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民法94条2項の類推適用

重要度 A 民法 94条2項類推適用最判昭45.9.22　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

民法94条2項の類推適用（最判昭45.9.22）は、所有者の知らない間に他人名義の不実の登記がされ、所有者がそれを知りながら放置した場合に、登記を信じて取引した第三者が保護されるかが問題になった判例です。最高裁は、所有者が不実の登記の存続を明示または黙示に承認していたときは、通謀虚偽表示と同じく94条2項を類推適用し、善意の第三者に対抗できないとしました。登記に公信力（登記を信じた人を守る力）がない中で、所有者の落ち度を要件に第三者を守る類推適用の出発点となる判例です。

事案

Bによる無断の名義移転

Xは昭和27年11月、Aから隣り合う2筆の土地とその上の建物を125万円で買い、自分名義の所有権移転登記を受けた。代金のうち70万円は、当時Xと情交関係にあったBが出していた。昭和28年6月4日、BはXに断りなく、Xの実印と権利証を無断で使い、XからBへの売買を原因とする所有権移転登記を申請し、登記簿上の名義を自分に移した。Xの側には売る意思も、名義を移す合意もなかったから、この登記は実体のない不実の登記である。

知りながら名義を戻さなかった4年余り

Xは登記の直後にこれを知り、Bも詫びて名義を元に戻すと約した。翌日2人は名義回復の手続をしようと司法書士を訪ねたが、登記費用を用意できず、時機を見て行うことにして見送った。その後、昭和29年7月30日にXとBは婚姻の届出をし、昭和31年6月頃からは同居するようになったこともあり、名義は戻されないまま年月が過ぎた。さらに昭和31年11月12日、XはC相互銀行から融資を受けるにあたってこの土地を担保に差し入れ、登記名義をBにしたまま、C銀行のための根抵当権設定登記がされた。

Yへの売却と訴訟の経過

昭和32年8月19日、BがXに離婚と財産分与を求めて提訴し、同月30日にはXがBに移転登記の抹消を求めて提訴した。ところがBは同年9月26日、登記名義が自分にあることを使って土地と建物の一部をYに240万円で売り、翌日Yへの移転登記を済ませた。XはYに対し、所有権に基づいてY名義の登記の抹消を求め、Yは土地の所有権確認と建物収去土地明渡しなどを求めて反訴した。一審・原審はX勝訴とし、原審はXB間に虚偽表示の事実は認められないとした。建物は昭和29年頃にXが建て替えており、Yが買ったのは2筆にまたがる1個の建物の一部であった。

要点

無断で作られた不実登記を信じただけでは、善意無過失の買主でも所有権を取得できない
他人が勝手にした不実登記でも、所有者が知りながら存続を明示または黙示に承認すれば94条2項が類推適用される
所有者が承認した外観そのものを信じた第三者は、善意であれば保護され、無過失までは求められない
承認した範囲を超える外観や、重大な不注意だけの場合は、110条も併せて第三者に善意無過失を求める

判旨

最高裁は、土地の部分について原判決を破棄し差し戻した。通謀して虚偽の移転登記をした所有者は94条2項により善意の第三者に対抗できないところ、不実登記が「所有者の不知の間に他人の専断によってされた場合でも」、所有者がその存在を知りながら「これを存続せしめることを明示または黙示に承認していたとき」は同項を類推適用する、と述べた。承認が登記の前か後かで、登記を信じた第三者の保護に差をつける理由はないからである。本件では、抹消を見送ったまま年月が過ぎ、B名義のまま根抵当権設定登記までしたことから承認を認め、Yの善意を審理させるため差し戻した。建物の一部については区分所有権の客体とならず、上告を棄却した。

観点 1

無断で作られた不実登記を信じただけでは、善意無過失の買主でも所有権を取得できない

わが国の不動産登記には公信力がない。BがAに無断でB名義の登記をしても、Bは無権利者のままであり、Bから買った者はたとえ善意無過失で移転登記を受けても所有権を承継しない。本判決が類推適用の出発点として、通謀による虚偽登記の場合と、所有者の知らない間に他人が勝手にした登記の場合とを分けて述べているのはこのためである。後者の場面で第三者が保護されるには、所有者自身の帰責性、すなわち不実登記を作ったか、知りながら存続を承認したという事情が別に要る。肢の事実に所有者の関与が書かれていなければ、第三者の主観がどれほど良くても結論は無権利のままである。

よくある誤り

Aに無断でB名義の登記がされ、善意無過失のCがBから買って登記を受ければ、Cは所有権を取得する（×。登記に公信力はなく、Aの帰責性が無いので類推適用の前提を欠く）
第三者が善意無過失で登記を備えていれば、真の所有者の関与の有無を問わず94条2項の類推で保護される（×。真の所有者の作出・承認などの帰責性が要件）
共同相続人の一人が単独相続の不実登記をして第三者に売った場合、他の相続人は登記がなければ自己の持分を第三者に対抗できない（×。他人の持分については無権利で、登記に公信力はない）

短答での問われ方

予備 R6（2024）第3問イと司法 R6（2024）第7問イ（共通問題）が、帰責性の事情を書かずに「無断で登記」「善意無過失」「移転登記」を並べ、所有権取得を問う形で出した（いずれも×）。所有者が後から知って放置した・承認したという一文が加わると○に変わる点が狙われる。共同相続の不実登記（予備 H25（2013）第5問エ、司法 H28（2016）第8問オ）も、無権利部分は登記を信じても取得できないという同じ理屈で切れる。

論文での書き方

答案ではまず「不動産登記には公信力がないから、無権利者Bからの譲受人Yは原則として所有権を取得しない」と原則を置き、そのうえで権利外観法理の表れである94条2項の類推適用を問題提起する。原則を書かずにいきなり類推に入ると論理の段差が生じる。

論証カード

94条2項の類推適用

不動産登記に公信力はないから、真の権利者の意思によらずに作出された不実の登記を信頼して取引した第三者は、原則として権利を取得できない。しかし、民法94条2項は、虚偽の外観を作出した者の帰責性を根拠に、外観を信頼した第三者

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この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2024年第3問イ直接

A所有の甲土地について、Bが、Aに無断で、Bを所有権の登記名義人とする登記を備えた。Bと善意無過失のCとの間で甲土地の売買がされ、BからCへの所有権移転登記がされたときは、Cは、甲土地の所有権を取得する。

司法試験 2024年第7問イ直接

予備試験 2013年第5問エ応用

AからBCが共同相続した不動産について，Cが単独で相続した旨の不実の登記をし，Dに売却して所有権移転登記をした場合，Bは，Dに対し，登記をしなければ自己の持分の取得を対抗することができない。

司法試験 2016年第8問オ応用

Dが甲土地を単独で相続した旨の不実の登記をした上で，甲土地をEに売却し，DからEへの所有権移転登記を経由した場合，Bは，Eに対し，甲土地について2分の1の持分の取得を主張することができない。

観点 2

他人が勝手にした不実登記でも、所有者が知りながら存続を明示または黙示に承認すれば94条2項が類推適用される

本判決の中心である。最判昭45.4.16を引き、不実登記が他人の専断で作られた場合でも、所有者がこれを知りつつ存続を承認していたときは、通謀虚偽表示と同じく善意の第三者に対抗できないとした。理由は、不実の外観が真の所有者の承認のもとで保たれている以上、承認が登記の前に与えられたか後に与えられたかで第三者の保護に違いを設ける理由がないことにある。承認は明示でなくてよく、黙示でも足りる。本件では、登記直後に知りながら費用の都合で抹消を見送り、婚姻・同居もあって4年余り放置し、その間にB名義のまま自らの借入れの担保として根抵当権設定登記をさせた事実から承認を認めた。不実登記を前提とする行為を所有者自身がした点が重い。

よくある誤り

94条2項の類推適用には、不実登記の作出の時点で真の所有者の承認があることが必要で、事後の承認では足りない（×。事前か事後かで差はない）
存続の承認は明示のものに限られ、放置や登記名義を前提とした行為から黙示に認めることはできない（×。本判決は黙示の承認でもよいとし、根抵当権設定などの事情から認めた）
94条2項の類推適用は所有者が自ら不実登記を作った場合に限られ、他人が所有者の知らない間に勝手にした登記には及ばない（×。他人の専断による登記でも、知りながら存続を承認すれば類推適用される）

短答での問われ方

短答では予備 R6（2024）第3問イ・司法 R6（2024）第7問イの裏返しとして、「AがB名義の登記を知りながらこれを放置し、存続を承認していた」という事情を足した肢が○になる形が想定される。本判決そのものを直接引いた肢は配信範囲では上の共通問題だけで、類推適用の類型を並べて問う司法 H27（2015）第4問と合わせて整理しておくとよい。

論文での書き方

規範は、①虚偽の外観の存在、②真の権利者の帰責性、③第三者の信頼。②について「不実登記を自ら作出した場合のほか、他人が作出した不実登記を知りながらその存続を明示又は黙示に承認した場合にも、通謀虚偽表示と同視できる帰責性がある」と書く。あてはめでは、不実登記を知った時期、回復できたのにしなかった期間と理由、名義を前提とする取引（担保設定など）への所有者自身の関与を具体的に拾い、承認の有無を評価する。

論証カード

94条2項の類推適用

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観点 3

所有者が承認した外観そのものを信じた第三者は、善意であれば保護され、無過失までは求められない

本判決は、承認型の類推適用でも、通謀の場合と同じく「その後当該不動産について法律上利害関係を有するに至った善意の第三者」に対抗できないとし、第三者には善意だけを求めた。所有者が承認した外観（B名義の所有権登記）と、Yが信じた外観とがぴったり重なり、所有者の帰責性が通謀に匹敵するからである。善意かどうかは利害関係を持つに至った時点で判断し、その後に悪意になっても保護は失われない。本件で最高裁が自ら結論を出さず差し戻したのは、原審が虚偽表示の不存在だけを理由にYの主張を退け、Yが買受け時に善意だったかを認定していなかったためである。善意の主張立証は保護を求める第三者の側が負う。

よくある誤り

94条2項の類推適用で保護される第三者には、常に善意に加えて無過失が必要である（×。承認した外観と信頼した外観が一致する類型では善意で足りる）
第三者の善意は、所有権移転登記を備えた時を基準に判断する（×。法律上の利害関係を有するに至った時が基準）
通謀虚偽表示の無効を第三者に主張するには、真の所有者が第三者の悪意を立証しなければならない（×。保護を求める第三者が自己の善意を立証する）

短答での問われ方

司法 R3（2021）第2問ウは、利害関係を有するに至った時に善意なら後に悪意になっても対抗できないこと（○）を、司法 H27（2015）第4問肢3 は善意の立証責任が第三者にあること（×の肢）を問う。いずれも直接適用の肢だが、本判決が通謀の場合と同じ扱いをすると述べているため、類推適用でも同じ基準で解ける。

論文での書き方

③の信頼について、真の権利者の帰責性の程度との衡量で過失の要否を決める、と規範を置き、本件のように承認した外観と信頼した外観が一致するときは帰責性が通謀に匹敵するから善意で足りる、と書く。差戻しの理由は、善意の認定がなされていなかったこと、とまで押さえておくと事案の説明が正確になる。

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この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2015年第4問 3応用

AがBと通謀してA所有の甲土地につきAB間で売買契約がされた旨仮装し，Bへの所有権移転登記をした後，Bが甲土地をCに売却した場合，Aは，CがAB間の売買契約が虚偽表示であることを知っていたことを立証しなければ，Cに対し，甲土地の所有権をAが有することを主張することができない。

司法試験 2021年第2問ウ応用

相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は，第三者がその表示の目的につき法律上の利害関係を有するに至った時に善意であれば，その後悪意になったとしても，その第三者に対抗することができない。

観点 4

承認した範囲を超える外観や、重大な不注意だけの場合は、110条も併せて第三者に善意無過失を求める

本判決は、所有者が承認した外観と第三者が信頼した外観が一致する類型であり、94条2項だけを類推して善意で保護した。これと区別すべきなのが二つの類型である。第一に、所有者が仮装の仮登記だけを承認していたところ、相手方が無断で本登記にして売った場合のように、承認した外観を土台に他人が別の外観を作ったときは、94条2項と110条の法意に照らし、善意無過失の第三者だけが保護される（最判昭43.10.17）。第二に、所有者が登記済証や印鑑登録証明書を預けたまま、目の前で実印が押されるのを漫然と見ていたなど、外観の作出に積極的に関与した場合や知りながらあえて放置した場合と同視できるほど不注意が重いときは、94条2項と110条の類推適用で善意無過失の第三者が保護される（最判平18.2.23）。帰責性が軽くなるほど第三者に求める要件が重くなる、と整理する。

よくある誤り

AB間で仮装の仮登記をしたところBが無断で本登記にして売った場合、Cは善意であれば無過失でなくても保護される（×。110条の法意も併せ、善意無過失が必要）
真の所有者が不実登記の作出を知らず承認もしていない以上、どれほど不注意であっても94条2項の類推適用の余地はない（×。最判平18.2.23は重い不注意を理由に94条2項・110条の類推で第三者を保護した）
最判平18.2.23は、所有者が承認した外観を基礎に他人が別の外観を作った意思外形非対応型の判例である（×。所有者の意思的関与がなく重い不注意だけがある類型として区別される）

短答での問われ方

司法 H27（2015）第4問（表見法理）は、肢2で仮登記を無断で本登記にされた場合に善意無過失のCが保護されること（○）、肢4で登記済証・印鑑登録証明書を預け実印の押捺を漫然と見ていたAについて善意無過失のCが保護されること（○）を問い、本判決の類型との対比が求められる。どの類型かを事実から見分け、第三者に無過失まで要るかを判断する練習をしておく。

論文での書き方

答案では類型ごとに第三者の要件を変える理由を、真の権利者の帰責性の大きさとの衡量で一文で説明する。事案が本判決型（作出・承認と信頼の対象が一致）なのか、昭43型（承認の範囲を超えた外観）なのか、平18型（意思的関与なし・重い不注意）なのかを最初に見極め、110条を併せるかどうかを決める。

論証カード

94条2項の類推適用

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この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2015年第4問 2対比

AがBと通謀してA所有の甲土地につきAB間で売買予約がされた旨仮装し，Bへの所有権移転登記請求権保全の仮登記をした後，Bが偽造書類を用いて仮登記を本登記にした上で，善意無過失のCに甲土地を売却し，Cへの所有権移転登記をした場合，Cは，Aに対し，甲土地の所有権をCが有することを主張することができる。

司法試験 2015年第4問 4対比

AがBに対しA所有の甲土地を売却する代理権を与えていないのに，Bが甲土地につきAからBへの所有権移転登記をした上で，その事情について善意無過失のCに甲土地を売却した場合，Aが甲土地の登記済証及びAの印鑑登録証明書をBに預けたままにし，Aの面前でBがAの実印を登記申請書に押捺するのを漫然と見ていたなど，Aの帰責性の程度が自ら外観の作出に積極的に関与した場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重いときは，Cは，Aに対し，甲土地の所有権をCが有することを主張することができる。