判例集／民法／建築中の建物

建築中の建物

重要度 A 民法建物の独立性大判昭10.10.1　大審院更新 2026/11/12 読了約8分

建築中の建物（大判昭10.10.1）は、屋根瓦と荒壁はあるが床や天井のない建築途中の住宅が、譲り渡された時点ですでに土地とは別の不動産になっていたかが問題になった判例です。大審院は、屋根と周りの壁を備え土地に定着した一個の建造物になれば、床や天井がなくても独立の不動産になるとし、譲り受けた人は登記の先後で争う立場にあるとしました。建物がいつ不動産になるかと、登記による対抗の関係を学ぶ判例です。

事案

土地と建物を別々に扱う仕組み

日本の民法は、土地の上に建つ建物を土地の一部とせず、土地とは別の独立した不動産として扱う（民法86条1項、370条参照）。建物の所有権の移転は、登記をしなければ第三者に対抗できない（民法177条）。ところが新築の途中にある建築物は、まだ建物と呼べない段階では土地にも吸収されない動産にとどまると考えられており、動産である間に譲り受けた者が自ら工事を進めて完成させれば、その者が建物の所有権を原始的に取得することになる。そうすると、工事中のどの段階で動産から独立の不動産に変わるのかによって、譲受けが承継取得として登記の先後で決まるのか、それとも原始取得として登記を問わないのかが分かれる。本件はこの境目が正面から争われた事件である。

建前の譲渡と、先にされたA名義の保存登記

Aは住宅用の建物を建て始めたが、工事の途中で資金が尽き、Xから金銭を借りる際、昭和5年9月に、屋根瓦を葺き荒壁を塗り終えた段階の建物を担保の趣旨でXに譲渡した。Xは同年11月中に残りの工事を済ませて建物を仕上げ、昭和6年9月9日に自己名義の所有権保存登記をした。他方、Aに対する債務名義を持っていたY1は、この建物をAの所有物として強制競売を申し立てており、Xの登記より5日早い同年9月4日、競売手続開始決定に伴って職権でA名義の所有権保存登記がされ、そこにY1の申立てが付記された。Y1はその後、自らこの建物を競落し、Y2に賃貸した。

Xの訴えと原審の判断

Xは、建物の所有者は自分であるとして、Y1に対して所有権の確認を、Y2に対して建物の明渡し等を求めて訴えを提起した。原審は、AがXに譲渡した時点の建物はまだ不動産といえる状態になく、それを完成させたXが原始的に所有権を取得したのであるから、民法177条の適用を受けないなどとして、Xの請求を認めた。これに対しYらが上告した。争点は、屋根瓦と荒壁はあるが床や天井のない住宅が、譲渡の時点ですでに独立の不動産であったかどうかである。

要点

建築中の建物は、屋根と周壁を備え土地に定着した一個の建造物となった時点で独立の不動産になり、床や天井の未完成は妨げにならない
独立の不動産になる前の建前は土地に付合しない動産であり、他人が工事を加えて完成させた建物の帰属は加工の規定で決まる
独立の不動産となった後に譲り受けた者の取得は承継取得であり、登記を先に備えた第三者には対抗できない

判旨

大審院は原判決を破棄し差し戻した。新築の建物は、使用目的に応じた構成部分を備えるまでは完成した建物とはいえないが、不動産登記法上建物として登記できる段階に至れば「已ニ動産ノ領域ヲ脱シテ不動産ノ部類ニ入リタリ」とした。そして登記できるために完成は不要で、工事中でも「屋根及周壁ヲ有シ土地ニ定著セル一個ノ建造物」として存在すれば足り、床や天井を欠いてもよいとした。床や天井は住宅の完成に役立つものにすぎないからである。屋根瓦と荒壁を備えた本件建物は譲渡時にすでに不動産であり、Xの取得は承継取得として登記の先後が問題となる。

観点 1

建築中の建物は、屋根と周壁を備え土地に定着した一個の建造物となった時点で独立の不動産になり、床や天井の未完成は妨げにならない

新築途中の建築物がいつ土地と別の不動産になるかについて、本判決は登記できる状態に至ったかを基準とし、その状態は完成を要せず、屋根と周壁があって土地に定着した一個の建造物として存在すれば足りるとした。床や天井は住宅の使い勝手を整えるものであり、不動産性の要件ではない。もっとも、それ以前の段階、たとえば木材を組んで屋根を葺いただけの状態は建物といえないとした大判大15.2.22もあり、屋根だけ・骨組みだけでは足りない点との対比が重要である。現在の登記実務も、外気を分断する屋根・周壁等、土地への定着、用途に供しうる状態を建物の要件としている（不動産登記規則111条）。

よくある誤り

（×）建物は、屋根瓦を葺き荒壁を塗ったうえ、床と天井を張って初めて独立した不動産となる
（×）建物は完成して本来の用途に使える状態に至るまでは、どの段階でも動産である
（×）木材を組み立てて土地に据え付け屋根を葺いた段階で、壁がなくても住宅は独立の不動産となる

短答での問われ方

司法2007年問7肢1は「屋根瓦を葺き荒壁を塗り床及び天井を張る等して初めて独立した不動産となる」として誤りの肢になった。屋根瓦と荒壁までは本件の事実どおりで、そこに床と天井を付け足して誤りにしている。基準の中身を床・天井・使用可能性に置き換えるのが典型の作り方なので、「屋根と周壁で足りる。床と天井は不要」と言い切れるようにしておく。

論文での書き方

論文では、建前の帰属や譲渡の効力を論じる前提として「建物は土地と別個の不動産である（86条1項・370条）。新築中の建築物は、屋根及び周壁を有し土地に定着した一個の建造物となった時点で独立の不動産となる（大判昭10.10.1）」と短く規範を示し、工事の進み具合（屋根・外壁・基礎への定着）を事実から拾ってあてはめる。床・天井・内装の未了は結論を左右しないと一言添える。この基準は住宅用建物について示されたもので、用途によっては周壁を欠いても建物と扱われるものがあるから、建物の種類に応じて判断するという射程にも触れられるとよい。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2007年第7問 1直接

判例によれば，建物は，屋根瓦を葺き荒壁を塗り床及び天井を張る等して初めて独立した不動産となる。

観点 2

独立の不動産になる前の建前は土地に付合しない動産であり、他人が工事を加えて完成させた建物の帰属は加工の規定で決まる

本判決は、不動産となる前の建築途中の建築物（建前）を動産と位置づけた。建物はいずれ土地とは別の不動産になる以上、その途中のものが土地に吸収されると考えるのは筋が通らないからである。そのため、請負人が自分の材料で建前を作って工事を中断しても、建前は敷地所有者である注文者に付合せず、材料を出した請負人に帰属する。敷地に付合しないことは請負人帰属を支える理由であり、注文者に原始的に帰属するとする見解の論拠にはならない。この建前に第三者が材料と工事を加えて建物に仕上げた場合、最判昭54.1.25は、動産の付合（243条）ではなく加工（246条2項）により、建物完成時を基準に、第三者の材料と工作の価格の合計が建前の価格を超えれば第三者に帰属するとした。

よくある誤り

（×）請負人が自ら材料を調達して建てた建前は、独立の建物となる前でも敷地に付合し、敷地所有者である注文者に帰属する
（×）建前に第三者が工事を加えて建物を完成させた場合の帰属は、動産の付合（243条）により、主たる動産である建前の所有者に帰属する
（×）加工による価格の比較は、建前が独立の不動産となった時点を基準に行う
（×）第三者が供した材料と工作の価格の合計が建前の価格を著しく超えなければ、第三者は完成建物の所有権を取得できない（246条2項は「超えるとき」で足りる。著しく超えることを要するのは、材料を供しない加工者についての同条1項ただし書である）
（×）建物が土地と別個の不動産で敷地に付合しないことは、完成建物が注文者に原始的に帰属するとする見解の論拠になる

短答での問われ方

司法2023年問11アは、自ら材料を調達した請負人が建前の段階で工事を中断した場合に建前が注文者に帰属するとして誤りの肢になった。司法2018年問11イ（予備2018年問4イと同じ肢）は、時価400万円の建前を別の請負人が自分の材料で時価900万円の建物に仕上げ、注文者が代金を払っていない場合に、建物はその請負人に帰属するとして正しい肢である。司法2009年問29エは、敷地に付合しないことが注文者原始帰属説の論拠にならないことを問う。いずれも「建前は土地に付合しない動産」という前提から解ける。

論文での書き方

建前に第三者が工事を加えた事案では、①建物と土地は別個の不動産で、独立の不動産となる前の建前は土地に付合しない動産であること（大判昭10.10.1）、②動産に工作を加えて新たな物を作る場面であるから243条ではなく246条2項によること、③価格比較は建物完成時を基準とすること（最判昭54.1.25）の順に論じる。請負契約の当事者間では、所有権帰属の特約や代金の支払状況が先に検討されることにも注意する。

論証カードランク A

建築途中の建物への第三者の工事と所有権帰属（加工・246条2項）

他人が建築を中断した建前に第三者が材料を提供して工事を施し、独立の不動産である建物を完成させた場合、その所有権が誰に帰属するかが問題となる。建前は土地に付合しない独立の動産であるところ、これに第三者が工事を加える行為は、

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この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2023年第11問ア応用

Aから建物の建築を請け負ったBが、Aの所有する甲土地上に自ら材料を調達して建築工事を行った場合において、未だ独立の建物とはいえない建前の段階で工事を中断したときは、その建前の所有権は、Aに帰属する。

司法試験 2018年第11問イ応用

AがBに対して，完成した建物の所有権の帰属について特約をせずに，A所有の土地上に建物を建築することを注文したところ，Bが自ら材料を提供して建前を建築した段階で工事を中止した場合（その時点における時価400万円相当）において，Aから残工事を請け負ったCが自ら材料を提供して当該建前を独立の不動産である建物に仕上げ（その時点における時価900万円相当），かつ，AがCに代金を支払っていないときは，当該建物の所有権は，Cに帰属する。

予備試験 2018年第4問イ応用

司法試験 2009年第29問エ応用

建物は土地と別個の不動産であるから，建築された建物はその敷地に付合しない。

観点 3

独立の不動産となった後に譲り受けた者の取得は承継取得であり、登記を先に備えた第三者には対抗できない

本件で不動産となる時期が争われたのは、それによって177条の適用の有無が変わるからである。譲渡の時点で動産にすぎなかったのなら、Xは完成によって建物を原始取得し、無権利者Aを所有者とする保存登記は実体を欠くことになる。これに対し、譲渡時にすでに不動産であったとすれば、XはAから所有権を譲り受けた承継取得者にすぎず、177条により登記がなければ第三者に対抗できない。本件では、Y1の強制競売に伴うA名義の保存登記と差押えの付記がXの保存登記より先にされていたため、Xは自分の取得をYらに主張できない方向となる。未登記の建物を買った者が登記をしないうちに売主名義の保存登記がされ、売主から別の者が買って登記した場合に、先の買主が後の買主に対抗できないのも同じ考え方である。

よくある誤り

（×）未登記建物の買主は、その後に売主名義で保存登記がされ売主から買い受けた者が移転登記をしても、未登記建物を先に買った以上、登記なくして所有権を対抗できる
（×）建築中の建物が譲渡された場合、譲受人が完成させた以上、譲渡時点の工事の進み具合にかかわらず譲受人の原始取得となる

短答での問われ方

司法2007年問11肢3は、未登記建物を買ったAが登記をしないうちに売主B名義の保存登記がされ、Bから買ったCが登記を備えた場合、AはCに対抗できないとして正しい肢になった。177条は未登記の不動産を除外しておらず、承継取得である以上は登記の先後で決まる。「未登記建物を先に買ったのだから登記は要らない」という方向の誤りに注意する。

論文での書き方

建前や未完成建物の譲渡をめぐる優劣では、まず譲渡時に独立の不動産であったかを本判決の基準で判断し、不動産であれば承継取得として177条の対抗問題、動産であれば完成者の原始取得（必要に応じて加工の規定）として処理すると場合分けする。原始取得と構成できても、譲渡が執行逃れの通謀によるなら94条2項により差押債権者側が保護される余地もある、と結論の妥当性を検討するとよい。

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2007年第11問 3応用

AがBの所有する未登記建物を買い受け，その後その建物についてB名義の所有権保存登記がなされた後，BがCにこれを売却しその旨の登記をした場合，Aは，Cに対しその所有権を取得したことを対抗することができない。