判例集／民法／賃貸人たる地位の移転の主張

賃貸人たる地位の移転の主張

重要度 A 民法賃貸人の地位の移転最判昭49.3.19　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約6分

賃貸人たる地位の移転の主張（最判昭49.3.19）は、借地上に登記ある建物を持つ賃借人に対し、土地を買ったが所有権移転登記をしていない者が、賃料の不払を理由に契約を解除できるかが問題になった判例です。最高裁は、賃借人は177条の第三者に当たるので、譲受人は登記をしなければ所有権の取得も賃貸人の地位も主張できず、登記前の解除はできないとしました。現在は605条の2第3項として条文になっており、賃貸不動産の譲渡と賃料請求の論点で基本となる判例です。

事案

法の仕組み

対抗要件（借地上の登記ある建物など）を備えた土地賃借権は、後から土地の所有権を取得した者にも対抗できる。このとき判例は、土地の譲渡とともに賃貸人の地位も譲受人に当然に移るとしてきた。問題は、移った地位に基づいて譲受人が賃借人に賃料を請求したり契約を解除したりするのに、所有権移転登記が要るかである。

何が起きたか

本件宅地はもとA名義であり、昭和25年4月にBがAから買い受けたが登記は移さなかった。昭和27年7月、Yは宅地上の店舗用建物を買い受けて所有権移転登記を経由し、当時の所有者Bから宅地を建物所有目的で賃借して、Bに賃料を払っていた。昭和29年3月、XがBから宅地を買い受け、登記はAからXへ中間省略で移す合意が三者間でされたが、同年9月12日にされたのは所有権移転請求権保全の仮登記にとどまった。Yは、宅地の買主は自分だと争い、Aを相手に処分禁止の仮処分も得ていた。

訴えと下級審

Xは、仮登記に基づく本登記の完了と同時に宅地上の建物を収去するようYに求めた。Yは予備的に、宅地がXのものでもBとの賃貸借をXに対抗できると主張した。そこでXは、昭和46年6月15日到達の書面で昭和29年9月14日以降の賃料を4日以内に払うよう催告し、払われなかったため同月21日到達の書面で解除の意思表示をした。原審（大阪高判昭47.5.31）は、買主はXであり、Yの賃借権はXに対抗できるが、この解除で賃貸借は終了したとして収去請求を認めた。Yが上告した。

要点

賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記を備えるまで賃借人に賃料請求も解除もできない
対抗要件を備えた賃貸借の目的物が譲渡されると賃貸人の地位は賃借人の承諾なしに当然に譲受人へ移る
対抗要件を備えた賃借人は177条の第三者に当たるが、権原のない不法占拠者は第三者に当たらない

判旨

最高裁は収去請求に関する部分を破棄して差し戻し、その余の上告は棄却した。借地上に登記ある建物を持つ賃借人Yは、宅地の「所有権の得喪につき利害関係を有する第三者」であるから、民法177条により、Xは移転登記を経なければ所有権取得をYに対抗できず、「したがつてまた、賃貸人たる地位を主張することができない」。Xは登記を経てはじめて賃貸人として振る舞えるのであり、それ以前に賃料不払を理由として契約を解除し賃借権を消滅させる権利はない。登記前の解除を有効とした原審は法令解釈を誤った、というのが理由である。この考え方は平成29年改正で605条の2第3項として条文になった。

観点 1

賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記を備えるまで賃借人に賃料請求も解除もできない

対抗要件を備えた不動産賃借人は、目的物の所有権が誰に移ったかについて利害を持つ民法177条の第三者である。そのため譲受人は、所有権移転登記を経なければ所有権取得を賃借人に対抗できず、その結果として賃貸人の地位も主張できない。賃料の請求、賃料不払を理由とする解除のいずれも登記が前提となり、賃借人は登記の欠缺を理由に支払を拒める。平成29年改正後は605条の2第3項がこの結論を定めており、土地でも建物でも同じである。逆に登記を備えた譲受人は、移転後に生じた賃料を賃借人に請求でき、賃借人の承諾を主張立証する必要もない。

よくある誤り

賃借人は、譲受人の所有権移転登記がないことを理由に賃料の支払を拒むことはできない（×。拒める）
譲受人は登記がなくても、賃貸人の地位を承継した以上、賃料不払を理由に賃貸借を解除できる（×。本件の原審の誤り）
登記を備えた譲受人が賃料を請求するには、賃借人が地位の移転を承諾したことも主張立証しなければならない（×。登記があれば足りる）

短答での問われ方

最頻出の形は「譲受人が未登記のとき賃借人は賃料の支払を拒めるか」で、司法H18第18問1・H19第11問4・H20第9問ウ・H26第9問ウ・H28第25問エ・R6第27問エがこの形である。H23第8問3（予備H23第3問3と共通）とH25第25問アは登記済みの譲受人が賃料を請求できる側から、H22第19問ウは主張立証責任（登記があれば承諾の主張立証は不要）の側から問う。問題文に登記の有無が書かれているかを最初に確かめる。

論文での書き方

譲受人からの賃料請求・解除に対しては、605条の2第1項で地位が移ったことを示したうえで、同条3項により登記がなければ賃借人に対抗できないと書く。理由づけは、賃借人が誰に賃料を払えばよいかを登記で確かめられるようにし、二重払いの危険を避ける点に置く。あてはめでは、賃借権の対抗要件、譲受人の登記の有無と時期、請求・解除の時期を順に拾う。射程として、未登記でも賃借人が譲受人を賃貸人と認めていれば請求は妨げられないこと、登記は解除の意思表示の時点で備わっている必要があることを押さえる。

この観点で解ける過去問（10肢）

司法試験 2024年第27問エ直接

賃借建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継したときは、当該譲受人は、当該建物につき所有権移転登記を備えなければ、賃借人に賃貸人たる地位の移転を対抗することができない。

司法試験 2016年第25問エ直接

土地賃貸借の賃借人は，当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し，当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として，賃料の支払請求を拒むことができない。

司法試験 2014年第9問ウ直接

AがBに賃貸している甲土地をCに譲渡した場合において，Cが所有権移転登記をしていない場合は，BはCに対して賃料の支払を拒むことができる。

司法試験 2013年第25問ア応用

甲建物の売却が平成23年10月31日に行われた場合，Cは，Aに対し，平成23年11月1日以降の賃料を請求することができる。

司法試験 2006年第18問 1直接

Bは，建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合，Cが所有権移転登記を経ていないときは，Bは，Cに対し賃料支払を拒むことができる。

司法試験 2007年第11問 4直接

Aがその所有する建物をBに賃貸し，Bに引き渡した後，AがCに建物を売り渡した場合，Cがその所有権移転登記を経由しなくとも，Bは，Cからの賃料の支払請求を拒むことができない。

司法試験 2008年第9問ウ直接

Aが所有する甲土地の上に建物所有目的の賃借権の設定を受けたEに対し，Aから甲土地を譲り受けたCは，AからCへの所有権移転登記をしなければ，Eに対し賃料の支払を請求することができない。

予備試験 2011年第3問 3直接

Aがその土地をBに賃貸し，Bがその土地上に建物を建築して所有権保存登記をした後，AがCに当該土地を譲渡した場合において，当該土地に関する所有権移転登記を受けたCは，Bに対して当該土地の賃料の請求をすることができる。

司法試験 2011年第8問 3直接

司法試験 2010年第19問ウ応用

自己所有建物を賃貸して賃借人に引き渡していた者がこの建物を譲渡した場合において，建物の譲受人が賃借人に対し賃料の支払を求めるとき，建物の譲受人は，建物所有権移転登記を了していれば，賃貸人の地位の移転につき賃借人の承諾があったことを主張立証する必要はない。

観点 2

対抗要件を備えた賃貸借の目的物が譲渡されると賃貸人の地位は賃借人の承諾なしに当然に譲受人へ移る

本判決が登記を問題にした前提には、対抗力ある賃貸借の目的不動産が譲渡されれば、特段の事情がない限り賃貸人の地位は所有権とともに譲受人に法律上当然に移るという判例法理がある（現605条の2第1項）。譲渡人と譲受人の間で地位を移す合意をしていなくても移り、賃借人の承諾も通知も要らない。賃貸人の債務は所有者なら誰でも果たせる性質のもので、賃借人に不利益がないからである。合意によって地位を移す場合も賃借人の承諾は不要とされる（605条の3）。地位の移転そのものの要件と、移転を賃借人に対抗する要件（登記）とを分けて覚える。

よくある誤り

旧所有者と新所有者の間で賃貸人の地位を譲渡する合意がなければ、賃貸人の地位は新所有者に移らない（×。当然に移る）
譲渡人と譲受人が地位を移す合意をしても、賃借人の承諾がなければ地位は移らない（×。承諾不要）
賃貸人の地位の移転には賃借人の承諾が要らないから、譲受人は登記がなくても賃借人に賃料を請求できる（×。対抗には登記が要る）

短答での問われ方

司法H28第25問イ（合意がなければ移らない、は×）、R3第26問イ（賃借人の承諾が要る、は×）が典型。H25第25問アのように、所有者が賃借人に断りなく売却した事案でも、引渡しで対抗要件を備えた建物賃貸借なら地位は買主に移るという前提で問われる。

論文での書き方

論文では、まず605条の2第1項で地位の当然移転を示し、賃借人の承諾が不要な理由（賃貸人の義務の非個性・賃借人に有利）を一言添える。そのうえで同条3項の登記の問題に進むと、要件と対抗要件の二段構えがはっきりする。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2016年第25問イ応用

自己の所有建物を賃貸して賃借人に引き渡した者が，賃貸借契約継続中に当該建物を第三者に譲渡してその所有権を移転した場合には，賃貸人たる地位を譲渡する旨の旧所有者と新所有者間の合意がなければ，賃貸人の地位は新所有者に移転しない。

司法試験 2021年第26問イ応用

賃貸物である不動産が譲渡された場合，譲渡人と譲受人との間で賃貸人たる地位を譲受人に移転させる旨の合意をしても，賃借人の承諾がなければ，賃貸人たる地位を譲受人に移転させることはできない。

司法試験 2016年第25問ウ対比

対抗力のない賃借権が設定されている土地の所有権の譲渡において，新所有者が旧所有者の賃貸人としての地位を承継するには，賃借人の承諾は必要でない。

観点 3

対抗要件を備えた賃借人は177条の第三者に当たるが、権原のない不法占拠者は第三者に当たらない

本判決は、借地上に登記ある建物を持つ賃借人を、宅地の所有権の得喪について利害関係を持つ177条の「第三者」と位置づけた。対抗要件を備えた借地権は、その後に土地を取得した者に対し、相手の善意悪意や賃借人自身の主観を問わず主張できる。他方、権原のない不法占拠者は第三者に当たらないので、譲受人は登記なしに所有権に基づく明渡しを求められる。また登記の欠缺を言うかは第三者の自由であり、未登記でも賃借人が譲受人を賃貸人と認めれば、譲受人を賃貸人として扱ってよい（最判昭46.12.3）。改正後もこの扱いは変わらないと解されている。

よくある誤り

借地上に自己名義の登記ある建物を持つ賃借人の借地権も、賃借人が仮装譲渡を知っていたときは、その後土地を善意で取得し登記したCに対抗できない（×。主観は関係しない）
権原なく土地上に建物を所有する者に対しても、土地の譲受人は登記がなければ建物収去を請求できない（×。不法占拠者は177条の第三者でない）
賃借人が譲受人を賃貸人と認めて賃料を払っていても、譲受人は登記がない以上賃貸人として扱われない（×）

短答での問われ方

司法H28第36問ウは、仮装譲渡を経て土地を取得し登記したCに対し、先に登記ある建物を持っていた借地人Dが賃借権を主張できるかを問い、Dの悪意は結論に影響しない。H20第9問アは不法占拠者には登記なしで収去請求できるという対比で、同問ウ（賃料請求には登記が要る）と並べて出る。

論文での書き方

賃借人が177条の第三者に当たる理由を「所有権の帰属について正当な利益を持つ」と短く示し、不法占拠者との違いを意識して書く。賃借人がいったん譲受人を賃貸人と認めていた事情があれば、登記の欠缺を主張する利益を放棄したと構成する。もっとも、本件のように予備的主張の中で賃貸借の対抗を言っただけでは承認とはいえないことにも注意する。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2016年第36問ウ応用

Dは，建物所有を目的としてAから甲土地を賃借し，甲土地上に乙建物を建築してD名義で乙建物の所有権保存登記を有している。Aは，BからBの取引上の信用のために，甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け，Bへの所有権移転登記を了した。この場合において，Bから甲土地を仮装譲渡であることについて善意で譲り受けて登記を備えたCは，仮装譲渡であることをDが知っていたときは，甲土地の賃借権を否定することができる。

司法試験 2008年第9問ア対比

Aが所有する甲土地の上に権原なく乙建物を所有しているBに対し，Aから甲土地を譲り受けたCは，AからCへの所有権移転登記をしなければ，甲土地の所有権を主張して乙建物の収去を請求することができない。

司法試験 2006年第18問 2応用

Bは，建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合，所有権移転登記を経たCのBに対する建物収去土地明渡請求は認められる。