判例集／民法／建物賃借人による地代弁済と第三者弁済

建物賃借人による地代弁済と第三者弁済

重要度 A 民法第三者弁済最判昭63.7.1　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

建物賃借人による地代弁済と第三者弁済（最判昭63.7.1）は、借地上の建物を借りている人が、借地人の意思に反してでも代わりに地代を払えるかが問題になった判例です。最高裁は、借地権がなくなると建物賃借人は建物を出て土地を明け渡す立場にあるので、地代を払って借地権の消滅を防ぐ法律上の利益があるとし、借地人が反対していても有効に払えるとしました。弁済について「正当な利益」を持つ第三者は誰かという論点の代表例で、現行474条2項の解釈としてもそのまま通用する判例です。

事案

借地・借家の三者関係

平成29年改正前の民法474条2項は、利害関係のない第三者は債務者の意思に反して弁済できないと定めていた。A1は昭和36年、建物を所有する目的で、Yから妻A2と共同で本件土地を借り受け、その上の本件建物の1階をXら夫婦に貸し、自分たちは2階に住んでいた。XらとYの間に契約関係はなく、Xらの住まいは借地権と建物賃貸借の二重の土台に支えられていた。A1らが地代を滞らせたため、Yは土地賃貸借を解除したとして、昭和42年、A1に建物収去・土地明渡しを、A1・A2に滞った賃料などの支払を、Xらに建物退去・土地明渡しを求めて提訴した。翌年7月、地代の不払が引き続き3回に及べば賃貸借は解除となり、A1らは建物を収去して土地を明け渡し、Xらも退去するという内容の裁判上の和解が成立した。

地代の不払とXらの供託

その後A1が死亡し、A2が相続した。多額の負債に苦しむA2は、昭和55年になると地代を払わなくなり、Xらの持参した家賃の受取りも拒んだ。和解条項どおりの解除と退去を案じたXらは、Yの事務所に地代の代払いを申し出たが断られた。そこでXは、YとA2を相手方として、A2が払わないならXの払う地代を受け取るよう求める調停を申し立てたが、第1回期日の前に和解調書の正本がXらに送達され、YとA2は期日に出頭しなかった。そこでXは滞っていた分から地代を供託し、以後も毎月続けた。A2はYの側に補助参加し、借地権の消滅はやむをえないと述べ、Xらは、A2がYと示し合わせてわざと地代を払わないのだと反論した。

Xらの訴えと下級審

Xらは、和解調書に基づく強制執行を許さないよう求め、主位的に請求異議の訴えを、予備的に執行文付与に対する異議の訴えを起こした。第1審は、適法な弁済の提供がないとしてXらの請求を退けた。控訴審（広島高判昭62.9.30）は、借地契約が解除されれば建物賃借人は賃借権の基盤を失って退去を求められる立場に立つから、地代の弁済について法律上の利害関係を持つとして、請求異議を認めた。Yは、改正前474条2項の利害関係は法律上かつ直接のものでなければならず、土地と建物は別個の不動産だから建物賃借人の利害は事実上のものにとどまると主張して上告した。

要点

借地上の建物の賃借人は、土地賃借人の意思に反しても敷地の地代を弁済できる
正当な利益とは弁済しないと法律上の不利益を受ける関係であり、事実上の利害では足りない
正当な利益のある第三者は、受領を拒まれれば供託でき、弁済すれば当然に債権者に代位する
土地賃貸借が賃料不払で法定解除されれば建物賃借人は退去を免れず、解除前に建物賃借人へ催告する必要もない

判旨

上告棄却。最高裁は、「借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有する」とした。理由は、建物賃借人と土地賃貸人の間に直接の契約はないものの、「土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係」にあり、地代を払って敷地の賃借権の消滅を防ぐことに法律上の利益があるからである。土地と建物が別の不動産であることや、直接の関係がないことは、利害関係を否定する理由にならない。そのため建物賃借人は、土地賃借人の意思に反しても地代を有効に弁済できる。現行474条2項の「正当な利益を有する者」の解釈としても、そのまま通用する。

観点 1

借地上の建物の賃借人は、土地賃借人の意思に反しても敷地の地代を弁済できる

474条2項本文により、弁済について正当な利益を持たない第三者は、債務者の意思に反して弁済することができない。本判決は、借地上の建物の賃借人が敷地の地代の弁済について法律上の利害関係（現行法の正当な利益）を持つとした。土地賃借権が消滅すると、建物賃借人は土地賃貸人から建物退去・土地明渡しを求められる法律関係に立つから、地代を払って借地権の消滅を防ぐ法律上の利益がある、というのが理由である。したがって、土地賃借人が地代を払わない、あるいは代払いに反対している場合でも、建物賃借人の弁済は有効であり、土地賃貸人が受領を拒めば供託もできる。

よくある誤り

借地上の建物の賃借人は敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を持たないから、借地人の意思に反して地代を払えない（×）
土地賃借人が地代の支払を拒絶しているときは、建物賃借人は土地の賃料を払えない（×。意思に反しても払える）
建物賃借人と土地賃貸人の間には契約関係がないから、土地賃借人の意思に反する地代の弁済は無効である（×）
土地賃貸人が建物賃借人に地代を催告しても、土地賃借人の意思に反するときは建物賃借人は払えない（×）

短答での問われ方

短答の出題数が多い。予備H25第9問ア、司法H25第23問アはほぼ同文で、土地賃借人の意思に反しても払えるかを問う。司法H27第19問エは土地賃借人が支払を拒絶している設例、司法H29第21問イはAB間の賃料をCがBの意思に反して払う設例、司法R5第20問イは改正後の文言で同じ結論を問う。逆に、利害関係がないから払えないとする司法H23第28問3、土地賃借人の意思に反すれば催告に応じられないとする司法H22第24問エは誤りの型である。結論は常に「払える」であり、土地賃借人が反対しているという事情に惑わされないこと。

論文での書き方

借地上の建物の賃借人による地代の代払いが問題となる事案では、474条2項の正当な利益の有無を論点として立て、規範（弁済しなければ法律上の不利益を受ける関係）を示したうえで、借地権の消滅→建物退去・土地明渡義務という連鎖をあてはめ、本判決を引いて肯定する。弁済が受領されなければ供託（494条1項）により債務を消滅させ、土地賃貸人の解除を阻止できることまで書くと、建物賃借人の救済として答案がまとまる。

この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2013年第9問ア直接

判例によれば，土地の賃借人がその土地上の建物を賃貸している場合において，建物の賃借人は，その土地の賃料について，土地の賃借人の意思に反しても弁済をすることができる。

司法試験 2013年第23問ア直接

司法試験 2015年第19問エ直接

Aの所有する甲土地を，Bが建物の所有を目的として賃借し，Bが甲土地上に乙建物を建築して乙建物をCに賃貸した場合，BがAに対し甲土地の賃料の支払を拒絶しているときは，Cは，Aに対し甲土地の賃料の支払をすることができる。

司法試験 2017年第21問イ直接

Aがその所有する土地をBに賃貸し，Bがその土地上にあるB所有の建物をCに賃貸していた場合，Cは，Bの意思に反するときでも，AB間の賃貸借契約における賃料について，Aに弁済をすることができる。

司法試験 2023年第20問イ直接

建物の所有を目的とする土地の賃貸借がされた場合において、その建物を賃借した者は、土地の賃借人の意思に反しても、その土地の賃料債務の弁済をすることができる。

司法試験 2011年第28問 3直接

借地上の建物の賃借人は，その敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有するとはいえないので，借地人の意思に反して，第三者として地代を弁済することはできない。

司法試験 2010年第24問エ直接

Aが土地の賃料の支払をCに対し催告した場合において，Cは，Bの意思に反するときは，この催告に応じて賃料を支払うことができない。

観点 2

正当な利益とは弁済しないと法律上の不利益を受ける関係であり、事実上の利害では足りない

正当な利益（改正前の利害関係）は法律上のものに限られる。物上保証人や担保不動産の第三取得者が典型である（最判昭39.4.21）。これに対し、債務者の親族であるとか、債務者の第二会社的な立場にある会社であるといった事実上の利害しか持たない者は当たらない。本判決は、別個の不動産である土地と建物の関係は事実上のものにすぎず、直接の法律関係も要るという上告理由を退け、債権者と直接の契約関係がなくても、法律上の不利益を受ける関係があれば足りるとした。なお、正当な利益のない第三者も、債務者の意思に反しない限り弁済でき、債務者の意思に反していても、そのことを債権者が知らなければ弁済は有効である（474条2項ただし書）。

よくある誤り

物上保証人は、債務者の意思に反しては被担保債務を弁済できない（×。正当な利益がある）
債務者の親族であれば、それだけで弁済について正当な利益を持つ（×。事実上の利害にとどまる）
正当な利益と言えるには、債権者と直接の法律関係にあることが必要である（×。本判決は直接の契約関係がなくても肯定）
正当な利益のない第三者が債務者の意思に反して弁済した場合、債権者が善意でも弁済は無効である（×。474条2項ただし書）

短答での問われ方

予備R1第9問ウ・司法R1第19問ウは、物上保証人が債務者の意思に反して弁済できるかを問う（できる）。司法H21第25問4は、利害関係のない第三者は債務者の意思に反して弁済できないという原則そのものを問う。予備H30第9問ウ・司法H30第19問ウは、当事者が第三者弁済を禁止した場合（474条4項）を問う。いずれも474条の要件を、債務の性質・当事者の禁止・正当な利益と債務者の意思・債権者の意思の順に整理しておけば解ける。

論文での書き方

規範は「弁済をしないと債権者から執行を受け、あるいは自己の権利を失うなど、法律上の不利益を受ける関係にある者」とまとめる。あてはめでは、その者が失う権利（担保目的物の所有権、借地上の建物の利用権など）を具体的に特定し、単なる親族関係・取引関係・感情的な結びつきではないことを示す。改正法は、正当な利益のない第三者の弁済を、債権者が善意なら有効とし（474条2項ただし書）、債権者の意思に反するときは原則無効とした（同条3項）ので、正当な利益の有無が債権者の受領判断の基準として重要になった点も意識する。

この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2019年第9問ウ応用

本件債務の物上保証人は，Aの意思に反しては，本件債務を弁済することができない。

司法試験 2019年第19問ウ応用

本件債務の物上保証人は，Aの意思に反しては，本件債務を弁済することができない。

司法試験 2009年第25問 4応用

利害関係を有しない第三者は，債務者の意思に反して，その債務の弁済をすることができない。

予備試験 2018年第9問ウ応用

第三者は，当事者が合意により禁止したときは，弁済をすることができない。

司法試験 2018年第19問ウ応用

第三者は，当事者が合意により禁止したときは，弁済をすることができない。

観点 3

正当な利益のある第三者は、受領を拒まれれば供託でき、弁済すれば当然に債権者に代位する

本件のXらは、代払いを拒まれたので地代を供託した。弁済について正当な利益を持つ第三者は債務者の意思に反しても弁済できるのだから、債権者が受領を拒めば、債務者の意思に反するときでも弁済供託ができる（494条1項）。また、弁済した第三者は債権者に代位する（499条）。正当な利益を持つ者は、債務者への通知や承諾という対抗要件を備えなくても、代位を債務者や第三者に対抗できる（500条は467条の準用から除いている）。改正により474条の「利害関係」の語は法定代位の要件と同じ「正当な利益」にそろえられたので、第三者弁済の可否と法定代位を同じ基準で判断することになる。

よくある誤り

利害関係のある第三者でも、債務者の意思に反するときは供託できない（×）
第三者が有効に弁済しても、債権者の承諾がなければ代位できない（×。現行499条は承諾を要しない）
正当な利益を持つ第三者が代位を債務者に対抗するには、債権譲渡と同じ対抗要件が要る（×。500条）

短答での問われ方

司法H26第20問1（供託できる・○）と司法H30第20問ア（供託できない・×）は表裏の肢である。司法H28第20問アは有効に弁済した第三者の代位を問う。本判決の事案自体が、代払いを拒まれた建物賃借人の供託だったことと結びつけて覚えると混同しにくい。

論文での書き方

建物賃借人が地代を供託した事案では、①正当な利益があるので債務者の意思に反する弁済も有効、②債権者の受領拒絶を理由とする供託で地代債務は消滅し、不払を理由とする解除はできない、③弁済者は土地賃借人に求償でき、代位により地代債権を行使できる、という順に効果を述べる。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2014年第20問 1応用

債務の弁済について利害関係を有する第三者が弁済の提供をしたのに，債権者がその受領を拒む場合には，当該第三者は，債務者の意思に反するときであっても，供託をすることができる。

司法試験 2018年第20問ア応用

債務の弁済について利害関係を有する第三者が債権者に弁済の提供をしたのに債権者がその受領を拒んだ場合，当該第三者は，債務者の意思に反するときは，供託することができない。

司法試験 2016年第20問ア応用

債務者の意思に反することなく有効に弁済した第三者は，弁済によって当然に債権者に代位する。

観点 4

土地賃貸借が賃料不払で法定解除されれば建物賃借人は退去を免れず、解除前に建物賃借人へ催告する必要もない

本判決が建物賃借人の地代代払いを認める背景には、その地位の弱さがある。土地賃貸借が合意解除された場合、土地賃貸人は特段の事情がない限り、解除を借地上の建物の賃借人に対抗できない（最判昭38.2.21）。しかし賃料不払による法定解除であれば対抗でき、建物賃借人は退去・明渡しを免れない。しかも土地賃貸人は、解除の前に建物賃借人へ地代の支払を催告する必要はなく、土地賃借人に催告すれば足りる（最判昭51.12.14）。そこで建物賃借人に残された防御手段が、自ら地代を払って解除を防ぐことであり、本判決はその道を正面から認めた。転貸借については、合意解除を転借人に対抗できないという規律が613条3項に明文化された。

よくある誤り

土地賃貸人は、賃料不払を理由に土地賃貸借を解除する前に、建物賃借人にも支払の機会を与えなければならない（×）
土地賃貸借が合意解除されれば、土地賃貸人は特段の事情がなくても建物賃借人に明渡しを求められる（×）
土地賃貸借の債務不履行解除は、借地上の建物の賃借人には対抗できない（×）

短答での問われ方

司法H22第24問は、借地上の建物の賃貸借をめぐる判例をまとめて問う大問である。イ（合意解除は特段の事情がない限り建物賃借人に対抗できない・○）、ウ（建物賃借人への催告がないことを理由に終了を否定できない・○）、エ（土地賃借人の意思に反すれば催告に応じて払えない・×）を、本判決と対比させて一括で押さえる。

論文での書き方

借地上の建物の賃借人や転借人の保護が問われたら、まず土地賃貸借の終了原因が合意解除か法定解除かを分ける。法定解除なら対抗されることを前提に、解除前の段階で建物賃借人が地代を代払いできること（本判決）を示し、合意解除なら信義則上対抗できないこと（最判昭38.2.21、転貸借なら613条3項）で処理する。土地賃借人と土地賃貸人が通じて不払を装う事案では、解除を対抗することが信義に反しないかを検討する余地がある。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2010年第24問ウ対比

AがBの賃料不払を理由に土地の賃貸借を解除した場合において，Cは，Aが土地の賃料の支払をCに対し催告しなかったことを理由に，土地の賃貸借の終了を否定することができない。

司法試験 2010年第24問イ対比

AとBが土地の賃貸借を解除する旨の合意をした場合において，Aは，特別の事情のない限り，Cに対し土地の賃貸借の終了を主張することができない。