判例集／民法／賃貸人の地位の譲渡と賃借人の承諾

賃貸人の地位の譲渡と賃借人の承諾

重要度 A 民法賃貸人の地位の移転最判昭46.4.23　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

賃貸人の地位の譲渡と賃借人の承諾（最判昭46.4.23）は、土地の売主と買主の合意だけで、借主の承諾なしに貸主の立場（賃貸人の地位）を買主に移せるかが問題になった判例です。最高裁は、貸主の義務は誰が果たしても中身が変わらず、新しい所有者に引き継がれる方が借主にも有利であるとして、特段の事情がない限り借主の承諾は要らないと判断しました。この考え方は605条の3前段として条文になっており、一般の契約上の地位の移転では相手方の承諾が要ることとの違いを問う肢で使われる判例です。

事案

賃貸人の地位の移転という問題

当時の民法には、賃貸人の地位が誰にどう移るかを定めた規定がなかった。契約当事者の地位を丸ごと他人に移すには、譲渡人と譲受人の合意に加えて相手方の承諾が要るとするのが一般の理解であり、債務を免れさせる引受けにも債権者の承諾が求められていた。他方、賃借権が対抗力を備えている場合には、目的物の所有権の移転に伴って賃貸人の地位も当然に新所有者へ移るとする判例があった。問題は、対抗力のない賃借権について、土地の売主と買主が合意するだけで賃貸人の地位を移せるかであり、大審院の判断は分かれていて決着していなかった。

借地の売却とその後の経過

Xは昭和23年5月、Yから本件土地を建物所有目的・期間20年で借りたが、建物を建てずに更地のまま放置した。昭和26年頃、Yは税金の上昇もあって賃料の増額を求めたがXは応じず、税金を賄う程度の賃料が供託され続けた。昭和36年11月、Yは本件土地を更地としての鑑定価格の3分の1弱でAに売り、所有権移転登記をした。Aは賃貸借の今後についてXと交渉すると述べていた。登記と同じ日にAはBのために根抵当権を設定し、停止条件付代物弁済を原因とする所有権移転の仮登記もされた。同年12月にはAとBがXの杭打ち作業を妨げ、翌年3月に登記がBに移ると、Bは対抗力のないXの賃借権を認めず、立入りを禁じて工事禁止の仮処分をした。

訴えと下級審の判断

XはYに対し、土地を売る際に借地権が害されないよう手当てすべきなのにこれを怠り、借地権を失わせたとして、不法行為による損害賠償を求めた。一審は請求を棄却し、二審はYからAへの賃貸人の地位の承継はなかったという前提でYの不法行為を認めた。最初の上告審は、履行不能を理由とする責任がありうるかは別として、認定事実だけでは不法行為とするには足りないとして差し戻した。差戻し後の控訴審は、売却価格やAの認識・言動から、YとAの間で賃貸人の地位も譲る合意があったと認定し、その譲渡は賃借人の承諾がなくても有効であるからYに債務不履行はないとして、請求を棄却した。Xは、YとAの合意だけではYは賃貸借から抜けられず、なおYが履行不能の責任を負うと主張して上告した。

要点

賃貸不動産の譲渡人と譲受人が合意すれば、賃借人の承諾がなくても賃貸人の地位は譲受人に移る
承諾が不要とされる理由は、賃貸人の義務が没個性的であることと、承継が賃借人に有利であることの二つである
賃借権が対抗力を備えていれば、合意も通知もなく所有権の移転とともに賃貸人の地位は当然に移る
移転した賃貸人の地位を賃借人に主張するには、譲受人が所有権移転登記を備えなければならない

判旨

最高裁は上告を棄却した。土地賃貸借で賃貸人の地位を譲れば賃貸人の義務も移るが、「賃貸人の義務は賃貸人が何ぴとであるかによつて履行方法が特に異なるわけのものではなく」、しかも土地所有権が移ったときに新所有者がその義務を引き継ぐ方が賃借人にとってむしろ有利である。そのため一般の債務引受とは扱いを変え、「特段の事情のある場合を除き」、賃貸人の権利義務を新所有者へ引き継がせるのに賃借人の同意は不要で、売主と買主の契約だけで足りるとした。本件ではYとXの賃貸借はAとXの間に有効に移行し、Yに債務不履行はない。この判例法理は平成29年改正で605条の3前段として条文になった。

観点 1

賃貸不動産の譲渡人と譲受人が合意すれば、賃借人の承諾がなくても賃貸人の地位は譲受人に移る

賃借権に対抗力がなく当然承継が生じない場面でも、不動産の譲渡人（賃貸人）と譲受人が賃貸人の地位を移すと合意すれば、賃借人の承諾なしに地位は移転する。本判決は土地の事案だが、理由は建物にも当てはまり、現行605条の3前段は土地と建物を区別せずにこれを定めた。地位が移れば旧賃貸人は賃貸借から抜けるので、賃借人は旧賃貸人に使用収益させる債務の不履行を問えない。本件で旧地主Yの責任が否定されたのはこのためである。承諾が要らないので、譲受人が賃料を請求する訴訟でも賃借人の承諾を主張立証する必要はない。

よくある誤り

譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を移す合意をしても、賃借人の承諾がなければ地位は移転しない（×）
対抗力のない賃借権では、新所有者が賃貸人の地位を承継するのに賃借人の承諾が必要である（×）
譲受人が賃料を請求するには、地位の移転について賃借人の承諾を得たことを主張立証しなければならない（×）

短答での問われ方

司法 R3 第26問イ（承諾がなければ移転しない＝×）、司法 H28 第25問ウ（対抗力のない賃借権で承諾不要＝○）が本判決そのもの。司法 H22 第19問ウは主張立証責任の形で、引渡し済みの建物（対抗力あり・当然承継の場面）の譲受人は登記を備えていれば承諾の主張立証は不要（○）とする。当然承継でも合意による移転でも承諾が要件にならない点は同じである。一般の契約上の地位の移転（539条の2）では相手方の承諾が要るので、それとの取り違えを誘う肢が多い。

論文での書き方

不動産の譲受人が賃料や明渡しを請求する事例では、まず対抗力の有無を確認し、対抗力がなければ605条の3前段の合意による移転を検討する。合意の存否は、売買価格が賃借権付きを前提に低く決められたか、譲受人が賃借人と交渉する意思を示していたかなど、事実から認定する。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2021年第26問イ直接

賃貸物である不動産が譲渡された場合，譲渡人と譲受人との間で賃貸人たる地位を譲受人に移転させる旨の合意をしても，賃借人の承諾がなければ，賃貸人たる地位を譲受人に移転させることはできない。

司法試験 2016年第25問ウ直接

対抗力のない賃借権が設定されている土地の所有権の譲渡において，新所有者が旧所有者の賃貸人としての地位を承継するには，賃借人の承諾は必要でない。

司法試験 2010年第19問ウ応用

自己所有建物を賃貸して賃借人に引き渡していた者がこの建物を譲渡した場合において，建物の譲受人が賃借人に対し賃料の支払を求めるとき，建物の譲受人は，建物所有権移転登記を了していれば，賃貸人の地位の移転につき賃借人の承諾があったことを主張立証する必要はない。

観点 2

承諾が不要とされる理由は、賃貸人の義務が没個性的であることと、承継が賃借人に有利であることの二つである

契約上の地位の移転には債務を免れさせる面があるため、一般には相手方の承諾が要る（539条の2。最判昭30.9.29の考え方の明文化）。本判決はその例外を、目的物を使用収益させるという賃貸人の義務は誰が履行しても中身が変わらないこと、所有権とともに新所有者が義務を引き継ぐ方が賃借人にとってかえって有利であることで正当化した。この二点がそのまま605条の3前段の趣旨となる。ただし本判決は「特段の事情」を留保しており、所有者というだけでは果たせない義務を賃貸人が負っている場合などには承諾が要ると解する余地がある。また、所有権と切り離して地位だけを移す場合は射程外である。

よくある誤り

賃貸人の地位の移転は免責的債務引受と同じく、常に債権者である賃借人の承諾を要する（×）
所有権を譲渡せずに賃貸人の地位だけを第三者に移す場合も、本判決により賃借人の承諾は不要である（×。射程外であり、原則どおり539条の2による）

短答での問われ方

短答では理由づけそのものより、一般の契約上の地位の移転（承諾必要）と賃貸不動産の譲渡に伴う移転（承諾不要）の区別として問われる。司法 H22 第19問ウの解き方も、この区別を前提にしている。

論文での書き方

規範は「契約上の地位の移転には原則として相手方の承諾を要する（539条の2）が、賃貸人の義務は没個性的であり、所有権とともに承継される方が賃借人に有利であるから、賃貸不動産の譲渡に伴う場合は承諾を要しない（605条の3前段）」と立てる。動産賃貸借など不動産以外の場面に類推できるかは、この二つの理由が当てはまるかで論じる。

観点 3

賃借権が対抗力を備えていれば、合意も通知もなく所有権の移転とともに賃貸人の地位は当然に移る

本判決は対抗力のない賃借権について合意による移転を認めたもので、対抗力がある場合の処理とは区別して覚える。賃借権が登記・借地上の登記建物・建物の引渡しなどの対抗要件を備えていれば、不動産が譲渡されると賃貸人の地位は当然に譲受人へ移る（605条の2第1項。大判大10.5.30、最判昭39.8.28の明文化）。譲渡当事者の合意は要らず、賃借人への通知も要件ではない。譲渡人に地位を残すには、留保の合意に加えて譲受人が譲渡人に賃貸する合意が必要である（同条2項）。留保の合意だけでは足りないとした最判平11.3.25を受けた規定である。

よくある誤り

対抗力のある賃借権が設定された不動産の譲渡で、新所有者が賃貸人の地位を承継するには賃借人への通知が必要である（×）
建物の賃借人に引渡し済みの建物が譲渡されても、旧所有者と新所有者の間に地位譲渡の合意がなければ賃貸人の地位は移らない（×）

短答での問われ方

予備 H30 第11問ウ（承継に通知が必要＝×）、司法 H28 第25問イ（合意がなければ移転しない＝×）は対抗力がある場面で当然承継を問う。同じ年の同じ問題で本判決（ウ）と並べて出されており、対抗力の有無で根拠条文が変わることを見分けさせる。

論文での書き方

あてはめの最初に対抗力の有無を確認し、あれば605条の2第1項の当然承継、なければ605条の3前段の合意による移転へと振り分ける。いずれの場合も賃借人の承諾は要らない点は共通する。

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2018年第11問ウ対比

対抗力のある賃借権が設定された不動産の譲渡がされた場合において，新所有者が旧所有者の賃貸人としての地位を承継するには，賃借人に対して承継の通知をしなければならない。

司法試験 2016年第25問イ対比

自己の所有建物を賃貸して賃借人に引き渡した者が，賃貸借契約継続中に当該建物を第三者に譲渡してその所有権を移転した場合には，賃貸人たる地位を譲渡する旨の旧所有者と新所有者間の合意がなければ，賃貸人の地位は新所有者に移転しない。

観点 4

移転した賃貸人の地位を賃借人に主張するには、譲受人が所有権移転登記を備えなければならない

承諾は要らないが、譲受人が賃貸人であることを賃借人に対抗し、賃料を請求したり解除したりするには、目的不動産の所有権移転登記が必要である（605条の3後段による605条の2第3項の準用。最判昭49.3.19などの判例法理の明文化）。賃借人が誰に賃料を払えばよいか確実に知れるようにする趣旨である。登記を備えていない譲受人からの賃料請求を賃借人は拒める。地位が移れば、費用償還債務と敷金返還債務も譲受人が引き継ぐ（605条の2第4項）。敷金は、移転時の旧賃貸人への未払債務に当然に充当され、残額だけが承継される（最判昭44.7.17）。

よくある誤り

賃借人は、所有権移転登記を経ていない譲受人からの賃料請求を拒むことができない（×）
地位の承継時に旧賃貸人への未払賃料があっても、敷金は全額について新賃貸人に承継される（×）
承諾が不要である以上、譲受人は登記がなくても賃貸人の地位を賃借人に対抗できる（×）

短答での問われ方

承諾の要否と登記の要否を混同させる出題が多い。司法 H28 第25問エ（登記がないことを理由に拒めない＝×）、司法 R6 第27問エ（登記がなければ対抗できない＝○）、司法 H18 第18問 1（未登記の譲受人への賃料支払を拒める＝○）。承継の内容では司法 R2 第25問ア・予備 R2 第11問ア（費用償還債務の承継＝○）、司法 H28 第25問オ（敷金の全額承継＝×）。

論文での書き方

譲受人の賃料請求の要件事実は、賃貸借契約の締結、目的物の所有権取得と地位移転の原因（対抗力または合意）、所有権移転登記の具備であり、賃借人の承諾は入らない。登記は対抗の問題であって、承諾不要の論理とは別に要求されると書き分ける。

この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2016年第25問エ対比

土地賃貸借の賃借人は，当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し，当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として，賃料の支払請求を拒むことができない。

司法試験 2024年第27問エ対比

賃借建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継したときは、当該譲受人は、当該建物につき所有権移転登記を備えなければ、賃借人に賃貸人たる地位の移転を対抗することができない。

司法試験 2006年第18問 1対比

Bは，建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合，Cが所有権移転登記を経ていないときは，Bは，Cに対し賃料支払を拒むことができる。

司法試験 2016年第25問オ対比

建物賃貸借契約において，当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位の承継があった場合は，承継の時点で旧賃貸人に対する未払の賃料債務があっても，旧賃貸人に差し入れられた敷金全額についての権利義務関係が新賃貸人に承継される。

司法試験 2020年第25問ア対比