判例集／民法／ 94条2項の第三者と転得者

94条2項の第三者と転得者

重要度 B 民法 94条2項の第三者最判昭45.7.24　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

94条2項の第三者と転得者（最判昭45.7.24）は、所有者が名義人の承諾なく他人名義の不実の登記をした場合と、悪意の買主からさらに買い受けた転得者の保護が問題になった判例です。最高裁は、不実の登記が所有者の意思に基づく以上、承諾がなくても94条2項を類推適用し、転得者も第三者に含まれ、善意かどうかは転得者自身について判断するとしました。虚偽の外観を信じた者を守る94条2項について、第三者の範囲と類推適用を扱う基本の判例です。

事案

二男の名義を借りた不実の登記

Xは23筆の不動産を所有していた。そのうち21筆は、登記名義だけを一時Eに移していたもので、Xは名義をEから取り戻す際、自分の二男Dの名義を使い、EからDへの昭和25年5月5日付売買を原因とする移転登記をした。残る2筆はXがFから買ったものだが、これもFからDへの売買として登記した。XにはDへ所有権を移す気はなく、Dは登記簿上の名義人にされただけである。しかも登記の手続にD自身はまったく関わっておらず、登記の後にXからDへその旨が知らされたにすぎない。つまり、名義人Dの承諾も関与もないまま、Xの意思だけで不実の登記が作られた事案であり、XD間に通謀虚偽表示そのものは無い。

悪意の買主から転得者へ、そして仮処分

昭和32年10月12日、DはA2の代理人Gとの間で本件各不動産を売る契約を結び、A2への移転登記がされた。買い受けの時点で、代理人GはこれらがDの物ではないと知っていた。その後A2は、11筆をA1に、12筆をA3に売り、それぞれ移転登記をした。Xは、不動産は自分の物だと主張して、A1・A3を債務者とする処分禁止と立木の伐採搬出禁止の仮処分を執行した。仮処分の後、A2とA1・A3との売買は合意で解除され、A1・A3への登記は抹消された。

本訴・反訴と原審の判断

XはA2・A1・A3を相手に所有権確認などを求める本訴を起こした。A1は、売買の解除前に執行された仮処分は自分が取得した所有権を侵す不法行為だとして、Xに損害賠償を求める反訴を起こした。原審（仙台高判昭39.11.17）は、所有権の帰属はA2が買い受けた当時に悪意だったかどうかで決まるとし、代理人Gの悪意によってA2は善意の第三者に当たらないとして、Xの本訴を認めた。そのうえで、A2が悪意であることだけを理由に仮処分が被保全権利を欠くとはいえないとし、A1の善意・悪意を判断しないまま反訴を退けた。A1らが上告した。

要点

94条2項の第三者は、当事者とその一般承継人以外で、表示の目的について法律上の利害関係を持つに至った者である
悪意の第三者からさらに取得した転得者も94条2項の第三者に当たり、善意かどうかは転得者自身で判断する
所有者が名義人の承諾なく他人名義の不実登記をした場合でも、94条2項が類推適用される
94条2項の第三者は善意であれば足り、真の所有者に対して登記を備える必要もない

判旨

最高裁は二つのことを示した。第一に、所有者が他人に所有権を帰属させる意思なくその他人名義の不実登記をした場合、名義人の承諾がなくても、不実登記が所有者の意思に基づく以上、94条2項を類推適用する。承諾の有無で「第三者の保護の程度に差等を設けるべき理由はない」からである。第二に、94条2項の第三者とは虚偽表示の当事者とその一般承継人以外で、表示の目的について法律上の利害関係を持つに至った者をいい、相手方と直接取引した者だけでなく「その者からの転得者」も含む。類推適用の場面でも同じである。したがって、A1自身が善意であれば保護され、その判断は前主A2が「悪意であつたことによつては左右されない」。原判決のうちA1の反訴に関する部分を破棄し差し戻した。

観点 1

94条2項の第三者は、当事者とその一般承継人以外で、表示の目的について法律上の利害関係を持つに至った者である

本判決は先行判例（最判昭42.6.29）を引き、第三者を「虚偽の意思表示の当事者またはその一般承継人以外の者」で「その表示の目的につき法律上利害関係を有するに至つた者」と定義した。相続人は被相続人の地位をそのまま承継するから、仮装譲受人の相続人は自分が善意でも第三者に当たらず、真の所有者は無効を主張できる。他方、仮装譲受人から買った者、抵当権の設定を受けた者、仮装の抵当権について転抵当権の設定を受けた者、目的物を差し押さえた一般債権者、仮装売買から生じた代金債権を差し押さえた債権者は第三者に当たる。仮装の外形を前提にせず関係を持っただけの者（地上建物の仮装譲渡における土地賃貸人、仮装譲受人が建てた建物の賃借人）は当たらない。

よくある誤り

仮装譲受人の相続人が相続時に善意であれば、真の所有者は相続人に無効を主張できない（×。一般承継人は第三者に当たらない）
仮装譲受人の単独相続人は、登記を備え善意であれば真の所有者に所有権を主張できる（×）
仮装譲受人の一般債権者は、目的物を差し押さえても第三者に当たらない（×。差押債権者は当たる）
土地の仮装譲受人が建てた建物の賃借人も第三者に当たる（×）
仮装売買の代金債権を善意で差し押さえた債権者に対し、仮装の買主は虚偽表示を証明して支払を拒める（×。仮装債権の差押債権者も第三者に当たる）

短答での問われ方

相続人を第三者から外す肢が繰り返し出る。司法 H29 第4問エ、司法 H28 第36問イ、司法 H21 第4問ウがいずれも相続人の肢で、答えは「第三者に当たらない」。同じ H21 第4問は抵当権者（ア）・差押債権者（エ）を当たる側に、土地賃貸人（イ）・建物賃借人（オ）を当たらない側に並べた。司法 H30 第3問アも建物賃借人、司法 H29 第4問ウは仮装の抵当権についての善意の転抵当権者（当たる）、司法 H18 第32問 4 は仮装の売主の債権者が売買代金債権を差し押さえた例である。

論文での書き方

規範は「当事者及びその一般承継人以外の者であって、虚偽表示の目的について法律上の利害関係を有するに至った者」とし、趣旨（自ら外観を作った本人の帰責性と、外観を信じた者の保護）から導く。あてはめでは、その者が仮装の外形を前提に新しい関係に入ったかどうかを具体的に示す。

論証カードランク A

94条2項の「第三者」の範囲（無過失・登記の要否・転得者・真正権利者からの譲受人）

虚偽表示の目的物につき利害関係を持つに至った者が、どの範囲で民法94条2項により保護されるかが問題となる。同項は、虚偽の外観を作出した本人の帰責性を根拠に、その外観を信頼した者を保護して取引の安全を図る権利外観法理の現れ

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（11肢）

司法試験 2017年第4問エ直接

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡し，AからBへの所有権移転登記がされた後に，Bが死亡した場合において，Bが死亡した時にBの相続人であるCが仮装譲渡について善意であったときは，Aは，Cに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

司法試験 2016年第36問イ直接

Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bの死亡によりその単独相続人として所有権移転登記を了したCが，仮装譲渡について善意のときは，Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。

司法試験 2016年第36問オ応用

Dは，建物所有を目的としてAから甲土地を賃借し，甲土地上に乙建物を建築してD名義で乙建物の所有権保存登記を有している。Dは，BからBの取引上の信用のために，乙建物の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，仮装譲渡であることを知らなかったAは，Bに対して，賃借権の譲渡を承諾し，地代の支払を求めることができる。

司法試験 2009年第4問ウ応用

財産の仮装譲渡を受けた者の相続人

司法試験 2009年第4問ア応用

虚偽の意思表示により目的物を譲り受けた者からその目的物について抵当権の設定を受けた者

司法試験 2009年第4問エ応用

虚偽の意思表示により譲り受けた目的物を差し押さえた仮装譲受人の一般債権者

司法試験 2009年第4問イ応用

土地の賃借人が所有する地上建物を他に仮装譲渡した場合の土地賃貸人

司法試験 2009年第4問オ応用

土地の仮装譲受人から当該土地上の建物を賃借した者

司法試験 2018年第3問ア応用

土地の仮装譲受人が当該土地上に建物を建築してこれを他人に賃貸した場合，その建物賃借人は，民法第94条第2項の「第三者」に当たらない。

司法試験 2006年第32問 4応用

仮装の売買契約の売主に対して金銭債権を有する者が善意で売買代金債権を差し押さえて取立訴訟を提起した場合，仮装の買主は，売買契約が虚偽表示であることを証明すれば，請求棄却判決を得ることができる。

司法試験 2017年第4問ウ応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地にBのための抵当権設定を仮装した後，その抵当権設定が仮装であることについて善意のCがBから転抵当権の設定を受け，その旨の登記がされた場合には，Aは，Cに対し，原抵当権の設定が無効であることを主張することができない。

観点 2

悪意の第三者からさらに取得した転得者も94条2項の第三者に当たり、善意かどうかは転得者自身で判断する

第三者には、仮装譲受人と直接取引した者だけでなく、その者からの転得者も含まれる。転得者も外形を前提に利害関係を持つ者だからである。本件ではA1から見て前々主Dが不実の名義人で、前主A2は悪意だったが、A1が善意であれば保護され、A2の悪意は判断を左右しないとされた。善意の対象は、登記名義人に所有権が無いことである。なお、A1・A3は合意解除で権利を失った後は所有権帰属について固有の利害関係を持たないとされ、本訴の結論は維持された。反訴では、仮処分の時点を基準にA1の善意を判断すべきとされた。

よくある誤り

直接の取引相手Cが仮装を知っていたときは、Dが善意でも真の所有者はDに無効を対抗できる（×）
転得者の保護は前主が善意だったかどうかで決まる（×。転得者自身の善意で決まる）
94条2項の第三者は仮装譲受人と直接取引した者に限られる（×）

短答での問われ方

「B→C（悪意）→D（善意）」の事例で、真の所有者AがDに主張できるかを問う形が定番である。司法 R5 第5問エ、司法 H29 第4問オはどちらも「AはDに主張できる」を誤りとする。逆向きの「善意の第三者からの悪意の転得者」（司法 H28 第36問エ）は大判昭6.10.24 の絶対的構成で、転得者は権利を取得する。両者を並べて覚える。

論文での書き方

転得者が第三者に当たるかを先に示し、条文上排除する理由がなく転得者も外形を信頼しうるから当たる、と論じる。そのうえで善意は転得者本人について判断し、前主の悪意は影響しないとあてはめる。善意者を挟んだ悪意の転得者は絶対的構成で処理し、悪意者がわざと善意者を間に入れた場合は信義則で例外を置く。

論証カードランク A

94条2項の「第三者」の範囲（無過失・登記の要否・転得者・真正権利者からの譲受人）

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2023年第5問エ直接

AとBとが通謀してA所有の甲土地をBに売買する旨を仮装し、Bへの所有権移転登記がされた後、Bが甲土地をCに売却し、更にCが甲土地をDに売却した場合において、CがAB間の仮装を知っていたときは、DがAB間の仮装を知らなかったとしても、Aは、Dに対し、AB間の売買の意思表示の無効を対抗することができる。

司法試験 2017年第4問オ直接

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡し，AからBへの所有権移転登記がされた後に，BがCに甲土地を譲渡し，さらに，CがDに甲土地を譲渡した場合において，Cが仮装譲渡について悪意であったときは，Dが仮装譲渡について善意であったとしても，Aは，Dに対し，甲土地の所有権を主張することができる。

司法試験 2016年第36問エ対比

Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bから甲土地を仮装譲渡であることについて善意で譲り受けたCから更に甲土地を譲り受けて登記を備えたDは，仮装譲渡について悪意であったとしても甲土地の所有権を取得する。

観点 3

所有者が名義人の承諾なく他人名義の不実登記をした場合でも、94条2項が類推適用される

従来の判例は、所有者が他人の承諾を得てその名義の不実登記をした場合に94条2項の類推適用を認めていた（最判昭29.8.20、最判昭41.3.18 など）。本判決はこれを進め、名義人の承諾がなくても、不実の登記が真の所有者の意思に基づく以上は類推適用するとした。保護されるのは登記どおりの権利帰属という外形への信頼であり、その外形を作ったのは所有者だから、名義人の承諾の有無で第三者の保護に差をつける理由はない。悪意の対象は、登記名義人に所有権が無いことである。第三者の定義と転得者の扱いも、類推適用の場面で直接適用と変わらない。

よくある誤り

名義人の承諾が無ければ通謀が無いので、94条2項は類推適用されない（×）
類推適用の場面では、転得者は第三者として保護されない（×。直接適用と同じに扱う）
不実登記を作った所有者は、第三者の善意・悪意にかかわらず所有権を主張できない（×。善意の第三者にだけ対抗できない）

短答での問われ方

短答では類推適用の類型の整理として問われる。司法 H27 第4問 2 は、所有者が作った仮登記を名義人が偽造書類で本登記にした場合の善意無過失の第三者で、94条2項と110条の法意で保護する別の類型（最判昭43.10.17）であり、本判決の単独類推型と並べて区別する。

論文での書き方

規範は、虚偽の外観が存在し、その外観作出に真の権利者の意思的な関与があり、第三者が外観を信頼したときは94条2項を類推する、と立てる。本判決は「名義人の承諾が無い」事案でも意思的関与ありとした例として使う。真の権利者の関与が外観の一部にとどまる場合は110条の法意との併用で無過失まで求める流れと対比する。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2015年第4問 2対比

AがBと通謀してA所有の甲土地につきAB間で売買予約がされた旨仮装し，Bへの所有権移転登記請求権保全の仮登記をした後，Bが偽造書類を用いて仮登記を本登記にした上で，善意無過失のCに甲土地を売却し，Cへの所有権移転登記をした場合，Cは，Aに対し，甲土地の所有権をCが有することを主張することができる。

観点 4

94条2項の第三者は善意であれば足り、真の所有者に対して登記を備える必要もない

条文は善意だけを求めており、外観を作った本人の帰責性が重いことから、直接適用では無過失は不要と解されている。登記についても、自ら仮装行為をした者は、善意の第三者の登記の欠缺を主張して物権変動を否定できない（最判昭44.5.27）。真の所有者と第三者は前主と後主の関係で対抗関係に立たないからである。善意は第三者が利害関係を取得した時点で判断する。その時に善意なら後で事情を知っても保護され、逆に差押債権者は差押えの時、売買予約の予約者は予約完結権を行使した時に善意でなければならない。善意であることは第三者の側が主張立証する。

よくある誤り

善意の第三者でも、登記を備えなければ真の所有者に所有権取得を主張できない（×）
売買予約の成立時に善意であれば、予約完結時に悪意でも保護される（×）
仮装譲受人に金を貸した時に善意であれば、差押えの前に仮装を知っても保護される（×。差押えの時に善意であることを要する）
真の所有者は第三者の悪意を立証しなければ所有権を主張できない（×）

短答での問われ方

本判決の論点ではないが、第三者の要件として同じ問題で組み合わされる。司法 H28 第36問ア（登記不要）、予備 H27 第1問 1・司法 H27 第2問 1（登記不要）、司法 H29 第4問イ（予約完結時の善意）・ア（差押え時の善意）、予備 H27 第1問 2・司法 H27 第2問 2（差押えの前に悪意になった債権者は保護されない）、司法 R3 第2問ウ（利害関係を持った時に善意なら後で悪意になってもよい）、司法 H27 第4問 3（善意の立証責任）。

論文での書き方

第三者の定義に続けて、主観的要件は善意で足りること、権利保護資格要件としての登記も不要であることを、本人の帰責性の重さと前主後主の関係から一文ずつ示す。類推適用で外観への関与が弱い場合は無過失を求めることと対比する。

論証カードランク A

94条2項の「第三者」の範囲（無過失・登記の要否・転得者・真正権利者からの譲受人）

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（9肢）

司法試験 2016年第36問ア対比

Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bから甲土地を譲り受けたCが，仮装譲渡について善意のときは，登記を備えていなくてもAに対して甲土地の所有権取得を主張することができる。

司法試験 2017年第4問ア応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡し，AからBへの所有権移転登記がされた後，Bの債権者Cが甲土地を差し押さえた場合において，その差押えの時にCが仮装譲渡について善意であったときは，Aは，Cに対し，Bへの譲渡が無効であることを主張することができない。

司法試験 2017年第4問イ応用

甲土地を所有するAがBと通謀して甲土地をBに仮装譲渡した後に，CがBとの間で甲土地についてCを予約者とする売買予約を締結した場合，仮装譲渡についてCが予約成立の時に善意であっても，予約完結権行使の時に悪意であれば，Cは，Aに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

予備試験 2015年第1問 1対比

Aは，その所有する甲土地についてBと仮装の売買契約を締結し，その旨の所有権移転登記をした。その後，Bがこの事情を知らないCに甲土地を売却した場合，BからCへの所有権移転登記がされていないときでも，Aは，Cに対し，AB間の売買契約の無効を主張することができない。

司法試験 2015年第2問 1対比

司法試験 2015年第4問 3対比

AがBと通謀してA所有の甲土地につきAB間で売買契約がされた旨仮装し，Bへの所有権移転登記をした後，Bが甲土地をCに売却した場合，Aは，CがAB間の売買契約が虚偽表示であることを知っていたことを立証しなければ，Cに対し，甲土地の所有権をAが有することを主張することができない。

予備試験 2015年第1問 2応用

Aは，その所有する甲土地についてBと仮装の売買契約を締結し，その旨の所有権移転登記をした。その後，Bがこの事情を知らないCから500万円を借り入れたが，その返済を怠ったことから，Cが甲土地を差し押さえた場合，甲土地の差押えの前にCがこの事情を知ったとしても，Aは，Cに対し，AB間の売買契約の無効を主張することができない。

司法試験 2015年第2問 2応用

司法試験 2021年第2問ウ応用

相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は，第三者がその表示の目的につき法律上の利害関係を有するに至った時に善意であれば，その後悪意になったとしても，その第三者に対抗することができない。