判例集／民法／他人名義の建物登記と借地権の対抗力

他人名義の建物登記と借地権の対抗力

重要度 A 民法借地権の対抗力最大判昭41.4.27　最高裁判所大法廷更新 2026/11/12 読了約11分

他人名義の建物登記と借地権の対抗力（最大判昭41.4.27）は、借地上の建物を同居の長男名義で登記した借地人が、新しい地主に対して借地の権利を主張（対抗）できるかが問題になった判例です。大法廷は、建物の登記名義から土地の買主が借地権者を推し量れることがこの制度の土台だとして、借地人が自分の意思で他人名義の登記をした場合には対抗できないとしました。借地借家法10条1項の「登記されている建物」の意味を示した判例で、名義人が妻や子でも結論は同じという形で問われます。

事案

建物の登記で借地権を守る仕組み

建物を建てるために他人の土地を借りた者は、土地の賃借権を登記すれば土地の新しい所有者にも権利を主張できる（民法605条）。しかし特約がない限り賃貸人には賃借権の登記に協力する義務がなく、実際に賃借権の登記がされることはまれである。そこで建物保護ニ関スル法律1条は、賃借人が借地上に「登記した建物」を所有していれば、土地の賃貸借に登記がなくても第三者に対抗できるとした。建物の登記は賃借人が単独で申請できるので、これを賃借権の登記の代わりにしたのである。この規定は平成4年施行の借地借家法10条1項に引き継がれ、建物所有目的の地上権と土地賃借権（あわせて借地権）について、借地上に「登記されている建物」を所有することが対抗要件とされている。本件では、この「登記」が借地人以外の家族の名義でされていた場合にも対抗力が認められるかが問われた。

長男の名義で保存登記をした事情

Yは昭和20年10月下旬ごろ、Aが所有する松山市内の甲土地を、建物所有の目的で期間を定めずに借りた。Yは昭和21年から翌年春にかけて甲の上に木造平屋の家を建て、昭和29年7月にこれを2階建ての乙建物に増改築した。その後Yは胃を悪くして手術を受けることになり、長く生きられないかもしれないと考えた。そこで、乙を一緒に暮らしている長男B（当時15歳で、Yと氏を同じくする未成年者）の名前にしておけば後で面倒がないと思い、昭和31年11月14日、Bに断らずにB名義で乙の所有権保存登記をした。乙の所有者はその後もYのままで、Bに所有権を移したことはない。その10日後の同月24日、XはAから甲を交換によって取得し、同月27日に所有権移転登記を備えた。

訴えと下級審の判断

Xは、Yは自分の名義で建物を登記していないから甲の賃借権をXに対抗できず、乙を所有して甲を権原なく占有しているとして、乙の収去と甲の明渡しを求めて訴えた。第一審はXの請求を認めず、原審（高松高判昭36.10.25）もXの控訴を棄却した。原審は、長男名義の登記にも建物保護法1条の対抗力を認めてよいと判断しており、相続人が相続登記をしていなくても対抗力を認めた大審院の判例（大判昭15.7.11）を引いていた。Xが上告し、事件は大法廷に回された。

要点

借地上の建物の登記は借地権者本人の名義でなければ借地権の対抗力は生じない
他人名義の建物登記は実体と合わない無効な登記であり、更正登記で治すこともできない
名義が借地権者本人であれば、地番や構造の表示が実際と違っても、表示の登記にとどまっても対抗力は認められる
建物所有目的の地上権も土地賃借権も借地権であり、借地上に登記された建物を所有すれば第三者に対抗できる
借地権を対抗できない場合でも、新地主の明渡請求が権利の濫用として退けられる余地がある

判旨

大法廷は、建物保護法1条が建物の登記を賃借権の登記の代わりにしたのは、土地を取引する者が「地上建物の登記名義により、その名義者が地上に建物を所有し得る土地賃借権を有することを推知し得る」からだとした。そのため、賃借人は「自己の名義で登記した建物」を有してはじめて賃借権を対抗でき、自らの意思で他人名義の保存登記をしたときは対抗できない。他人名義の登記では建物の所有権すら第三者に対抗できず、同法の保護に値しないこと、実体と合わない他人名義の登記は無効で、B名義とY名義の登記には同一性がないから更正登記で治すこともできないことを理由に挙げた。同居の未成年の長男であることや登記の動機は結論を左右しないとして、原判決を破棄し、Xの請求を認めた（6人の反対意見がある）。

観点 1

借地上の建物の登記は借地権者本人の名義でなければ借地権の対抗力は生じない

借地借家法10条1項（旧建物保護法1条）で借地権を第三者に対抗するには、借地権者が自分の名義で登記した建物を所有していることが必要である。建物の登記名義から、その名義人が借地権を持つことを土地の買主が推し量れる、というのがこの制度の土台だからである。借地権者が自分の意思で他人の名義にした場合には、名義人が同居の未成年の長男（本件）でも、妻（最判昭47.6.22）でも、その他の親族でも対抗力は認められない。名義人と氏が同じこと、建物を家族で共同利用していること、名義を変えた動機に同情すべき点があることは結論を変えない。反対意見は同じ氏を称する家族の名義なら対抗力を認めてよいとしたが、採られなかった。

よくある誤り

妻の名義で保存登記をした借地上の建物を所有していれば、借地権を土地の譲受人に対抗できる（×）
同居する子の名義であれば、家族の共同生活の本拠として保護され、借地権を対抗できる（×）
親族名義の登記でも、新取得者が現地を見れば借地人の存在は分かるから対抗できる（×。それは反対意見・学説の立場）

短答での問われ方

「本人以外の名義で保存登記→土地の譲受人に借地権を対抗できるか」という単純な形で繰り返し出る。予備R2問3イは妻名義で対抗できるとして×、司法R6問27オは同居の子の名義で対抗できないとして○、司法H28問25アは親族名義で対抗できないとして○である。名義人の続柄（妻・子・親族）や同居の有無を変えても結論は同じ、と覚えれば足りる。

論文での書き方

借地借家法10条1項の趣旨を、建物登記の名義から借地権者を推知させる点と、建物所有権を対抗できる登記を賃借権登記の代わりにする点に置き、「登記されている建物」とは借地権者本人の名義の登記をいう、と規範化する。あてはめでは、名義人と借地権者が別人であること、名義を他人にしたのが借地権者自身の意思であることを拾って対抗力を否定する。本判決は旧法下で「自らの意思に基づき」他人名義にした事案の判断であるから、現行10条1項にも妥当すると一言断り、名義が他人になった経緯も事実から拾う。

論証カードランク B

他人名義の建物登記と借地権の対抗力（借地借家法10条1項）

借地権は、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、土地について賃借権の登記がなくても第三者に対抗することができる（借地借家法10条1項）。そこで、借地上の建物が借地権者以外の他人（配偶者や子など）の名義で

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この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2020年第3問イ直接

Aが所有する甲土地をAから賃借したBは，甲土地上に建築した自己所有建物につき，Bの妻C名義で所有権保存登記をした。この場合において，Aが甲土地をDに売却してAからDへの所有権移転登記がされたときは，Bは，甲土地の賃借権をDに対抗することができる。

司法試験 2024年第27問オ直接

借地権者は、同居する子の名義で所有権保存登記がされた建物を借地上に所有していても、借地権をもって当該借地の譲受人に対抗することができない。

司法試験 2016年第25問ア直接

建物所有を目的とする土地賃貸借の賃借人が，その親族名義で所有権保存登記をした建物を借地上に所有していても，当該借地の新取得者に対し借地権を対抗できない。

観点 2

他人名義の建物登記は実体と合わない無効な登記であり、更正登記で治すこともできない

判決が対抗力を否定した理由は三つに整理できる。第一に、他人名義の登記では借地権者は建物の所有権すら第三者に対抗できず、所有権を対抗できる登記を賃借権の登記の代わりにするという制度の前提を欠く。第二に、取引に入る者は登記簿から権利者を知るのが原則で、B名義の記載からはYが建物の所有者だと読み取れない。第三に、登記が対抗力を持つには現在の実体上の権利関係と合っていなければならず、実質上の権利者でない者の名義の登記は無効である。B名義の登記とY名義の登記には同一性がないので、更正登記で誤りを正すこともできない。これに対し、亡くなった借地人の名義のまま相続登記をしていない場合は、初めから無効な登記ではないので本件とは事情が違うとされた（大判昭15.7.11との区別）。

よくある誤り

他人名義の保存登記も、後に借地権者名義へ更正登記すれば当初から対抗力があったことになる（×。同一性がなく更正自体が許されない）
他人名義の登記でも、借地上に建物があることは公示されているから、借地権の対抗力の基礎としては足りる（×。建物所有権すら対抗できない登記である）
借地人が死亡し相続人が相続登記をしていない場合も、他人名義の登記であるから本判決と同じく対抗力は否定される（×。初めから無効な登記ではなく事情が異なる）

短答での問われ方

短答では結論（対抗できない）だけが問われ、理由を直接問う肢はまだ出ていない。もっとも、司法R6問27オや予備R2問3イのように「同居の子」「妻」と同情を誘う事情を付けた肢を迷わず切るには、名義人が誰であれ実体と合わない登記は無効である、という理由まで押さえておくのが確実である。

論文での書き方

本判決の理由は、建物所有権を対抗できない登記であること、登記から借地権者を推知できないこと、実体と符合しない無効な登記で更正もできないこと、の順に書く。あてはめでは建物の実際の所有者と登記名義人を事実から確定する。現地を見れば借地の利用は分かる、10条の登記は権利の登記とは目的が違う、という反対の立場にも一言触れたうえで判例の結論を採ると厚みが出る。相続登記未了の場合は射程外である。

論証カードランク B

他人名義の建物登記と借地権の対抗力（借地借家法10条1項）

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観点 3

名義が借地権者本人であれば、地番や構造の表示が実際と違っても、表示の登記にとどまっても対抗力は認められる

本判決が退けたのは名義人の食い違いであり、建物登記の記載が実際と少しでも違えば対抗力を失うわけではない。名義人は借地権者本人で、建物の所在地番が実際と違っていたり（最大判昭40.3.17）、構造や床面積が現況と違っていたり（最判昭39.10.13）するだけなら、その登記で建物の同一性が分かる限り対抗力が認められる。土地を買おうとする者は現地を見て建物の存在を確かめるのが普通だからである。また、10条1項の登記は所有権保存登記などの権利の登記に限られず、借地権者が表題部に所有者として記録された表示の登記でも足りる（最判昭50.2.13）。誰が借地権者かを登記から読み取れるかどうかが分かれ目になる。

よくある誤り

借地権者が表題部所有者として記録されているだけで所有権の登記がない建物では、借地権を対抗できず、新地主の建物収去土地明渡請求が認められる（×。表示の登記でも足りる）
建物の登記に記載された所在地番が実際の地番と違っていれば、その登記は無効となり借地権の対抗力は生じない（×。建物の同一性が分かれば足りる）
親族名義の登記も、所在地番の相違と同じく軽微な食い違いであるから対抗力が認められる（×。名義人の相違は別に扱われる）

短答での問われ方

司法H18問18の肢4は、賃借権の登記も建物の所有権の登記もないが、借地人が建物の表題部所有者として登記されている場合に、新地主の建物収去土地明渡請求が認められるとして×である（最判昭50.2.13）。「名義人の食い違い＝対抗できない」「地番など物理的な記載の食い違い＝同一性が分かれば対抗できる」「表示の登記＝対抗できる」の三つを区別させる組合せが狙われやすい。

論文での書き方

建物登記に何らかの不備がある事案では、まず食い違いが名義人についてか、建物の物理的な表示についてかを分ける。後者なら、登記の記載全体から建物の同一性を認識できるかをあてはめ、対抗力を肯定する。前者なら本判決により否定する。二つの扱いの違いは、登記から借地権者が誰かを推知できるかという本判決の理由で説明する。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2006年第18問 4対比

Bは，土地の賃貸借の登記と建物の所有権の登記のいずれもしていなかったが，建物の登記記録に表題部所有者として登記されていた。この場合，CのBに対する建物収去土地明渡請求は認められる。

観点 4

建物所有目的の地上権も土地賃借権も借地権であり、借地上に登記された建物を所有すれば第三者に対抗できる

借地借家法の借地権は、建物所有を目的とする地上権と土地賃借権の両方を含む（同法2条1号）。どちらも、権利自体の登記がなくても、借地権者が借地上に登記された建物を所有していれば第三者に対抗できる（同法10条1項）。借地人が自分の名義で建物を登記していれば、移転登記を備えた新地主の建物収去土地明渡請求を拒める。本判決は旧建物保護法1条の下のものだが、10条1項はこれを引き継いでおり、本人名義を要する点は現行法でも妥当すると解されている。建物が滅失しても、借地上の見やすい場所に掲示をすれば2年間は対抗力が保たれる（同条2項）。対抗力のある借地が譲渡されると賃貸人の地位は譲受人に移るが（民法605条の2第1項）、譲受人は移転登記をしなければ賃貸人であることを借地人に主張できない（同条3項）。

よくある誤り

建物の登記によって対抗力が生じるのは土地賃借権だけで、地上権は地上権自体の登記がなければ対抗できない（×）
借地上の建物に所有権の登記があっても、土地の賃借権の登記がない以上、土地の譲受人の建物収去土地明渡請求は認められる（×）
借地借家法の借地権には建物所有目的の地上権は含まれない（×）
賃貸人の地位を引き継いだ土地の譲受人は、所有権移転登記をしていなくても借地人に賃料を請求できる（×）

短答での問われ方

予備R7問15エ・司法R7問37エは、地上権と土地賃借権の双方について建物登記で対抗できるとする○肢である。司法H18問18の肢2は、建物の所有権の登記があるのに新地主の明渡請求が認められるとして×、司法H24問13の肢2は借地権に建物所有目的の地上権も含まれるとして○である。新地主の側の登記も問われ、司法H18問18の肢1（移転登記のない新地主への賃料支払を拒める○）、司法H28問25エ（拒めないとして×）が出ている。

論文での書き方

論文では、まず借地権該当性（借地借家法2条1号）、次に10条1項の要件（借地上の建物・借地権者が所有・その者の名義での登記）を順に検討する。本判決は旧法下の判例であることを断ったうえで、同項にも妥当するとして使う。建物の滅失が絡む事案では同条2項の掲示の有無も確認する。

この観点で解ける過去問（6肢）

予備試験 2025年第15問エ応用

建物所有を目的とする地上権も、建物所有を目的とする土地賃借権も、それぞれの権利者がそれぞれの権利の目的物である土地の上に登記されている建物を所有するときは、そのことをもって第三者に対抗することができる。

司法試験 2025年第37問エ応用

司法試験 2006年第18問 2応用

Bは，建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合，所有権移転登記を経たCのBに対する建物収去土地明渡請求は認められる。

司法試験 2012年第13問 2応用

借地借家法にいう借地権には，建物の所有を目的とする地上権も含まれる。

司法試験 2006年第18問 1応用

Bは，建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合，Cが所有権移転登記を経ていないときは，Bは，Cに対し賃料支払を拒むことができる。

司法試験 2016年第25問エ応用

土地賃貸借の賃借人は，当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し，当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として，賃料の支払請求を拒むことができない。

観点 5

借地権を対抗できない場合でも、新地主の明渡請求が権利の濫用として退けられる余地がある

本判決のように対抗力が否定されれば、借地人は借地権を根拠に新地主の明渡請求を拒めないのが原則である。しかし、借地権の存在をよく知りながら、建物登記がないことに乗じて借地人を追い出す目的で土地を取得した場合などには、新地主の明渡請求は権利の濫用（民法1条3項）として許されないことがある（最判昭38.5.24）。判断では、双方の土地利用の必要性、明渡しによる借地人の損失と新地主の利益、取得時の認識、取得価格や経緯の不当性などを総合する（最判平9.7.1）。ただし、権利濫用で明渡しを拒めても借地権を対抗できるようになるわけではなく、借地人の占有は新地主との関係で不法占有のままである（最判昭43.9.3）。新地主を背信的悪意者とみて、対抗要件がないことを主張できる第三者から外した下級審の裁判例もある。

よくある誤り