判例集／民法／借地契約の更新拒絶における正当事由と建物賃借人の事情

借地契約の更新拒絶における正当事由と建物賃借人の事情

重要度 A 民法借地の正当事由最判昭58.1.20　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

借地契約の更新拒絶における正当事由と建物賃借人の事情（最判昭58.1.20）は、地主が借地契約の更新を断るときの正当な理由の判断で、借地上の建物を借りている人の事情も考えてよいかが問題になった判例です。最高裁は、契約が当初から建物賃借人の存在を認めていたなどの特段の事情がない限り、建物賃借人の事情を借地人側の事情として考慮することは許されないとしました。借地の更新拒絶で、正当事由の判断にどの事情を入れられるかを学ぶ判例です。

事案

借地の仕組みと本件の契約

旧借地法4条1項は、借地権の存続期間が満了しても、借地人が更新を請求すれば、土地所有者に自ら使用する必要その他の正当の事由がない限り、従前と同じ条件で更新したものとみなしていた。期間満了後に借地人が土地の使用を続けた場合も、土地所有者が正当の事由のある異議を遅滞なく述べない限り更新される（同法6条）。本件では、昭和28年、土地所有者Aが自己の土地について、Yに対し、建物所有目的・期間20年の地上権を設定した。この契約には、地上の建物を他人に賃貸してはならない旨の特約が付されていた。Aは昭和32年に死亡し、相続人Xらが土地と契約上の地位を承継した。

何が起きたか

Yは地上に居宅兼店舗の2階建て建物を建て、その一部をZら2名に賃貸した。1階を区切ってYの妻とZらが古物商を営んでいた。昭和48年、Xらは期間満了に伴い更新を拒絶する旨を書面で申し入れたが、Yは書面で更新を請求し、満了後も土地を使い続けた。Xらは、隣地の建物が手狭で、相続人の一人が独立して営業する予定もあるとして自己使用の必要を述べ、Yが賃貸禁止の特約に違反したとも主張し、訴訟の途中で立退料の提供も申し出た。

訴えと下級審

Xらは、Yに対し地上権設定登記の抹消と建物収去土地明渡しを、Zらに対し建物からの退去を求めて提訴し、Yらは地上権の確認を求める反訴で応じた。第1審は請求を棄却した。原審（広島高判昭54.7.31）は、Xら側の土地使用の必要性は肯定しつつ、建物賃借人Zらの営業の内容を含めた借地人側の事情も軽視できないとして正当の事由を否定し、控訴を退けた。Xらが上告した。

要点

借地上の建物賃借人の事情は、特段の事情がない限り正当事由の判断で借地人側の事情に入れられない
借地の更新拒絶には正当の事由が必要で、その有無は双方の土地使用の必要性を中心に比較考量して決める
借地上の建物賃借人は、借地権者の建物買取請求権を代位行使できないが、地代は借地人の意思に反しても弁済できる

判旨

破棄差戻し。最高裁は、借地契約の更新拒絶に正当の事由があるかは土地所有者側と借地人側の事情を比べて決めるとした最大判昭37.6.6を前提に、借地人側の事情として借地上の建物賃借人の事情まで斟酌できるのは、「借地契約が当初から建物賃借人の存在を容認したものであるとか又は実質上建物賃借人を借地人と同一視することができるなどの特段の事情の存する場合」に限られ、そうした事情がなければ斟酌は「許されない」と判示した（最判昭56.6.16を参照）。原審は特段の事情に触れないまま「漫然と」建物賃借人の事情を考慮したので、法令の解釈適用を誤ったとされた。

観点 1

借地上の建物賃借人の事情は、特段の事情がない限り正当事由の判断で借地人側の事情に入れられない

正当事由は土地所有者側と借地人側の事情を比べて決めるが、借地人側に借地上の建物を借りている者の事情を加えられるのは特段の事情がある場合だけである。例として判旨が挙げるのは、①借地契約がはじめから建物賃借人がいることを容認していた場合（賃貸マンションや貸しビルを建てるための借地など、建物賃貸が契約上予定されていた場合と理解されている）と、②親族や会社とその経営者のように建物賃借人を実質上借地人と同一視できる場合である。理由は、建物賃借人は借地契約の当事者でなく、土地所有者は建物の賃貸借に関与できないのに、その事情で更新の可否が左右されると土地所有者が予測できない不利益を受けること、建物賃借人の地位は借地人の建物所有と借地権の上に乗ったものにすぎないことにある。

よくある誤り

借地上の建物賃借人は敷地を現に使っているから、その事情は常に借地人側の事情として考慮される（×。特段の事情がある場合に限る）
建物賃借人の事情は、どのような場合でも正当事由の判断に一切考慮できない（×。当初から容認していた場合や同一視できる場合などは斟酌できる）
借地人が建物所有目的で土地を借りた以上、土地所有者は第三者による建物利用を容認していたことになるから、建物賃借人の事情を考慮できる（×。建物の建設・利用についての漠然とした予想では足りないと理解されている）
転借地権者の事情を考慮するのと同じく、建物賃借人の事情も借地借家法6条で考慮すべきものと定められている（×。6条が明記するのは転借地権者で、建物賃借人ではない）

短答での問われ方

収録範囲（予備2011〜・司法2006〜）の短答で、本判決の結論を直接問う肢は見当たらない。出るとすれば、「借地上の建物賃借人の事情も借地人側の事情として当然に考慮される」という形の誤り肢か、借地借家法6条の「借地権者（転借地権者を含む）」と建物賃借人の区別を問う形が考えられる。転借地権者は条文上考慮されるが建物賃借人は原則として考慮されない、という対比を一行で言えるようにしておく。

論文での書き方

借地の明渡し請求で正当事由が争点になったら、まず6条の考慮要素を挙げて比較考量の枠組みを示し、次に「借地上の建物賃借人の事情は、当初から賃借人の存在を容認していた、又は実質上借地人と同一視できるなどの特段の事情がない限り、借地人側の事情として考慮できない（最判昭58.1.20）」と規範を立てる。理由は、建物賃借人は借地契約の当事者でなく、その地位が借地人の建物所有と借地権に従属することの二点で足りる。あてはめでは、契約目的が賃貸用建物の所有か、賃貸禁止特約の有無、借地人と建物賃借人の親族関係・経済的一体性を拾う。旧借地法下の判例だが、現行6条の解釈としても維持されると解されている。

観点 2

借地の更新拒絶には正当の事由が必要で、その有無は双方の土地使用の必要性を中心に比較考量して決める

旧借地法時代に最大判昭37.6.6が示した比較考量の判例法理は、借地借家法6条に取り込まれた。同条は、借地権設定者と借地権者（転借地権者を含む）がそれぞれ土地を使う必要を主たる要素とし、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、明渡しと引換えの財産上の給付の申出（立退料）を補う要素として挙げる。更新の仕組みは、借地権者の更新請求（5条1項）又は期間満了後の使用継続（同条2項）に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当の事由があれば更新されないというもので、建物がある場合に限られる。建物賃貸借の更新拒絶通知（期間満了の1年前から6か月前まで。26条1項）とは別の仕組みである。

よくある誤り

土地の賃貸人が更新を拒むには、正当の事由のほか、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を通知しなければならない（×。それは建物賃貸借の26条1項。借地は更新請求・使用継続に対する遅滞なき異議）
借地の存続期間満了前に建物が滅失し、再築しないまま使用を続けた場合でも、遅滞なく異議を述べなければ更新したものとみなされる（×。使用継続による更新は建物がある場合に限る）
立退料の提供は正当事由の判断にあたって考慮されない（×。財産上の給付の申出として補完的に考慮される）

短答での問われ方

司法2006第24問エは、建物賃貸借の通知期間（26条1項）を借地の更新拒絶に持ち込んだ誤り肢である。司法2009第28問は、2で使用継続による法定更新に建物の存在が必要なこと（5条2項）、3で建物の解約申入れ後に増額した立退料も正当事由の判断で参酌できること（最判平3.3.22）を問う。本判決そのものではないが、正当事由の判断資料と更新の手続をまとめて整理しておけば解ける。

論文での書き方

答案では、5条・6条の要件を条文に即して並べ、土地使用の必要性を中心に、従前の経過・利用状況・立退料を補完要素として総合衡量する、と枠組みを示す。立退料は単独では正当事由にならず、他の事情を補う位置づけである点を外さない。そのうえで、借地人側の事情に何を数えるかの問題として本判決（建物賃借人の事情）を位置づけると、論点の階層が崩れない。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2006年第24問エ応用

土地の賃貸人が借地契約の更新拒絶をするためには，正当の事由がなければならないほか，契約期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対して更新をしない旨の通知をしなければならない。

司法試験 2009年第28問 2応用

土地の賃貸借契約の存続期間が満了する前に当該土地上の建物が滅失し，再築をしないで賃借人が土地の使用を継続する場合，賃貸人が遅滞なく異議を述べないと契約が更新したものとみなされる。

司法試験 2009年第28問 3対比

判例によれば，賃貸人が期間の定めのない建物賃貸借契約について解約申入れを行い，その後，解約申入れの時に申し出ていた立退料等の金員の増額を申し出た場合においても，この増額に係る金員を参酌して当該解約申入れの正当事由を判断することができる。

観点 3

借地上の建物賃借人は、借地権者の建物買取請求権を代位行使できないが、地代は借地人の意思に反しても弁済できる

建物賃借人の事情を正当事由から外しても、建物賃借人がすぐに追い出されるとは限らない。借地権が期間満了で消え更新もないときは、借地権者が建物買取請求権（借地借家法13条、旧借地法4条2項）を行使すれば建物の所有権が土地所有者に移り、建物賃貸借も引き継がれるので、建物賃借人の事情はその賃貸借を終わらせる段階で考慮される。ただし判例は、建物賃借人がこの買取請求権を借地人に代わって行使することを認めていない（最判昭38.4.23）。土地との関係でみると、建物賃借人は土地の仮装譲受人から建物を借りても94条2項の第三者に当たらない（最判昭57.6.8）一方、地代の弁済については、敷地の借地権が消えれば建物から出なければならない立場にあるので、借地人の意思に反しても弁済できる（最判昭63.7.1）。この判例は改正前の「利害関係」についてのものだが、現行474条2項の「正当な利益を有する者」の解釈としてもそのまま妥当する。

よくある誤り

借地上の建物賃借人は、自己の賃借権を保全するため、借地権者の建物買取請求権を代位行使できる（×）
借地上の建物賃借人は地代の弁済について法律上の利害関係がないから、借地人の意思に反して地代を弁済できない（×）
土地の仮装譲受人が建てた建物を借りた者は、土地について94条2項の第三者に当たる（×）

短答での問われ方

建物賃借人と敷地の関係は、債権者代位（司法2007第18問オ・司法2022第18問エ：買取請求権の代位行使は不可）、第三者弁済（予備2013第9問ア・司法2013第23問ア・司法2011第28問3：地代弁済は可）、通謀虚偽表示（司法2018第3問ア：94条2項の第三者に当たらない）と、民法の各所で繰り返し出る。結論が「できる」「できない」に割れるので、本判決の「建物賃借人は借地契約の当事者ではない」という発想と並べて覚えると混乱しにくい。

論文での書き方

論文で建物賃借人の側に立つ設問なら、正当事由の段階では原則として考慮されないことを確認したうえで、建物買取請求権の行使による建物賃貸借の承継、35条の期限許与、合意解除の場合は信義則上建物賃借人に対抗できないとする判例（最判昭38.2.21）との違い（期間満了による終了には直ちに及ばない）を検討する、という順で書くと整理がよい。

この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2007年第18問オ対比

建物賃借人は，その賃借権を保全するために，建物の賃貸人である借地権者が土地賃貸人に対して有する建物買取請求権を代位行使することができる。

司法試験 2022年第18問エ対比

借地上の建物の賃借人Aは、建物賃貸人である借地権者Bが土地賃貸人Cに対して有する建物買取請求権を代位行使することができる。

司法試験 2018年第3問ア対比

土地の仮装譲受人が当該土地上に建物を建築してこれを他人に賃貸した場合，その建物賃借人は，民法第94条第2項の「第三者」に当たらない。

予備試験 2013年第9問ア対比

判例によれば，土地の賃借人がその土地上の建物を賃貸している場合において，建物の賃借人は，その土地の賃料について，土地の賃借人の意思に反しても弁済をすることができる。

司法試験 2013年第23問ア対比

司法試験 2011年第28問 3対比

借地上の建物の賃借人は，その敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有するとはいえないので，借地人の意思に反して，第三者として地代を弁済することはできない。