判例集／民法／宅地の根抵当権と石灯籠・庭石（従物）

宅地の根抵当権と石灯籠・庭石（従物）

重要度 B 民法抵当権と従物最判昭44.3.28(民)　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約6分

宅地の根抵当権と石灯籠・庭石（従物）（最判昭44.3.28）は、根抵当権（一定の範囲の債権をまとめて担保する抵当権）が設定された宅地の石灯籠や庭石を、別の債権者が差し押さえたとき、抵当権者がそれを止められるかが問題になった判例です。最高裁は、設定当時からある従物（主物に付属させた独立の物）にも抵当権の効力が及び、宅地の設定登記だけで対抗できるとして、差押えを第三者異議の訴えで排除できるとしました。抵当権の効力が及ぶ物の範囲を学ぶ判例です。

事案

抵当権の効力が及ぶ物の範囲

抵当権は、目的の不動産に「付加して一体となっている物」に及ぶ（民法370条本文）。他方、所有者が物の常用に供するため自分の所有する別の物を付属させたとき、その付属させた物を従物といい（87条1項）、従物は主物の処分に従う（同条2項）。土地に据え置かれただけで取り外せる動産は、土地の一部になる付合物とは違い独立の物のままである。そこで、こうした従物に土地の抵当権が及ぶのか、及ぶとして何をすれば第三者に主張できるのかが問題になる。

宅地への根抵当権の設定

昭和38年10月、XはAとの間で、BがXとの継続的な取引により現在・将来に負う債務（極度額150万円）を担保するため、A所有の宅地に根抵当権を設定する契約を結び、同月10日に設定登記がされた。Aは物上保証人の立場にある。この宅地には、設定より前から、庭園として眺めるために石灯籠・植木・庭石が置かれていた。石灯籠と一部の庭石は取り外せたが、植木と残りの庭石は取り外すことが難しい状態であった。

一般債権者の強制執行と第三者異議

その後、Aに金銭を貸していたYが、執行力ある公正証書に基づき、石灯籠・植木・庭石等を差し押さえて強制執行に及んだ。Xは、これらが宅地から切り離されて売られると担保の価値が下がるとして、第三者異議の訴えを起こした。第一審は請求を認め、福岡高裁もこれを維持した。Yは、これらの物に根抵当権を及ぼすには、その旨の特約と明認方法が必要であると主張して上告した。

要点

抵当権設定当時に存在した従物には抵当権の効力が及び、設定登記だけで対抗できる
他人が所有する物や保管しているだけの動産は従物にも付合物にも当たらず、抵当権の効力は及ばない
抵当権者は従物に対する一般債権者の強制執行を第三者異議の訴えで排除できる

判旨

上告棄却。取り外せる石灯籠・庭石は宅地の「従物」、取り外しの難しい植木・庭石は宅地の「構成部分」と整理したうえで、宅地の根抵当権の効力は構成部分はもちろん、設定当時に宅地の常用のため付属させられていた従物にも及ぶとした。そして、宅地の設定登記によって、構成部分に加え、「抵当権の効力から除外する等特段の事情のないかぎり」民法370条により従物についても対抗力が生じるとした。その結果、抵当権者は従物が独立の動産として抵当権の外へ出ていくのを防ぐため、その譲渡・引渡しを妨げる権利をもち、一般債権者の強制執行を第三者異議で排除できる。特約や明認方法は要らない。

観点 1

抵当権設定当時に存在した従物には抵当権の効力が及び、設定登記だけで対抗できる

抵当権の効力は目的不動産の構成部分（付合物）に及ぶほか、設定当時に存在した従物にも及ぶ。本判決はさらに、宅地の抵当権設定登記があれば、効力から除外するなどの特段の事情がない限り、370条により従物についても対抗力が生じるとした。従物ごとに特約を結んだり明認方法を施したりする必要はない。判決は効力が及ぶ根拠条文を明示していないが、対抗力を370条で説明したことから、従物も370条の「付加して一体となっている物」に含めて扱う立場と理解されることが多い。370条本文は平成29年の債権法改正・令和3年の物権法改正でも変わっておらず、現行法でもそのまま妥当する。

よくある誤り

抵当権設定前に備え付けられた従物には、抵当権の効力は及ばない（×。設定当時の従物にこそ及ぶ）
従物に抵当権の効力を対抗するには、主物の登記とは別に明認方法が必要である（×。主物の設定登記で足りる）
土地の抵当権の効力は、取り外しの難しい庭石や植木には及ばない（×。構成部分として当然に及ぶ）

短答での問われ方

予備H29第6問アは、設定前に備え付けられた石灯籠に効力が及ばないとする肢で、誤り。時期を逆に読み替えさせる型である。司法H22第9問ウは、借地上のガソリンスタンド店舗に設定された抵当権の実行で、設定当時の地下タンク等の所有権も買受人が取得するとする肢（最判平2.4.19。正しい）で、同じ考え方で解ける。司法H18第31問は、土地所有者の石灯籠・取り外せる庭石を「従物」として図に当てはめさせる問題である。

論文での書き方

「従物にも370条の付加一体物として抵当権の効力が及ぶ。少なくとも設定当時の従物には及び、対抗要件は設定登記で足りる（最判昭44.3.28）」と規範を立てる。設定後に付属された従物については最高裁の明言がないので、370条説から一体的価値の把握を理由に及ぶと書くか、87条2項説から設定時までに限ると書くか、立場を一つ選んで理由を添える。

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2017年第6問ア直接

甲土地の従物である石灯籠が本件抵当権の設定前に備え付けられていた場合，本件抵当権の効力は，その石灯籠には及ばない。

司法試験 2010年第9問ウ応用

ガソリンスタンドが営まれている借地上の店舗用建物に設定された抵当権が実行された場合において，競売手続によりその所有権を取得した者は，抵当権設定当時に存した地下タンクの所有権をも取得する。

観点 2

他人が所有する物や保管しているだけの動産は従物にも付合物にも当たらず、抵当権の効力は及ばない

従物（87条1項）といえるには、主物の常用に供するために付属させられていること、独立の物であること、主物と同じ所有者に属することが必要である。本判決も、取り外せる石灯籠・庭石は従物、取り外しの難しい植木・庭石は宅地の構成部分（付合物）と区別している。他人の物は従物にならず付合もしないので、建物の賃借人が自分で設置した取り外せるエアコンや畳には、賃貸人が設定した抵当権は及ばない。建物に持ち込んで保管しているだけの宝石も、常用のための付属がなく構成部分でもないから及ばない。逆に設定後に植えた立木のように土地に付合した物には、設定の前後を問わず及ぶ。独立性のない増築部分も、従物ではなく既存建物の構成部分である。

よくある誤り

賃借人が建物内に設置した賃借人所有の取り外せるエアコンにも、建物の抵当権の効力が及ぶ（×。所有者が違い従物でない）
抵当権設定者が建物に持ち込んで保管している宝石にも、抵当権の効力が及ぶ（×。常用のための付属物でない）
建物の増築部分は既存建物の従物である（×。独立性がなければ既存建物に付合する構成部分）
土地に抵当権を設定した後に植えた立木には、抵当権の効力は及ばない（×。付合物として及ぶ）

短答での問われ方

司法R1第15問はこの観点の総まとめで、ウ（宝石・誤り）、オ（賃借人のエアコン・正しい）、イ（設定後に植えた立木・正しい）が並ぶ。司法H25第16問1（賃借人所有の畳に及ぶ・誤り）はオと同じ型。司法H19第7問2（増築部分は従物・誤り）は付合と従物の区別を問う。どれも「誰の物か」「常用のために付属しているか」「独立性があるか」の三つで切る。

論文での書き方

事例で付属物が出てきたら、まず付合物か従物かを分ける。付合物なら設定の前後を問わず及ぶ。従物なら87条1項の要件（常用性・独立性・同一所有者）をあてはめ、設定時期を確認する。所有者が違う物は従物の要件を欠くので、抵当権の効力の外になる。

この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2019年第15問ウ応用

抵当権設定者が，抵当権の目的である建物に宝石を持ち込んで保管していた場合，抵当権の効力は，その宝石に及ぶ。

司法試験 2019年第15問オ応用

抵当権設定者から抵当権の目的である建物を賃借した賃借人が，その所有する取り外し可能なエアコンを建物内に設置している場合，抵当権の効力は，そのエアコンに及ばない。

司法試験 2019年第15問イ対比

土地の所有者が，土地に抵当権を設定した後，その土地上に立木を植栽した場合，抵当権の効力は，その立木に及ぶ。

司法試験 2013年第16問 1応用

Aがその所有する甲建物をBに賃貸している場合において，Aが甲建物にCのために抵当権を設定したときは，その抵当権の効力は，Bが甲建物において使用しているB所有の畳に対しても及ぶ。

司法試験 2007年第7問 2対比

建物の増築部分は，既存建物の従物である。

観点 3

抵当権者は従物に対する一般債権者の強制執行を第三者異議の訴えで排除できる

抵当権の効力が及ぶ従物が切り離されて売られると、主物と一体で把握していた担保価値が損なわれる。本判決は、抵当権者は従物が独立の動産として抵当権の外に出ていくのを防ぐため、その譲渡や引渡しを妨げる権利をもつとし、設定者の一般債権者が従物だけを差し押さえた強制執行について、第三者異議の訴え（現在の民事執行法38条）による排除を認めた。抵当権は占有を伴わない権利だが、目的物の価値を守るための妨害排除的な効力はあるという理解につながる。

よくある誤り

抵当権は非占有担保であるから、従物に対する一般債権者の強制執行を排除することはできない（×）
従物に対する強制執行を排除するには、従物に抵当権を及ぼす特約が必要である（×。設定登記で対抗でき、特約は不要）

短答での問われ方

この結論を正面から問う肢は、司法試験・予備試験の短答にはまだ出ていない。出るとすれば、予備H29第6問ア（設定前に備え付けた石灯籠に効力が及ばないとする肢・誤り）の延長で、「効力は及ぶが、一般債権者の差押えは止められない」「止めるには特約や明認方法が要る」とする誤りの形が考えられる。譲渡担保権者が第三者異議の訴えを使えるとする司法R7第16問エと並べて、担保権者が目的物への強制執行を排除できる場面として押さえておく。

論文での書き方

抵当権に基づく妨害排除を論じる際、価値を守るための権利として、従物の搬出・強制執行に対抗できる例に本判決を挙げられる。抵当不動産の占有者に対する明渡請求（最大判平11.11.24・最判平17.3.10）とは場面が違うので混ぜない。