判例集／民法／無断転貸を理由とする解除権の時効起算点

無断転貸を理由とする解除権の時効起算点

重要度 B 民法解除権の消滅時効最判昭62.10.8　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約6分

無断転貸を理由とする解除権の時効起算点（最判昭62.10.8）は、賃貸人に無断で土地が又貸しされてから25年以上たってされた契約解除が有効かが問題になった判例です。最高裁は、解除権は一方的な意思表示で契約を終わらせる形成権だが、消滅時効では債権に準じて10年で消え、その期間は転借人が実際に土地の使用を始めた時から進むとして、解除の効力を否定しました。形成権の時効の起算点を示した判例として、短答で起算点を入れ替えた肢が何度も出ています。

事案

無断転貸と解除権の仕組み

民法612条は、賃借人が賃貸人の承諾なく賃借物を転貸することを禁じ（1項）、これに反して第三者に使用収益をさせたときは賃貸人が契約を解除できるとする（2項）。この解除権は、賃貸人の一方的な意思表示だけで賃貸借を終わらせる形成権である。形成権が消滅時効にかかるのか、かかるとすればいつから時効が進むのかについて、民法に直接の定めはない。

本件の土地と転借

土地の所有者Dは管理会社（訴外会社）を設けて土地を管理させていた。Fは昭和11年7月29日、訴外会社からこの土地を借りて三戸一棟の建物を所有し、昭和20年3月17日にB1が家督相続でその地位を継いだ。賃貸借は昭和15年と昭和35年に法定更新されている。昭和25年12月7日、B2社はB1から建物の一戸を譲り受け、その敷地部分を訴外会社の承諾を得ずに転借し、同日から使用収益を始めた。上告人は昭和34年6月22日に相続で土地の所有権を取得した。

解除の通知と訴訟

訴外会社は昭和51年7月16日に到達した書面で、B1に対し無断転貸を理由に賃貸借を解除すると通知した。使用収益の開始から25年以上が過ぎていた。上告人は建物収去と土地明渡しを求めて訴えたが、被上告人らの一部が解除権の消滅時効を援用した。原審（大阪高判昭58.1.26）は解除権が時効で消えたと判断し、B2社が転借権を時効取得したことも認めた。上告人が上告した。

要点

無断転貸を理由とする解除権の消滅時効は、転借人が転貸借契約に基づいて使用収益を開始した時から進行する
解除権は形成権であるが、消滅時効については債権に準じて扱われ、行使できる時から10年で消滅する
解除によって生じる原状回復請求権の時効は解除の時から進み、解除権の時効とは別に数える

判旨

本判決は、無断転貸を理由とする解除権を、賃借人の義務違反をきっかけに賃貸人の一方的な意思表示で契約関係を終わらせる形成権ととらえ、その消滅時効には「債権に準ずるものとして」旧167条1項が及び、行使できる時から10年で完成するとした。そして、この解除権は転借人が転貸借契約に基づいて土地の使用収益を「開始した時から、その権利行使が可能となつた」から、時効もその時から進むとした。本件では昭和25年12月7日の使用収益開始から10年の経過で解除権は消え、昭和51年の解除は効力を生じない。上告棄却。現行法では166条1項2号の客観的起算点の問題になる。

観点 1

無断転貸を理由とする解除権の消滅時効は、転借人が転貸借契約に基づいて使用収益を開始した時から進行する

612条2項の解除権は、賃借人が承諾なく第三者に「使用又は収益をさせたとき」に生じる。転貸借契約を結んだだけでは足りず、転借人が現に使い始めて初めて賃貸人は解除権を行使できる。本判決はこの時点を権利を行使できる時とみて、10年の時効をそこから数えた。したがって、契約の締結時から数えるのも、賃貸人が転貸を知った時から10年と数えるのも誤りである。賃貸人が気づかないままでも10年の期間は進み、本件では使用開始から25年余り後の解除が効力を否定された。現行法では、これは166条1項2号の客観的起算点に当たり、賃貸人が転借人の使用収益を知った時からは同項1号の5年も別に進むと解される。

よくある誤り

賃貸人が転貸借契約の締結を知った時から10年で解除権が時効消滅する（×。10年は転借人の使用収益開始時から数える。知った時から数えるのは現行法の5年のほうである）
転貸借契約を締結した時から時効が進行する（×。解除権は転借人が現に使用収益を始めて初めて行使できる）
賃貸人が無断転貸を知らない間は解除権の消滅時効は進行しない（×。10年の期間は賃貸人の認識と関係なく進む）

短答での問われ方

予備H24第10問オと司法H24第26問オ（同じ肢）は「転貸借契約が締結されたことを知った時から10年」として誤り。司法H26第6問ウと司法R7第6問オは判旨どおり「使用収益を開始した時から進行する」で正しい。司法R7第6問は設問自体が「客観的起算点」を問うと明示しており、現行法の二本立てを前提に、本判決を10年の起算点の判例として位置づけている。

論文での書き方

賃貸人が無断転貸を理由に解除して明渡しを求める事案では、賃借人・転借人側の抗弁として解除権の消滅時効を検討する。規範は、解除権は形成権だが債権に準じて166条1項の時効にかかり、612条2項が使用収益をさせたことを要件とする以上、行使できる時は転借人の使用収益開始時である、と条文の要件から導く。あてはめでは使用開始の日と解除の意思表示が届いた日を拾い、10年の経過と援用を確認する。賃貸人が早くから転貸を知っていた事情があれば5年の時効も検討する。

この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2012年第10問オ直接

無断転貸を理由とする解除権は，原賃貸借の賃貸人が転貸借契約が締結されたことを知った時から10年を経過したときは，時効によって消滅する。

司法試験 2012年第26問オ直接

無断転貸を理由とする解除権は，原賃貸借の賃貸人が転貸借契約が締結されたことを知った時から10年を経過したときは，時効によって消滅する。

司法試験 2014年第6問ウ直接

無断転貸を理由とする土地賃貸借契約の解除権の消滅時効は，転借人が転貸借契約に基づいて当該土地の使用収益を開始した時から進行する。

司法試験 2025年第6問オ直接

無断転貸を理由とする土地賃貸借契約の解除権の消滅時効は、転借人が転貸借契約に基づき、土地について使用又は収益を開始した時から進行する。

観点 2

解除権は形成権であるが、消滅時効については債権に準じて扱われ、行使できる時から10年で消滅する

解除権は、相手方に給付を求める権利ではなく、一方的な意思表示で契約関係を終わらせる形成権である。本判決は、無断転貸を理由とする解除権が賃借人の契約上の義務違反を原因として生じることを踏まえ、消滅時効については「債権に準ずるものとして」旧167条1項を適用し、10年で消滅するとした。債権でも所有権でもない財産権として20年とする扱いはとられていない。現行法では166条1項が及ぶ。同じ形成権である再売買の予約完結権も、始期や停止条件がなければ成立した時から行使でき、その時から時効が進む。どちらも、その形成権をいつから行使できたかを発生要件に照らして特定する点で共通する。

よくある誤り

解除権は債権ではないから、権利を行使できる時から20年で時効消滅する（×。判例は債権に準じて10年とする）
解除権は形成権なので消滅時効にかからない（×）
無断転貸を理由とする解除権は、賃貸人が知った時から10年で消滅する（×。「10年」は正しいが起算点が違う）

短答での問われ方

司法R7第6問アは、再売買の予約完結権の時効が、始期や停止条件を付したときを除き成立の時から進むとする正しい肢で、同じ問のオ（本判決）と並んで形成権の起算点を問う。時効期間そのものを問う肢はまだ無いが、予備H24第10問オ・司法H24第26問オは「10年」の部分は正しく、誤りは起算点だけにあることを押さえておく。

論文での書き方

形成権の消滅時効を論じる場面では、まず債権に準じて166条1項が及ぶことを本判決の言い回しで示し、次に行使できる時がいつかを、その形成権の発生要件から特定する。無断転貸の解除権なら転借人の使用収益開始時、予約完結権なら成立時である。射程は、債務不履行による解除権一般に及ぶと考えてよい。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2025年第6問ア応用

再売買についての予約完結権の消滅時効は、予約完結権の行使につき、始期を定め、又は停止条件を付したときを除き、予約完結権の成立した時から進行する。

観点 3

解除によって生じる原状回復請求権の時効は解除の時から進み、解除権の時効とは別に数える

解除権と、解除の結果として生じる原状回復請求権は別の権利である。原状回復請求権は解除の意思表示によって初めて発生する債権であるから、その時効は解除の時から進み、債務不履行の時や解除権が発生した時から数えるのではない。現行法では解除の時から10年、解除したことを知った時から5年となる。原状回復義務が履行不能になって損害賠償請求権に変わった場合も、債務の同一性は保たれるので、時効は履行不能の時ではなく、もとの原状回復を請求できた解除時から進む（最判昭35.11.1）。本判決が扱ったのは解除する前の解除権の時効であり、解除した後の請求権の時効とは場面が違う。

よくある誤り

原状回復請求権は、解除権の発生を知った時から5年で時効消滅する（×。解除によって生じる債権であり、解除権が発生しただけの段階ではまだ存在しない）
債務不履行の時から10年を経過すれば、解除による原状回復請求権の時効が完成する（×。起算点は解除の時）
原状回復義務の履行不能による損害賠償請求権の時効は、履行不能になった時から進行する（×。解除の時から進行する）

短答での問われ方

予備R7第10問ア・司法R7第24問ア（同じ肢）は原状回復請求権の時効を「解除権の発生を知った時から5年」とし、予備H29第10問ア・司法H29第24問ア（同じ肢）は「債務不履行の時から10年」として、いずれも誤り。司法H26第6問イと司法R7第6問ウは、履行不能による損害賠償請求権の起算点を「履行不能になった時」とする誤りの肢で、本判決の肢と同じ問題の中に並べて出されている。

論文での書き方

解除をめぐる時効は三つに分けて検討する。解除する前は解除権そのものの時効（本判決）、解除した後は原状回復請求権の時効（解除時から）、返還が不能になった後は損害賠償請求権の時効（やはり解除時から）である。答案では、どの権利の時効を論じているのかを最初に特定し、その権利がいつ発生し、いつから行使できたかを事案の日付で示す。

この観点で解ける過去問（6肢）

予備試験 2025年第10問ア対比

Aが本件契約をBの債務不履行により解除した場合におけるAのBに対する原状回復請求権は、Aが解除権の発生を知った時から5年間行使しないときは、時効によって消滅する。

司法試験 2025年第24問ア対比

予備試験 2017年第10問ア対比

債務不履行を理由に売買契約が解除された場合において，その債務不履行の時から10年を経過したときは，解除による原状回復請求権の消滅時効が完成する。

司法試験 2017年第24問ア対比

司法試験 2014年第6問イ対比

契約解除に基づく原状回復義務が履行不能になった場合において，その履行不能による損害賠償請求権の消滅時効は，原状回復義務が履行不能になった時から進行する。

司法試験 2025年第6問ウ対比

契約の解除に基づく原状回復義務が履行不能になった場合において、その履行不能による損害賠償請求権の消滅時効は、原状回復義務が履行不能になった時から進行する。