判例集／民法／債務不履行による賃貸借契約の解除と承諾がある転貸借の帰趨

債務不履行による賃貸借契約の解除と承諾がある転貸借の帰趨

重要度 A 民法転貸借の終了時期最判平9.2.25　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

債務不履行による賃貸借契約の解除と承諾がある転貸借の帰趨（最判平9.2.25）は、賃貸人が承諾した建物の又貸し（転貸借）で、賃借人の賃料不払により元の賃貸借が解除された場合に、転貸借がいつ終わり、転借料をいつまで払う必要があるかが問題になった判例です。最高裁は、転貸人の債務は履行不能となり、転貸借は原則として賃貸人が転借人に目的物の返還を請求した時に終了するとして、その後の転借料の請求を退けました。合意解除の場合と対比して短答で問われます。

事案

転貸借の仕組みと当事者

Xは、本件建物を所有者である訴外の会社から借り受け、所有者の承諾を得たうえで、これをY1社に転貸していた。Y2社は当初Y1と一緒に本件建物でスイミングスクールを営んでいたが、のちにY1と実質的に一体となり、Y1とともに転借人の立場に立った。つまり、所有者＝賃貸人、X＝賃借人兼転貸人、Yら＝転借人という三者の関係があり、転貸借は賃貸人の承諾を受けた適法なものであった。適法な転貸借では、転借人は賃貸人に対して転借権を主張できるが、その転借権は、あくまでも賃貸人と賃借人の間の原賃貸借が続いていることを土台にしている。

賃料の不払と原賃貸借の解除、明渡し

Xは昭和61年5月分以降の賃料を支払わなかった。所有者は、昭和62年1月31日までに未払賃料を払うよう催告し、払わなければその日に契約を解除するとの意思表示をしたが、Xは支払わず、原賃貸借は同日限り解除により終了した。所有者は同年2月25日、XとYらを相手に本件建物の明渡し等を求める訴えを起こした。Yらは昭和63年12月1日以降、Xへの転借料の支払をやめた。平成3年6月12日に所有者の明渡請求を認める第一審判決が出て、Yらに関する部分は控訴がなく確定し、同年10月15日、強制執行によりYらは建物を明け渡した。

転借料をめぐる訴えと原審の判断

Xは、Yらに対し、主位的に転貸借契約に基づく昭和63年12月1日から平成3年10月15日までの転借料合計1億3110万円を、予備的に同じ額の不当利得の返還を求めた。原審（東京高判平5.10.27）は、原賃貸借がXの債務不履行で解除されても転貸借は終わらず、Yらが現に建物を使い続けている限り転借料を払う義務を免れないとして、Yらの相殺の主張を一部認めた残りの額で主位的請求を認容した。Yらが上告した。

要点

原賃貸借が賃借人の債務不履行で解除されると、承諾転貸借は賃貸人が転借人に返還を請求した時に履行不能で終了する
原賃貸借が債務不履行解除や期間満了で終了すると、転借人は転借権を賃貸人に対抗できず、明渡しを拒めない
合意解除は転借人に対抗できないが、その当時賃貸人が債務不履行による解除権を持っていたときは対抗できる
転借人は遅くとも返還請求を受けた時から賃貸人に使用利益相当額の損害賠償か不当利得の返還を負う

判旨

最高裁は原判決のうちYら敗訴部分を破棄し、Xの請求をいずれも棄却した。承諾のある転貸借では転借人が賃貸人に対抗できる転借権を持つことが重要であり、転貸人が自分の不履行で原賃貸借を解除されることは、転借人に使用収益させる債務を怠ることにあたる。賃貸人が転借人に直接返還を求めれば、転借人は返還義務と使用利益の賠償・返還義務を負う一方、転貸人が賃貸借を結び直して転借権を対抗できる状態に戻すことは「もはや期待し得ない」。そこで転貸人の債務は「社会通念及び取引観念に照らして履行不能」となり、転貸借は、原則として「賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に」終了するとした。本件では昭和62年2月25日の提訴で明渡しが請求されており、昭和63年12月1日の時点で転貸借は既に終了していたから、同日以降の転借料は発生しない。

観点 1

原賃貸借が賃借人の債務不履行で解除されると、承諾転貸借は賃貸人が転借人に返還を請求した時に履行不能で終了する

転貸人が転借人に負う債務は、単に建物を使わせることにとどまらず、転借人が賃貸人に転借権を対抗できる状態を保つことを含む。原賃貸借が解除された時点では、転貸人が賃貸人と契約を結び直す余地がまだあるので、解除の瞬間に履行不能とはならない。しかし賃貸人が転借人に直接返還を求めれば、その回復はもう望めないから、その時点で転貸人の債務は社会通念上の履行不能となり、転貸借は解除の意思表示を待たずに終了する。賃貸人が転貸を承諾していたことは、この結論を左右しない。終了の時期は「原則として」返還請求時であり、事案によってはこれと違う時点が認定される余地が残されている。

よくある誤り

賃貸人が転貸借を承諾していた以上、原賃貸借が債務不履行で解除されても転貸人の債務は履行不能にならない（×）
原賃貸借が債務不履行で解除された時点で、転貸借も当然に終了する（×。終了は原則として返還請求時）
転借人が建物を現に使用している限り、明渡しを終えるまで転貸借は続き転借料の支払義務を負う（×。原審の考え方で、最高裁が退けた）
転貸借が終了するには、転借人から転貸人への解除の意思表示が必要である（×。履行不能により当然に終了する）

短答での問われ方

判旨がそのまま○の肢になる型（予備2012問10イ・司法2012問26イ・司法2024問27ウ）と、「承諾していた以上、履行不能とはならない」と結論を逆にした×の肢（予備2017問7エ・司法2017問16エ）が繰り返し出る。終了原因が「転貸人の債務の履行不能」であることと、終了時期が「返還請求時」であることの二つを正確に覚えれば足りる。

論文での書き方

転貸人の転借人に対する転借料請求や、転借人の転貸人に対する損害賠償請求が問われたときに使う。規範として、転貸人の債務は転借権を賃貸人に対抗できる状態を保つことを含むから、賃貸人が転借人に返還を請求した時に履行不能となり、616条の2により転貸借は終了すると書く。あてはめでは、原賃貸借の終了原因が賃借人の不履行による解除であること、賃貸人が訴えの提起や内容証明などで転借人に返還を求めた日を特定し、その日以降の転借料債権は発生しないと結ぶ。

論証カードランク A

原賃貸借の終了と転借人の地位（613条3項・合意解除と債務不履行解除）

適法な転貸借がされた後に原賃貸借が終了した場合、転借人の地位は終了原因によって異なる。第一に、賃貸人と賃借人が原賃貸借を合意解除した場合、賃貸人はこれを転借人に対抗できない（民法613条3項本文）。承諾により転貸借を適法

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この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2012年第10問イ直接

建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て当該建物を転貸した場合において，原賃貸借が賃借人（転貸人）の賃料不払を理由とする解除により終了したときは，転貸借は，原賃貸借の賃貸人が転借人に対して当該建物の返還を請求した時に，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。

司法試験 2012年第26問イ直接

司法試験 2024年第27問ウ直接

賃貸人の承諾を得て建物の転貸借がされた場合において、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了したときは、転貸借契約は、原則として賃貸人が転借人に対して建物の明渡しを請求した時に終了する。

予備試験 2017年第7問エ直接

AがBに建物を賃貸し，BがAの承諾を得てCに同建物を転貸した場合において，AB間の賃貸借契約がBの債務不履行を理由とする解除により終了したときは，AがCに建物の返還を請求しても，Aが転貸借を承諾していた以上，BC間の転貸借契約におけるBのCに対する債務は履行不能とはならない。

司法試験 2017年第16問エ直接

観点 2

原賃貸借が債務不履行解除や期間満了で終了すると、転借人は転借権を賃貸人に対抗できず、明渡しを拒めない

転借権は原賃貸借の上に成り立つ権利であるから、原賃貸借が賃借人の債務不履行による解除や期間満了で終了すれば、転借人は賃貸人に占有権原を主張できない。賃貸人は所有権に基づいて転借人に目的物の返還・明渡しを請求できる。債務不履行解除の際、賃貸人は転借人に賃料を代わりに払う機会を与える必要はなく、転借人への催告なしに解除の効果を主張できる（最判昭37.3.29）。賃貸人は転借人に義務を負わないし、転借人も原賃貸借の存続に依存することを承知して契約しているからである。ただし建物の賃貸借が期間満了や解約申入れで終わる場合、借地借家法34条により賃貸人は転借人への通知をしなければ終了を対抗できず、通知から6か月で転貸借が終了する。

よくある誤り

賃貸人が転貸を承諾していた以上、原賃貸借が終了しても転借人は賃貸人に明渡しを拒める（×）
賃借人の賃料不払で原賃貸借を解除するには、転借人にも催告して代払の機会を与えなければならない（×。最判昭37.3.29）
原賃貸借が期間満了で終了した場合、賃貸人は転借人に所有権に基づく返還を請求できない（×）

短答での問われ方

期間満了・更新なしで原賃貸借が終われば、賃貸人は所有権に基づき転借人に引渡しを請求できるとする○の肢が、司法2023問27オ（動産）・司法2010問23オ（動産）で出ている。動産なので借地借家法34条は問題にならない点にも注意する。債務不履行解除の場面で転借人の地位が賃貸人に対して守られないことは、本判決の肢（終了時期）の前提として一緒に押さえる。

論文での書き方

賃貸人の転借人に対する明渡請求では、所有権に基づく返還請求の請求原因（所有・占有）に対し、転借人が転借権（承諾ある転貸）を占有権原として抗弁に出し、賃貸人が原賃貸借の債務不履行解除を再抗弁に出す構造で書く。この請求の可否を論じるには転借権を賃貸人に対抗できないことを示せば足り、転貸借自体がいつ終わるか（本判決の論点）は転貸人・転借人間の請求で論じると整理する。建物の期間満了なら借地借家法34条の通知の有無をあてはめる。

論証カードランク A

原賃貸借の終了と転借人の地位（613条3項・合意解除と債務不履行解除）

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この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2023年第27問オ応用

Bが、Aの承諾を得て甲をCに転貸していた場合において、AB間の賃貸借の期間が満了し、その賃貸借が更新されなかったときは、Aは、Cに対して、所有権に基づいて甲の引渡しを請求することができる。

司法試験 2010年第23問オ応用

動産の賃借人が，その所有者である賃貸人の承諾を得てこれを転借人に転貸していたところ，賃借人と賃貸人との間の賃貸借の期間が満了し，同賃貸借が更新されなかった場合，賃貸人は転借人に対して，所有権に基づいて目的物の返還を請求することができる。

観点 3

合意解除は転借人に対抗できないが、その当時賃貸人が債務不履行による解除権を持っていたときは対抗できる

本判決の債務不履行解除と対比されるのが、賃貸人と賃借人の合意による解除である。当事者の合意だけで、承諾を得て成立した転借人の地位を奪うのは信義に反するから、賃貸人は合意解除を転借人に対抗できない。判例法理であったこの準則は、平成29年改正で613条3項本文として条文になった。他方、合意解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を持っていた場合は、もともと転借人の地位を覆せる立場にあったのだから対抗できる（同項ただし書）。合意解除が対抗できない場合、賃借人は転貸借から抜け、賃貸人が転貸人の地位を引き継いで、従前の転貸借の内容で転借人との関係が続くと解されている。

よくある誤り

賃貸人が転貸を承諾していた場合でも、原賃貸借を合意解除すれば転借人に明渡しを請求できる（×。613条3項本文）
合意解除の当時、賃借人の債務不履行による解除権を有していたときであっても、合意解除を転借人に対抗できない（×。同項ただし書）

短答での問われ方

合意解除の対抗不能そのもの（予備2012問10ア・司法2012問26アは○、司法2018問25ウは明渡しを請求できるとして×）と、ただし書の例外を否定した×の肢（予備2020問11エ・司法2020問25エ）が出る。本判決の肢と同じ大問に並ぶことが多いので、「債務不履行解除なら対抗できる、合意解除なら原則対抗できない」をセットで覚える。

論文での書き方

原賃貸借の終了原因を、債務不履行解除・合意解除・期間満了などに分けて論じる。合意解除なら613条3項本文で対抗できず、ただし書の要件（合意解除の時点で債務不履行解除権が発生していたこと）をあてはめる。賃借人による賃借権の放棄や更新拒絶のように当事者の意思で原賃貸借が終わる場合にも、同項の趣旨が及ぶとして類推適用を論じるのがよい。

論証カードランク A

原賃貸借の終了と転借人の地位（613条3項・合意解除と債務不履行解除）

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この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2012年第10問ア対比

土地の賃借人が賃貸人の承諾を得て当該土地を転貸したときは，原賃貸借の賃貸人と賃借人との間で原賃貸借を合意解除しても，これをもって転借人に対抗することができない。

司法試験 2012年第26問ア対比

司法試験 2018年第25問ウ対比

AがBC間の賃貸借を承諾していた場合において，AがBとの間で甲建物の賃貸借を合意解除したときは，Aは，Cに対し，甲建物の明渡しを請求することができる。

予備試験 2020年第11問エ対比

賃借人が適法に賃借物を転貸し，その後，賃貸人が賃借人との間の賃貸借を合意により解除した場合，賃貸人は，その解除の当時，賃借人の債務不履行による解除権を有していたときであっても，その合意解除をもって転借人に対抗することはできない。

司法試験 2020年第25問エ対比

観点 4

転借人は遅くとも返還請求を受けた時から賃貸人に使用利益相当額の損害賠償か不当利得の返還を負う

本判決は、終了時期を返還請求時とする理由の一つとして、転借人の賃貸人に対する責任を挙げた。返還請求を受けた転借人は、返還義務を負うだけでなく、遅くともその時点から明け渡すまでの使用収益について、賃貸人に不法行為による損害賠償義務か不当利得返還義務を負う。請求を受けた後は、占有に権原がないことを知った者として扱われるからである。もしこの後も転貸借が続くとすると、転借人は賃貸人への使用利益の支払と転貸人への転借料の二重の負担を負うことになり、不合理である。返還請求時に転貸借を終わらせることで、この二重払いが避けられる。

よくある誤り

原賃貸借が解除された後も、転借人は転借料を払っている限り賃貸人に使用利益を返す義務を負わない（×）
返還請求の後も転貸借が続き、転借人は賃貸人と転貸人の双方に対価を払わなければならない（×。返還請求時に転貸借は終了する）

短答での問われ方

この観点を正面から問う肢は見当たらない。もっとも、終了時期を返還請求時とする理由として理解しておくと、判旨どおりの肢（司法2024問27ウ・予備2012問10イ）を理屈から○と判断でき、「明渡しまで転借料を払う義務がある」とする誤りの型も確実に切れる。

論文での書き方

賃貸人から転借人への損害賠償・不当利得返還請求では、遅くとも返還請求時から転借人に故意・過失または悪意（190条1項）が認められると書き、それ以前の期間は善意占有者として果実を取得できる（189条1項）かを検討する。転貸借の終了時期と賃貸人への責任の始期が一致する点を指摘すると、本判決の理由づけを正確に示せる。