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中間省略登記の請求

重要度 B 民法中間省略登記最判昭44.5.2　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約6分

中間省略登記の請求（最判昭44.5.2）は、中間取得者の同意なしにされた中間省略登記（A→B→Cの売買でAから直接Cへ移した登記）について、中間者でない借地人がその無効を主張して抹消を求められるかが問題になった判例です。最高裁は、登記が現在の権利関係に合っている限り、抹消を求められるのは正当な利益を持つ中間者だけで、中間者でない者は抹消を求められないとしました。中間省略登記の効力の論点で、同意を欠く登記の対外的な効力を示す判例です。

事案

中間省略登記という仕組み

不動産がA→B→Cと順に売られたとき、本来の登記はAからB、BからCへと二回に分けて移す。これを省いてAから直接Cに移す登記を中間省略登記という。登記は物権変動の経過を映すのが建前なので、この登記は例外的な便法にすぎない。そこで、すでにされてしまった中間省略登記の効力（誰がその抹消を求められるか）と、これから中間省略登記を請求できるかとが、別々の問題として論じられてきた。前者について、最判昭35.4.21は、中間者の同意なしにされた登記でも、中間者が抹消を求める正当な利益を持たないかぎり抹消請求は認められないとしていた。

何が起きたか

本件土地は、もとの所有者から中間取得者Dを経て被上告人に売り渡された。ところが登記は、Dの同意を得ないまま、もとの所有者から被上告人へ直接移す中間省略登記の方法でされた。他方、上告人Aは本件土地を含む宅地に借地権を持ち、その上に建物を所有していたが、この建物には保存登記がされていなかった。借地権を土地の買主に対抗するには借地上の建物の登記が要るので、上告人Aは対抗の手段を欠いていたことになる。被上告人は、土地所有権に基づき、上告人らに建物の収去と土地の明渡しを求めた。

上告人らの主張と下級審

上告人らは、Dの同意のない中間省略登記は無効であると主張して争った。また、被上告人は借地権の存在を知りながら、建物が未登記であることにつけこんで借地権を消すために土地を買ったのであり、明渡請求は権利の濫用だとも主張した。原審（東京高判昭41.11.30）は、中間取得者でない上告人らは登記が無効だと言い立てて抹消させることはできないと判断し、権利濫用の主張も証拠がないとして退けた。上告人らが上告した。

要点

中間者でない者は、中間者の同意を欠く中間省略登記の無効を主張してその抹消を求めることができない
中間者自身も、抹消を求める正当な利益があるときに限って中間省略登記の抹消を請求できる
これから中間省略登記を請求するには、登記名義人と中間者の同意が必要である

判旨

中間取得者Dの同意なしにされた中間省略登記であっても、それが現在の実体的権利関係に合致しているかぎり、抹消を求めうるのは中間者Dで、しかも「抹消登記を求める正当な利益を有するときにかぎり」である（最判昭35.4.21を参照）。「中間取得者にあたらない」者は、その登記の無効を主張して抹消登記を求めることはできない。最高裁第二小法廷はこう述べて上告を棄却した（全員一致）。同意を欠く中間省略登記でも、第三者（本件では建物が未登記の借地人）との関係で対抗要件として働くことを認めた判断と理解されている。権利濫用の主張も、証拠がないとした原審の判断が是認された。

観点 1

中間者でない者は、中間者の同意を欠く中間省略登記の無効を主張してその抹消を求めることができない

中間省略登記が中間者の同意を得ずにされても、登記がいま現に所有権を持つ者の名義になっていて実体と食い違っていないなら、中間者以外の者がその瑕疵を持ち出す理由はない。本判決は、借地人のような中間者以外の者は登記が無効だと言い立てて抹消させることはできないとした。これは、中間省略登記が第三者との関係でも対抗要件として働くこと（対外的効力）を正面から認めたものである。二重譲渡の第二買主のように、中間者でない者が中間者の不同意を理由に抹消を求める場面でも同じ結論になる。

よくある誤り

中間者の同意を欠く中間省略登記は無効だから、第二買主は登記名義人に抹消を請求できる（×）
中間者の同意を欠く中間省略登記を受けた者は、所有権を第三者に対抗できない（×）
三者の合意に基づく中間省略登記も、物権変動の過程を映していない以上無効である（×。三者の合意があれば有効）

短答での問われ方

司法 R7 第9問オ（二重譲渡の第二買主Dは、中間者の同意を欠く中間省略登記の抹消を請求できない＝正しい）が典型。司法 H18 第13問 4 は、三者の合意に基づく中間省略登記を無効とし、対抗関係に立つ者が登記なしに対抗できるとする誤りの肢で、合意のある登記は有効であることと、中間者以外の者は登記の効力を争えないことを組み合わせて切る。

論文での書き方

登記の有効性を争われたら、まず登記が現在の実体的権利関係に合致しているかを確認し、合致していれば中間省略登記の手続上の瑕疵は中間者の利益の問題にとどまるから、中間者以外の者はこれを主張できないと書く。そのうえで、177条の第三者に対して取得者がこの登記で対抗できると結論づける。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2025年第9問オ直接

AがDに対して甲土地を二重に売却し、その後、Bの同意を得ることなくAからCに直接の所有権移転登記がされたときであっても、Dは、Cに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができない。

司法試験 2006年第13問 4応用

Bは，本来，Cと対抗関係に立つから，登記の効力については重大な利害関係を有するところ，Cは対抗要件を備えていないし，AからDへの中間省略登記は無効であるから，Bは，CにもDにも対抗することができる。

観点 2

中間者自身も、抹消を求める正当な利益があるときに限って中間省略登記の抹消を請求できる

中間者の同意を欠く中間省略登記について、抹消を求めうるのは中間者だけであり、それも抹消を求める正当な利益があるときに限られる（最判昭35.4.21、本判決が引用）。現在の権利関係と登記が合っているだけで抹消請求が一律に封じられるわけではない。正当な利益の典型は、中間者が転売先からまだ代金を受け取っていない場合である。中間者は、代金の支払と引換えでなければ登記を移さないという同時履行の抗弁（533条）を持っていたのに、頭越しの登記でそれを失うからである。逆に、代金を受領済みであるなど害される利益が無いなら、抹消は認められない。

よくある誤り

現在の権利関係と登記の内容が一致する限り、中間者は抹消を請求できない（×。正当な利益があれば請求できる）
中間者の同意を欠く中間省略登記は当然に無効だから、中間者は常に抹消を請求できる（×。正当な利益が必要）

短答での問われ方

司法 H26 第8問イ（一致する限り抹消できない＝誤り）と、司法 R7 第9問エ（代金未受領の中間者は抹消を請求できる＝正しい）が対になっている。「一致する限り」「常に」のような言い切りを疑い、代金を受け取ったかどうかという事実で正当な利益を判断する。

論文での書き方

中間者からの抹消請求では、規範として「中間者の同意を欠く中間省略登記でも、中間者が抹消を求める正当な利益を有する場合に限り抹消を請求できる」と立て、あてはめで代金の受領の有無、同時履行の抗弁を失ったかを拾う。代金受領済みなら利益なしとして請求を退ける。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2025年第9問エ直接

Bの同意を得ることなくAからCへの直接の所有権移転登記がされた場合において、BがCから甲土地の売買代金を受領していないときは、Bは、Cに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。

司法試験 2014年第8問イ直接

AからB，BからCへ土地が順次売却された後，Bの同意なくAからCへの所有権移転登記がされた場合，現在の権利関係と登記の内容が一致する限り，Bはその所有権移転登記の抹消登記手続を請求することはできない。

観点 3

これから中間省略登記を請求するには、登記名義人と中間者の同意が必要である

本判決が扱うのは、すでにされた中間省略登記の効力である。これとは別に、現在の所有者が元の所有者に対し、直接自分への移転登記を求められるかという問題がある。最判昭40.9.21は、登記名義人と中間者の同意がある場合は別として、そうでなければ直接の移転登記請求は許されないとした。中間者だけ、あるいは元の所有者だけが同意しても足りない。同意がそろわないときは、現在の所有者は中間者の登記請求権を代位行使して（423条の7）、順に登記を移す。さらに最判平22.12.16は、真正な登記名義の回復を原因として中間省略登記を求めることも認めなかった。既にされた登記には寛容、これからの請求には厳格、という対比で覚える。

よくある誤り

中間者が同意していれば、元の所有者が同意していなくても、現在の所有者は元の所有者に直接の移転登記を請求できる（×）
既にされた中間省略登記を中間者以外の者が抹消できないのだから、これから求める中間省略登記も中間者の同意だけで請求できる（×。事前の請求には登記名義人の同意も要る）

短答での問われ方

司法 R7 第9問ア（中間者の同意だけで直接の移転登記を請求できる＝誤り）。同問ウ（中間者が登記請求権を行使しないとき、現在の所有者はこれを代位行使できる＝正しい）は、同意がそろわない場合の正規の道筋を問う。同じ問題のエ・オ（既にされた登記の効力）と並べて、事後の効力と事前の請求とで要件が違うことを問う構成である。

論文での書き方

「既になされた中間省略登記の効力」と「中間省略登記請求の可否」を分けて論じ、前者は本判決・最判昭35.4.21、後者は最判昭40.9.21（三者の同意が必要）で処理する。現行の不動産登記法は登記原因証明情報の提供を求めるため、判決によらずに中間省略登記を申請することは実務上できないことも添えるとよい。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2025年第9問ア対比

AからCへの直接の所有権移転登記について中間者であるBが同意していれば、Aが同意していなくても、Cは、Aに対し、AからCへの直接の所有権移転登記手続を請求することができる。

司法試験 2025年第9問ウ応用

BがAに対して有する所有権移転登記請求権を行使しないときは、Cは、その登記請求権を代位行使することができる。