判例集／民法／建築途中の建物への第三者の工事と所有権の帰属

建築途中の建物への第三者の工事と所有権の帰属

重要度 A 民法建前と加工最判昭54.1.25　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

建築途中の建物への第三者の工事と所有権の帰属（最判昭54.1.25）は、下請負人が骨組み（建前）の段階で工事をやめ、別の業者が自分の材料で工事を続けて建物にした場合に、その建物が誰のものになるかが問題になった判例です。最高裁は、動産の付合を定める243条ではなく加工を定める246条2項で決め、価格は工事が一応終わった時点で比べるとして、建物は後の業者に帰属し、特約により注文者のものになるとしました。請負と添付の論点で、建前の帰属を数値で比べる肢の土台となる判例です。

事案

建築請負と建前の位置づけ

注文者の土地の上に請負人が材料を持ち込んで家を建てる場合、材料は工事が進むにつれて骨組み（建前）となり、屋根が葺かれ荒壁が塗られた段階で独立の不動産としての建物になる（大判昭10.10.1）。わが国の民法は土地と建物を別個の不動産として扱うため、建物も、その手前の建前も、土地に付合しないというのが判例の前提である（大判大3.12.26）。建前がまだ動産の段階にあるとき、その所有権は請負契約の解釈により決まり、特約がなければ材料を提供した者に帰属する。そのうえで、別の業者が建前に手を加えて建物にした場合には、契約ではなく添付の規定（民法242条以下）で帰属を決めるほかなく、どの条文によるかが争われた。

工事の中断と続行

Yは昭和40年6月、A社に建物の建築を請け負わせた。A社は同月、整地・基礎工事等を、材料の全部をBが調達する約定で下請負人Bに請け負わせた。Bは7月中旬頃までに棟上げを終え屋根下地板を張ったが、A社から受け取った手形等が不渡りとなったため、屋根瓦も荒壁もないまま工事を止め、A社との契約を解除した。YはA社との請負契約を合意解除し、10月15日、工事の進行に伴い建物の所有権はYに属するとの特約を付けて、C社に続行工事を注文した。C社は自らの材料で屋根を葺き、荒壁を塗り、床張りや配線・配管工事まで進めたところ、11月19日、Bの申立てによる仮処分の執行で工事が差し止められた。その時点で建物は未完成ながら独立の不動産になっており、のちに仮処分が取り消されてC社が竣工させた。

訴えと下級審

BはYに対し、建物の明渡しと賃料相当額の損害金の支払を求めて訴えを起こし、第1審の途中でBが死亡したため、その地位を単独で相続した妻Xが訴訟を引き継いだ。Bの側は第1審で、工事を中止した時点ですでに独立の建物になっていたから所有権はBに原始的に属し、C社の工事部分は不動産への付合（民法242条）でBのものになると主張したが、第1審はその時点ではまだ動産であったとして退け、民法246条を類推して判断した。控訴審でXは、建前を主たる動産としてC社の工事部分が付合する（民法243条）と主張を改めたが、控訴審も246条2項を類推し、建前の価格は多く見積もっても90万円を超えず、仮処分執行時の建物は少なく見積もっても418万円であったとして控訴を棄却した。Xが上告した。

要点

建前は土地に付合せず、材料を提供した請負人に帰属する
第三者が建前を建物に仕上げたときは、243条ではなく246条2項で所有権の帰属を決める
価格の比較は、建物の要件を備えた時点ではなく加工者の工事が一応終わった時点の状態で行う
加工で第三者に帰属した建物も、注文者との特約があれば最終的に注文者のものになる

判旨

最高裁は、請負人が独立の不動産に至らない建前を築造したまま放置し、第三者がこれに材料を供して工事を施し独立の建物に仕上げた場合の帰属は、民法243条ではなく「同法二四六条二項の規定に基づいて決定すべき」とした。動産同士を単純に結合させて工作の価値を無視してよい場合と違い、建物の建築では材料に加わる工作が「特段の価値を有し」、仕上がった建物の価格が原材料より相当程度増すからである。価格の比較は、建前が建物の要件を備えた時点の状態ではなく、加工者の工事が一応終わった時点（本件では仮処分執行日）の状態で行う。本件ではC社の工事・材料の価格が建前を遥かに上回るので建物はC社に帰属し、C社とYの特約により最終的にYに帰属するとして、上告を棄却した。

観点 1

建前は土地に付合せず、材料を提供した請負人に帰属する

判例は、建物を土地とは別の不動産とする民法の考え方を建前にも及ぼし、独立の建物になる前の段階でも建築材料は土地に付合しないとする。したがって、注文者の土地で工事が中断しても、建前が土地所有者である注文者のものになるわけではない。建前の所有権は請負契約の解釈で決まり、特約がなければ材料の提供者を基準とするから、請負人が自ら材料を調達したときは請負人に帰属する（本判決のBも下請負人として材料を出していたため建前の所有者とされた）。もっとも、注文者が棟上げまでに報酬の半額以上を支払い、その後も工事の進行に応じて支払を続けてきたような場合は、注文者帰属の合意が認められ、建物は完成と同時に原始的に注文者に帰属する（最判昭44.9.12）。

よくある誤り

請負人が自ら材料を調達して建前の段階で工事を中断したときは、建前の所有権は注文者に帰属する（×。特約がなければ材料を提供した請負人に帰属する）
建前は注文者の土地に付合するから、土地所有者である注文者の所有となる（×。建物も建前も土地に付合しない）
請負人は、材料を誰が提供したかにかかわらず、完成した建物の所有権を取得する（×。注文者が材料を提供すれば注文者に帰属する）

短答での問われ方

司法2023年第11問アが、請負人が材料を調達して建前の段階で中断した場合の建前の帰属を問い、注文者帰属とする記述を×とした。完成建物の帰属を材料提供者で分ける判例の立場は司法2015年第26問イで問われ、報酬の半額以上を支払済みの注文者への原始的帰属は司法2024年第28問ウで○とされ、建物が敷地に付合しないことは注文者原始帰属説の論拠を問う司法2009年第29問エで使われた。

論文での書き方

答案では、加工の論点に入る前提として、建前が土地に付合しないこと、建前の所有権は請負契約の解釈で決まり特約がなければ材料提供者に帰属することを短く示す。ここで建前が注文者のものとされれば添付を論じる必要は生じないので、材料の出所と特約の有無を最初に確認する。

この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2023年第11問ア直接

Aから建物の建築を請け負ったBが、Aの所有する甲土地上に自ら材料を調達して建築工事を行った場合において、未だ独立の建物とはいえない建前の段階で工事を中断したときは、その建前の所有権は、Aに帰属する。

司法試験 2015年第26問イ応用

判例によれば，建物の建築を目的とする請負契約の請負人は，自ら材料を提供したか，注文者が材料を提供したかにかかわらず，完成した建物の所有権を取得する。

司法試験 2009年第29問エ応用

建物は土地と別個の不動産であるから，建築された建物はその敷地に付合しない。

司法試験 2024年第28問ウ応用

Bが材料の全部を提供して建築を行い、Aが棟上げの時までに報酬の半額以上を支払い、その後、工事の進行とともに残報酬の支払をしていたときは、甲建物の所有権は、特段の事情のない限り、その完成と同時に原始的にAに帰属する。

観点 2

第三者が建前を建物に仕上げたときは、243条ではなく246条2項で所有権の帰属を決める

他人の建前に第三者が自分の材料と工事を加えて独立の建物にした場合、建前を主たる動産とみて第三者の材料が付合する（民法243条）と考えると、工事の手間の価値が計算から抜け落ちる。本判決は、建物の建築では材料に施す工作それ自体に大きな価値があり、出来上がった建物の価格が原材料を相当程度上回ることを理由に、加工の規定である246条2項によるとした。同項によれば、加工者が提供した材料の価格に工作によって生じた価格を加えたものが、他人の材料（建前）の価格を超えるときに加工者が所有権を取得する。246条は本来動産の加工を想定した規定であり、完成物が不動産となる本件への適用は類推と理解するのが一般的である。

よくある誤り

第三者が他人の建前に材料を加えて建物を完成させた場合、建前を主たる動産として、建物は建前の所有者に帰属する（×。243条ではなく246条2項による）
第三者が工事を続行した場合、建物の所有権は第三者が提供した材料の価格だけを建前の価格と比べて決める（×。工作によって生じた価格も加える）
加工者が材料の一部を提供した場合でも、工作による価格の増加が材料の価格を著しく超えなければ加工者は所有権を取得しない（×。246条2項は材料と工作の合計が他人の材料の価格を超えれば足りる）

短答での問われ方

予備2018年第4問イ・司法2018年第11問イ（同一の肢）が、建前（時価400万円）にCが材料を提供して建物（時価900万円）に仕上げた事例で、建物がCに帰属するとして○とした。Cの材料と工作の価値（約500万円）が建前の価格を超えるという処理を数値で試す。加工の原則（246条1項ただし書）は司法2019年第8問オ・司法2023年第11問オで問われている。

論文での書き方

問題提起は、建前に第三者が工事した場合の建物の帰属を付合（243条）と加工（246条）のどちらで決するかである。建前への工作は単なる結合ではなく新たな物を作り出す行為で、その価値を評価する必要があるから、246条2項を類推適用するという規範を立てる。あてはめでは、第三者の工事が修繕の程度を超え新たな建物を作ったといえるか、第三者の材料と工事の価格、建前の価格を具体的に拾って比べる。

論証カードランク A

建築途中の建物への第三者の工事と所有権帰属（加工・246条2項）

他人が建築を中断した建前に第三者が材料を提供して工事を施し、独立の不動産である建物を完成させた場合、その所有権が誰に帰属するかが問題となる。建前は土地に付合しない独立の動産であるところ、これに第三者が工事を加える行為は、

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この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2018年第4問イ直接

AがBに対して，完成した建物の所有権の帰属について特約をせずに，A所有の土地上に建物を建築することを注文したところ，Bが自ら材料を提供して建前を建築した段階で工事を中止した場合（その時点における時価400万円相当）において，Aから残工事を請け負ったCが自ら材料を提供して当該建前を独立の不動産である建物に仕上げ（その時点における時価900万円相当），かつ，AがCに代金を支払っていないときは，当該建物の所有権は，Cに帰属する。

司法試験 2018年第11問イ直接

司法試験 2019年第8問オ応用

加工者が他人の木材のみを材料としてこれに工作を加えた場合において，その工作によって生じた価格が材料の価格を著しく超えるときは，加工者がその加工物の所有権を取得する。

司法試験 2023年第11問オ応用

AがBの所有する鋼板甲に工作を加えて作品乙を製作した場合において、工作によって生じた価格が甲の価格を著しく超えるときは、乙の所有権は、Aに帰属する。

観点 3

価格の比較は、建物の要件を備えた時点ではなく加工者の工事が一応終わった時点の状態で行う

246条2項で比べるのは、一方が加工者の施した工事と提供した材料の価格、他方が元の建前の価格である。比べる時点について本判決は、続行工事によって建前に屋根が葺かれ荒壁が塗られ、法律上独立の建物となった瞬間の状態ではなく、加工者の工事が一応終了したとみられる時点の状態によるとした。判決は理由を明示していないが、建物になった後も竣工に向けて工事が続き、その間の材料と工作の価値も無視できないことを考慮したものと理解されている。本件では工事が仮処分で差し止められた昭和40年11月19日がその時点とされ、C社の工事・材料の価格が多く見積もっても90万円以下の建前を遥かに上回った。もっとも、事実審が仮処分執行時の建物価格を認定していたという本件の事情によるもので、完成時を基準とすべきだとの批判もある。

よくある誤り

価格の比較は、建前が独立の不動産としての要件を具備した時点の状態に基づいて行う（×。加工者の工事が一応終了した時点の状態による）
建前が独立の建物の要件を備えた時点で所有権の帰属を確定し、その後の工事は不動産への付合（242条）として処理する（×。本判決はこの構成をとらず、工事が一応終わった時点までを加工の規定で一体として比較した）

短答での問われ方

短答で基準時そのものが問われた例は配信範囲には見当たらないが、予備2018年第4問イ・司法2018年第11問イのように「建物に仕上げた時点の時価」を示して比較させる形で前提とされている。同じ肢で「建物の要件を備えた時点の価格で比べる」と書き換えられれば×になる。

論文での書き方

規範の後半として、比較の対象（加工者の工事と材料の価格対建前の価格）と基準時（工事が一応終わった時点）を明示する。建物になった時点で区切ると、その後に加工者が投じた材料と工事が比較から外れ、寄与の大きさで帰属を決めるという加工の規定によった意味が薄れることを理由として添える。事案が竣工まで進んでいれば、完成時の状態で比べることになる。

観点 4

加工で第三者に帰属した建物も、注文者との特約があれば最終的に注文者のものになる

本判決は、加工者C社に建物の所有権が帰属するとしたうえで、C社とYの間に工事の進行に応じて所有権をYに帰属させる特約があったことから、建物は結局Yに帰属するとした。添付の規定は当事者の合意で異なる帰属を定めることを妨げない任意規定であり、契約関係にある者の間では特約が優先する。所有権を失った者は248条により不当利得の規定に従って償金を請求できる。なお、注文者と元請負人の間に出来形部分を注文者の所有とする特約がある場合には、材料を全部提供した下請負人が築造した出来形部分も特段の事情のない限り注文者に帰属する（最判平5.10.19）。本判決の事案ではYとA社の間にそのような特約がなく、契約によっては決められなかったため添付の規定が用いられた点で場面が分かれる。

よくある誤り

加工者と材料の所有者が加工前に民法の加工の規定と異なる帰属を合意しても、その合意は効力を生じない（×。添付の規定は任意規定である）
注文者と元請負人の間に出来形部分を注文者に帰属させる約定があっても、材料を提供した下請負人が築造した出来形部分は下請負人に帰属する（×。特段の事情のない限り注文者に帰属する。最判平5.10.19）
本判決では、加工者であるC社が最終的に建物の所有者とされた（×。C社に帰属したうえ、Yとの特約によりYに帰属した）

短答での問われ方

加工の規定と異なる合意の効力は予備2013年第3問3・司法2013年第8問3で×とされた。下請負人の出来形部分の帰属（最判平5.10.19）は予備2017年第15問ア・司法2017年第37問ア・司法2024年第28問アで○とされており、本判決と対比して覚える。248条の償金請求は予備2018年第4問オ・司法2018年第11問オ（混和）で問われた。

論文での書き方

結論部分では、加工で決まった帰属に契約上の特約を重ねて最終的な所有者を確定させ、所有権を失った者には248条の償金請求が残ると付け加える。元請負契約に注文者帰属の特約がある事案では、まず最判平5.10.19により契約関係から解決し、特約がない場合に本判決の添付による処理に進むという順序で整理する。

この観点で解ける過去問（5肢）

予備試験 2013年第3問 3応用

他人の動産に工作を加えた者があるときの加工物の所有権は，民法の規定に従って帰属する者が定められ，加工前に所有者と加工者との間で民法の加工に関する規定と異なる合意をしても，その合意の効力は生じない。

司法試験 2013年第8問 3応用

予備試験 2017年第15問ア対比

建物建築工事請負契約において，注文者と請負人との間に，契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権は注文者に帰属する旨の約定がある場合に，当該契約が中途で解除されたときは，その請負人が下請負人に当該工事を請け負わせ，下請負人が自ら材料を提供して出来形部分を築造したとしても，当該出来形部分の所有権は注文者に帰属する。

司法試験 2017年第37問ア対比

司法試験 2024年第28問ア対比

請負契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権はAに帰属する旨の約定がある場合において、請負契約が中途で解除されたときは、Bから一括して当該工事を請け負ったCが自ら材料の全部を提供して出来形部分を築造したとしても、特段の事情のない限り、当該出来形部分の所有権は、Aに帰属する。