建物の敷地の欠陥と敷地賃借権の契約不適合

事案

借地上の建物の売買

他人の土地を借りてその上に建物を所有する者が建物を売るときは、建物の所有権と一緒に敷地の賃借権（借地権）を売るのが通常である。この場合、買主が手に入れるのは建物と、土地所有者に対して土地を使わせるよう求める債権としての賃借権であって、土地の所有権ではない。敷地そのものの状態について責任を負うのは、本来は賃貸人である土地所有者である（民法606条1項の修繕義務）。本件は、この三者の関係のもとで、敷地の欠陥を理由に建物の売主の責任を問えるかが争われた。

擁壁の崩落と建物の取壊し

Xは昭和55年3月20日、Aらの所有する土地の上に建物を持つYから、建物の所有権とその敷地の賃借権を650万円で買い受けた。土地は北側が高さ約4.4メートルの崖になっており、下段のコンクリート擁壁の上に大谷石の擁壁を積んだ構造であった。昭和56年10月22日、台風による大雨で擁壁が傾いて亀裂を生じ、敷地の一部が沈んで建物が倒れかねない状態となった。東京都北区長は同年11月4日、土地所有者らに安全措置を勧告し、Xも同様に申し入れたが、所有者らは何もしなかったため、Xはやむなく建物を取り壊した。原因は、擁壁に通常あるべき水抜き穴がなく、土中の雨水の圧力に耐えられなかったことにあった。Xは購入時にこの欠陥について説明を受けていなかった。

訴えと下級審の判断

XはYに対し、売買の目的である賃借権に隠れた瑕疵があったとして、昭和57年7月31日に届いた書面で契約を解除する旨を伝え（改正前民法570条・566条1項）、支払った代金の返還と損害の賠償を請求した。第一審は、敷地の欠陥は賃借権そのものの瑕疵ではないとして請求を棄却した。原審（東京高裁）は、買主が知らなかった事情で土地に建物を維持することが物理的に困難と後に分かったときは借地権に隠れた瑕疵があるとして解除を認め、代金650万円に登記費用・火災保険料を加えた額と遅延損害金の支払をYに命じた。Yが上告した。

要点

1. 敷地賃借権付き建物の売買で、賃貸人が修繕義務を負う敷地の欠陥は売買目的物の瑕疵（契約不適合）に当たらない
2. 面積不足・法的規制・使用方法の制限など客観的事由で賃借権が制約され目的を達しえないときは、賃借権の瑕疵と解する余地がある
3. 買主は承継した賃借人の地位に基づき、賃貸人に修繕や賃貸借上の担保責任を求めることになる
4. 現行法では562条の契約不適合として同じ枠組みで考えられるが、契約内容のリスク分配次第で結論が変わる余地がある

判旨

最高裁は原判決を破棄し、Xの控訴を棄却した（請求棄却）。建物と敷地の賃借権が売買されたとき、敷地に「賃貸人において修繕義務を負担すべき欠陥」が売買当時からあったと後に分かっても、「売買の目的物に隠れた瑕疵があるということはできない」。売買の目的は敷地ではなく賃借権であり、面積不足・法的規制・使用方法の制限などの客観的事由で賃借権が制約される場合は別として、賃貸人の修繕で補われるべき欠陥は賃貸人に修繕を求めるべきものだからである。買主は承継した賃借人の地位に基づき賃貸人に修繕や担保責任を求めればよく、この理は債務者の資力を債権の売主が当然には担保しないこと（569条参照）と同じだとした。

観点 1

敷地賃借権付き建物の売買で、賃貸人が修繕義務を負う敷地の欠陥は売買目的物の瑕疵（契約不適合）に当たらない

借地上の建物を賃借権とともに売った場合、売買の目的物は建物とその賃借権であって、敷地そのものではない。賃借権は賃貸人に対して土地を使用収益させるよう求める債権であるから、敷地に物理的な欠陥があっても、それが賃貸人の修繕義務で補われるべきものである限り、賃借権という債権自体に欠陥があるとはいえない。そのため買主は、売主に対して改正前570条の瑕疵担保責任を追及できない。現行法でいえば、賃借権が品質について契約内容に適合しないとして562条以下の責任を問うことはできない、という結論になる。

よくある誤り

• 敷地に欠陥があり賃貸人が修繕義務を負うときでも、買主は売主に瑕疵担保責任を追及できる（×）
• 建物とともに売買された敷地は売買の目的物に含まれるから、敷地の欠陥はそのまま売買目的物の瑕疵となる（×。目的は敷地ではなく賃借権）
• 原審と同じく、建物を維持できないことが後に判明すれば借地権に隠れた瑕疵がある（×。最高裁はこの判断を破棄した）

短答での問われ方

司法H28（2016）第24問ウが、本判決の事案をそのまま使い「修繕義務を負うときであっても売主に瑕疵担保責任を追及できる」として×を問うた。売買の総合問題の一肢として出るので、結論（売主の責任否定）を即答できれば足りる。同じ問のオ（強制競売で借地権が存在しなかった場合）と並べて、権利そのものが無い場合との違いを意識しておく。なお、借地上の建物を売った者は、賃貸人の承諾を得て敷地の賃借権を買主に移す義務を負う（予備H26（2014）第10問オ・○）。これも、売買の目的に賃借権が含まれるという同じ理解から導ける。

論文での書き方

まず売買の目的物を確定する。敷地賃借権付き建物の売買では、目的物は建物と賃借権であり、賃借権は賃貸人を通じて土地を利用する債権にすぎないと述べる。そのうえで、賃貸人の修繕で補える欠陥は賃借権の品質の不適合ではないとして562条1項の適用を否定するのが判例の筋である。

論証カードランク A

契約不適合責任（562条〜566条）の判断枠組み・数量不足・期間制限・錯誤との関係

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は追完請求（民法562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求・解除（564条・415条・541条以下）ができる。何をもって「契約の内容に適

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この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2016年 第24問 ウ直接

建物とその敷地の賃借権とが売買契約の目的とされた場合には，敷地に欠陥があり，賃貸人がその欠陥について修繕義務を負担するときであっても，買主は，売主に対し，その欠陥が売買の目的物の隠れた瑕疵に該当することを理由として瑕疵担保責任を追及することができる。

○正しい ×誤り

予備試験 2014年 第10問 オ応用

賃借地上にある建物の売買契約が締結された場合，売主は，その建物の敷地を目的とする賃借権の譲渡につき賃貸人の承諾を得て，敷地の賃借権を買主に移転する義務を負う。

○正しい ×誤り

観点 2

面積不足・法的規制・使用方法の制限など客観的事由で賃借権が制約され目的を達しえないときは、賃借権の瑕疵と解する余地がある

本判決は、敷地の欠陥がおよそ賃借権の瑕疵にならないと述べたわけではない。敷地の面積が足りない、敷地に建築等の法的な規制がかかっている、賃貸借契約で使い方が制限されているといった客観的事由により、賃借権そのものが制約を受けて売買の目的を達しえない場合には、売買された賃借権に瑕疵があると解する余地を認めている。否定されたのは、賃貸人の修繕によって補われるべき物理的欠陥に限られる。また、借地権が存在しなかった場合は物の瑕疵ではなく権利の問題として扱われ、強制競売の事案で、債務者が無資力であれば、買受人は契約を解除して配当を受けた債権者に代金の返還を請求できるとされている（最判平8.1.26）。

よくある誤り

• 敷地に関するどのような事情も、賃借権の瑕疵となることはない（×。客観的事由による制約は瑕疵と解する余地がある）
• 敷地に欠陥があれば、修繕で補えるかどうかを問わず常に賃借権の瑕疵となる（×）
• 借地権の存在を前提に強制競売で建物を買い受けたが借地権が存在しなかった場合でも、買受人は売買契約の解除も代金返還請求もできない（×。最判平8.1.26）

短答での問われ方

直接の出題は司法H28（2016）第24問ウだが、同じ問のオは借地権が存在しなかった強制競売の事案（最判平8.1.26）で○とされている。修繕で補える物理的欠陥（売主の責任否定）と、権利そのものの欠落・客観的制約（責任の余地あり）を対比で覚えると、両肢を同時に処理できる。

論文での書き方

事案が修繕で補える物理的欠陥か、賃借権の内容そのものを縮める客観的事由かを最初に振り分ける。後者であれば、本判決自身が留保した場合に当たるとして、賃借権の不適合（権利の不適合を含む565条・562条以下）を肯定する方向で論じることができる。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2016年 第24問 オ対比

建物の強制競売の手続が開始され，借地権の存在を前提として建物の売却が実施されたことが明らかであるにもかかわらず，実際には建物の買受人が代金を納付した時点において借地権が存在しなかったことにより，建物の買受人がその目的を達することができず，かつ，債務者が無資力であるときは，建物の買受人は，強制競売による建物の売買契約を解除した上，売却代金の配当を受けた債権者に対し，その代金の返還を請求することができる。

○正しい ×誤り

観点 3

買主は承継した賃借人の地位に基づき、賃貸人に修繕や賃貸借上の担保責任を求めることになる

本判決によれば、買主は売買で賃借人の地位を取得しているので、賃貸人に対して修繕義務の履行を求め（現行606条1項）、あるいは賃貸借の目的物である土地に欠陥があるとして賃貸人の担保責任を問うことができる（改正前は559条・570条、現行では559条により562条以下を準用）。売主の責任を否定する理由として、判決は債権の売買との対比を挙げる。債権の売主は債務者の資力までは当然には担保しない（569条参照）のと同じく、賃借権の売主も賃貸人が修繕義務を果たすかどうかの危険までは引き受けていない。賃貸人が修繕に応じない、あるいは無資力であるという危険は、原則として買主が負うことになる。

よくある誤り

• 敷地の欠陥について、買主は賃貸人に何も請求できない（×。賃借人として修繕請求・担保責任の追及ができる）
• 賃借権の売主は、賃貸人が修繕義務を履行することまで当然に担保する（×。569条との対比で否定）

短答での問われ方

短答では本判決の理由部分まではあまり問われないが、肢の言い換えとして「賃貸人に対しても請求できない」「売主が賃貸人の義務履行を担保する」という形がありうる。司法H28（2016）第24問ウを解くときも、売主に請求できない代わりに賃貸人に修繕を求められる、という救済の行き先まで言えるようにしておくと、言い換えの肢に対応できる。

論文での書き方

売主の責任を否定した後、買主の救済手段として賃貸人への修繕請求・賃貸借の担保責任を示し、569条との対比で危険分配を説明する。事案に賃貸人の無資力や修繕拒絶があれば、それでもなお売主に転嫁できない理由として、賃借権の売主は賃貸人の履行を保証していないことを書く。

論証カードランク A

契約不適合責任（562条〜566条）の判断枠組み・数量不足・期間制限・錯誤との関係

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は追完請求（民法562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求・解除（564条・415条・541条以下）ができる。何をもって「契約の内容に適

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観点 4

現行法では562条の契約不適合として同じ枠組みで考えられるが、契約内容のリスク分配次第で結論が変わる余地がある

平成29年改正で改正前570条・566条は削られ、「瑕疵」は「契約の内容に適合しない」に置き換えられた。本判決は契約で予定された性質を基準に考えており、改正後も、敷地賃借権付き建物の売買で賃貸人の修繕で補われる敷地の欠陥は賃借権の品質の不適合に当たらないという結論は、改正によって直接には左右されないと解されている。もっとも、修繕義務を定める606条は任意規定であり、賃借人（売主）が修繕を負担する合意があった場合などは、本判決の射程外となりうる。また、建物と賃借権を一体として売買したと見て、建物をその土地で維持できることまで契約内容に含まれるとし、売主の責任を認めるべきだとする有力な批判がある。

よくある誤り

• 改正法により瑕疵担保責任の規定が削除されたので、本判決の考え方はもはや意味を持たない（×。契約不適合の判断で同じ問題が生じる）
• 606条は強行規定なので、賃貸人以外が敷地の修繕を負担する合意はできない（×。任意規定）

短答での問われ方

本判決を引く短答肢は改正前の「瑕疵担保責任」の文言で出題されている（司法H28第24問ウ）。現行法の問題として出るときは「種類・品質に関する契約不適合」と読み替えて同じ結論を導く。改正前の文言のままでも結論は×で変わらない。

論文での書き方

論文では、562条1項の「契約の内容に適合しない」の判断として、まず判例に従い売買の目的物（建物と賃借権）を確定し、賃借権の品質の不適合を否定するのが基本である。そのうえで、代金額、敷地の状態についての説明の有無、修繕負担の合意などから当事者のリスク分配を拾い、建物の存続可能性が契約内容になっていたと評価できる事情があれば、売主の責任を肯定する方向を検討する。

論証カードランク A

契約不適合責任（562条〜566条）の判断枠組み・数量不足・期間制限・錯誤との関係

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は追完請求（民法562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求・解除（564条・415条・541条以下）ができる。何をもって「契約の内容に適

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• 包括遺贈に対する遺留分減殺と遺産分割最判平8.1.26対比借地権の存在を前提に強制競売で建物を買い受けたが借地権が存在しなかった事案で、買受人の解除と配当受領債権者への代金返還請求を認めた判例。権利そのものの欠落を扱う点で本判決と対比される。
• 売買後に規制された土壌汚染と契約不適合最判平22.6.1同旨売買目的物の瑕疵を契約当事者が予定した性質を基準に判断した土壌汚染の判例で、契約内容を基準とする点で本判決と同じ発想に立つ。