場合、代金債権は建物そのものの売買代金であるから、建物に関して生じた債権に当たり、建物を留置できる。そして建物を留置すれば敷地も占有し続けることになるため、その反射的な効果として土地の明渡しも拒めるとされる（大判昭14.8.24）。造作買取請求権との違いは、代金の対象が留置したい物そのものかどうかにある。造作代金は造作の対価で建物の対価ではないのに対し、建物代金は建物の対価である。両者は名前が似ているので、短答では結論が逆になることを対で覚えるのが最も効率がよい。

よくある誤り

借地人が建物買取請求権を行使しても、買取代金債権を被担保債権として土地の明渡しを拒むことはできない（×）
造作買取請求権と同様に、建物買取請求権の代金債権でも建物は留置できない（×）

短答での問われ方

予備試験2017年問5エ・司法試験2017年問11エ（同一肢）は、借地権者が建物の買取請求権を行使しても「留置権を行使して甲土地の明渡しを拒むことはできない」として×。予備試験2024年問6エは、土地の明渡請求に対し建物の代金債権を被担保債権として「留置権を行使することができる」として○。問われているのが建物ではなく土地の明渡しである点に注意し、本判決との対比で解く。

論文での書き方

牽連性のあてはめでは、被担保債権がどの物の対価なのかを特定する。建物買取請求の事例では建物の留置を肯定したうえで、敷地については建物の留置に伴う反射的効果として明渡しを拒めると書き、敷地の占有について賃料相当額の返還義務が生じうることにも目を配る。

この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2024年第6問エ対比

A所有の甲土地を建物所有目的で賃借し、その引渡しを受けていたBが甲土地上に存するB所有の建物につき建物買取請求権を行使したときは、Bは、Aからの甲土地の明渡請求に対し、その建物の代金債権を被担保債権として、留置権を行使することができる。

予備試験 2017年第5問エ対比

甲土地の借地権者であるAが甲土地上にある建物について買取請求権を行使した場合，Aは，甲土地の賃貸人であるBに対し，その買取代金債権を被担保債権とする留置権を行使して甲土地の明渡しを拒むことはできない。

司法試験 2017年第11問エ対比

観点 4

牽連性は、物自体から生じた債権か、物の返還請求権と同一の法律関係から生じた債権かで判断する

留置権の牽連性は、公平の見地から物の留置を認めるべき関係があるかで決まり、一般には、債権が物自体から生じた場合と、債権と物の引渡請求権が同一の法律関係または事実関係から生じた場合に認められる。費用償還請求権は前者、売買代金債権は後者の典型である。本判決はこの枠組みのもとで、造作代金債権がどちらにも当たらないことを示した例として位置づけられる。賃貸借の場面では、敷金返還請求権も建物の明渡し後に発生するため、これを被担保債権として建物を留置することは認められない（最判昭49.9.2、民法622条の2第1項1号）。賃借人が建物を留置できる債権とできない債権を一覧で整理しておくとよい。

よくある誤り

賃貸借が終了すれば、賃借人は敷金が返還されるまで建物を留置できる（×）
賃借人が賃貸借に関して取得した債権であれば、どれでも建物との牽連性が認められる（×）

短答での問われ方

予備試験2017年問5ア・司法試験2017年問11ア（同一肢）と、予備試験2022年問12ウ・司法試験2022年問26ウ（同一肢）は、いずれも賃貸借が終了したときは敷金が返還されるまで建物を留置できるとして×。2017年の問は同じ問の中に建物買取請求権と有益費の肢が並ぶ。造作代金・建物代金・敷金・有益費のそれぞれについて、建物を留置できるかを即答できるようにしておく。

論文での書き方

規範として牽連性の二類型を示し、問題の債権がどちらに当たるかを確かめる。造作代金はどちらにも当たらず、敷金返還請求権は弁済期の点でも明渡しが先履行となる。賃借人側の主張を検討するときは、債権ごとに牽連性と弁済期を分けて論じると答案が整理される。

論証カードランク B

留置権の成立要件（牽連性・債務者と所有者の同一性・二重譲渡と留置権）

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2017年第5問ア対比

AがBから甲建物を賃借し，Bに敷金を交付していた場合において，その賃貸借契約が終了したときは，Aは，敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。

司法試験 2017年第11問ア対比

予備試験 2022年第12問ウ対比

Aは、賃貸借契約が終了したときは、敷金が返還されるまで甲建物を留置することができる。