判例集／民法／権利変動の当事者による無効登記の抹消請求

権利変動の当事者による無効登記の抹消請求

重要度 B 民法中間者の登記請求権最判昭36.4.28　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約6分

権利変動の当事者による無効登記の抹消請求（最判昭36.4.28）は、無効な買収と売渡しで登記が国から上告人らへ移った土地について、すでに権利を手放した国が、後に続く登記の抹消を求められるかが問題になった判例です。最高裁は、登記は権利の移り変わりの過程をそのまま映すべきだから、無効な移転の当事者として登記された者は、現在は権利者でなくても、是正に利害関係がある限り抹消を求められるとしました。中間者（途中で権利を持っていた者）の登記請求権を扱う論点の基本となる判例です。

事案

登記は「今」と「経過」の両方を写す

不動産の登記簿には、現在だれが権利者かだけでなく、そこに至るまでの権利の移り変わりも順に記録される。所有権が甲→乙→丙と移ったことになっていれば、その二つの移転登記が積み重なる。もし途中の移転が法律上無効なら、登記簿は真実と違う経過を示していることになる。問題は、無効な移転の当事者のうち、すでに権利を手放した中間の者（乙。本件では国）が、自分の後ろに付いた登記の抹消を求められるかである。

買収と売渡しが無効とされた土地

本件土地は、買収計画に基づいて国が取得したものとして国名義の登記がされ、その後、国から上告人らに売り渡されたものとして上告人ら名義の登記がされていた。ところが原審は、買収計画の当時この土地は原野であったと認定し、国の取得も上告人らへの売渡しも無効とした。実質上の権利者はDであり、国は自分名義の取得登記を抹消してDに権利を戻す立場にある。国は上告人らを相手に、売渡しの登記の抹消を求めて訴えた（不動産売渡登記抹消請求）。

原審の判断と上告理由

原審の大阪高裁（昭和32年8月8日判決）は、国の上告人らに対する登記抹消請求権を認めた。上告人らは、買収計画当時この土地が原野であったという認定を争うとともに、土地の所有者でない者は登記の抹消を求められないと主張し、大審院の判例を引いて上告した。事件は最高裁第二小法廷に係属し、昭和36年4月28日に判決が言い渡された（民集15巻4号1230頁）。

要点

無効な移転の当事者として登記された中間者は、権利を失っていても後続の登記の抹消を請求できる
登記は権利変動の過程を忠実に映すべきだから、中間者は自分への登記を求められ、中間を飛ばした名義回復は許されない
中間者の抹消請求には是正についての利害関係が必要で、中間省略登記なら代金未受領などの正当な利益があるときに限られる

判旨

最高裁は、不動産登記法の目的を、現在の権利関係を示すことに加えて、そこに至る権利変動の過程を「登記簿上如実に表現すること」にあると捉えた。そのうえで、権利変動の当事者となった者は、過程の中に真実と合わない無効の登記があるときは、すでに権利を他に移して「現在においては、不動産の実質的権利者ではないとしても」、登記の是正に利害関係を持つ限り、登記名義人に是正への協力を求める登記請求権を持つとした。法律行為が無効であっても、その当事者として登記簿に表示された者はこの請求権を持つ。本件の国は、自らの取得登記をDのために抹消する義務を負うから利害関係があるとされ、これに反する大判昭3.11.8の見解は採らないとして、全員一致で上告が棄却された。

観点 1

無効な移転の当事者として登記された中間者は、権利を失っていても後続の登記の抹消を請求できる

A→B→Cと順次移転登記がされ、二つの売買がいずれも無効な場合、AがB・Cに各登記の抹消を求められる（抹消に代えてCに直接自己への移転登記を求めてもよい。最判昭34.2.12）のは当然として、中間のBもCに対しB→C登記の抹消を請求できる。登記は権利変動の過程まで正しく映すことを目的とするから、過程に無効な登記を抱える当事者は、実質的権利者でなくても是正に利害関係を持つ限り登記請求権を持つ。Bの法律行為自体が無効でも、当事者として登記簿に表示されている以上は同じである。Bは自分の取得登記もAのために抹消しなければならない立場にあり、その前提としてCの登記を消す必要がある点に利害関係が認められる。

よくある誤り

Bは所有権を有していないから、Cに対しB→C登記の抹消を請求することはできない（×。権利変動の当事者として利害関係がある限り請求できる）
抹消を請求できるのは現在の真の所有者Aだけである（×。Aのほか中間者Bも請求できる）
Bの取得原因である売買が無効なので、Bはそもそも登記請求権を持たない（×。無効な法律行為の当事者として登記簿に表示された者も請求できる）

短答での問われ方

司法2015（平成27）第8問エ（×）と司法2023（令和5）第8問オ（○）が同じ事例を正反対の向きで問う。「AはCに請求できるが、Bはできない」という前半正しく後半誤りの形に注意する。同じ事例でAがCに直接自己への移転登記（真正な登記名義の回復）を求めることもできる（最判昭34.2.12。司法2015第8問ウ）ので、A・Bどちらから見ても抹消・是正を求められる、と一体で覚える。

論文での書き方

登記請求権の発生根拠を物権的・債権的・物権変動的の三つに整理し、本判決を物権変動的登記請求権（権利変動の過程と登記の食い違いを正す請求権）の代表例として使う。要件は①権利変動の当事者として登記に表示されていること、②是正について利害関係があること。所有権に基づく請求ではないので、請求者が現在の所有者かは問題にならないと書く。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2023年第8問オ直接

Aの所有する甲土地がAからB、BからCに順次売却されて、それぞれその旨の所有権移転登記がされた場合において、いずれの売買契約も無効であるときは、Bは、Cに対し、BからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。

司法試験 2015年第8問エ直接

Aの所有する甲土地についてAからB，BからCへの各売買を原因とする所有権移転登記がされている場合，AからB，BからCへの各売買がいずれも無効であるときは，Aは，Cに対し，BからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができるが，Bは，Cに対し，BからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することはできない。

司法試験 2015年第8問ウ応用

Aの所有する甲土地についてAからB，BからCへの所有権移転登記がされている場合，それぞれの所有権移転登記に対応する権利変動がないときは，Aは，Cに対し，直接自己への所有権移転登記手続を請求することはできない。

観点 2

登記は権利変動の過程を忠実に映すべきだから、中間者は自分への登記を求められ、中間を飛ばした名義回復は許されない

本判決が示した「過程も如実に表現する」という登記の目的は、順次譲渡の場面全体を貫く。A→B→Cと有効に譲渡され登記がAに残る場合、Bは所有権をCに移した後でもAにA→B登記を請求できる（大判大5.4.1）。だからCはBの登記請求権を代位行使できる。逆に、CがAに対し真正な登記名義の回復を原因としてAから直接自分への移転登記を求めることは、過程を飛ばすことになるので許されない（最判平22.12.16）。本判決は旧不動産登記法の下の判断だが、平成16年の全面改正後も、民法改正後も、この考え方は変わらず維持されている。

よくある誤り

BはCに転売して所有権を失った以上、AにA→B登記を請求できない（×）
登記がAに残っていても、CはAに真正な登記名義の回復を原因としてA→C登記を請求できる（×。最判平22.12.16）
CはBに代位してAにA→B登記を請求することはできない（×。Bの請求権は存続しているので代位できる）

短答での問われ方

司法2015第8問ア（○）・司法2023第8問エ（×）は中間者Bの請求権の存続、司法2015第8問イ（○）・司法2023第8問ア（×）は真正名義回復の否定、司法2017（平成29）第7問ア（×）・司法2025（令和7）第9問ウ（○）はCの代位を問う。どれも「過程を飛ばさない」の一言で解ける。真正名義回復が許されるのは、登記に対応する権利変動がもともと無く、真の所有者が現在の名義人に求める場合（最判昭34.2.12）だと区別する。

論文での書き方

順次譲渡の登記の事案では、まず「登記は現在の権利関係だけでなく権利変動の過程も正確に公示する」という原則を置き、中間者の登記請求権の存続、転得者による代位行使（423条の7）、真正名義回復の可否をその原則から導く。中間を飛ばす請求を認めるかは、過程の公示を損なうかで判断する。

この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2015年第8問ア応用

Aの所有する甲土地がAからB，BからCに順次譲渡された場合において，Bは，甲土地の所有権を喪失していても，Aに対し，AからBへの所有権移転登記手続を請求することができる。

司法試験 2023年第8問エ応用

Aの所有する甲土地を購入したBが、甲土地をCに売却してその所有権を失った場合には、Bは、Aに対し、AからBへの所有権移転登記手続を請求することができない。

司法試験 2015年第8問イ対比

Aの所有する甲土地がAからB，BからCに順次譲渡されたにもかかわらず，登記名義がなおAに残っている場合，Cは，Aに対し，AからCに対する真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することはできない。

司法試験 2023年第8問ア対比

Aの所有する甲土地がAからB、BからCに順次売却された場合において、所有権の登記名義人がAのままであるときは、Cは、Aに対し、AからCへの真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することができる。

司法試験 2017年第7問ア応用

AからB，BからCに甲土地が順次売却され，それぞれその売買代金が支払われたが，所有権の登記名義がAのままである場合，Cは，Bに代位して，Aに対し，AからBへの所有権移転登記手続を請求することはできない。

司法試験 2025年第9問ウ応用

BがAに対して有する所有権移転登記請求権を行使しないときは、Cは、その登記請求権を代位行使することができる。

観点 3

中間者の抹消請求には是正についての利害関係が必要で、中間省略登記なら代金未受領などの正当な利益があるときに限られる

本判決は、権利を失った中間者の請求を「登記の是正に関して利害関係を有するかぎり」と限定した。本件では国が自分の取得登記を抹消してDに戻す義務を負うことが利害関係とされた。同じ発想で、A→B→Cと有効に譲渡されたのにBの同意なくA→Cの中間省略登記がされたとき、登記が現在の権利関係と一致していても、Bが代金をまだ受け取っておらず登記と引換えに支払を求める利益があるなら、Bは抹消を請求できる（最判昭35.4.21）。他方、中間者に守るべき利益がなければ、既にされた中間省略登記を消させる必要はない。中間省略登記を新たに請求するには、A・B・C全員の合意が要る。

よくある誤り