判例集／民法／借地の合意解除と借地上の建物の賃借人

借地の合意解除と借地上の建物の賃借人

重要度 B 民法借地の合意解除最判昭38.2.21(民2)　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

借地の合意解除と借地上の建物の賃借人（最判昭38.2.21(民2)）は、地主と借地人が話合いで借地契約を終わらせた場合に、借地上の建物を借りている人に退去と土地の明渡しを求められるかが問題になった判例です。最高裁は、地主は建物が貸されて敷地が使われることを予想し認めているとみるべきで、合意解除は借地人が自ら借地権を放棄したのと同じだから、特段の事情がない限り建物賃借人に対抗できないとしました。転貸借の合意解除を定めた613条3項と並べて整理される判例です。

事案

借地の上の建物を借りる人の立場

建物を所有する目的で土地を借りた者（借地人）は、借地の上に自分の建物を建て、それを他人に貸すことができる。建物を貸しても土地そのものを又貸ししたことにはならないので、地主の承諾は要らない（大判昭8.12.11）。もっとも、建物を借りた者は地主と契約を結んでおらず、敷地を使えるのは借地人に借地権があるからにすぎない。借地権が消えれば建物は敷地を使う根拠を失い、建物賃借人も退去を迫られる立場に置かれる。そこで、地主と借地人が話合いで借地契約を終わらせた場合にも建物賃借人は出て行かなければならないのかが問題になる。

家具製造業を営む建物賃借人と、調停での合意解除

Dは上告人（地主）から土地を借り、その上に杉皮葺・板壁の平屋建物（建坪43坪余り）を建てて所有していた。被上告人は昭和30年3月にDからこの建物を借り、以後そこに住んで家具製造業を営んできた。その後、上告人とDとの間で調停が成立し、借地契約は両者の合意によって解除された。被上告人はこの合意の当事者ではない。

建物退去・土地明渡しの訴えと原審

上告人は、借地契約が消滅したとして、被上告人に対し建物から退去して土地を明け渡すよう求めた。上告人は、この建物は借地法・借家法にいう建物に当たらない、借地契約は一時使用のためのもので借地法の適用がない、とも争った。原審（高松高判昭35.5.27）は、本件建物は借地法・借家法上の建物であり、借地契約は一時使用のためのものではなく、調停条項は借地契約を合意解除する趣旨であると認めたうえで、上告人の請求を認めなかった。上告人が上告した。

要点

借地を合意解除しても、特段の事情がない限り地主はそれを借地上建物の賃借人に対抗できない
適法な転貸借でも、賃貸人は合意解除を転借人に対抗できないが、その当時に債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる（613条3項）
合意解除は借地権の放棄に当たり、398条・538条の法理と信義則から、その上に権利を持つ第三者には対抗できない

判旨

上告棄却。地主と借地人が借地契約を合意解除しても、「特段の事情がない限り」、地主はその効果を借地上の建物の賃借人に対抗できない。建物所有目的の土地賃貸借では、地主は、借地人が建物を他人に貸して敷地を使わせることも、反対の特約がない限り「当然に予想し、かつ認容している」とみるべきである。そのため建物賃借人は、建物の使用に必要な範囲で敷地を使用収益する権利を地主に主張でき、この権利は借地人が借地権を放棄して勝手に消せるものではない。合意解除は借地人が自ら借地権を放棄したことになるから、第三者である建物賃借人に対抗できない。このことは民法398条・538条の法理からも推論でき、信義誠実の原則に照らしても当然であるとした。

観点 1

借地を合意解除しても、特段の事情がない限り地主はそれを借地上建物の賃借人に対抗できない

借地人が借地上の自分の建物を他人に貸しても、土地の転貸には当たらず地主の承諾は要らない（大判昭8.12.11）。本判決は、地主は反対の特約がない限り建物の賃貸と敷地の使用を予想し認めているとみて、建物賃借人は建物の使用に必要な範囲で敷地を使う権利を地主に主張できるとした。合意解除は借地人が自ら借地権を放棄したのと同じで、この権利を勝手に消すことはできないから、地主は特段の事情がない限り合意解除を建物賃借人に対抗できず、退去と明渡しを求められない。両者に直接の契約がなくても同じである。これに対し、地代不払などによる法定解除は対抗できる（最判昭45.12.24）。613条3項は転貸借の規定であり、この場面では本判決が現行法の下でもそのまま妥当する。

よくある誤り

地主と建物賃借人の間には契約関係がないから、借地契約が合意解除されれば地主は建物賃借人に退去を求められる（×）
借地人が地主の承諾なく借地上の建物を第三者に賃貸することは、土地の無断転貸に当たる（×。建物の賃貸は土地の転貸ではない）
建物賃借人が敷地を使う権利は、借地人の借地権が消えれば原因を問わず当然に消える（×。合意解除による消滅は対抗できない）
借地契約が地代不払で法定解除された場合も、合意解除と同じく建物賃借人には対抗できない（×。法定解除なら対抗できる）

短答での問われ方

借地上の建物の賃借人という本判決の事案そのものを問う肢は見当たらない。前提知識として、予備 H24 第10問エ・司法 H24 第26問エが、地主の承諾なく借地上の建物を賃貸することは土地の無断転貸に当たるとする誤りの肢を出している。合意解除を対抗できるかは転貸借の形で問われ（予備 H24 第10問ア・司法 H24 第26問ア、司法 H30 第25問ウ、予備 R2 第11問エ・司法 R2 第25問エ）、同じ問の中に並ぶ。建物賃借人は土地の転借人ではないが、合意解除との関係では転借人と同じく守られる、と整理する。

論文での書き方

地主の建物退去土地明渡請求に対する建物賃借人の反論として使う。規範は「土地賃貸人は、特段の事情がない限り、土地賃貸借の合意解除の効果を地上建物の賃借人に対抗できない」。理由は、地主が建物の賃貸と敷地使用を予想・認容していること、建物賃借人が敷地を使う権利を地主に主張できること、合意解除は借地権の放棄であり第三者の権利を消せないこと（398条・538条の法理、信義則）の順に示す。あてはめでは、合意解除の当時に地代不払などで法定解除もできた事情がないかを特段の事情として検討する。法定解除そのものには及ばない点が射程の限界である。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2012年第26問エ応用

建物所有を目的とする土地賃貸借の賃借人が，当該土地上に建物を建築し，土地の賃貸人の承諾なくして当該建物を第三者に賃貸し，使用収益させることは，土地の無断転貸に該当する。

予備試験 2012年第10問エ応用

観点 2

適法な転貸借でも、賃貸人は合意解除を転借人に対抗できないが、その当時に債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる（613条3項）

合意解除を第三者に対抗できないという考え方は、適法な転貸借について先に判例で認められ（大判昭9.3.7）、本判決もこれを参照している。平成29年の債権法改正はこの判例法理を613条3項として条文にした。賃借人が適法に転貸したときは、賃貸人は原賃貸借の合意解除を転借人に対抗できない（本文）。ただし、解除の当時に賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる（ただし書）。本判決のいう「特段の事情」に当たる場面である。区別すべきは、原賃貸借が債務不履行を理由に解除された場合で、これは転借人に対抗でき、転貸借は賃貸人が転借人に返還を請求した時に、転貸人の債務の履行不能によって終了する（最判平9.2.25）。

よくある誤り

賃貸人は、合意解除の当時に賃借人の債務不履行による解除権を有していたときであっても、合意解除を転借人に対抗できない（×。613条3項ただし書）
賃貸人が転貸を承諾していた場合、原賃貸借を合意解除すれば転借人に明渡しを請求できる（×）
原賃貸借が賃料不払を理由に解除されても、転借人には対抗できない（×。債務不履行解除は対抗できる）
原賃貸借が債務不履行で解除されると、転貸借は解除と同時に当然に終了する（×。賃貸人が転借人に返還を請求した時に終了する）

短答での問われ方

予備 R2 第11問エ・司法 R2 第25問エは、解除権を有していたときであっても対抗できないとする誤りの肢で、ただし書を知っていれば切れる。予備 H24 第10問ア・司法 H24 第26問アは承諾のある土地転貸で本文どおりの正しい肢、司法 H30 第25問ウは承諾のある建物転貸で合意解除後に明渡しを請求できるとする誤りの肢である。対比として、予備 H24 第10問イ・司法 H24 第26問イと司法 R6 第27問ウが、債務不履行解除なら返還（明渡し）を請求した時に転貸借が終了するという正しい肢を出している。

論文での書き方

転貸借の事案では613条3項を直接適用し、本判決は条文の背後にある理由（賃貸人が承諾した転借人の地位を、当事者の合意だけで奪うことは信義則上許されない）として添える。借地上の建物の賃借人は土地の転借人ではないから、同項を直接は使えず、本判決の規範で処理する。どちらの場面でも、合意解除の当時に賃料不払などで債務不履行による解除権が発生していたかが結論を分けるので、催告の有無や不払の期間などの事実を拾ってあてはめる。

この観点で解ける過去問（8肢）

予備試験 2020年第11問エ直接

賃借人が適法に賃借物を転貸し，その後，賃貸人が賃借人との間の賃貸借を合意により解除した場合，賃貸人は，その解除の当時，賃借人の債務不履行による解除権を有していたときであっても，その合意解除をもって転借人に対抗することはできない。

司法試験 2020年第25問エ直接

予備試験 2012年第10問ア直接

土地の賃借人が賃貸人の承諾を得て当該土地を転貸したときは，原賃貸借の賃貸人と賃借人との間で原賃貸借を合意解除しても，これをもって転借人に対抗することができない。

司法試験 2012年第26問ア直接

司法試験 2018年第25問ウ直接

AがBC間の賃貸借を承諾していた場合において，AがBとの間で甲建物の賃貸借を合意解除したときは，Aは，Cに対し，甲建物の明渡しを請求することができる。

予備試験 2012年第10問イ対比

建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て当該建物を転貸した場合において，原賃貸借が賃借人（転貸人）の賃料不払を理由とする解除により終了したときは，転貸借は，原賃貸借の賃貸人が転借人に対して当該建物の返還を請求した時に，転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。

司法試験 2012年第26問イ対比

司法試験 2024年第27問ウ対比

賃貸人の承諾を得て建物の転貸借がされた場合において、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了したときは、転貸借契約は、原則として賃貸人が転借人に対して建物の明渡しを請求した時に終了する。

観点 3

合意解除は借地権の放棄に当たり、398条・538条の法理と信義則から、その上に権利を持つ第三者には対抗できない

本判決は、合意解除を対抗できない理由として、民法398条・538条の法理と信義則を挙げた。398条は、地上権や永小作権に抵当権を設定した者がその権利を放棄しても抵当権者に対抗できないとする。538条1項は、第三者のためにする契約で第三者の権利が生じた後は、当事者がこれを変更し、消滅させることができないとする。どちらも、自分の権利の上に他人の権利が成り立っているときは、当事者だけの意思でその土台を崩せないという考え方である。借地上の建物に抵当権が設定されている場合に、借地契約を合意解除してもその終了を抵当権者に対抗できないとされる（大判大14.7.18）のも、398条の同じ考え方による。

よくある誤り

借地人が借地上の建物に抵当権を設定した後に地主と借地契約を合意解除した場合、地主は借地契約の終了を抵当権者に対抗できる（×）
第三者のためにする契約では、第三者が受益の意思表示をした後でも、当事者は契約を合意解除できる（×。538条1項）
本判決は信義則だけを根拠にしており、398条や538条には触れていない（×）

短答での問われ方

司法 H20 第14問アは、借地上の建物に抵当権を設定した後に借地契約を合意解除した事例で、地主は終了を抵当権者に対抗できないとする正しい肢である。司法 H18 第23問ウは、第三者のためにする契約で受益の意思表示がされた後でも要約者が合意解除できるとする誤りの肢で、538条1項で切れる。どちらも本判決を直接問うものではないが、判決が根拠に挙げた条文の法理で解ける。

論文での書き方

合意解除や放棄を第三者に対抗できるかが問われたら、自分の権利を他人の権利の土台として提供した者は、その土台を自分の意思で消して他人の権利を失わせることができない、という考え方を規範として示し、398条・538条・613条3項を現れとして挙げる。あてはめでは、第三者の権利が当事者の権利を前提に成り立っているか、消滅が当事者の意思によるものかを確かめる。債務不履行による法定解除のように、意思による消滅でない場合には及ばない。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2008年第14問ア応用

A及びBは，土地賃貸借契約を合意解除した。この合意解除に基づいて土地賃貸借契約が終了したことを，BはCに対抗することができない。

司法試験 2006年第23問ウ応用

Aが宝石をBに売り，代金は，AがDと連帯してCに対して負っている借入金債務を弁済するため，BがCに支払うとの契約を締結した場合，既にDがCに対する債務を弁済していたときは，Cが受益の意思表示をした後であっても，Aは，Bとの契約を合意解除することができる。