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民法94条2項・110条の類推適用

重要度 A 民法 94条2項類推適用最判平18.2.23　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

民法94条2項・110条の類推適用（最判平18.2.23）は、不動産の管理を任せた人に登記済証や実印を渡したため勝手に名義を移され、その人から善意無過失で買った第三者に所有者が対抗できるかが問題になった判例です。最高裁は、所有者の余りにも不注意な行為は、自ら虚偽の外観（真実と違う見かけ）を作ったり知りながら放置したりした場合と同視できるほど重いとして、94条2項・110条の類推適用で第三者を保護しました。94条2項類推の型の一つとして、帰責性と第三者の要件が問われます。

事案

登記に公信力が無い仕組みと、XがAに任せた事務

不動産の登記には公信力が無く、無権利の名義人を所有者と信じて買っても、それだけでは所有権を得られない。民法94条2項は通謀して虚偽の外観を作った者に善意の第三者への無効主張を封じるが、通謀が無い場面を直接には定めていない。Xは平成8年1月、Aの紹介でDから本件土地建物を代金7300万円で買い、同月25日にX名義の移転登記を得た。XはAに本件不動産を第三者へ貸す手配を頼み、同年2月、管理委託の諸経費の名目で240万円を渡した。同年7月以降の賃貸では、賃借人との交渉、契約書の作成、敷金の授受がすべてAを通じて行われた。Xはこのほか、以前に買って名義を移していなかった別の土地の移転登記と隣地との合筆登記の手続もAに頼んでいた。

書類と実印がAの手に渡り、不実の登記がされた

平成11年9月21日、Xは240万円を返す手続に使うと言われ、本件不動産の登記済証をAに預け、そのまま数か月置いた。さらに別の土地の登記に要ると言われて、同年11月と翌年1月に印鑑登録証明書を計4通交付した。XがAに本件不動産を4300万円で売る旨の売買契約書もあるが、これはXが売るつもりもないのに、内容も使い道も確かめずに言われるまま署名押印したものである。平成12年2月1日、Xは別の土地の登記に必要だと言われて実印を渡し、Aが目の前で本件不動産の登記申請書に押すのをただ見ていた。Aはこれらの書類を使い、同日、1月31日売買を原因とするXからAへの移転登記をした。

Yへの転売、Xの抹消請求と下級審

Aは平成12年3月23日、本件不動産をYに代金3500万円で売り、4月5日にY名義の移転登記がされた。Yは登記などからAが所有者だと信じ、そう信じたことに過失もなかった。Xは所有権に基づき、Yに対してAからYへの移転登記の抹消を求めた。原審（福岡高判平15.3.28）は、Xが全面的に信頼して一切を任せたAが背信行為をした事案であり、権限を越えた代理行為の表見代理に似ているとして、民法110条の類推適用によりYが所有権を取得したと判断し、請求を棄却した。Xが上告受理を申し立てた。

要点

不動産登記には公信力がないから、無断で作られた登記を信じただけでは第三者は権利を取得しない
権利者が不実登記を知らなくても、積極的関与や放置と同視し得るほど重い不注意があれば帰責性が認められる
権利者の意思的関与が無い型では、110条も類推し、第三者に善意だけでなく無過失まで求める
94条2項類推は権利者の関与の度合いで三つの型に分かれ、条文と第三者の要件が変わる

判旨

上告棄却。最高裁は、Xが必要もない登記済証を理由なく数か月預けたまま放置し、言われるままに印鑑登録証明書を渡し、売る気もないのに売買契約書に署名押印し、目の前で実印が押されるのを漫然と見ていたことを挙げ、Aが登記できたのはXの「余りにも不注意な行為によるもの」であり、Xの帰責性は「自ら外観の作出に積極的に関与した場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重い」とした。そしてYは善意無過失であるから、民法94条2項、110条の類推適用により、XはAが所有権を取得していないことをYに主張できないとした。原審の110条単独の類推は採らず、結論のみ正当とした。

観点 1

不動産登記には公信力がないから、無断で作られた登記を信じただけでは第三者は権利を取得しない

登記は権利の所在を推測させるにとどまり、登記名義人が無権利なら、それを信じて買った者も原則として権利を得られない。動産の即時取得（192条）に当たる規定は不動産には無い。したがって、所有者Aの知らないうちにBが勝手に自分名義の登記をし、善意無過失のCに売っても、Aに何の帰責性も無ければCは所有権を取得しない。本判決もこの原則を前提に、X自身の重い落ち度があったことを根拠に例外的にYを保護したのであって、第三者の善意無過失だけで保護を認めたのではない。保護の根拠は、外観を信じた第三者の側の事情と、外観について責めを負うべき権利者の側の事情の両方がそろうことにある。

よくある誤り

真の所有者に無断で登記名義人となった者から善意無過失で買い受け登記を得た第三者は、所有権を取得する（×。登記に公信力はなく、権利者の帰責性が無ければ保護されない）
第三者が登記を信じ、かつ無過失であれば、それだけで民法94条2項の類推適用により保護される（×。権利者の帰責性が別に必要）

短答での問われ方

予備 R6 第3問イと司法 R6 第7問イが同じ肢で、Aに無断でBが登記を備えた単純な事案で「Cは所有権を取得する」とさせて×を選ばせた。事案に権利者の関与（書類の交付、登記の放置・承認など）が一切書かれていないことに気づけば解ける。関与の事情が書き込まれている肢（司法 H27 第4問肢4）との書き分けを意識する。

論文での書き方

答案の冒頭で、登記に公信力が無いから無権利者からの譲受人は原則として権利を取得しない、と確認する。そのうえで、第三者を保護する条文が無いことを問題提起し、94条2項の類推適用へ進む。原則と例外の順を崩さないことが大事である。

論証カード

94条2項の類推適用

不動産登記に公信力はないから、真の権利者の意思によらずに作出された不実の登記を信頼して取引した第三者は、原則として権利を取得できない。しかし、民法94条2項は、虚偽の外観を作出した者の帰責性を根拠に、外観を信頼した第三者

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この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2024年第3問イ直接

A所有の甲土地について、Bが、Aに無断で、Bを所有権の登記名義人とする登記を備えた。Bと善意無過失のCとの間で甲土地の売買がされ、BからCへの所有権移転登記がされたときは、Cは、甲土地の所有権を取得する。

司法試験 2024年第7問イ直接

観点 2

権利者が不実登記を知らなくても、積極的関与や放置と同視し得るほど重い不注意があれば帰責性が認められる

従来の94条2項類推は、権利者が不実登記を自ら作ったか、他人が作った不実登記を知りながら存続を認めた場合に限られていた。本件のXは、A名義の登記がされたこともYとの取引時点でのその存在も知らず、意思的な関与は無い。それでも最高裁は、登記済証を理由なく数か月預けたままにし、印鑑登録証明書を言われるまま渡し、内容を見ずに売買契約書へ署名押印し、面前での実印の押捺を漫然と見ていたという事情を積み重ね、Aがほしいままに処分しかねない状況をXが作り出したと評価して、作出への積極的関与や知りながらの放置と同じ程度に重い帰責性を認めた。単なる軽い不注意で足りるわけではなく、事情の積み重ねによる評価である点に注意する。

よくある誤り

権利者が不実の登記がされたことを知らなかった以上、94条2項を類推適用する余地はない（×。認識が無くても同視し得るほど重い帰責性があれば類推される）
権利者に何らかの過失があれば、それだけで94条2項・110条の類推適用により第三者が保護される（×。積極的関与や知りながらの放置と同視し得るほど重いことが必要）

短答での問われ方

司法 H27 第4問（表見法理）肢4 は、登記済証と印鑑登録証明書を預けたままにし、面前で実印が押されるのを漫然と見ていたという本件の事情をほぼそのまま書き、Cが所有権を主張できるとして○。帰責性を基礎づける具体的な事情と「同視し得るほど重い」という程度の表現をセットで覚える。

論文での書き方

規範は、外観作出への積極的関与や意思的承認が無くても、それと同視し得るほど重い帰責性があれば権利者の帰責性を肯定する、と立てる。あてはめでは書類の交付・放置期間・確認しなかった事情を一つずつ拾い、権利者が処分されかねない状況を自ら作ったと評価する。単なる不注意を意思と同視することへの批判があるので、事情の重さを丁寧に積み上げる。

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94条2項の類推適用

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この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2015年第4問 4直接

AがBに対しA所有の甲土地を売却する代理権を与えていないのに，Bが甲土地につきAからBへの所有権移転登記をした上で，その事情について善意無過失のCに甲土地を売却した場合，Aが甲土地の登記済証及びAの印鑑登録証明書をBに預けたままにし，Aの面前でBがAの実印を登記申請書に押捺するのを漫然と見ていたなど，Aの帰責性の程度が自ら外観の作出に積極的に関与した場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重いときは，Cは，Aに対し，甲土地の所有権をCが有することを主張することができる。

観点 3

権利者の意思的関与が無い型では、110条も類推し、第三者に善意だけでなく無過失まで求める

本判決は94条2項に加えて110条を類推適用し、Yが善意であり、かつ過失が無かったことを保護の要件とした。権利者が外観を作ったり承認したりした型に比べ、本件は権利者の意思が外観に向けられていないから、その分だけ第三者の側に強い保護要件を課して利益の釣り合いをとる。110条が引かれるのは、Xが不動産の賃貸や登記の事務を広く継続的にAに任せており、権限外の行為を容易にした点が表見代理の本人の帰責性に似ているからと説明できるが、判決自身は110条を引く理由を述べていない。原審は110条だけを類推したが、最高裁は94条2項と110条の両方を類推する構成をとり、原審は結論において正当とした。平成29年改正後も94条2項・110条の構造は変わらず、本判決はなお妥当する。

よくある誤り

94条2項・110条を類推適用する場合でも、第三者は善意であれば足りる（×。無過失まで必要）
本判決は民法110条のみを類推適用して第三者を保護した（×。原審の構成であり、最高裁は94条2項と110条の双方を類推した）

短答での問われ方

主観的要件のすり替えが典型で、善意無過失の要否を問う肢が多い。司法 H27 第4問肢4 はCを「善意無過失」と設定している。同問肢2（仮登記を本登記にされた型）も善意無過失のCが保護されるとして○であり、両者とも無過失まで要る型として並べて押さえる。

論文での書き方

第三者の信頼の要件は、権利者の帰責性の程度に応じて決まると述べ、本件型では権利者の意思的関与が無いことから110条を併せて類推し、善意無過失を要求する。第三者の側では、登記の確認、売主の言動、代金額の相当性など、調査を尽くしたかを事実から拾う。

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観点 4

94条2項類推は権利者の関与の度合いで三つの型に分かれ、条文と第三者の要件が変わる

第一は、権利者が不実登記を自ら作出し、または他人が作った不実登記を後から承認した型で、94条2項の類推適用により善意の第三者が保護される（最判昭45.9.22など）。第二は、権利者が認めた不実の外観（仮登記など）をもとに名義人が別の外観（本登記）を作った型で、94条2項と110条の法意により善意無過失の第三者が保護される（最判昭43.10.17）。第三が本判決で、権利者の意思的関与が無いが同視し得るほど重い落ち度がある型であり、94条2項・110条の類推適用で善意無過失を要する。第二と第三は要件が同じでも、権利者が何らかの外観を認めていたかという点で異なるから、混同しない。

よくある誤り