建物賃貸借契約における更新料条項

事案

更新料と消費者契約法10条

更新料は、建物賃貸借の期間が満了して契約を更新する際に、賃借人が賃貸人に支払う金銭である。民法601条上、賃貸借の本体は使用させることと賃料であり、更新料は特約で初めて生じる。消費者契約法10条は、任意規定を適用した場合と比べて消費者の権利を制限しまたは義務を加重する条項（前段）であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの（後段）を無効とする。個人が事業者から住居を借りる契約は消費者契約に当たり、更新料特約の効力が下級審で争われていた。

本件の契約と支払の経過

X（賃借人）は平成15年4月1日、事業者Y（賃貸人）から京都市内の共同住宅の一室を、期間1年・賃料月額3万8000円で借りた。Zは連帯保証人となった。契約書には、更新するときは法定更新か合意更新かを問わず1年ごとに賃料の2か月分を更新料として支払い、入居期間にかかわらず返還・精算はしない旨の条項があった。Xは平成16年から3回の合意更新ごとに7万6000円を払ったが、平成19年4月の法定更新の際は払わなかった。

訴えと下級審の判断

Xは、更新料条項が消費者契約法10条または借地借家法30条により無効であるとして、既払更新料22万8000円の返還を不当利得として求めた。Yは反訴でXに未払更新料7万6000円を、Zには保証債務の履行を請求した。第一審と原審（大阪高判平22.2.24）は、条項を消費者契約法10条により無効としてXの請求を認め、Yの請求を退けた。Yが上告と上告受理申立てをした。

要点

1. 更新料は賃料の補充・前払と契約継続の対価などを併せ持つ複合的な金銭とされる
2. 更新料条項は任意規定と比べて賃借人の義務を加重するので消費者契約法10条前段に当たる
3. 契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料条項は高額に過ぎる特段の事情がない限り10条後段に当たらない

判旨

最高裁は、更新料は一般に「賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質」を有するとした。更新料条項は、賃貸借の要素でない債務を特約で負わせる点で消費者の義務を加重し、10条前段に当たる。しかし更新料に経済的合理性がないとはいえず、一定地域での支払慣行は公知であるから、条項が契約書に一義的かつ具体的に記載され明確な合意がある場合は、「更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」10条後段に当たらないとした。本件（1年ごとに賃料2か月分）は有効で、借地借家法30条にも反しないとして、Xの返還請求を棄却し、Yの未払更新料の請求を認めた。

観点 1

更新料は賃料の補充・前払と契約継続の対価などを併せ持つ複合的な金銭とされる

更新料の性質は、契約前後の当事者の事情や条項ができた経緯などを踏まえ、事案ごとに判断するのが出発点である（最判昭59.4.20を参照）。そのうえで本判決は、更新料が賃料とともに賃貸人の事業収益の一部となるのが通常であり、支払うことで賃借人が円満に住み続けられるという実態から、一般論として、賃料の補充・前払と、契約を続けるための対価などの趣旨が混在した金銭であると位置づけた。単一の性質に割り切らなかったことが、後の10条の前段・後段の判断の両方に効いてくる。

よくある誤り

• 更新料は賃料の前払にすぎないとするのが判例である（×。複合的な性質とした）
• 更新料は更新拒絶権を放棄する対価という単一の性質を持つと判例は解した（×）
• 更新料には経済的合理性がないから信義則に反する（×。合理性がないとはいえないとした）

短答での問われ方

司法試験・予備試験の短答の公表肢で本判決を直接引くものは確認できない。出題されるなら、更新料の性質を単一のものと言い切る肢が誤りとなる形が考えられる。

論文での書き方

更新料特約の効力を論じる際の前提として、まず更新料の性質を「複合的」と押さえる。賃料以外の要素を含むから任意規定より義務を加重する（前段）、賃料の補充の面があるから経済的合理性はある（後段）、という二方向で使う。

観点 2

更新料条項は任意規定と比べて賃借人の義務を加重するので消費者契約法10条前段に当たる

10条前段の比較対象となる任意規定について、本判決は明文の規定に限らず一般的な法理等も含むと解した。賃貸借は物を使わせることと賃料の支払を約して成立する（民法601条）から、更新料の支払は契約の要素ではなく、特約によって初めて賃借人に課される債務である。したがって更新料条項は、任意規定によった場合と比べて消費者である賃借人の義務を重くするものとして前段を満たす。前段に当たっても直ちに無効にはならず、後段の判断が別に必要である。

よくある誤り

• 更新料は賃料の一種であるから、更新料条項は任意規定と比べて賃借人の義務を加重しない（×）
• 10条前段にいう任意規定は明文の規定に限られる（×。一般的な法理等も含む）
• 10条前段に当たる条項は、それだけで無効となる（×。後段の要件も必要）

短答での問われ方

短答の公表肢で本判決を直接引くものは確認できない。出題されるなら、民法の賃貸借の枠内で更新料特約の有効性を問う形が考えられ、前段に当たることと無効になることを直結させる肢が誤りとなる。

論文での書き方

10条を前段と後段に分け、前段では「任意規定（一般法理を含む）を基準に、権利制限・義務加重があるか」を論じる。更新料は賃貸借の要素でない債務を特約で負わせるものだと一言で指摘すれば足りる。

観点 3

契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料条項は高額に過ぎる特段の事情がない限り10条後段に当たらない

後段（信義則に反し消費者の利益を一方的に害するか）は、法の趣旨・目的に照らし、条項の性質、契約に至る経緯、情報の質・量と交渉力の格差などを総合して判断する。本判決は、更新料に経済的合理性がないとはいえず、一定地域で更新料を払う例が多いことは公知であり、裁判上の和解等でも当然無効とはされてこなかったことから、条項が契約書に一義的かつ具体的に書かれ明確な合意があるなら、看過できない格差があるとはいえないとした。そこで、賃料額や更新期間に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がなければ有効となる。本件は1年ごとに賃料2か月分で特段の事情はなく有効であり、借地借家法30条の賃借人に不利な特約にも当たらないとされた。消費者契約法10条自体が財産権（憲法29条1項）を侵害しないことも確認された。

よくある誤り

• 更新料条項は消費者契約法10条により無効とするのが判例である（×。原則有効）
• 更新料条項は、額がどれほど高くても明確に合意されていれば有効である（×。高額に過ぎる特段の事情があれば別）
• 更新料条項は法定更新制度を潜脱するから借地借家法30条により無効である（×。同条の不利な特約に当たらないとした）

短答での問われ方

短答の公表肢で本判決を直接引くものは確認できない。出題されるなら、更新料特約を一律無効とする肢や、高額でも常に有効とする肢が誤りとなる。同時期の敷引特約の判例（最判平23.3.24）と結論・枠組みが似ている点も混同しやすい。

論文での書き方

規範は「条項が契約書に一義的かつ具体的に記載され明確な合意がある場合、額が賃料額・更新期間に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、10条後段に当たらない」。あてはめでは、契約書の記載の明確さ、更新料の賃料に対する倍率と更新期間の長さ、地域の慣行、賃借人の認識を拾う。条項が曖昧な場合や額が過大な場合には無効となり得るという射程の限定も示す。

関連する判例

• 最判平23.3.24同旨敷引特約について、額が高額に過ぎない限り消費者契約法10条で無効とならないとした同時期の判例で、判断の型が共通する。
• 最判平23.7.12同旨敷引特約を消費者契約法10条に反しないとしたもう一つの判例で、賃借人が額を明確に認識していた点を重視する点が本判決と似る。
• 最判昭59.4.20同旨更新料の性質は事案ごとの諸事情を総合して判断するという出発点として本判決が参照した判例である。