判例集／民法／ 94条2項の第三者と登記

94条2項の第三者と登記

重要度 B 民法 94条2項の第三者最判昭44.5.27　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

94条2項の第三者と登記（最判昭44.5.27）は、虚偽表示（相手と示し合わせた見せかけの意思表示）を信じて取引した善意の第三者が、登記を備えていなくても権利を主張できるかが問題になった判例です。最高裁は、外形を作った本人は外形を取り除かない限り、第三者の登記がないことを理由に権利取得を否定できず、94条2項を類推適用する場合も同じだとしました。94条2項の第三者に登記は要らないことを示す判例として、類推適用の場面とともに問われます。

事案

94条2項の仕組みと登記の問題

相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であるが（民法94条1項）、その無効は善意の第三者に対抗できない（同条2項）。外形を信頼して取引に入った者を守り、取引の安全を図る規定である。他方、不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。そこで、仮装の外形を信じて目的物を買い受けた者が、まだ自分名義の登記を得ていないときに、外形を作った本人の側から「登記が無い以上、所有権の取得を認めない」と争えるかが問題となる。94条2項の保護を受けるのに、177条の対抗要件としての登記が必要かという問いである。

他人名義での競落とその後の売買

亡Dは、亡Eの承諾を得て、本件不動産をE名義で競落した。実際の買主はDであるが、登記などの外形上はEが所有者となった。その後Eが死亡し、相続人Fがその地位を引き継いだ。被上告人Bは、代理人Gを通じて所有名義人がEであり、その相続人がFであることを確かめたうえで、Fから本件不動産を善意で買い受けた。もっとも、Bは本件不動産について所有権取得の登記を経ていなかった。上告人ら（D側）は、通謀虚偽表示の撤回があったことや、Bに登記が無いことを理由に、Bの所有権取得を争った。

訴えと下級審の判断

事件名は土地所有権移転登記手続請求で、Bは参加人として訴訟に加わった。第一審判決は一度控訴審で取り消されて差し戻され、差戻後の第一審と控訴審（福岡高判昭41.9.2）は、DがEの承諾を得てE名義で競落した事実関係に94条2項を類推適用し、善意で買い受けたBに対してD側は無効を主張できないと判断した。上告人らは、Bは登記を備えていないから、登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ第三者である自分たちに所有権を対抗できないなどと主張して上告した。最高裁第三小法廷は上告を棄却した（民集23巻6号998頁）。

要点

94条2項の善意の第三者は登記がなくても虚偽表示をした本人に権利取得を主張できる
他人名義での競落にも94条2項が類推適用され、外形を除去しない撤回は善意の第三者に対抗できない
94条2項の第三者は外形を基礎に新たに独立の利害関係に入った者で、善意は利害関係を持った時を基準にする
善意の第三者が出れば転得者は悪意でも保護されるが、真正権利者からの譲受人とは177条の対抗関係になる

判旨

最高裁は、94条2項の趣旨は外形を信頼した者の権利を保護して取引の安全を図ることにあり、外形を作り出した仮装行為者が一般の取引当事者より不利益を被るのは「当然の結果」であるとした。そのうえで、仮装行為者が外形を除去しない間に善意の第三者が取引関係に入ったときは、登記が対抗要件とされる物権変動であっても、仮装行為者は「第三者の登記の欠缺を主張して、該物権変動の効果を否定することはできない」と判示した。この理は94条2項を類推適用する場合も同じであり、他人名義で競落した側は、名義人の相続人から善意で買い受けた者に登記が無いことを理由に所有権取得を否定できない。虚偽表示を撤回しても、外形を取り除かない限り、撤回を知らない善意の第三者には対抗できないともした。

観点 1

94条2項の善意の第三者は登記がなくても虚偽表示をした本人に権利取得を主張できる

仮装譲渡の目的不動産を善意で譲り受けた第三者は、自己名義の登記がなくても、仮装譲渡人に所有権の取得を主張できる。本判決の理由は、94条2項が外形を信頼した者を守る規定である以上、外形を作った本人が通常の取引当事者より不利に扱われるのは当然だという点にある。これを支える説明として、善意の第三者との関係では権利が本人から仮装譲受人、第三者へと順に移ったものと扱われ、本人と第三者は前主と後主の関係に立つから、177条の対抗関係にならないといわれる。本人の帰責性が重いので、権利を守る資格としての登記も要らない。射程は本人との関係に限られる。94条は平成29年改正で実質的に変わっておらず、現行法でも妥当する。

よくある誤り

94条2項の第三者が仮装譲渡人に所有権を主張するには、177条の対抗要件として登記を備える必要がある（×）
対抗要件としての登記は不要だが、権利保護資格要件としての登記は必要である（×。どちらの意味でも不要）
仮装譲渡人は177条の第三者として、善意の譲受人の登記の欠缺を主張できる（×）

短答での問われ方

司法H28第36問アは、仮装譲受人から善意で譲り受けたCが登記なしで仮装譲渡人Aに所有権取得を主張できるかを問い、正しい。予備H27第1問1（司法H27第2問1と共通）も、BからCへの移転登記が無くてもAは無効を主張できないとする記述で、正しい。登記の要否は短答で繰り返し問われる定番であり、「登記がなくても」「登記がされていないときでも」という言い回しが出たら本判決を思い出す。

論文での書き方

論文では、第三者の範囲と善意を認定した後に「登記の要否」を独立の論点として短く書く。本人と第三者は前主・後主の関係にあり対抗関係に立たないこと、外形を作った本人の帰責性が重く権利保護資格要件としての登記も要らないことの二段で示し、判例として最判昭44.5.27を引けば足りる。

論証カードランク A

94条2項の「第三者」の範囲（無過失・登記の要否・転得者・真正権利者からの譲受人）

虚偽表示の目的物につき利害関係を持つに至った者が、どの範囲で民法94条2項により保護されるかが問題となる。同項は、虚偽の外観を作出した本人の帰責性を根拠に、その外観を信頼した者を保護して取引の安全を図る権利外観法理の現れ

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この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2016年第36問ア直接

Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bから甲土地を譲り受けたCが，仮装譲渡について善意のときは，登記を備えていなくてもAに対して甲土地の所有権取得を主張することができる。

予備試験 2015年第1問 1直接

Aは，その所有する甲土地についてBと仮装の売買契約を締結し，その旨の所有権移転登記をした。その後，Bがこの事情を知らないCに甲土地を売却した場合，BからCへの所有権移転登記がされていないときでも，Aは，Cに対し，AB間の売買契約の無効を主張することができない。

司法試験 2015年第2問 1直接

観点 2

他人名義での競落にも94条2項が類推適用され、外形を除去しない撤回は善意の第三者に対抗できない

本件は本人同士が仮装の売買をした典型例ではなく、DがEの承諾を得てE名義で競落したという事案であった。最高裁は、こうした事実関係に94条2項を類推適用した原審を正当とし、登記の欠缺を主張できないという理も類推適用の場面に同じく及ぶとした。真実の権利者が他人名義の外形を自ら承諾して作ったことが、帰責性の根拠となる。さらに、仮に名義人との間で虚偽表示を撤回していたとしても、登記などの外形を取り除かない限り、外形を信じて撤回を知らずに取引した善意の第三者には撤回を対抗できず、外形が長期間続いていた事情も結論を左右しないとした。

よくある誤り

94条2項は当事者間に通謀虚偽表示がある場合に限って適用され、他人名義での競落のような場合には及ばない（×）
真実の権利者が名義人との間で虚偽表示を撤回すれば、登記名義を戻していなくても善意の第三者に撤回を対抗できる（×）
類推適用の場面では、第三者は登記を備えなければ保護されない（×）

短答での問われ方

司法H20第8問1は、税金対策のため登記名義をAとしていた所有者Yが、Aから善意無過失で買い受け登記を得たXに引渡しを拒めるかを問い、拒めない（記述は誤り）。真実の権利者が自ら他人名義の外形を作った場面に94条2項を類推する考え方で解ける。司法H27第4問2のように、本人が作った外形を超える外形が作られた場合は110条の法意も併せて善意無過失を求める判例（最判昭43.10.17、最判平18.2.23など）があり、本判決の外形自己作出型と区別して覚える。

論文での書き方

94条2項類推適用の論証では、虚偽の外形、外形作出についての本人の帰責性、第三者の信頼の三要件を示す。本人が自ら他人名義の外形を作った（または承諾した）類型では、通謀虚偽表示と同視できるので第三者は善意で足り、登記も要らないと書ける。撤回の主張に対しては、外形を除去しない限り善意の第三者に対抗できないと一文で処理する。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2008年第8問 1応用

土地を所有し占有するYが税金対策のために登記名義をAとしていたところ，Xは，Aが真実の所有者であると過失なく信じ，Aから同土地を買い受けて移転登記を受けた。

司法試験 2015年第4問 2対比

AがBと通謀してA所有の甲土地につきAB間で売買予約がされた旨仮装し，Bへの所有権移転登記請求権保全の仮登記をした後，Bが偽造書類を用いて仮登記を本登記にした上で，善意無過失のCに甲土地を売却し，Cへの所有権移転登記をした場合，Cは，Aに対し，甲土地の所有権をCが有することを主張することができる。

観点 3

94条2項の第三者は外形を基礎に新たに独立の利害関係に入った者で、善意は利害関係を持った時を基準にする

94条2項の第三者とは、虚偽表示の当事者とその一般承継人以外の者で、外形を基礎に新たに独立の法律上の利害関係を持つに至った者をいう。仮装譲受人からの譲受人、抵当権や転抵当権の設定を受けた者、目的物や仮装の債権を差し押さえた債権者は当たる。仮装譲受人の相続人、差押えをしていない一般債権者、仮装譲渡された建物の敷地の賃貸人、土地の仮装譲受人がその上に建てた建物の賃借人は当たらない。善意は利害関係を持つに至った時を基準とし（最判昭55.9.11）、その後悪意になっても保護される。差押債権者なら差押えの時、売買予約なら予約完結権を行使した時である。無過失は要らず、善意は第三者の側が主張立証する。

よくある誤り

仮装譲受人の相続人も、相続の時に善意であれば94条2項の第三者として保護される（×。一般承継人は第三者に当たらない）
土地の仮装譲受人がその土地上に建てた建物を賃借した者は、94条2項の第三者に当たる（×。利害関係を持つのは建物であって仮装譲渡された土地ではない）
差押債権者の善意は、差押え後の配当や競売の時を基準に判断する（×。差押えの時）
売買予約の成立時に善意であれば、予約完結権を行使した時に悪意でも保護される（×。完結権行使の時が基準）
利害関係を持った時に善意でも、その後に悪意になれば保護を失う（×）
虚偽表示の本人が第三者の悪意を立証しなければ無効を主張できない（×。第三者が善意を立証する）

短答での問われ方

司法H29第4問アは差押えの時に善意の差押債権者を保護するとして正しく、エは仮装譲受人の相続人を保護するとして誤り。イは予約成立時に善意でも予約完結時に悪意なら保護されないとして正しい。司法R3第2問ウは善意の基準時を問い正しい。予備H27第1問2（司法H27第2問2と共通）は差押え前に悪意になった債権者を保護するとして誤り。司法H30第3問アと司法H21第4問オは土地の仮装譲受人からの建物賃借人を扱い、第三者に当たらない。司法H18第32問4は仮装の代金債権を善意で差し押さえた者に対し、仮装の買主が虚偽表示を証明すれば勝てるとして誤り。司法H28第36問イ・オ、司法H21第4問ア〜エ、司法H27第4問3（立証責任）も同じ観点で解ける。

論文での書き方

論文では「第三者」の定義を規範として示し、事案の者が外形を基礎に新たな利害関係に入ったかをあてはめる。善意の基準時は利害関係取得時とし、無過失は不要と書く。本判決の登記不要の論点は、この第三者性・善意の認定の後に続ける。

論証カードランク A

94条2項の「第三者」の範囲（無過失・登記の要否・転得者・真正権利者からの譲受人）

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この観点で解ける過去問（17肢）

司法試験 2017年第4問ア応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡し，AからBへの所有権移転登記がされた後，Bの債権者Cが甲土地を差し押さえた場合において，その差押えの時にCが仮装譲渡について善意であったときは，Aは，Cに対し，Bへの譲渡が無効であることを主張することができない。

司法試験 2021年第2問ウ応用

相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は，第三者がその表示の目的につき法律上の利害関係を有するに至った時に善意であれば，その後悪意になったとしても，その第三者に対抗することができない。

予備試験 2015年第1問 2応用

Aは，その所有する甲土地についてBと仮装の売買契約を締結し，その旨の所有権移転登記をした。その後，Bがこの事情を知らないCから500万円を借り入れたが，その返済を怠ったことから，Cが甲土地を差し押さえた場合，甲土地の差押えの前にCがこの事情を知ったとしても，Aは，Cに対し，AB間の売買契約の無効を主張することができない。

司法試験 2015年第2問 2応用

司法試験 2016年第36問イ応用

Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bの死亡によりその単独相続人として所有権移転登記を了したCが，仮装譲渡について善意のときは，Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。

司法試験 2016年第36問オ応用

Dは，建物所有を目的としてAから甲土地を賃借し，甲土地上に乙建物を建築してD名義で乙建物の所有権保存登記を有している。Dは，BからBの取引上の信用のために，乙建物の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，仮装譲渡であることを知らなかったAは，Bに対して，賃借権の譲渡を承諾し，地代の支払を求めることができる。

司法試験 2017年第4問エ応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡し，AからBへの所有権移転登記がされた後に，Bが死亡した場合において，Bが死亡した時にBの相続人であるCが仮装譲渡について善意であったときは，Aは，Cに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

司法試験 2017年第4問イ応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡した後に，CがBとの間で甲土地についてCを予約者とする売買予約を締結した場合，仮装譲渡についてCが予約成立の時に善意であっても，予約完結権行使の時に悪意であれば，Cは，Aに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

司法試験 2017年第4問ウ応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地にBのための抵当権設定を仮装した後，その抵当権設定が仮装であることについて善意のCがBから転抵当権の設定を受け，その旨の登記がされた場合には，Aは，Cに対し，原抵当権の設定が無効であることを主張することができない。

司法試験 2015年第4問 3応用

AがBと通謀してA所有の甲土地につきAB間で売買契約がされた旨仮装し，Bへの所有権移転登記をした後，Bが甲土地をCに売却した場合，Aは，CがAB間の売買契約が虚偽表示であることを知っていたことを立証しなければ，Cに対し，甲土地の所有権をAが有することを主張することができない。

司法試験 2009年第4問ア応用

虚偽の意思表示により目的物を譲り受けた者からその目的物について抵当権の設定を受けた者

司法試験 2009年第4問イ応用

土地の賃借人が所有する地上建物を他に仮装譲渡した場合の土地賃貸人

司法試験 2009年第4問ウ応用

財産の仮装譲渡を受けた者の相続人

司法試験 2009年第4問エ応用

虚偽の意思表示により譲り受けた目的物を差し押さえた仮装譲受人の一般債権者

司法試験 2009年第4問オ応用

土地の仮装譲受人から当該土地上の建物を賃借した者

司法試験 2018年第3問ア応用

土地の仮装譲受人が当該土地上に建物を建築してこれを他人に賃貸した場合，その建物賃借人は，民法第94条第2項の「第三者」に当たらない。

司法試験 2006年第32問 4応用

仮装の売買契約の売主に対して金銭債権を有する者が善意で売買代金債権を差し押さえて取立訴訟を提起した場合，仮装の買主は，売買契約が虚偽表示であることを証明すれば，請求棄却判決を得ることができる。

観点 4

善意の第三者が出れば転得者は悪意でも保護されるが、真正権利者からの譲受人とは177条の対抗関係になる

善意の第三者が現れると、その者は94条2項により確定的に権利を取得し、その者から譲り受けた転得者は、仮装について悪意であっても権利を承継する（大判昭6.10.24）。また、仮装譲受人から悪意の者が取得し、その者から善意の転得者が取得した場合、転得者自身が外形を信頼している以上、転得者も94条2項の第三者として保護される（最判昭45.7.24）。これに対し、善意の第三者と、真正権利者（本人）から別に目的物を譲り受けた者や賃借した者との関係は、本人を起点とした二重の物権変動と同じ構図となるから、177条や借地借家法10条1項の対抗要件の先後で決まる。本判決が登記を不要としたのは、あくまで仮装行為者本人との関係である。

よくある誤り

善意の第三者から譲り受けた転得者が悪意であれば、本人は転得者に無効を対抗できる（×。判例は絶対的構成）
中間の取得者が悪意であれば、善意の転得者に対しても本人は無効を対抗できる（×）
善意の第三者は、本人から賃借して対抗要件を備えた者に対しても登記なしで賃借権を否定できる（×。対抗関係で処理する）

短答での問われ方

司法H28第36問エは善意の第三者からの悪意の転得者が所有権を取得するとして正しい。司法H29第4問オ、司法R5第5問エは悪意の中間者を経た善意の転得者に本人が無効を対抗できるとする記述で、いずれも誤り。司法H28第36問ウは、本人から土地を賃借し建物の保存登記を持つ借地人に対し善意の第三者が賃借権を否定できるとする記述で、誤り。予備H23第3問4（司法H23第8問4と共通）は、登記のない善意の第三者が、本人から後に譲り受けた者に所有権取得を対抗できるとする記述で、誤り。本判決の「登記不要」を本人以外の者との関係にまで広げる誤りに注意する。

論文での書き方

転得者が登場する事案では、善意の第三者が確定的に権利を取得するとの絶対的構成を示し、悪意者が善意者を意図的に介在させた場合は信義則で修正すると付け加える。本人からの譲受人と競合する事案では、本判決との違いを意識し、前主・後主ではなく二重譲渡類似の対抗関係として177条で処理すると書く。

論証カードランク A

94条2項の「第三者」の範囲（無過失・登記の要否・転得者・真正権利者からの譲受人）

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この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2016年第36問エ応用

Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bから甲土地を仮装譲渡であることについて善意で譲り受けたCから更に甲土地を譲り受けて登記を備えたDは，仮装譲渡について悪意であったとしても甲土地の所有権を取得する。

司法試験 2017年第4問オ応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡し，AからBへの所有権移転登記がされた後に，BがCに甲土地を譲渡し，さらに，CがDに甲土地を譲渡した場合において，Cが仮装譲渡について悪意であったときは，Dが仮装譲渡について善意であったとしても，Aは，Dに対し，甲土地の所有権を主張することができる。

司法試験 2023年第5問エ応用

AとBとが通謀してA所有の甲土地をBに売買する旨を仮装し、Bへの所有権移転登記がされた後、Bが甲土地をCに売却し、更にCが甲土地をDに売却した場合において、CがAB間の仮装を知っていたときは、DがAB間の仮装を知らなかったとしても、Aは、Dに対し、AB間の売買の意思表示の無効を対抗することができる。

司法試験 2016年第36問ウ対比

Dは，建物所有を目的としてAから甲土地を賃借し，甲土地上に乙建物を建築してD名義で乙建物の所有権保存登記を有している。Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bから甲土地を仮装譲渡であることについて善意で譲り受けて登記を備えたCは，仮装譲渡であることをDが知っていたときは，甲土地の賃借権を否定することができる。

予備試験 2011年第3問 4対比

Aは，Bと通じて，Aの不動産について有効な売買契約が存在しないにもかかわらず売買を原因とする所有権移転登記をBに対して行い，その後，この事情について善意無過失であるCに対してBが同一不動産を譲渡したが，BC間の所有権移転登記はされていない。この場合において，さらにその後，AがDに同一不動産を譲渡したときは，Cは，所有権の取得をDに対抗することができる。

司法試験 2011年第8問 4対比