他人物賃貸借の賃借人と賃料の支払拒絶
他人物賃貸借の賃借人と賃料の支払拒絶（最判昭50.4.25）は、所有権も貸す権限もない人から店舗を借りた賃借人が、本当の権利者から明渡しを求められた後、賃料の支払を拒めるかが問題になった判例です。最高裁は、明渡請求によって使用収益の権原を主張できなくなるおそれが生じたとして、559条で準用する576条により、明渡請求を受けた以後の賃料の支払を拒めるとしました。短答では、拒絶の根拠条文や拒める賃料の範囲を問う肢で出る、売買の規定を賃貸借に準用する場面の判例です。
事案
売買の代金支払拒絶と有償契約への準用
売買では、目的物について権利を主張する者が現れ、買主が権利を取得できないおそれや失うおそれが生じたとき、買主はその危険の程度に応じて代金の支払を拒むことができる（576条本文）。売主が相当の担保を供したときは拒めない（同条ただし書）。売買の規定は性質に反しない限り他の有償契約に準用される（559条）。賃貸借は債権契約であるから、所有権も賃貸権限も持たない者が他人の不動産を貸す契約も当事者間では有効であり、賃借人は賃料債務を負う。
権利者からの明渡請求と賃料の不払
上告人は本件店舗を被上告人B1に賃貸していた。ところが、店舗について権利を有する被上告人B2が、B1に対して自らの権利を主張し、店舗の明渡しを求めた。B1は、この明渡請求を受けた後、上告人に対する賃料の支払を拒んだ。上告人は所有権も賃貸権限も持たない賃貸人の立場にあり、B1は借りた店舗を使い続けられるかどうか分からない状態で賃料だけを求められることになった。あわせて、B2が上告人に対してした解除権の行使が信義則に反し、又は権利の濫用に当たるかも争われた。
原審の判断と上告
事件名は建物明渡請求である。原審（東京高判昭48.9.29）は、B1は576条の趣旨に従い、B2から明渡請求を受けた後は上告人に賃料を支払わなくてよいと判断した。上告人がこれを争って上告したが、最高裁第二小法廷は全員一致で上告を棄却した（民集29巻4号556頁）。
要点
- 他人物賃貸借の賃借人は、権利者から明渡しを求められた時以後、賃貸人への賃料の支払を拒むことができる
- 他人物賃貸借は当事者間で有効であり、576条の準用による拒絶は現行法でもなお妥当する
- 576条の準用による賃料の支払拒絶は、577条の代金支払拒絶や未登記の譲受人に対する賃料の支払拒絶とは根拠が異なる
判旨
最高裁は、所有権ないし賃貸権限のない者から不動産を借りた者が、その不動産の権利者から権利を主張されて明渡しを求められた場合には、「貸借不動産を使用収益する権原を主張することができなくなるおそれが生じたもの」として、「民法五五九条で準用する同法五七六条により」、明渡請求を受けた以後は賃貸人への賃料の支払を拒絶できると判示した。使用収益が現実に不能となったことまでは要求せず、権利者の明渡請求という時点で賃借人の地位が危うくなったと評価した点が核心である。そのうえで、B1の支払拒絶を認めた原審を是認し、上告を棄却した。
観点 1
他人物賃貸借の賃借人は、権利者から明渡しを求められた時以後、賃貸人への賃料の支払を拒むことができる
他人の不動産を賃貸権限なく貸した者との賃貸借でも、賃借人は真の権利者から明渡しを請求された時点で、使用収益の権原を対抗できなくなるおそれを負う。判例はこれを売買で権利を失うおそれがある場面と同視し、559条で準用する576条により賃料の支払拒絶を認めた。明渡しを求める者は、賃借物に対する権利に基づいて賃借人に明渡しを請求できる第三者でなければならず、権利のない者が求めてきただけでは足りない。基準時は明渡請求を受けた時であり、それより前に発生した賃料は拒めない。賃借人が現に明け渡したことや、賃貸人の義務が履行不能と確定したことは要件とされていない。
よくある誤り
- 賃借人が実際に店舗を明け渡すまでは、賃料の支払を拒むことはできない（×。明渡請求の時点で拒絶できる）
- 権利者から明渡請求を受けた賃借人は、契約当初にさかのぼって全期間の賃料の支払を拒める（×。拒めるのは請求を受けた以後の分）
- 賃料支払拒絶の根拠は同時履行の抗弁権（533条）である（×。559条で準用する576条）
- 賃借人は、権利者から明渡しを求められても、賃貸人の使用収益させる債務が履行不能と確定するまでは賃料を支払い続けなければならない（×。おそれが生じた段階で拒絶できる）
短答での問われ方
予備2018年問11ア（所有者の承諾のない他人物賃貸借の賃借人は明渡請求以後の賃料を拒める：○）、予備2016年問11ウ・司法2016年問22ウ（賃貸権限のないCから借りたAが所有者Bから明渡しを求められた場合：○）。3肢とも判旨どおりの正しい肢である。2016年の肢は「使用収益することができなくなるおそれが生じたものとして」と理由まで書いており、現実に使えなくなったことを要求していない点を読み取る。
論文での書き方
賃借人が賃料請求を受けた事案では、まず他人物賃貸借も有効で賃料債務は発生すると確認し、次に559条による576条の準用を示して、権利者の明渡請求により権原を主張できなくなるおそれが生じたとあてはめる。拒絶できる範囲を明渡請求以後の賃料に限定して結論を書く。
この観点で解ける過去問（3肢）
予備試験 2018年 第11問 ア直接
所有者の承諾を得ずにされた他人物賃貸借の賃借人は，後日，所有者からその明渡しの請求を受けたときは，それ以後，賃貸人に対して賃料の支払を拒むことができる。
予備試験 2016年 第11問 ウ直接
判例によれば，AがB所有の甲建物を賃貸権限を有しないCから賃借している場合において，BがAに甲建物の明渡しを求めたときは，Aは，甲建物を使用収益することができなくなるおそれが生じたものとして，Cに対し，それ以降の賃料の支払を拒絶することができる。
司法試験 2016年 第22問 ウ直接
判例によれば，AがB所有の甲建物を賃貸権限を有しないCから賃借している場合において，BがAに甲建物の明渡しを求めたときは，Aは，甲建物を使用収益することができなくなるおそれが生じたものとして，Cに対し，それ以降の賃料の支払を拒絶することができる。
観点 2
他人物賃貸借は当事者間で有効であり、576条の準用による拒絶は現行法でもなお妥当する
賃貸借は使用収益させる債務を負う債権契約であるから、賃貸人に権利がなくても契約は有効で、賃貸人は権利者から権原を得て使用収益させる義務を負う（559条・561条）。賃貸人の義務には、賃借人が権利者から不当利得返還や損害賠償を求められる危険を負わないようにすることも含まれると考えれば、明渡請求の時点で義務不履行のおそれが生じたと評価できる。平成29年改正で576条は「権利を主張する者があることその他の事由」と文言が整理されたが、権利を失うおそれによる支払拒絶という枠組みは維持されており、本判決はなお妥当する。賃貸人が相当の担保を供すれば拒絶できず（576条ただし書）、賃貸人は賃料の供託を請求できる（578条）。
よくある誤り
- 賃貸権限のない者がした賃貸借は無効であり、賃借人はもともと賃料債務を負わない（×。契約は有効で賃料債務は生じる）
- 改正後の576条は売買に固有の規定となり、賃貸借には準用されない（×。559条による準用は維持）
短答での問われ方
直接の出題は上記3肢であるが、他人物賃貸借が有効であることは肢の前提になっている。予備2018問11アは「所有者の承諾を得ずにされた」と書いて承諾のない他人物賃貸借を正面から前提にしている。
論文での書き方
論文で現行法を前提に書く場合も、576条の新しい文言（権利を失うおそれ）に本件の事情をあてはめれば足りる。賃貸人側の反論としては、相当の担保の提供（576条ただし書）や代金ならぬ賃料の供託請求（578条）を挙げ、拒絶の範囲を危険の程度に応じて論じる。
観点 3
576条の準用による賃料の支払拒絶は、577条の代金支払拒絶や未登記の譲受人に対する賃料の支払拒絶とは根拠が異なる
同じ「支払を拒める」という結論でも根拠は別である。売買の買主は、買い受けた不動産に契約の内容に適合しない抵当権等の登記があれば、消滅請求の手続が終わるまで代金を拒める（577条）。本判決の576条準用は、他人から権利を主張されて権原を失うおそれが生じた場面の規律である。これに対し、賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしなければ賃貸人の地位を賃借人に対抗できず（605条の2第3項）、賃借人は未登記の譲受人からの賃料請求を拒める。これは賃貸人が誰かという対抗の問題で、相手は賃貸人を名乗る譲受人であり、もとの賃貸人に対する危険回避のための拒絶とは場面が違う。
よくある誤り
- 建物の賃貸人からその建物を買い受けた者は、所有権移転登記を経由しなくても、賃借人に賃料を請求でき、賃借人は拒めない（×。605条の2第3項。司法2007年問11の4、司法2016年問25エの型）
- 抵当権の登記がある不動産の買主も、抵当権が実行されるまでは代金の支払を拒めない（×。577条で消滅請求の手続終了まで拒める）
- 未登記の譲受人に対する賃料の支払拒絶も、559条で準用する576条が根拠である（×。賃貸人の地位の対抗の問題である）
短答での問われ方
577条は予備2014年問10ウ・司法2014年問23ウ・司法2017年問26の5（抵当権の登記がある不動産の買主は消滅請求の手続が終わるまで代金を拒める：○）。未登記の譲受人は、司法2006年問18の1・司法2008年問9ウ・司法2014年問9ウが拒める・請求できないとする正しい肢、司法2007年問11の4・司法2016年問25エが「拒むことができない」とする誤りの肢である。
論文での書き方
論文では、賃借人が賃料支払を拒む根拠が「権利を失うおそれ」（576条準用）なのか「賃貸人の地位の対抗」（605条の2第3項）なのかを、事案の対立構造から先に見極めて論点を選ぶ。
この観点で解ける過去問（8肢）
予備試験 2014年 第10問 ウ対比
買主は，買い受けた不動産について抵当権，先取特権又は質権の登記があるときは，抵当権，先取特権又は質権の消滅請求の手続が終わるまで，その代金の支払を拒むことができる。
司法試験 2014年 第23問 ウ対比
買主は，買い受けた不動産について抵当権，先取特権又は質権の登記があるときは，抵当権，先取特権又は質権の消滅請求の手続が終わるまで，その代金の支払を拒むことができる。
司法試験 2017年 第26問 5対比
売買契約の目的不動産について抵当権の登記があるときは，買主は，抵当権消滅請求の手続が終わるまで，代金の支払を拒むことができる。
司法試験 2014年 第9問 ウ対比
AがBに賃貸している甲土地をCに譲渡した場合において，Cが所有権移転登記をしていない場合は，BはCに対して賃料の支払を拒むことができる。
司法試験 2006年 第18問 1対比
Bは，建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合，Cが所有権移転登記を経ていないときは，Bは，Cに対し賃料支払を拒むことができる。
司法試験 2007年 第11問 4対比
Aがその所有する建物をBに賃貸し，Bに引き渡した後，AがCに建物を売り渡した場合，Cがその所有権移転登記を経由しなくとも，Bは，Cからの賃料の支払請求を拒むことができない。
司法試験 2008年 第9問 ウ対比
Aが所有する甲土地の上に建物所有目的の賃借権の設定を受けたEに対し，Aから甲土地を譲り受けたCは，AからCへの所有権移転登記をしなければ，Eに対し賃料の支払を請求することができない。
司法試験 2016年 第25問 エ対比
土地賃貸借の賃借人は，当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し，当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として，賃料の支払請求を拒むことができない。
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