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特約によらない中間省略登記請求権

重要度 A 民法中間省略登記最判昭40.9.21　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約7分

特約によらない中間省略登記請求権（最判昭40.9.21）は、不動産が甲から乙、乙から丙へと順に移ったのに登記が甲に残っている場合に、丙が甲に直接自分への移転登記を求められるかが問題になった判例です。最高裁は、実際の権利の移り変わりと異なる登記を求める権利は当然には生じず、登記名義人と中間者の同意がある場合に限って認められるとしました。同意がなければ債権者代位権で順に登記を移すべきとする判例として、中間省略登記の基本となります。

事案

中間省略登記という問題

不動産がP→Q→Rと順に移転したとき、本来はP→Q、Q→Rの2回の移転登記をする。これを1回で済ませ、PからRへ直接移す登記を中間省略登記という。費用（登録免許税など）は安くなるが、権利が実際にたどった道筋を登記に映すという不動産登記法の考え方とは食い違う。そこで、Rが訴訟でPに対し直接の移転登記を求めることができるか（中間省略登記請求権）が問題となる。

本件の権利の移り方と登記

Yは父Aから本件建物を買い受け、昭和31年6月に売買を原因とするAからYへの移転登記がされた。他方Yは、期日までに12万円を払わなければ建物をBに譲るとBに約しており（AのBに対する債務の担保だったとみられる）、弁済がなかったためBが予約完結権を行使して所有権を取得したとされる。その後XがBから12万円で建物を買った。登記簿には、昭和29年7月、代物弁済予約に基づく所有権移転請求権を保全するためのB名義の仮登記が入り、昭和33年6月にその仮登記上の権利をXに譲った旨の付記登記がされていた。

Xの請求と下級審

Xは、A→Y→B→Xと所有権が移ったとして、Yに対しYから直接Xへの移転登記を求めた（主位的請求）。予備的に、A→B→Xと移ったとして、仮登記に基づく本登記と、登記上の利害関係人であるYの承諾を求めた。第1審は主位的請求を認めた。控訴審（大阪高判昭39.5.22）は第1審判決を取り消し、中間省略登記の請求はおよそ許されないとして、事実の有無に立ち入らずに請求を退けた。Xは、中間者Bは代金を受け取り済みで害される利益がないのに請求を否定するのは不当だとして上告した。

要点

中間省略登記の請求は原則として許されず、登記名義人と中間者の双方が同意しているときに限って認められる
同意がなければ、現所有者は中間者の登記請求権を代位行使してまず中間者名義にし、次に自分へ移す
既にされた中間省略登記は、中間者に正当な利益がない限り抹消を求められず、第三者もその無効を主張できない

判旨

上告棄却。「実体的な権利変動の過程と異なる移転登記を請求する権利は、当然には発生しない」から、甲→乙→丙と順に移転したのに登記が甲にある場合、丙は甲に対し直接自己への移転登記を求めることはできない。例外は「登記名義人および中間者の同意ある場合」である。本件では登記名義人Yの同意の主張立証がないので請求は認められない。同意がなければ、債権者代位権によりまず中間者への登記を求め、次に中間者から現所有者へ登記を移すべきであり、「中間省略登記こそが例外的な便法である」とした。既にされた中間省略登記の効力に関する先例は事案が違うとして退けている。

観点 1

中間省略登記の請求は原則として許されず、登記名義人と中間者の双方が同意しているときに限って認められる

A→B→Cと所有権が移ったのに登記がAに残る場合、CがAに直接A→Cの移転登記を求めることは原則としてできない。登記請求権は実際の権利変動に対応して生じるもので、その過程と違う登記を求める権利は当然には生まれないからである。例外は登記名義人Aと中間者Bの両方の同意がある場合で、片方だけでは足りない。本件で欠けていたのは中間者ではなく登記名義人の同意であり、中間者が代金を受領済みで不利益がないという事情だけでは請求は通らない。さらに最判平22.12.16は、同じ場面で『真正な登記名義の回復』を原因としてA→Cの登記を求めることを、同意の有無に触れずに否定した。判例変更の手続はとられていないが、本判決の例外は狭く理解する方向にある。

よくある誤り

中間者Bが同意していれば、登記名義人Aが同意していなくてもCはAに直接の移転登記を請求できる（×。双方の同意が要る）
中間者Bが代金を受け取っていて不利益がなければ、同意がなくてもCはAに直接の移転登記を請求できる（×。本判決はこの主張を退けた）
登記原因を真正な登記名義の回復とすれば、CはAに直接の移転登記を請求できる（×。最判平22.12.16）

短答での問われ方

司法試験2025年問9アで、中間者の同意だけでは足りないことが正面から問われた。真正な登記名義の回復を原因とする請求の可否は2015年問8イ（請求できない＝○）、2023年問8ア（請求できる＝×）と繰り返し出ている。

論文での書き方

登記は権利変動の経過を映すものだという原則から、実体と違う登記を求める権利は当然には生じないと規範を立てる。例外として登記名義人と中間者の同意を挙げ、あてはめでは誰が同意しているか、同意の主張立証があるかを事実から拾う。射程として、最判平22.12.16が真正な登記名義の回復を原因とする請求も否定したことを挙げ、同意がない限り423条の7（平成29年改正で新設）の代位による2段階の登記によるべきことを示す。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2025年第9問ア直接

AからCへの直接の所有権移転登記について中間者であるBが同意していれば、Aが同意していなくても、Cは、Aに対し、AからCへの直接の所有権移転登記手続を請求することができる。

司法試験 2015年第8問イ応用

Aの所有する甲土地がAからB，BからCに順次譲渡されたにもかかわらず，登記名義がなおAに残っている場合，Cは，Aに対し，AからCに対する真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することはできない。

司法試験 2023年第8問ア応用

Aの所有する甲土地がAからB、BからCに順次売却された場合において、所有権の登記名義人がAのままであるときは、Cは、Aに対し、AからCへの真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を請求することができる。

観点 2

同意がなければ、現所有者は中間者の登記請求権を代位行使してまず中間者名義にし、次に自分へ移す

同意がそろわないとき、Cは中間者BのAに対する移転登記請求権を代わりに行使してA→Bの登記を実現し、そのうえでB→Cの登記を受ける。本判決はこれを物権変動の経過を登記に映すという建前からの当然の帰結とした。この代位は平成29年改正で423条の7として条文になり、Bの無資力は要らない。ただし代位で求められるのはあくまでA→Bの登記であり、AからCへ直接登記を移せとは請求できない（同条は直接の引渡しを認める423条の3を準用していない）。また、Bは転売して所有権を失った後も、Aに対しA→Bの登記を求める権利を失わない（大判大5.4.1）。中間者の請求権が残るからこそ代位の対象になる。

よくある誤り

代金が支払われていても、CはBに代位してAにA→Bの登記を求めることはできない（×）
CはBの登記請求権を代位行使して、登記を直接Cに移すようAに請求できる（×。代位で求められるのはB名義への登記まで）
BはCに転売して所有権を失った以上、AにA→Bの登記を請求できない（×）
Cが代位するにはBが無資力であることが必要である（×。423条の7は無資力を求めない）

短答での問われ方

司法試験2025年問9ウ（代位行使できる＝○）、2017年問7ア（代位できない＝×）が代位の可否を問う。代位しても直接自分へ登記を移せとは請求できない点は、2016年問19ア（できない＝○）、2022年問18オ（できる＝×）で出ている。中間者が所有権を失っても登記請求できるかは2015年問8ア（○）、2023年問8エ（できない＝×）で問われた。

論文での書き方

中間省略登記請求が否定される場面では、代替手段として423条の7による登記請求権の代位を示し、A→B、B→Cの2段階の登記で解決する筋を書く。あてはめでは、CがBからの譲受人であること、BがAへの登記請求権を行使していないことを拾う。中間者が転売後も登記請求権を持つこと、無資力が要らないこと、代位でも直接C名義にはできないことを添えて射程を示す。

この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2025年第9問ウ直接

BがAに対して有する所有権移転登記請求権を行使しないときは、Cは、その登記請求権を代位行使することができる。

司法試験 2017年第7問ア応用

AからB，BからCに甲土地が順次売却され，それぞれその売買代金が支払われたが，所有権の登記名義がAのままである場合，Cは，Bに代位して，Aに対し，AからBへの所有権移転登記手続を請求することはできない。

司法試験 2015年第8問ア応用

Aの所有する甲土地がAからB，BからCに順次譲渡された場合において，Bは，甲土地の所有権を喪失していても，Aに対し，AからBへの所有権移転登記手続を請求することができる。

司法試験 2023年第8問エ応用

Aの所有する甲土地を購入したBが、甲土地をCに売却してその所有権を失った場合には、Bは、Aに対し、AからBへの所有権移転登記手続を請求することができない。

司法試験 2016年第19問ア応用

債務者に代位して登記の移転を求める場合には，債権者は，第三債務者から直接自己へ登記を移転すべき旨の請求をすることはできない。

司法試験 2022年第18問オ応用

Bが土地をその所有者Cから買い受け、これをAに転売した場合において、BがCに対する所有権移転登記手続請求権を行使しないときは、Aは、BのCに対する所有権移転登記手続請求権を代位行使して、登記を直接Aに移転すべき旨をCに請求することができる。

観点 3

既にされた中間省略登記は、中間者に正当な利益がない限り抹消を求められず、第三者もその無効を主張できない

これからする登記の請求（本判決）と、すでにされてしまった中間省略登記の効力とは別の問題である。本判決も、既にされた登記に関する先例は事案が違うとした。最判昭35.4.21は、中間者の同意なくされた中間省略登記でも、中間者に抹消を求める正当な利益がなければ抹消請求はできないとした。代金をまだ受け取っていない中間者は同時履行の抗弁を失うので、正当な利益があり抹消を求められる。最判昭44.5.2は、中間者の同意を欠く中間省略登記でも、実体に合っている限り第三者はその無効を理由に抹消を求められないとした。三者が合意してされた中間省略登記は有効である。

よくある誤り

中間者Bの同意なくA→Cの登記がされた場合、現在の権利関係と登記が一致している限り、Bは抹消を請求できない（×。代金未受領など正当な利益があれば請求できる）
Bの同意なくA→Cの登記がされた以上、Bは代金を受け取っていても常に抹消を請求できる（×。正当な利益がなければ請求できない）
A・C・Dの合意に基づくA→Dの中間省略登記は無効である（×）
Bの同意のないA→Cの登記がされたとき、Aから二重に買ったDはCにその抹消を請求できる（×）

短答での問われ方

司法試験2025年問9エ（代金未受領の中間者は抹消請求できる＝○）・オ（二重譲受人は抹消請求できない＝○）、2014年問8イ（権利関係と一致する限り中間者は抹消請求できない＝×）、2006年問13の4（三者合意の中間省略登記を無効とする部分が×）で問われた。請求の局面と効力の局面を取り違えさせる組合せが典型である。

論文での書き方

論文では、まず請求の局面か効力の局面かを区別する。効力の局面では、登記が実体に合っていることを前提に、中間者の正当な利益（典型は代金未受領による同時履行の抗弁）の有無で抹消請求の可否を判断し、第三者からの無効主張は認めないと書く。

この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2025年第9問エ対比

Bの同意を得ることなくAからCへの直接の所有権移転登記がされた場合において、BがCから甲土地の売買代金を受領していないときは、Bは、Cに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。

司法試験 2025年第9問オ対比

AがDに対して甲土地を二重に売却し、その後、Bの同意を得ることなくAからCに直接の所有権移転登記がされたときであっても、Dは、Cに対し、所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができない。

司法試験 2014年第8問イ対比

AからB，BからCへ土地が順次売却された後，Bの同意なくAからCへの所有権移転登記がされた場合，現在の権利関係と登記の内容が一致する限り，Bはその所有権移転登記の抹消登記手続を請求することはできない。

司法試験 2006年第13問 4応用

Bは，本来，Cと対抗関係に立つから，登記の効力については重大な利害関係を有するところ，Cは対抗要件を備えていないし，AからDへの中間省略登記は無効であるから，Bは，CにもDにも対抗することができる。