中間省略登記と真正な登記名義の回復
中間省略登記と真正な登記名義の回復（最判平22.12.16）は、所有権が元の所有者から中間者、現在の所有者へと移ったのに登記が元の所有者に残っている場合、現在の所有者が「真正な登記名義の回復」を理由に直接自分への登記を求められるかが問題になった判例です。最高裁は、物権変動の過程を忠実に登記に反映させる不動産登記法の原則に照らし許されないとし、順を踏んで登記すべきだとしました。中間省略登記の請求という論点の判例で、実体のない登記を正す場面との違いを押さえる位置づけです。
事案
登記は権利が動いた順に記録する仕組みである
不動産の所有権が売買・贈与・相続などで移ると、その一つ一つの移転を原因とともに登記記録に積み重ねていくのが不動産登記の基本の姿である。現行の不動産登記法では、権利に関する登記を申請するとき、登記の原因となった事実や法律行為を証明する情報（登記原因証明情報）を出さなければならない。これに対し「真正な登記名義の回復」は、実体を伴わない登記名義を正しい権利者へ移す場面で用いられる登記原因であり、途中の移転を記録せずに名義だけを最終の権利者へ移す結果になりやすい。本件では、元の所有者から現在の所有者へこの原因で直接移転登記を求めることが許されるかが争われた。
贈与と相続で所有者が二度替わったのに、元の所有者の持分登記が残った
本件土地はもと上告人（Y）の所有であった。Yは昭和63年9月ころ、本件土地をAに贈与した。Aは平成17年1月10日に死亡し、その共同相続人の一人である被上告人X1が遺産分割協議によって本件土地を単独で取得した。ところが登記のうえでは、本件土地はYと被上告人らの共有名義になっており、Yの名義で持分10分の3の登記がなお残っていた。つまり実体は、YからAへの贈与、AからX1への相続という二段の移転を経てX1の単独所有になっているのに、登記には最初の段階（YからAへの移転）すら反映されていなかった。
共有物分割の本訴に対し、真正な登記名義の回復を原因とする反訴が出された
Yは、被上告人らに対し、共有名義の本件土地について共有物分割を求めるなどの本訴を起こした。これに対しX1は、贈与と相続の事実を主張して、真正な登記名義の回復を原因とするY持分全部の移転登記手続を求める反訴を起こした。原審（大阪高判平21.3.11）は、本件土地はX1の単独所有であるとして本訴請求を棄却すべきものとし、反訴請求は認容すべきものと判断した。Yが上告受理を申し立てた。
要点
- 順次移転したのに登記が元の所有者に残っている場合、現在の所有者は真正な登記名義の回復を原因とする直接の移転登記を請求できない
- 現在の所有者は、元の所有者から中間者への移転登記を経て、中間者から自己への移転登記を受けるという順を踏む
- 実体のない登記を是正する場面では、真正な所有者は登記名義人に対し直接自己への移転登記を請求できる
- 既にされた中間省略登記は現在の権利関係に合致する限り原則として有効で、中間者は正当な利益がなければ抹消を求められない
判旨
最高裁は、所有権が元の所有者から中間者へ、中間者から現在の所有者へ順次移転したのに登記名義が元の所有者に残っている場合、現在の所有者が元の所有者に対し真正な登記名義の回復を原因として直接の移転登記を求めることは、「物権変動の過程を忠実に登記記録に反映させようとする不動産登記法の原則に照らし、許されない」とした。本件でX1は、まずYからAへの贈与を原因とする移転登記を求めて認容判決を得たうえで、AからX1への相続を原因とする持分移転登記をすべきであるとした。そのうえで、反訴には予備的に贈与を原因とするYからAへの移転登記を求める趣旨が含まれていると解する余地があるとして、釈明を尽くさせるため反訴に関する部分を破棄し差し戻した。
観点 1
順次移転したのに登記が元の所有者に残っている場合、現在の所有者は真正な登記名義の回復を原因とする直接の移転登記を請求できない
A→B→Cと所有権が順次移転し、登記がAのままである場面では、A→BとB→Cという登記記録に載せるべき物権変動が現に存在する。ここでCがAに対し、真正な登記名義の回復という原因を借りてA→Cの移転登記を求めれば、実質は中間の移転を消す中間省略登記の請求である。最高裁は、物権変動の過程を忠実に登記記録に映すという不動産登記法の原則に反するとして、これを許さなかった。移転の原因が売買でも、贈与と相続の組合せでも結論は同じである。なお、旧法下の最判昭40.9.21は、直接の登記請求は許されないとしつつ、登記名義人と中間者の双方が同意している場合は別であるとしていた。本判決は同意に触れておらず、判例変更の手続もとっていない。
よくある誤り
- CはAに対し、AからCへの真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することができる（×）
- 中間者Bが同意していれば、Aの同意がなくても、CはAに対しA→Cの直接の移転登記を請求できる（×。最判昭40.9.21が例外としたのは登記名義人と中間者の双方が同意している場合であり、名義人Aの同意を欠けば請求できない）
- 途中の移転が相続であれば、相続人である現在の所有者は直接自己への移転登記を求められる（×。本件自体が贈与と相続の事案である）
短答での問われ方
司法H27第8問イ（できない、○）と司法R5第8問ア（できる、×）は、本判決の結論をそのまま問う肢である。司法R7第9問アは、中間者Bは同意しているが登記名義人Aは同意していない場合にA→Cの直接の登記を請求できるかを問い、×である。最判昭40.9.21の例外でさえ名義人と中間者の双方の同意を要するから、本判決と合わせてどちらの立場からも請求は認められない。「真正な登記名義の回復」の語が出たら、省略される物権変動が実在するかどうかをまず確かめる。
論文での書き方
論文では、現所有者から元所有者への直接の移転登記請求の可否を問題提起し、不動産登記制度は物権変動の過程を忠実に公示して取引の安全を図るものであり、現行法が登記原因証明情報の提供を求めているのもその表れであると規範の根拠を示す。そのうえで、元所有者と中間者、中間者と現所有者の間に記録すべき物権変動が現に存在するから、これを省く請求は許されないと結論づける。登記原因の名目を「真正な登記名義の回復」に置き換えても結論は変わらない。関係者全員の同意がある事案では、最判昭40.9.21が同意ある場合を別としていたことに触れたうえで、同意に言及せず請求を否定した本判決と現行法の仕組みを根拠に、同意があっても認められないと書くのが筋が通る。
論証カードランク B
中間省略登記請求の可否
不動産の所有権が甲から乙、乙から丙へと順次移転した場合に、現所有者である丙が、乙を飛ばして甲に対し直接自己への所有権移転登記手続を求めることができるかが問題となる。不動産登記制度は、物権変動の過程を忠実に登記記録に反映す
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司法試験 2023年 第8問 ア直接
Aの所有する甲土地がAからB、BからCに順次売却された場合において、所有権の登記名義人がAのままであるときは、Cは、Aに対し、AからCへの真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することができる。
司法試験 2015年 第8問 イ直接
Aの所有する甲土地がAからB，BからCに順次譲渡されたにもかかわらず，登記名義がなおAに残っている場合，Cは，Aに対し，AからCに対する真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することはできない。
司法試験 2025年 第9問 ア応用
AからCへの直接の所有権移転登記について中間者であるBが同意していれば、Aが同意していなくても、Cは、Aに対し、AからCへの直接の所有権移転登記手続を請求することができる。
観点 2
現在の所有者は、元の所有者から中間者への移転登記を経て、中間者から自己への移転登記を受けるという順を踏む
本判決は、X1はまずYからAへの贈与を原因とする移転登記を求め、その認容判決を得てから、AからX1への相続を原因とする移転登記をすべきだと述べた。売買の連鎖でいえば、Cは自らの登記請求権を保全するため、BのAに対する登記請求権を代位行使できる（423条の7）。ただし代位で求められるのはA→Bの移転登記であり、Aに対して登記を直接Cへ移せとは言えない（直接の引渡しを認める423条の3は準用されない）。また中間者Bは、転売で所有権を失った後もAに対してA→Bの移転登記を請求でき（大判大5.4.1）、過程を順に記録するという考え方と整合する。本判決は、反訴が予備的にY→Aの移転登記を求める趣旨を含むか釈明させるため、差し戻している。
よくある誤り
- Cは、Bに代位して、BのAに対する登記請求権を行使し、登記を直接Cに移転すべき旨をAに請求できる（×。求められるのはA→Bの登記）
- CはBに代位してAに対しA→Bの移転登記を請求することはできない（×。登記請求権の代位は認められる）
- Bは甲土地をCに転売して所有権を失った以上、Aに対しA→Bの移転登記を請求できない（×）
短答での問われ方
司法R4第18問オは、代位行使で登記を直接転得者に移せるかを問い×である。司法H29第7問ア（代位できない、×）と司法R7第9問ウ（代位できる、○）は登記請求権の代位そのものを問う。司法H27第8問ア（所有権を失っても請求できる、○）と司法R5第8問エ（請求できない、×）は中間者の登記請求権を問う。いずれも、本判決が示した「一段ずつ登記を移す」筋道を思い浮かべれば解ける。
論文での書き方
直接の移転登記請求を否定した後は、現所有者に残る手段を必ず示す。登記請求権を被保全債権とする代位（423条の7）でA→Bの登記を実現し、続いてB→Cの登記を受けるという順序を書けば、結論の妥当性も説明できる。事案によっては、訴えの趣旨を合理的に解釈し予備的請求を含むかを釈明させるべきだとした点も、訴訟上の処理として触れられる。
この観点で解ける過去問（5肢）
司法試験 2022年 第18問 オ応用
Bが土地をその所有者Cから買い受け、これをAに転売した場合において、BがCに対する所有権移転登記手続請求権を行使しないときは、Aは、BのCに対する所有権移転登記手続請求権を代位行使して、登記を直接Aに移転すべき旨をCに請求することができる。
司法試験 2017年 第7問 ア応用
AからB，BからCに甲土地が順次売却され，それぞれその売買代金が支払われたが，所有権の登記名義がAのままである場合，Cは，Bに代位して，Aに対し，AからBへの所有権移転登記手続を請求することはできない。
司法試験 2025年 第9問 ウ応用
BがAに対して有する所有権移転登記請求権を行使しないときは、Cは、その登記請求権を代位行使することができる。
司法試験 2015年 第8問 ア応用
Aの所有する甲土地がAからB，BからCに順次譲渡された場合において，Bは，甲土地の所有権を喪失していても，Aに対し，AからBへの所有権移転登記手続を請求することができる。
司法試験 2023年 第8問 エ応用
Aの所有する甲土地を購入したBが、甲土地をCに売却してその所有権を失った場合には、Bは、Aに対し、AからBへの所有権移転登記手続を請求することができない。
観点 3
実体のない登記を是正する場面では、真正な所有者は登記名義人に対し直接自己への移転登記を請求できる
本判決と対比すべきなのは、A→B、B→Cの登記はあるが、それに対応する権利変動がない（売買が無効など）という場面である。ここでは真正な所有者Aは、所有権に基づき、現在の登記名義人Cに対し直接自己への移転登記を請求できる（最判昭30.7.5）。この場合には登記記録に載せるべき物権変動がそもそも存在しないので、省略されるものが無く、真正な登記名義の回復を原因とする登記が本来の役目を果たす。また、無効な移転行為の当事者となった中間者Bも、既に権利者でなくとも登記の是正に利害関係があればCに対し抹消登記を請求できる（最判昭36.4.28）。違いは、飛ばされる物権変動が実在するか否かである。
よくある誤り
- A→B、B→Cの各登記に対応する権利変動がない場合でも、Aは、Cに対し直接自己への所有権移転登記手続を請求することはできない（×）
- 各売買が無効な場合、Aは抹消登記を請求できるが、BはCに対しB→Cの登記の抹消を請求できない（×）
- 真正な登記名義の回復を原因とする移転登記は、どのような場面でも許されない（×。無効登記の是正では許される）
短答での問われ方
司法H27第8問ウは、権利変動の伴わない登記の連鎖についてAが直接自己への移転登記を請求できないとして×である。司法H27第8問エ（Bは抹消を請求できない、×）と司法R5第8問オ（Bは抹消を請求できる、○）は中間者の抹消登記請求権を問う。本判決の肢と同じ大問に並べて出されるので、「権利変動がある／ない」で結論が分かれることを一組で覚える。
論文での書き方
答案では、本判決の否定の理由が「記録すべき物権変動を省くこと」にある点を押さえ、無効な登記を是正する場面は省略すべき物権変動が無いから射程外であると区別する。真正な登記名義の回復を原因とする移転登記を一律に否定したわけではない、と射程を明示しておくと評価される。
論証カードランク B
中間省略登記請求の可否
不動産の所有権が甲から乙、乙から丙へと順次移転した場合に、現所有者である丙が、乙を飛ばして甲に対し直接自己への所有権移転登記手続を求めることができるかが問題となる。不動産登記制度は、物権変動の過程を忠実に登記記録に反映す
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司法試験 2015年 第8問 ウ対比
Aの所有する甲土地についてAからB，BからCへの所有権移転登記がされている場合，それぞれの所有権移転登記に対応する権利変動がないときは，Aは，Cに対し，直接自己への所有権移転登記手続を請求することはできない。
司法試験 2015年 第8問 エ対比
Aの所有する甲土地についてAからB，BからCへの各売買を原因とする所有権移転登記がされている場合，AからB，BからCへの各売買がいずれも無効であるときは，Aは，Cに対し，BからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができるが，Bは，Cに対し，BからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することはできない。
司法試験 2023年 第8問 オ対比
Aの所有する甲土地がAからB、BからCに順次売却されて、それぞれその旨の所有権移転登記がされた場合において、いずれの売買契約も無効であるときは、Bは、Cに対し、BからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。
観点 4
既にされた中間省略登記は現在の権利関係に合致する限り原則として有効で、中間者は正当な利益がなければ抹消を求められない
中間省略登記を請求することが許されないことと、実際にされてしまった中間省略登記の効力とは別の問題である。A→B→Cと移転した後にA→Cの登記がされた場合、その登記は現在の権利関係に合致しているから、三者の合意があればもちろん有効であり、中間者Bの同意を欠いていても、Bは抹消を求める正当な利益がない限り抹消登記を請求できない（最判昭35.4.21）。逆に、BがCから代金を受け取っておらず同時履行の抗弁権を失うなど正当な利益があれば、抹消を求められる。また、中間者以外の第三者は、中間者の同意がないことを理由に登記の無効を主張して抹消を求めることはできない（最判昭44.5.2）。
よくある誤り
- AからDへの中間省略登記は無効であるから、登記のない第一譲受人Bは、Dに対抗できる（×）
- Bの同意なくA→Cの登記がされても、現在の権利関係と一致する限り、Bは抹消を請求できない（×。正当な利益があれば請求できる）
- Aからの二重譲受人Dは、Bの同意を欠く中間省略登記を理由に、Cに対し抹消登記を請求できる（×。中間者でない第三者は同意の欠如を理由に抹消を求められない）
短答での問われ方
司法H18第13問4は三者の合意に基づく中間省略登記を無効とする点で×。司法H26第8問イは、現在の権利関係と一致する限り中間者は抹消を請求できないと一律に否定して×。司法R7第9問エ（代金未受領の中間者は抹消を請求できる、○）とオ（二重譲受人は中間者の同意がないことを理由に抹消を請求できない、○）は、請求否定の肢（同問ア）と同じ大問で、既存登記の効力を対比させている。
論文での書き方
論文では、請求の可否（本判決により否定）と既存登記の効力（原則有効）を分けて論じる。既存の中間省略登記が問題になるときは、現在の実体関係との一致を理由に有効とし、中間者が抹消を求めるには代金未払で同時履行の抗弁権を失うなど保護に値する利益が必要であるとあてはめる。第三者が中間者の不同意を持ち出して登記の効力を争うことはできない、という点まで書けば射程が明確になる。
論証カードランク B
中間省略登記請求の可否
不動産の所有権が甲から乙、乙から丙へと順次移転した場合に、現所有者である丙が、乙を飛ばして甲に対し直接自己への所有権移転登記手続を求めることができるかが問題となる。不動産登記制度は、物権変動の過程を忠実に登記記録に反映す
規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。
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司法試験 2006年 第13問 4対比
Bは，本来，Cと対抗関係に立つから，登記の効力については重大な利害関係を有するところ，Cは対抗要件を備えていないし，AからDへの中間省略登記は無効であるから，Bは，CにもDにも対抗することができる。
司法試験 2014年 第8問 イ対比
AからB，BからCへ土地が順次売却された後，Bの同意なくAからCへの所有権移転登記がされた場合，現在の権利関係と登記の内容が一致する限り，Bはその所有権移転登記の抹消登記手続を請求することはできない。
司法試験 2025年 第9問 エ対比
Bの同意を得ることなくAからCへの直接の所有権移転登記がされた場合において、BがCから甲土地の売買代金を受領していないときは、Bは、Cに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。
司法試験 2025年 第9問 オ対比
AがDに対して甲土地を二重に売却し、その後、Bの同意を得ることなくAからCに直接の所有権移転登記がされたときであっても、Dは、Cに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができない。
関連する判例
- 権利自白最判昭30.7.5対比実体のない登記の連鎖では、真正な所有者が名義人に直接自己への移転登記を求められるとした判例で、本判決と結論が分かれる。
- 権利変動の当事者による無効登記の抹消請求最判昭36.4.28同旨登記は権利変動の過程も如実に示すべきとの立場から、無効な移転行為の当事者にも抹消登記請求権を認めた判例で、理由の基礎が共通する。
- 二重売買における一方の買主への移転登記と履行不能最判昭35.4.21対比既にされた中間省略登記は原則有効で、中間者は正当な利益がなければ抹消を求められないとした判例で、請求の可否とは別問題として対比する。
- 特約によらない中間省略登記請求権最判昭40.9.21同旨順次移転の場合に現所有者が名義人へ直接の移転登記を請求することは許されないとし、名義人と中間者の同意がある場合を別とした旧法下の判例で、本判決は同意に触れず請求を否定した。
- 中間省略登記の請求最判昭44.5.2対比既にされた中間省略登記について、中間者以外の第三者は中間者の同意がないことを理由に抹消を求められないとした判例で、既存登記の効力の場面である。
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