判例集／民法／借地上建物の譲渡担保と敷地賃借権

借地上建物の譲渡担保と敷地賃借権

重要度 B 民法譲渡担保と借地権最判昭51.9.21　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約6分

借地上建物の譲渡担保と敷地賃借権（最判昭51.9.21）は、借りた土地の上の自分の建物を譲渡担保（借金の担保として所有権を移す方法）にしたとき、その効力が土地を借りる権利（賃借権）にまで及ぶかが問題になった判例です。最高裁は、特別の事情がない限り効力は原則として賃借権に及び、実行で建物を取得した者に賃借権も随伴して移るとし、清算金は原則として借地権付建物の価額を基準に算定するとしました。短答では、借地上建物の抵当権の判例と並べて、担保の効力の及ぶ範囲を問う判例です。

事案

借地上の建物を担保に出すということ

他人の土地を借りて自分の建物を建てている者にとって、建物は敷地を使う権利（土地賃借権）があってはじめて存続できる。そこで、その建物を譲渡担保に供したとき、担保の効力が建物だけにとどまるのか、敷地の賃借権にまで及ぶのかが問題になる。他方で、賃借権を他人に移すには賃貸人の承諾が要り（民法612条）、承諾が得られないまま建物だけを取得した者は、賃貸人に建物を時価で買い取らせる請求（当時の借地法10条、現在の借地借家法14条）をするほかない。

何が起きたか

土地の賃借人である債務者が、その借地上に所有する建物を債権者のために譲渡担保とした。債権者は帰属清算の方法、すなわち建物を自ら取得し、評価額と債権額の差額を清算金として債務者に払う方法で建物の所有権を取得しようとした。ところが土地の賃貸人は、賃貸借が終了したとして土地の明渡しを求めており、賃借権の譲渡に承諾を得られる見込みは乏しかった。このため、清算金を算定する際に建物をいくらと評価するかが争われた。

訴えと下級審

事件は所有権確認等を求める訴えとして争われた。原審の大阪高判昭48.12.25は、賃借権の残存期間や賃貸人が明渡しを求めている経過などを考慮し、債権者が建物を取得しても賃借権の譲渡に承諾を得ることはとうてい望めず、建物買取請求権を行使するしかないと認定した。そのうえで買取請求をした場合の建物の時価を適正評価額とし、清算金は40万円を上回らないと算定した。この算定を争って上告がされ、最高裁第三小法廷が判断を示した。

要点

借地上建物の譲渡担保の効力は原則として敷地の賃借権に及び、実行で建物を取得した者に賃借権も随伴する。
帰属清算の清算金は借地権付建物の価額で算定するが、承諾が得られず買取請求しかないときは買取時価でよい。
賃貸人との関係では612条が働き、未実行でも譲渡担保権者が建物を使用収益すれば無断譲渡・転貸として解除されうる。

判旨

上告棄却。最高裁は、借地人が借地上の自己所有建物を譲渡担保とした場合、建物だけを担保にしたことが明らかであるなど「特別の事情がない限り」、譲渡担保権の効力は「原則として土地の賃借権に及び」、実行により債権者が建物所有権を確定的に取得し、または第三者に取得させたときは、賃借権も「これに随伴して」移るとした。そのため帰属清算の清算金は、原則として借地権付建物としての適正価額を基準に算定し、賃貸人に承諾料を払う必要があればその額は換価費用として差し引ける。ただし承諾やこれに代わる許可を得ることが不可能または著しく困難で、建物買取請求をするほかない場合は、買取請求の時価を基準にしてよいとし、原審の算定を是認した。

観点 1

借地上建物の譲渡担保の効力は原則として敷地の賃借権に及び、実行で建物を取得した者に賃借権も随伴する。

借地上の建物は敷地を使う権利がなければ存続できないから、敷地の賃借権は建物に従たる権利として建物と運命を共にする。そこで建物を譲渡担保に供した場合、建物だけを担保にしたことが明らかであるなど特別の事情がない限り、その効力は敷地の賃借権にも及ぶ。実行によって債権者自身が建物の所有権を確定的に取得したとき（帰属清算）も、処分によって第三者が取得したとき（処分清算）も、賃借権はこれに随伴してその者に移る。借地上建物の抵当権の効力が敷地の賃借権に及ぶとした最判昭40.5.4と同じ発想であり、担保の種類が違っても結論は同じと覚えればよい。

よくある誤り

借地上の建物に譲渡担保権を設定しても、その効力が土地の賃借権に及ぶことはない（×。特別の事情がない限り原則として及ぶ）
譲渡担保権の実行で第三者が建物を取得しても、土地の賃借権は設定者のもとに残る（×。賃借権は建物所有権に随伴して第三者に移る）
借地上建物の抵当権の効力は敷地の賃借権に及ばない（×。抵当権でも及ぶ。最判昭40.5.4）

短答での問われ方

予備2020年問6エと司法2020年問14エ（同一肢）は、効力が土地の賃借権に「及ぶことはない」と言い切る点が誤りである。司法2011年問16アは、効力が賃借権に及び、実行で第三者が建物を取得すれば賃借権もその第三者に移るとする肢で、判旨どおり正しい。抵当権に置き換えた肢（予備2019年問6ウ・司法2019年問14ウは「及ぶことはない」で誤り、予備2025年問6ア・司法2025年問13ア・司法2012年問15の2は「及ぶ」で正しい）も同じ知識で解ける。

論文での書き方

譲渡担保の目的物の範囲が問われたら、従たる権利（民法87条2項の類推）として建物と運命を共にする敷地賃借権には原則として効力が及ぶ、と規範を立てる。例外は建物だけを担保にしたことが明らかな特別の事情がある場合に限られる。もっとも、賃借権の移転を賃貸人に対抗できるかは別問題で、612条の承諾または承諾に代わる許可が必要になる点を続けて書く。

この観点で解ける過去問（8肢）

予備試験 2020年第6問エ直接

土地の賃借人が借地上に所有する建物に譲渡担保権を設定した場合，その効力が土地の賃借権に及ぶことはない。

司法試験 2020年第14問エ直接

土地の賃借人が借地上に所有する建物に譲渡担保権を設定した場合，その効力が土地の賃借権に及ぶことはない。

司法試験 2011年第16問ア直接

債務者である土地の賃借人が，借地上に所有している建物を譲渡担保の目的物とした場合において，譲渡担保権の効力は，土地の賃借権に及ぶので，譲渡担保権者が担保権を実行し，これにより第三者がその建物の所有権を取得したときは，これに伴い土地の賃借権も第三者に譲渡される。

予備試験 2019年第6問ウ応用

借地上の建物について抵当権が設定された場合，抵当権の効力は，敷地の賃借権に及ぶことはない。

司法試験 2019年第14問ウ応用

借地上の建物について抵当権が設定された場合，抵当権の効力は，敷地の賃借権に及ぶことはない。

予備試験 2025年第6問ア応用

建物所有目的で賃貸された土地に築造された建物について抵当権が設定されたときは、その抵当権の効力は、敷地の賃借権に及ぶ。

司法試験 2025年第13問ア応用

建物所有目的で賃貸された土地に築造された建物について抵当権が設定されたときは、その抵当権の効力は、敷地の賃借権に及ぶ。

司法試験 2012年第15問 2応用

借地上の建物が抵当権の目的となっている場合，建物の敷地利用権である借地権にも抵当権の効力が及ぶ。

観点 2

帰属清算の清算金は借地権付建物の価額で算定するが、承諾が得られず買取請求しかないときは買取時価でよい。

賃借権にも効力が及ぶ以上、債権者が帰属清算で建物を取得するときの清算金は、特段の事情がない限り、借地権付きの建物として適正に評価した価額を基準に算定する。賃借権の譲渡について賃貸人に承諾料を払う必要があるときは、その額は換価に必要な費用として差し引いてよい。他方、賃貸人の承諾やこれに代わる許可の裁判を得ることが不可能または著しく困難で、建物を取得しても買取請求権を行使するほかないと認められるときは、買取請求をした場合の建物の時価を基準にしてよい。本件は後者に当たるとして原審の算定が是認された。借地法10条は現在の借地借家法14条に当たる。

よくある誤り

賃貸人の承諾が得られない事情があっても、清算金は常に借地権付建物の価額で算定しなければならない（×。承諾等が不可能・著しく困難なら買取請求時の時価でよい）
賃借権譲渡の承諾料は清算金の算定上控除できない（×。換価に要する相当な費用として控除できる）

短答での問われ方

清算金の評価方法そのものを問う肢は、これまでの短答には見当たらない。出題されてきたのは効力が賃借権に及ぶかどうか（予備2020年問6エ、司法2011年問16ア）であり、この観点はその帰結として押さえる。賃借権に及ぶから評価は借地権付建物、承諾の見込みがなければ買取時価、という順で理屈をつなげておけば、肢の形が変わっても対応できる。

論文での書き方

帰属清算の清算金額を論じる場面で、賃借権に効力が及ぶことを前提に借地権付建物として評価するのが原則、承諾料は換価費用として控除、承諾等を得る見込みがなく買取請求しか道がない事情があれば買取時価を基準とする、と三段で書く。あてはめでは、賃借権の残存期間や賃貸人の明渡し要求など承諾の見込みを左右する事情を拾う。

観点 3

賃貸人との関係では612条が働き、未実行でも譲渡担保権者が建物を使用収益すれば無断譲渡・転貸として解除されうる。

本判決は担保の効力が賃借権に及ぶことを認めたが、それで賃貸人の承諾が不要になるわけではない。賃借権の移転を賃貸人に主張するには、承諾またはこれに代わる許可の裁判が必要である。関連して最判平9.7.17は、譲渡担保権が実行されておらず設定者が受け戻せる状態にあっても、譲渡担保権者が建物の引渡しを受けて使用収益するときは、敷地について612条の賃借権の譲渡または転貸があったものとし、信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がない限り賃貸人は解除できるとした。設定者が従前どおり建物を使っている間は敷地の使用状態が変わらないので、この限りでない。

よくある誤り

譲渡担保権が実行されておらず受戻しが可能な間は、譲渡担保権者が建物を使用収益していても敷地の無断譲渡・転貸にはならない（×。使用収益すれば612条の譲渡・転貸に当たる。最判平9.7.17）
譲渡担保権の効力が賃借権に及ぶから、実行による賃借権の移転に賃貸人の承諾は要らない（×。承諾またはこれに代わる許可が必要）

短答での問われ方

司法2009年問16オは、譲渡担保権者が建物の引渡しを受けて現実に使用収益していても、未実行で受戻しが可能なら賃借権の譲渡・転貸は生じておらず解除できない、とする肢で、誤りである（最判平9.7.17）。本判決の「効力が及ぶ」とは別に、賃貸人との関係は612条で考える、という対比で覚える。

論文での書き方

借地上建物の譲渡担保で賃貸人が解除を主張する事案では、まず612条の譲渡・転貸に当たるかを、譲渡担保権者が現実に建物を使用収益しているか（敷地の使用主体・占有状態の変化）で判断し、当たる場合も背信的行為と認めるに足りない特段の事情の有無を検討する。担保の効力が賃借権に及ぶという本判決とは問題の層が違うことを明示する。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2009年第16問オ対比

目的不動産が，Aが第三者から賃借する土地上の建物であり，Bが当該建物の引渡しを受けて現実に使用収益をする場合であっても，いまだ譲渡担保権が実行されておらず，Aによる受戻権の行使が可能な状態にあれば，敷地について賃借権の譲渡又は転貸は生じていないから，土地賃貸人は，賃借権の無断譲渡又は無断転貸を理由として土地賃貸借契約の解除をすることができない。